Решение № 2-1661/2024 2-22/2025 2-22/2025(2-1661/2024;)~М-1328/2024 М-1328/2024 от 18 августа 2025 г. по делу № 2-1661/2024

УИД №



Дело № 2-22/2025
05 августа 2025 года
город Архангельск

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Соломбальский районный суд г.Архангельска в составе

председательствующего судьи Лукиной А.А.,

при помощнике судьи Самохиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Палтекс» о безвозмездном устранении недостатков объекта недвижимости, взыскании судебной неустойки, расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о безвозмездном устранении недостатков объекта долевого строительства, взыскании судебной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование требований указал, что между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истцом была приобретена квартира по адресу: <адрес>. Все условия договора истцом полностью исполнены, стоимость объекта оплачена. В ходе эксплуатации квартиры были выявлены дефекты: стены подвала из сборных бетонных блоков из-за некачественно выполненной наружной вертикальной и горизонтальной по низу блоков гидроизоляции имеет участки замокания и участки высолов; атмосферные осадки, проникшие через стены подвала, во многих местах образовали лужи на полу подвала; из-за неравномерных деформаций несущих конструкций здания между панелями перекрытий выявлены трещины с шириной раскрытия <данные изъяты>; в результате некачественного выполнения кровельных работ произошло замокание несущих стен здания по периметру кровли; из-за замокания наружной поверхности стен, а также полного замокания стен по причине, указанной в п.6, произошло разрушение облицовочной наружной кирпичной кладки в верхней части фасадов, обломки которой падают на прилегающие участки благоустройства придомовой территории; при обследовании кровли выявлено, что высота раскрытия вентиляционных каналов от уровня кровли не обеспечивает требуемую тягу в вытяжных каналах; при обследовании вытяжных систем дымоходов и притока воздуха для котлов установлено, что доступ для очистки приточных решеток дымоходов в подвальной части здания затруднён; подпорная стена, ограждающая участок застройки с юго-западной стороны, имеет вертикальные трещины на всю высоту стены, а также отслоение защитного слоя бетона; в <адрес> по адресу: <адрес> имеются трещины над проемом на опорных участках проемов в квартирных перегородках, причиной которых является неправильное конструктивное решение выполнения перемычек над проемами в перегородках; в <адрес> по адресу: <адрес> имеются трещины в несущей стене в опорной части балконных плит по торцам здания, причиной которых является нерациональное увеличение толщины балконной плиты и увеличение ее веса, а также конструктивное опирание балконной плиты на боковую грань стены. Экспертом сделан вывод, что при производстве работ были допущены грубые ошибки с нарушением строительных норм и правил, выявленные дефекты и недостатки являются скрытыми, существенно снижающие эксплуатационную пригодность жилого помещения, все выявленные недостатки возникли в процессе выполнения строительно-монтажных работ, имелись на момент заключения договора купли-продажи, все выявленные дефекты и недостатки невозможно было обнаружить при визуальном осмотре на день осмотра и на день заключения договора. Просил суд обязать ответчика безвозмездно устранить выявленные недостатки объекта долевого строительства по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда об обязании безвозмездно устранить недостатки, взыскать компенсацию морального вреда в размере 950 000 руб., штраф.

В процессе рассмотрения дела представитель истца уточнял исковые требования, в результате последних уточнений просил обязать ответчика в течение двенадцати месяцев с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить выявленные недостатки многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а именно осуществить разработку проекта на усиление фундамента многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполнить работы в соответствии с разработанным проектом; взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда в части указанной обязанности, взыскать компенсацию морального вреда в размере 950 000 руб., взыскать стоимость восстановительного ремонта в размере 256 168 руб. 14 коп., штраф.

Истец в судебное заседание не явился, о времени месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил представителя.

Представитель истца в процессе рассмотрения дела исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Палтекс» в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, по доводам, изложенным в отзыве, высказал несогласие с проведенной ООО «АрхПромЭкспертиза» экспертизой.

Представители третьих лиц Государственная жилищная инспекция Ростовской области, ООО УК «Авиатор» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель ГЖИ Ростовской области просила рассмотреть дело в их отсутствие.

По определению суда судебное заседание проведено при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Таким образом, необходимым и достаточным условием реализации покупателем недвижимости прав, предусмотренных пунктом 1 ст. 475 ГК РФ, является не только получение товара с недостатками (возникновение недостатков до передачи товара), но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое согласовано сторонами в договоре, невозможность их выявления при предпродажном осмотре товара.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Палтекс» и ФИО1 заключен договор купли-продажи, согласно которому покупатель за счет собственных денежных средств и за счет денежных средств, предоставляемых кредитором – Банк ВТБ (ПАО) согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, покупает в собственность у продавца квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Указанный объект недвижимости находится в собственности у продавца на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный объект состоит из <данные изъяты> комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №.

Объект недвижимости продается по цене в размере 4 912 600 руб. Оплата производится в следующем порядке: сумма, равная 982 520 руб., уплачена покупателем в безналичном порядке на счет продавца до подписания договора, продавец подтверждает, что указанная сумма им получена; окончательный расчёт между покупателем и продавцом производится путем уплаты покупателем продавцу суммы, равной 3 930 080 руб. в течение 1 рабочего дня после получения покупателем ипотечного кредита по кредитному договору.

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ. Оплата за недвижимое имущество произведена покупателями. Данный договор имеет силу передаточного акта. Обязательство продавца по передаче объекта недвижимости покупателю считается исполненным.

Согласно пояснениям сторон и договору купли-продажи квартира предана истцу без отделки. Отделка жилого помещения произведена истцом в полном объеме.

Согласно преамбуле Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

При этом под потребителем понимается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а под исполнителем - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

Правоотношения, возникшие у сторон при заключении данного договора должны регулироваться соответствующими положениями ГК РФ о договоре розничной купли-продажи и общими положениями о договоре купли-продажи, а также положениями Закона РФ «О защите прав потребителей» в части отношений, не урегулированных ГК РФ.

В соответствии со статьей 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Истцом и его представителем указано, что в период после приобретения квартиры были выявлены недостатки в виде трещин, которые образовались до передачи недвижимого имущества покупателю, не могли быть обнаружены при визуальном осмотре покупателем:

в помещении № (коридор)

– трещины, расходящиеся от левого угла проема входной двери,

- трещина, расходящаяся от левого угла проема межкомнатной двери помещения№,

- трещина, расходящаяся от правого угла проема межкомнатной двери помещения№,

- трещины, расходящиеся от углов проема межкомнатной двери помещения№,

- трещины, расходящиеся от углов проема межкомнатной двери помещения№.

в помещении № (жилая комната)

- трещина, расходящаяся от правого угла проема межкомнатной двери смежного с помещением №,

- трещина, расходящаяся от левого угла проема балконной двери смежной с помещением №х,

- трещина, расходящаяся вблизи пола слева от проема балконной двери смежной с помещением №х,

- трещина, расходящаяся от верхнего левого угла оконного проема,

в помещении № (жилая комната)

- трещина, расходящаяся от нижнего левого угла оконного проема,

- трещина, расходящаяся от правого угла проема межкомнатной двери смежной с помещением №,

в помещении № (кухня)

- трещина на участке примыкания межкомнатной перегородки с помещением № к внешней стене здания,

- трещина, расходящаяся от правого угла проема балконной двери смежной с помещением №х,

- трещины, расходящиеся от углов проема межкомнатной двери смежного с помещением №.

Наличие указанных недостатков подтверждается заключениями экспертов, имеющихся в материалах дела, и не оспариваются сторонами.

В целях установления причин возникновения данных трещин судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Альфа-Эксперт».

Согласно выводам заключения экспертизы ООО «Альфа-Эксперт» в <адрес> в <адрес> выявлены дефекты конструктивных элементов в виде трещин, однако однозначно установить соответствие фактически смонтированных конструкций (качество кладки, конструктивное исполнение узлов над проемами и узлов примыканий конструкций, наличие повреждений и д.р) требованиям нормативно-технической документации не представляется возможным, поскольку на дату натурного осмотра в помещениях завершены работы по внутренней отделке, в результате чего отделочным покрытием скрыта конструкция стен, перегородок, узлов примыканий и др. Обосновывая причины образования трещин, эксперт указал, что квартира находилась в собственности ООО «Палтекс» ДД.ММ.ГГГГ, договором купли-продажи наличие дефектов квартиры не зафиксировано, эксперты пришли к выводу, что дефекты появились в процессе эксплуатации объекта ФИО1, учитывая характер и расположение дефектов на объекте в целом, конструктивные особенности объекта, предусмотренные проектной документацией, сложные геологические условия строительной площадки, скрытие конструкций декоративно-отделочными составами, учитывая факт проведения собственником полного комплекса ремонтно-отделочных работ, в процессе которых на конструкции квартиры могло быть оказано негативное воздействие, однозначно установить причину образования дефектов не представляется возможным. Наиболее вероятными причинами образования указанных дефектов является естественный физический износ вследствие неравномерной осадки в сложных геологических условиях и воздействия на конструкции в процессе ненадлежащего проведения ремонтных работ либо совокупности указанных факторов.

Таким образом, указанное заключение эксперта не может быть принято в качестве доказательства обстоятельств по делу.

В силу ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Между тем полного обследования объекта экспертизы экспертами проведено не было, причина образования трещин не установлена, выводы содержат вероятностный характер без полного исследования строительных конструкций, а лишь на основании изучения договора купли-продажи, при этом эксперты в суд о применении разрушающих методов контроля при исследовании не обращались.

Согласно рецензии ООО «Авто-Оценка» в нарушение требований СП 13-102-2003 экспертами ООО «Альфа-Эксперт» не проведена оценка технического состояния строительных конструкций для подготовки ответа на поставленные судом вопросы, исследование проведено не в полном объеме. Для установления наличия или отсутствия трещин в конструктивных элементах, скрытых внутренней отделкой, необходимо частично вскрыть внутреннюю отделку в местах фиксации трещин. Выводы по второму вопросу не содержат соответствующих замеров и расчетов, указаны вероятные причины образования в помещении дефектов.

Таким образом, экспертиза ООО «Альфа-Эксперт» проведена не полно, выводы на поставленные вопросы отсутствуют, в связи с чем на основании ст. 87 ГПК РФ судом назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено ООО «АрхПромЭкспертиза».

Согласно выводам эксперта ООО «АрхПромЭкспертиза» на момент проведения натурного осмотра в конструктивных элементах здания (несущих стенах и самонесущих перегородках) <адрес> в <адрес> присутствуют дефекты, выраженные в виде сквозных трещин с раскрытием от <данные изъяты> мм. Данные дефекты нарушают требования пункта 4.2.1.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170. Причиной возникновения данных дефектов (трещин) в <адрес> в <адрес> стало образование трещин в железобетонных фундаментных блоках и бетонного заполнения пространства между ними. Дефект в виде образования трещин в квартире является производственным дефектом, возникшим вследствие нарушения п.2.14 ГОСТ 13579-2018, п.4.3 СП 63.13330.2018, п.14.6.4 СП 435.1325800.2018 и приложения Х СП 70.13330.2012. Данный дефект не является эксплуатационным и обусловлен технологическими отклонениями, допущенными застройщиком в процессе выполнения строительных работ при возведении фундамента здания. Трещины в <адрес> представляют собой существенный недостаток, который невозможно устранить без несоразмерных финансовых затрат, а также существует вероятность повторного образования трещин в жилых помещениях после проведения ремонтных работ по их устранению. Наличие трещин в стенах и перегородках жилого помещения № не влияет на его функциональное назначение, поскольку согласно классификации по ГОСТ №, здание находится в работоспособном техническом состоянии. Дефекты в виде трещин на стенах и перегородках <адрес> классифицируются как косметические недостатки, влияющие на эстетические характеристики отделочного покрытия, что рассматривается на существенное ухудшение внешнего вида квартиры. В процессе эксплуатации квартиры были выявлены сквозные трещины в стенах и перегородках квартиры, которые возникли вследствие конструктивных недостатков фундамента, что классифицируется как скрытый дефект.

Кроме того экспертом указано, что согласно п.10 ГОСТ № необходимо в первую очередь устранить причину появления трещин в <адрес>, для этого необходимо:

Определить динамику раскрытия трещин в фундаменте;

Проверить класс бетона фундаментных блоков и заполнений межблочных пространств;

Разработать проект на усиление фундамента;

Выполнить работы в соответствии с разработанным проектом.

У суда не имеется оснований сомневаться в указанных выводах эксперта ООО «АрхПромЭкспертиза», выводы основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 выводы поддержал, указал, что он лично выезжал на объект, им было исследовано помещение квартиры, выявлены трещины в отделочном слое, произведено вскрытие отделочного слоя в месте расположения некоторых трещин, вскрывать все трещины не было необходимости, так как это не влияет на выводы эксперта, выявлены сквозные трещины ограждающих и несущих конструктивных элементов, также были исследованы лестничные клетки, холлы и коридоры, подвальное помещение дома. Трещины идут из подвального помещения вверх до квартиры истца. Наибольшее количество трещин было выявлено в подвальном помещении именно в области расположения квартиры истца. Трещины располагаются: 1. между кирпичной кладкой несущей стены и железобетонной перемычкой над дверным проемом; 2. между кирпичной кладкой несущей стены и перегородкой из газобетонных блоков; 3. в перегородке из газобетонных блоков. Конструктив фундаментного основания – это четыре элемента: 1. железобетонная фундаментная плита, которая лежит на основании на грунте, 2. ростверк из крупно железобетонных блоков, 3. пустоты, которые заполнены между данными блоками, в соответствии с проектным решением заполнены железобетоном, 4. монолитный пояс, который это все взаимосвязывает и усиливает верхние точки фундамента, затем идет укладка на него железобетонных плит и перекрытий и установка несущих стен. Был установлен сквозной характер трещин, поскольку те трещины, которые присутствуют, в любом случае будут сквозными, так как в данных железобетонных конструкциях трещины с такой максимальной величиной раскрытия не происходят поверхностно. Допускается поверхностная трещина с раскрытием до 0,1 мм, все что выше будет являться сквозной. Все те трещины, которые присутствуют в квартире, находятся в зоне обильно расположенного количества трещин в подвальном помещении на железобетонных блоках. На каждом этаже дома также имеются трещины. Таким образом причиной возникновения трещин в квартире явилось образование трещин в железобетонных фундаментных блоках и бетонного заполнения пространства между ними, но не в фундаментной плите. Это привело к горизонтальному смещению проектной плоскости железобетонного ростверка, который является основанием для несущих стен и перекрытий. В результате изгиба ростверка напряжения передались на несущие стены и перекрытия, что вызвало образование трещин в наиболее уязвимых зонах, таких как область дверных и оконных проемов, а также места стыка несущих стен с самонесущими перегородками и самих перегородок. Поскольку деформации в железобетонных конструкциях недопустимы, в связи с чем усадка здания не может являться причиной образования трещин в квартире. Трещины не связаны с ремонтом квартиры, а связаны со строительством здания, поскольку трещины в штукатурном слое имели меньшую степень раскрытия, чем в перегородках и стенах, основание для штукатурного слоя является массивным и прочным, наложение штукатурного слоя не может воздействовать и повлиять на трещины, каких-либо механических и физических воздействий при наложении отделочного слоя не установлено. Истинная причина трещин в квартире – фундамент. Неравномерная усадка, специфический рельеф, геологические условия не могут являться причиной образования трещин, поскольку железобетонная плита стоит на естественном основании, в проекте отражено, что местность имеет сложный рельеф, водонасыщение морской водой, другие факторы, в связи с чем проектировщик запроектировал железобетонную плиту 700 мм, что является достаточно массивной конструкцией. При этом дефекты в железобетонной плите выявлены не были, вся причина в монолитных блоках. Если бы была неравномерная усадка, то произошел бы изгиб плиты и образование трещин, которые перешли бы на ростверк, но этого не было зафиксировано, следовательно плита находится в состоянии покоя. Основная причина трещин в ростверке. Физический износ здания также не может явиться причиной образования трещин, так как срок эксплуатации здания - 3 года.

Судом не принимается в качестве доказательства, подтверждающего довод ответчика о недостоверности заключения ООО «АрхПромЭкспертиза», заключение ООО «Независимая строительная экспертиза» № от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям.

К экспертному заключению экспертом ФИО4 представлены документы, подтверждающие образование в строительной деятельности и квалификацию. Отсутствие образования по исследованиям строительных объектов и территорий, а также по определению технического состояния, причин, условий, обстоятельств и механизма разрушения строительных объектов не имеет значения в связи с поставленными перед экспертами вопросами по определению причин образования дефектов объекта недвижимости – квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи. Эксперт не производил исследование проектных решений и их оценку.

Эксперт ФИО4 состоит в штате ООО «АрхПромЭкспертиза», в подписке эксперта имеются сведения о поручении ему производства экспертизы. Заключение экспертизы подписано в том числе директором ООО «АрхПромЭкспертиза», что свидетельствует о поручении проведения экспертизы руководителем экспертного учреждения.

Истечение срока поверки прибора штангенциркуля, который использовался для замера трещин, за день до проведения осмотра не влияет на выводы эксперта на поставленные вопросы. Наличие трещин подтверждается фотографиями. Согласно пояснениям эксперта шаг измерения электронного штангенциркуля составляет <данные изъяты> мм, в связи с чем он может использоваться для измерения ширины раскрытия трещин, в том числе для измерения внутренних размеров трещин. Основным используемым прибором является электронный штангенциркуль, лазерный дальномер применялся только для того чтобы снять замеры помещения для сравнении с предыдущей экспертизой.

Согласно пояснениям эксперта на замечания, отражённые в п.5 заключения ООО «Независимая строительная экспертиза» №, трещины с максимальным раскрытием выявлены в газобетонных перегородках, где нет других материалов, а присутствуют только однородные материалы, в связи с чем никакого теплового расширения и взаимосвязей с другими материалами не присутствует. При соприкосновении двух разных материалов зафиксировано наименьшее раскрытие трещин.

Экспертом в заключении приведён п. 4.2.1.3 Постановления Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. Эксперт в судебном заседании пояснил, что раздел 4.2 данного постановления поименован «Стены», пункт 4.2.1 – «стены каменные (кирпичные, железобетонные)», согласно п. 4.2.1.3 - не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей. То есть недопустимы никакие изменения в железобетонных стенах, в том числе трещины, а если брать панели, то и здесь величина раскрытия выявленных в объекте недвижимости трещин больше, чем указано. Представителем ответчика не проанализирован весь пункт 4.2.1.3.

На замечания, отражённые в п.7 заключения ООО «Независимая строительная экспертиза» №, следует отметить, что в судебном заседании эксперт подробно пояснил, что им были исследованы трещины в подвальном помещении, которые поднимаются вверх по этажам до квартиры истца, обоснован вывод о наличии сквозных трещин и причин их образования.

Согласно пояснениям эксперта восстановительный ремонт квартиры относится к текущему ремонту, для составления сметы по текущему ремонту нет необходимости составлять проектные решения.

Рецензия ООО «Независимая строительная экспертиза» представляет собой частное мнение иного лица, не привлеченного к участию в деле в качестве эксперта или специалиста и не предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указаний на какие-либо ошибки судебного эксперта, которые имели бы существенный характер, не содержит.

Таким образом, истцом представлены доказательства, подтверждающие ненадлежащее качество объекта недвижимости. Выявленные недостатки являются скрытыми, не могли быть обнаружены при осмотре объекта недвижимости и изучения документации. Истец вправе требовать взыскания расходов на устранение недостатков и убытков.

Доводы ответчика об отсутствии вины в возникших недостатках опровергаются представленными доказательствами. При этом суд учитывает, что договор купли-продажи истцом заключен с ООО «Палтекс», к которому он вправе предъявить требования, связанные с некачественным товаром.

Истечение гарантийного срока на приобретенный объект влияет на распределение бремени доказывания. Истцом представлены доказательства продажи объекта недвижимости с недостатками, которые возникли не по вине покупателя и которые являются скрытыми, не могли быть обнаружены при осмотре объекта, в известность продавцом о наличии указанных недостатков истец не был поставлен.

Согласно заключению ООО «АрхПромЭкспертиза» стоимость восстановительного ремонта квартиры составила 256 168 руб. 14 коп., доказательств иной суммы расходов на устранение недостатков ответчиком не представлено, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Разрешая требования об обязании безвозмездно устранить недостатки объекта недвижимости по адресу: <адрес>, а именно осуществить разработку проекта на усиление фундамента многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполнить работы в соответствии с разработанным проектом, взыскании судебной неустойки, суд приходит к следующему.

Согласно ст.286.6 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.

Таким образом, одновременно с переходом права собственности на квартиру в многоквартирном доме новому собственнику переходит право общей долевой собственности на общие помещения многоквартирного дома.

Как указано в ст.7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу закона застройщик, который в настоящем деле также являлся и продавцом жилого помещения, обязан передать объект, соответствующий обязательным требованиям, надлежащего качества, пригодный для безопасной эксплуатации, вместе с тем данные требования ответчиком не выполнены, причиной недостатков общего имущества многоквартирного являются строительные нарушения, обязанность по устранению которых возложена на ответчика.

Как указано в заключении эксперта ООО «АрхПромЭкспертиза», причиной появления трещин в квартире является образование трещин в железобетонных фундаментных блоках и бетонного заполнения пространства между ними, для устранения трещин необходимо в первую очередь устранить причину появления трещин в <адрес>, для этого необходимо: определить динамику раскрытия трещин в фундаменте, проверить класс бетона фундаментальных блоков и заполнений межблочных пространств, разработать проект на усиление фундамента, выполнить работы в соответствии с разработанным проектом.

На основании указанного, учитывая, что материалами дела подтверждается необходимость устранения трещин в железобетонных фундаментных блоках и бетонного заполнения пространства между ними, обязанность проводить данные работы лежит на застройщике, который является продавцом, наличие причинно-следственной связи между образованием трещин в квартире истца и ненадлежащим качеством железобетонных фундаментных блоков, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о возложении обязанности на ответчика осуществить разработку проекта на усиление фундамента многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполнить работы в соответствии с разработанным проектом.

Доводы ответчика о том, что требования истца в части общего имущества многоквартирного дома не подлежат удовлетворению, суд признает необоснованными.

Истцом заявлены требования об устранении недостатков некачественного товара. Поскольку для устранения недостатков объекта недвижимости необходимо устранить трещины в железобетонных фундаментных блоках и бетонного заполнения пространства между ними, требования истца об устранении недостатков объекта недвижимости по адресу: <адрес> являются обоснованными.

При определении срока для устранения недостатков объекта недвижимости – ДД.ММ.ГГГГ, суд учитывает характер работ, которые необходимо провести, пояснения эксперта в указанной части и признает его разумным.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).

Как указано в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ).

В силу п. 31 указанного постановления Пленума суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Определяя размер подлежащей взысканию неустойки, суд исходит из общих принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения, учитывает то, что ответчиком является коммерческая организация, характер подлежащего исполнению судебного акта, фактические обстоятельства настоящего дела и представленные доказательства, принимает во внимание, что присуждение денежных средств за неисполнение судебного акта должно стимулировать ответчика к его исполнению, в связи с чем, считает, что необходимым и достаточным будет взыскание в пользу истца денежных средств с ответчика в размере 3000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта. Учитывая, что судом определен срок исполнения ответчиком обязанности – ДД.ММ.ГГГГ со дня вступления решения в законную силу, судебную неустойку необходимо начислять по истечении указанного срока.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортёром) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» определяет, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учётом характера причинённых потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Вина ответчика в нарушении прав потребителя установлена и выражается в продаже объекта недвижимости ненадлежащего качества.

Суд считает, что допущенное со стороны ответчика нарушение прав потребителя само по себе предполагает причинение истцу нравственных страданий и переживаний.

Суд также учитывает период, в течение которого имело место нарушение прав истца как потребителя.

Оценивая перенесённые истцом страдания, связанные с нарушением его прав, как потребителя, руководствуясь принципами соразмерности, разумности и справедливости, суд полагает возможным определить размер компенсации морального вреда в размере 10 000 руб.

В силу п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя.

С ответчика подлежит взысканию штраф в пользу истца в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя, что составляет 133 084 руб. 07 коп. (256168,14 + 10000)/2).

Доводы представителя ответчика о том, что до обращения в суд истец с требованиями, связанными с продажей объекта недвижимости ненадлежащего качества, к ответчику не обращался, в связи с чем не подлежит взысканию штраф, судом не принимаются.

Как разъяснено в п.33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», не является обязательным досудебным порядком урегулирования спора направление потребителем требования о соразмерном уменьшении покупной цены, об устранении недостатков товара, о замене товара ненадлежащего качества в адрес продавца, изготовителя либо уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя. В то же время ненаправление такого требования и уведомления об отказе от исполнения договора является основанием для отказа судом во взыскании в пользу потребителя штрафа, предусмотренного частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей (пункт 4 статьи 1, статьи 10, 401 и пункт 3 статьи 405 ГК РФ).

Необходимым условием для взыскания данного штрафа является не только нарушение изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) права потребителя на добровольное удовлетворение его законных требований, но и присуждение судом каких-либо денежных сумм потребителю, включая основное требование, убытки, неустойку и компенсацию морального вреда.

У ответчика не отсутствовала возможность добровольно исполнить требования покупателя и после подачи настоящего искового заявления, однако ответчик таких попыток не предпринимал, изначально возражал против удовлетворения иска.

На основании ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11 685 руб. 04 коп.

Согласно представленным квитанциям истец произвел оплату судебной экспертизы в размере 130 000 руб. Указанная сумма на основании ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Палтекс» о безвозмездном устранении недостатков объекта недвижимости, взыскании судебной неустойки, расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Палтекс» (ИНН <***>) в течение двенадцати месяцев с момента вступления решения суда в законную силу устранить выявленные недостатки объекта недвижимости по адресу: <адрес>, а именно осуществить разработку проекта на усиление фундамента многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполнить работы в соответствии с разработанным проектом.

В случае неисполнения настоящего решения суда в части возложения на общество с ограниченной ответственностью «Палтекс» (ИНН <***>) обязанности устранить выявленные недостатки объекта недвижимости по адресу: <адрес>, а именно осуществить разработку проекта на усиление фундамента многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполнить работы в соответствии с разработанным проектом, взыскивать с общества с ограниченной ответственностью «Палтекс» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) судебную неустойку в размере 3000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда. Судебную неустойку необходимо начислять по истечении определенного в настоящем решении срока для исполнения обществом с ограниченной ответственностью «Палтекс» обязанности устранить выявленные недостатки объекта недвижимости по адресу: <адрес>, а именно осуществить разработку проекта на усиление фундамента многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполнить работы в соответствии с разработанным проектом.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Палтекс» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) стоимость восстановительного ремонта квартиры по адресу: <адрес> размере 256 168 руб. 14 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 133 084 руб. 07 коп., расходы на проведение судебной экспертизы в размере 130 000 руб. Всего взыскать 529 252 руб. 21 коп.

В удовлетворении требований о взыскании судебной неустойки в остальной сумме отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Палтекс» (ИНН <***>) государственную пошлину в доход бюджета в размере 11 685 руб. 04 коп.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Соломбальский районный суд г.Архангельска в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19.08.2025.

Судья А.А. Лукина