Решение № 2-296/2020 2-9/2021 2-9/2021(2-296/2020;)~М-96/2020 М-96/2020 от 8 июня 2021 г. по делу № 2-296/2020

дело № 2-9/2021 подлинник

УИД 69RS0013-01-2020-000137-54


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кимрский городской суд Тверской области

в составе:

председательствующего судьи Андрусенко Е.В.

при секретаре Фурсовой О.В.,

а также с участием истца – ответчика ФИО1,

представителя ответчика-истца ФИО2 – Латыша М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кимры <****> года гражданское дело по иску ФИО3 ФИО12 к ФИО2 ФИО13 о признании обязательств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года прекратившимися и данного договора расторгнутым, расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года, признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года и признании последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, доходов по вкладам от размещения денежных средств, возврате права собственности на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, наложении ареста на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, а также запрета на совершение регистрационных действий по отчуждению имущества, по встречному иску ФИО2 ФИО14 к ФИО3 ФИО15 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и обязании подписать акт приёма-передачи жилого дома и земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года, взыскании денежных средств в размере 1 900 000 рублей, выплаченных за дом и земельный участок, возврате ФИО2 от неё, ФИО3, права собственности на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, взыскании процентов в размере 49 608 рублей 22 копейки, а также убытков в размере 152 918 рублей 50 копеек. Кроме того, ФИО1 просила взыскать с ответчицы госпошлину, уплаченную при подаче иска, в размере 5 000 рублей.

Данные требования мотивированы тем, что 24 августа 2019 года ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, о чём 29 августа 2019 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об изменении правообладателя на указанные объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

19 августа 2019 года при просмотре дома и участка ответчица сообщила, что состояние/качество жилого дома хорошее. Осмотрев дом, явных недостатков и дефектов ФИО1 не обнаружила, в связи с чем, приняла решение приобрести данное имущество.

С 10 на 11 сентября 2019 года ФИО1 с семьёй по предложению ответчицы переехала в спорный дом.

В первые сутки эксплуатации дома выявились два недостатка/дефекта, в связи с чем 12 сентября 2019 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к вышеназванному договору купли-продажи об устранении за счёт и силами продавца выявленных недостатков и дефектов объекта, о которых продавец до подписания договора купли-продажи не сообщил покупателю.

Согласно дополнительному соглашению, акт приёма-передачи дома и земельного участка должен быть подписан сторонами после фактического устранения ответчицей выявленных дефектов и недостатков, а покупателем выплачен остаток суммы, задержанный по соглашению сторон во исполнение дополнительного соглашения, в размере 200 000 рублей.

В тот же день сторонам были выданы выписки из ЕГРН и ФИО1 передала ФИО2 денежные средства в размере 1 900 000 рублей по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года и дополнительному соглашению от 12 сентября 2019 года к данному договору, что подтверждается распиской в получении денежных средств от 12 сентября 2019 года.

В период с 14 сентября 2019 года по 22 сентября 2019 года включительно ФИО1 были выявлены другие скрытые существенные недостатки и дефекты в объекте.

Так, 14 сентября 2019 года в туалете обнаружены трещины в канализационной системе.

17 сентября 2019 года в прихожей и кладовой (под лестницей) обнаружено прогнивание (поражение грибком и плесенью) и разрушение пола, выполненного из доски, покрытого линолеумом, и деревянных лаг, повреждённых грибком и плесенью.

19 сентября 2019 года в комнатах № 1 и № 2 выявилось прогнивание (поражение грибком и плесенью) межкомнатных перегородок, а в ванной и подсобном помещении - полусгнивших и сгнивших в труху оснований межкомнатной перегородки, выполненной из деревянных брусков, а также отсутствие пола в подсобном помещении, который по факту состоял из древесных опилок, уложенных на землю, сверху покрытых не половыми досками толщиной 1,5 см.

22 сентября 2019 года в доме на втором этаже выявлено поражение плесенью и грибком части потолочных перекрытий жилой комнаты № 13, сквозное отверстие в потолочном перекрытии размером 3*3 см., края которой расщеплены на куски расслоившейся фанеры в этой же комнате, провисание потолочных перекрытий на участке, где были сняты/демонтированы пластиковые панели, на поверхности потолочного перекрытия выявлены шляпки болтов с металлическими квадратами, которыми подтянуты для временного избежания обрушения провисшие фанерные потолочные перекрытия.

В тот же день в кухне в верхнем углу капитальной стены (с балконной дверью и окном) и межкомнатной перегородки с комнатой № 13 в месте пролегания коробки вентиляции выявлена обуглившаяся в результате пожара часть деревянной брусовой капитальной стены, часть досок межкомнатной перегородки с комнатой № 13, граничащей с капитальной стеной и потолочными перекрытиями.

17, 18 и 19 сентября 2019 года ФИО1 по телефону предложила ответчице расторгнуть по обоюдному согласию договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года с возвращением сторонам полученного по сделке.

22 сентября 2019 года ФИО2 явилась по адресу нахождения объекта и лично рассмотрела все выявленные в период с 14 по 22 сентября 2019 года скрытые дефекты и недостатки. ФИО1 заявила ответчице о прекращении со своей стороны исполнения условий договора в связи с тем, что ФИО2 существенно нарушены условия договора о качестве дома/товара, а именно, последняя до заключения договора не сообщила ни об одном из выявленных недостатков.

Первоначально ответчица приняла предложение о расторжении договора, которое планировали произвести 23 сентября 2019 года, однако вечером 22 сентября 2019 года ответчица отправила ФИО1 смс на номер телефона и электронное письмо на электронный адрес, в которых отказалась от достигнутой договорённости.

1 октября 2019 года была проведена экспертиза по обследованию дома, на которую ответчица не явилась и своего представителя не направила.

6 октября 2019 года на электронную почту ФИО1 от ответчицы поступила претензия в порядке досудебного урегулирования, в которой та потребовала в десятидневный срок уплатить 200 000 рублей, так как с её, ФИО2, стороны все условия договора выполнены в полном объёме.

15 октября 2019 года ФИО1 на электронный адрес ответчицы и почтовым отправлением направила ответ на претензию с приложением подготовленного соглашения о расторжении договора купли-продажи по соглашению сторон, которое ответчица получила 29 октября 2019 года.

С 24 сентября 2019 года по 11 декабря 2019 года были ещё выявлены скрытые дефекты и недостатки спорного объекта.

Так, 24 сентября 2019 года обнаружена поражённая плесенью и грибком доска, находящаяся между брусом (внешней стеной) и пластиной сухой штукатурки комнаты № 13.

25 сентября 2019 года обнаружено разрушение и провисание/прогиб потолочных перекрытий в жилой комнате № 14.

1 октября 2019 года обнаружено разрушение плесенью и грибком деревянных дощатых (черновых) перекрытий пола в комнате № 14.

2 октября 2019 года выявились скрытые недостатки и дефекты выгоревшего бруса стены обвязки кровли (мауэрлат) над комнатой № 13 и части прогоревшего (сквозное отверстие) фанерного потолка.

7 октября 2019 года выявились скрытые недостатки и дефекты обшивки балкона снизу, расположенного со стороны входа в дом, поражённые плесенью и гнилью, а также промерзание стен подсобного помещения.

10 октября 2019 года обнаружено повреждение грибком и гнилью оконных рам на втором этаже.

14 октября 2019 года на чердачном помещении обнаружено разрушение плесенью и грибком дощатого покрытия пола, смонтированного на балки перекрытия второго этажа, и разрушение плесенью и грибком обвязки кровли «мауэрлат».

В районе 20-х чисел октября 2019 года выявлен недостаток/дефект дымоходной системы.

По результатам микологической экспертизы от 21 октября 2019 года, проведённой ООО Микосфера, на момент осмотра жилые помещения по адресу: <адрес>, непригодны для проживания.

30 октября 2019 года заключение микологической экспертизы с претензией направлено на электронный адрес ответчицы и почтовым отправлением, которые получены ФИО2 12 ноября 2019 года. В претензии были отражены выводы проведённой экспертизы, а также ответчице предложено заключить соглашение о расторжении договора по соглашению сторон и вернуть полученное по сделке. Ответ от ФИО2 на претензию не последовал.

21 октября 2019 года ФИО1 заключила договор аренды жилого помещения и 24 октября 2019 года с семьёй съехала из непригодного для проживания и опасного для жизни и здоровья спорного дома.

11 декабря 2019 года экспертом ООО «Бюро независимых экспертиз» при проведении строительно-технической экспертизы выявлены скрытые/невидимые дефекты на втором этаже в жилых комнатах №№ 11, 13, 14 по углам внешних стен и межкомнатных перегородок, на полу участки конденсата.

По результатам исследования эксперт-строитель пришёл к выводу, что спорный жилой дом не соответствует требованиям СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции, СП 28.13330.2012 Защита строительных конструкций от коррозии, СП 29.13330.2011 Полы, СП 30.13330.2012 Внутренний водопровод и канализация зданий, Постановлению Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», Федеральному закону № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 7.13130.2013 Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности».

Дефекты (№ III – XXI), выявленные заказчиком, относятся к не видимым, т. е. скрытым и не могли быть выявлены на момент покупки объекта недвижимости, за исключением дефектов № I- II, которые являются открытыми, явными, однако заказчик мог их определить лишь в случае наличия у неё специальных познаний в области строительства.

Несущие и ограждающие конструкции, инженерные сети находятся в целом по жилому дому в аварийном состоянии. Выявленные в ходе проведения исследования многочисленные дефекты по совокупности представляют угрозу жизни и здоровью граждан при проживании в данном жилом доме. Эксплуатация жилого дома без устранения выявленных дефектов категорически запрещена.

Таким образом, качество объекта не соответствует требованиям договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года, в связи с чем, учитывая положения ст. ст. 475 и 557 ГК РФ, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Ответчица не выполнила свои обязательства по передаче имущества в соответствии с условиями договора о качестве товара, однако получила от ФИО1 1 900 000 рублей во исполнение договора купли-продажи от 24 августа 2019 года и дополнительного соглашения от 12 сентября 2019 года, что указывает на неправомерное удержание ФИО2 данных денежных средств и является основанием требовать уплаты процентов на всю сумму и за весь период их удержания ответчицей, начиная с 12 сентября 2019 года по день уплаты всей суммы, размер которых на дату подачи иска составил 49 608 рублей 22 копейки.

Кроме того, ссылаясь на ст. ст. 15, 393, 453 ГК РФ, ФИО1 указала, что вследствие нарушения своих прав понесла убытки, размер которых на дату подачи иска составил 152 918 рублей 50 копеек, включающих в себя суммы: 72 918 рублей 50 копеек, а также 80 000 рублей за аренду/найм жилого помещения для проживания её, ФИО3, и её семьи (т. 1, л. д. 5-13).

ФИО2, действуя через своего представителя – Латыша М.В., обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 200 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 087 рублей 36 копеек и обязании ФИО1 подписать акт приёма-передачи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Также ФИО2 просила взыскать с ФИО1 госпошлину в размере 5 311 рублей.

Данные требования мотивированы тем, что 24 августа 2019 года между ФИО2 и ФИО1 заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

29 августа 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект №* и №*.

Согласно пункту 2 договора стоимость объекта составила 2 100 000 рублей. Указанную сумму покупатель обязан передать продавцу в двухдневный срок со дня государственной регистрации перехода права собственности на объект. Также согласно пункту 3.2. указанного договора стороны договорились в течение двух дней с момента государственной регистрации перехода прав собственности передать спорный объект по акту приёма-передачи.

До передачи денежных средств и подписания акта приёма-передачи, а именно, 10 сентября 2019 года ответчик настоял на передаче ключей от спорного объекта и заехал в него со своей семьёй.

Таким образом, ответчик фактически принял объект в распоряжение и пользование.

Отсутствие акта приёма-передачи спорного объекта не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, заключённого сторонами, поскольку переход права собственности на спорный объект от истца к ответчику зарегистрирован в установленном порядке.

Таким образом, при наличии государственной регистрации данной сделки отсутствие акта о передаче объекта не влияет на действительность сделки, а влияет лишь на возможность ответчика ссылаться на наличие недостатков объекта.

После въезда в спорный объект ответчик отказалась от подписания акта приёма-передачи спорного жилого помещения и земельного участка. За время своего нахождения в спорном доме ответчик провела детальный осмотр помещения, в ходе которого составила список выявленных ею недостатков.

В нарушение условий договора только 12 сентября 2019 года ответчик в счёт частичной оплаты по договору передал истцу денежные средства в размере 1 900 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 200 000 рублей ответчик необоснованно удерживает.

Таким образом, на день подачи настоящего искового заявления окончательные расчёты между сторонами не произведены. Сумма задолженности по указанному договору составляет 200 000 рублей.

12 сентября 2019 года с учётом выявленных недостатков было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года.

Во исполнение условий дополнительного соглашения выявленные недостатки были устранены 22 сентября 2019 года, однако передача окончательной суммы оплаты по договору и подписание акта приёма-передачи покупателем произведены не были. Истец в свою очередь в полном объёме исполнил свои обязательства по договору и дополнительному соглашению к нему.

23 октября 2019 года ответчиком получена претензия от истца с требованием передать денежные средства в сумме 200 000 рублей в счёт полной оплаты по договору купли-продажи от 24 августа 2019 года. На указанную претензию ответчик выразила отказ в передаче денежных средств, а также потребовала расторжения договора купли-продажи.

Нарушение покупателем сроков оплаты по договору купли-продажи влечёт возникновение у продавца на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ права потребовать её оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Договором купли-продажи проведение окончательного расчёта между продавцом и покупателем определено только наступлением события - государственной регистрацией договора, которая состоялась 29 августа 2019 года. Каких-либо данных об иных обстоятельствах проведения расчёта по договору или возможности изменения срока уплаты денежных средств покупателем, в том числе в связи с уклонением другой стороны от исполнения возложенных на него договором обязательств, договор купли-продажи от 24 августа 2019 года не содержит.

Таким образом, обязательства по оплате стоимости приобретённого у истца имущества ответчиком, как покупателем, не выполнены.

Указание в договоре на наличие срока платежа не позднее двух дней с момента регистрации позволяет считать, что просрочка уплаты наступила с 1 сентября 2019 года. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами в период незаконного удержания ответчиком денежных средств с 1 сентября 2019 года по 3 марта 2020 года составил 11 087 рублей 36 копеек.

Таким образом, ответчик обязана выплатить истцу сумму неосновательного обогащения в размере 200 000 рублей в счёт полной оплаты по договору купли-продажи от 24 августа 2019 года, а также сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 087 рублей 36 копеек (т. 1, л. д. 125-128).

В ходе рассмотрения дела ФИО1 неоднократно уточняла свои требования, представив соответствующие заявления от 18 мая 2020 года, 2 июля 2020 года, 31 августа 2020 года, 25 сентября 2020 года (т. 1, л. д. 170-173, л. д. 187-188; т. 2, л. д. 24; т. 3, л. д. 29), а также дополнила их 25 сентября 2020 года, представив дополнение к иску (т. 3, л. д. 30). Последний раз требования уточнила 25 мая 2021 года, в которых просила признать обязательства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года прекратившимися, а договор расторгнутым с даты получения ответчиком 18 сентября 2019 года, 22 сентября 2019 года, 26 сентября 2019 года, 15 октября 2019 года, 29 октября 2019 года, 30 октября 2019 года, 12 ноября 2019 года, 12 августа 2020 года уведомлений о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года в одностороннем порядке, об отказе от договора (исполнения договора) купли-продажи от 24 августа 2019 года, заявленных и направленных ею, ФИО3, ответчице, с даты которого договор купли-продажи от 24 августа 2019 года является расторгнутым, а обязательства по договору прекращёнными, расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года по решению суда в случае не признания судом обязательства по договору купли-продажи от 24 августа 2019 года прекратившимися, а договор расторгнутым, взыскать с ответчика ФИО2 денежные средства в размере 1 900 000 рублей, полученные 12 сентября 2019 года по договору купли-продажи от 24 августа 2019 года и дополнительному соглашению от 12 сентября 2019 года к указанному договору в её, ФИО3, пользу, право собственности на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, от неё, ФИО3, возвратить ответчице ФИО2, взыскать с ответчицы в её, ФИО3, пользу проценты за пользование чужими денежными средствами, полученными 12 сентября 2019 года по договору купли-продажи от 24 августа 2019 года, начиная с 12 сентября 2019 года по день вынесения решения по делу, убытки в размере 296 542 рубля 23 копейки, доходы по вкладам от размещения денежных средств, полученных 12 сентября 2019 года по договору купли-продажи от 24 августа 2019 года, признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года со дня его заключения с признанием последствий недействительности сделки, а также указать в решении суда, что сделка является ничтожной. Кроме того, ФИО1 просила наложить арест на объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, с кадастровым номером №*, и земельный участок с кадастровым номером №*, расположенные по адресу; <адрес>, Центральное <адрес><адрес>, принадлежащие ФИО2 на праве собственности, с наложением запрета ФИО2 совершать регистрационные действия по отчуждению данного имущества до полной уплаты ей, ФИО3, денежных средств, взысканных решением суда по настоящему делу, с уведомлением Росреестра о наложении судом указанного запрета, и взыскать с ответчицы в её, ФИО3, пользу уплаченную при подаче искового заявления госпошлину в размере 5 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика и представитель истца – ФИО4 уточнил сумму процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2 (т. 2, л. д. 16), представив 25 мая 2021 года окончательный расчёт, в котором сумма процентов была определена в размере 23 029 рублей 87 копеек.

В судебном заседании истец и ответчик ФИО1 свои требования в окончательной редакции поддержала и просила их удовлетворить, встречный иск не признала.

Представитель ответчика и представитель истца ФИО2 – ФИО4 иск ФИО1 не признал, встречные исковые требования своего доверителя поддержал и также настаивал на их удовлетворении.

Ответчик и истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, хотя надлежащим образом извещалась судом о времени и месте рассмотрения дела, чему имеется документальное подтверждение.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришёл к выводу о возможности рассмотрения настоящего гражданского дела в отсутствие неявившегося участника процесса.

Суд, заслушав объяснения истца и ответчика ФИО1, представителя ответчика и представителя истца ФИО2 – Латыша М.В., показания свидетеля ФИО5, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 24 августа 2019 года между ФИО2 и ФИО1 был заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого (пункт 1.1) продавец продал, а покупатель купил объект индивидуального жилищного строительства общей площадью 138,6 кв. м., с кадастровым номером №*, количество этажей – два, и земельный участок площадью 3 000 кв. м., с кадастровым номером №*, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> (т. 1, л. <...>).

Исходя из пункта 2.1 договора, стоимость объекта и земельного участка составляет 2 100 000 рублей, из которых стоимость объекта – 1 500 000 рублей, стоимость земельного участка – 600 000 рублей.

Передача денежных средств продавцу в счёт оплаты стоимости объекта и земельного участка осуществляется в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок к покупателю (пункт 2.2.2).

Передача объекта и земельного участка осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение двух рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (пункт 3.2).

29 августа 2019 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на вышеназванные объекты недвижимого имущества, что нашло своё документальное подтверждение (т. 1, л. <...> 58-59, 129-132, 135-140, 141-146), а с 10 на 11 сентября 2019 года ФИО1 с семьёй переехала в спорный дом.

12 сентября 2019 года между ФИО2 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года (т. 1, л. <...>), в котором отражено, что 11 сентября 2019 года в объекте индивидуального жилищного строительства были выявлены конструктивные недостатки и дефекты объекта, о которых продавец до подписания договора купли-продажи от 24 августа 2019 года не сообщил: а) отсутствие капитальной стены между комнатой № 3 (подсобное помещение) и комнатой № 9 (подсобное помещение) на 1 этаже указанного объекта. Вместо капитальной стены из материала – силикатный кирпич в комнате № 3 стена возведена из материала – доска, а со стороны комнаты № 9 стена возведена из материала – ДВП; б) дефекты системы отопления в комнате № 1 (прихожая), выразившиеся в отсутствии целостности системы отопления, изготовленной из металлических труб, путём их замены на резиновые шланги, затянутые металлической проволокой с явными следами коррозии в разных местах в количестве 4 штук со следами протечки (пункт 1).

В пункте 1.3 данного дополнительного соглашения зафиксировано о договорённости сторон, что выявленный существенный конструктивный недостаток объекта и дефект системы отопления будет устранён продавцом за счёт последнего в срок до 1 октября 2019 года. Во исполнение продавцом настоящего пункта покупатель оставляет в залог сумму 200 000 рублей до фактического устранения продавцом недостатка и дефекта, указанных в пункте 1 настоящего дополнительного соглашения.

Передача объекта и земельного участка осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение двух рабочих дней после фактического устранения продавцом существенного недостатка и дефектов в объекте, изложенных в пункте 1 настоящего дополнительного соглашения и исполнения продавцом пункта 1.3 этого же дополнительного соглашения (пункт 1.4).

Кроме того, стороны договорились, что настоящее дополнительное соглашение от 12 сентября 2019 года является неотъемлемой частью договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года (пункт 2).

В тот же день, то есть 12 сентября 2019 года, ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в размере 1 900 000 рублей в качестве оплаты за проданные объекты недвижимого имущества, зафиксировав в соответствующей расписке (т. 1, л. д. 55), что расчёт произведён в соответствии с договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года и дополнительным соглашением к нему от 12 сентября 2019 года.

В связи с тем, что в период с 14 по 22 сентября 2019 года ФИО1 в спорном доме вновь были выявлены скрытые существенные недостатки и дефекты, последняя предложила ФИО2, нарушившей условия договора о качестве товара, расторгнуть по обоюдному согласию договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года с возвращением сторонам всего полученного по сделке (т. 2, л. <...>). Однако ФИО2 22 сентября 2019 года отказалась от расторжения по соглашению сторон вышеназванного договора, направив на электронный адрес ФИО1 соответствующие сообщения (т. 1, л. д. 112; т. 2, л. д. 112), что явилось основанием для обращения ФИО1 в суд с вышеназванными исковыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1 статьи 469 ГК РФ).

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

Как следует из пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», под неустранимым недостатком товара (работы, услуги) понимается недостаток, который не может быть устранён посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию (подпункт «а»).

Под недостатком товара (работы, услуги), который не может быть устранён без несоразмерных расходов, понимается недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования (подпункт «б»).

В рамках данного гражданского дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Межрегиональный Центр «Независимых Исследований, Консалтинга и Оценки» ФИО6

По результатам строительно-технической экспертизы, отражённой в заключении № 897/21 от 25 марта 2021 года, эксперт пришёл к следующим выводам.

Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям ГОСТ, СНиП, иным нормативным актам.

На указанном жилом доме и внутри данного строения имеются строительно-технические недостатки, которые являются существенными.

При этом эксперт в исследовательской части заключения определил наружные и внутренние строительно-технические недостатки:

- места образования многочисленных горизонтальных и диагональных (косых) осадочных трещин на лицевой поверхности кирпичной кладки наружных несущих стен, разрушения кирпичной кладки, деформация отдельных кирпичей, сколы, местами заделаны трещины. Также выявлено промерзание и теплопотери всех стен помещений жилого дома;

- отсутствует опора под плиту перекрытия, разрушение и трещины плиты перекрытия, коррозия арматуры плиты;

- вдоль здания отслоение штукатурки стен;

- следы протечек в помещениях в результате прорыва трубопровода отопления;

- деревянные полы местами в помещениях 1-го этажа и перекрытие чердачного помещения с повышенной влажностью имеют разрушения и просадку, поражения в виде плесени и грибка, гниения;

- в санузле 1-го этажа под унитазом выявлены трещины и следы протечек;

- межкомнатные перегородки на 1-м этаже, потолок местами, оконные рамы повреждены плесенью и грибком;

- следы пожара в кухне, сгоревшие участки несущих конструкций деревянных стен, перекрытия.

Отвечая на вопрос о возможности определения времени образования и причины возникновения данных строительно-технических недостатков, эксперт указал, что в связи с отсутствием регламентирующей и методической строительно-технической нормативной документации время образования данных строительно-технических недостатков определить не представляется возможным.

Выявленные дефекты, по мнению эксперта, являются следствием нарушения технологии выполнения работ в процессе строительства, в том числе нарушение требований строительно-технической документации.

Указанные недостатки также являются следствием ненадлежащего обслуживания исследуемого жилого дома, в том числе его неправильной эксплуатации.

Кроме того, эксперт пришёл к выводу, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, для круглогодичного проживания без проведения в нём работ по устранению выявленных дефектов, не пригоден.

Данный дом, при условии проживания в нём, создаёт угрозу жизни истцу либо ответчику. Конструкции и техническое состояние несущих элементов исследуемого здания, расположенного по вышеуказанному адресу, на момент фактического осмотра не обеспечивают необходимую устойчивость и надёжность их эксплуатации, не исключая внезапное обрушение и, соответственно, не позволяют осуществлять их эксплуатацию в нормативном режиме.

Таким образом, судом достоверно установлено и подтверждается показаниями свидетеля ФИО5, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года ФИО2 не сообщила ФИО1 о вышеперечисленных строительно-технических недостатках (дефектах), имеющихся в спорном объекте, часть которых фактически была подтверждена самой ФИО2 при заключении с ФИО1 12 сентября 2019 года дополнительного соглашения к вышеназванному договору.

Учитывая данные обстоятельства, а также то, что в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года имеется лишь указание о подтверждении покупателем, что при визуальном осмотре объекта и земельного участка явные недостатки и дефекты не выявлены (пункт 3.1), суд приходит к выводу, что ФИО2 при фактической передаче товара не были выполнены условия, предусмотренные статьёй 469 ГК РФ.

Существенное нарушение требований к качеству товара даёт ФИО1 право отказаться от исполнения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года и дополнительного соглашения к нему от 12 сентября 2019 года и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в размере 1 900 000 рублей.

При этом суд принимает во внимание, что хотя эксперт и допускает возможность устранения выявленных строительно-технических недостатков, в то же время им отмечено, что их устранение экономически нецелесообразно, затраты могут быть приблизительно равны или превышать стоимость исследуемого жилого дома.

Не доверять выводам строительно-технической экспертизы № 897/21 от 25 марта 2021 года у суда оснований не имеется, поскольку оно в целом отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему статьёй 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), а также согласуется с иными представленными доказательствами, в том числе с заключением эксперта-строителя ООО «Бюро Независимых Экспертиз» ФИО7 № 27 от 30 декабря 2019 года (т. 1, л. д. 66-92) и заключением специалиста-миколога ООО «Микосфера» ФИО8 № 1874-19-МЭ от 21 октября 2019 года (т. 1, л. д. 22-46). При такой ситуации, заключение эксперта № 897/21 от 25 марта 2021 года следует положить в основу принимаемого по делу решения.

Принимая во внимание все вышеперечисленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года, заключённый между ФИО2 и ФИО1, подлежит расторжению.

Кроме того, расторжению, по мнению суда, подлежит заключённое 12 сентября 2019 года дополнительное соглашение к вышеназванному договору, что не будет выходить за пределы заявленных ФИО1 требований, поскольку при расторжении договора купли-продажи от 24 августа 2019 года существование дополнительного соглашения к нему невозможно.

Исходя из пункта 1 статьи 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ФИО2 не выполнила свои обязательства по передаче имущества в соответствии с условиями договора о качестве товара, однако получила от ФИО1 во исполнение договора купли-продажи от 24 августа 2019 года и дополнительного соглашения к нему от 12 сентября 2019 года денежную сумму в размере 1 900 000 рублей, суд приходит к выводу, что имеет место неправомерное удержание ФИО2 данных денежных средств и является для ФИО1 основанием требовать уплаты процентов на всю сумму и за весь период их удержания.

Вместе с тем, суд не может согласиться с датой начала периода удержания – 12 сентября 2019 года, на который указывает ФИО1, так как установлено, что от предложения по расторжению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года, поступившего от ФИО1, ФИО2 отказалась 22 сентября 2019 года.

При такой ситуации, начало вышеназванного периода следует исчислять с 23 сентября 2019 года, в связи с чем, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23 сентября 2019 года по 9 июня 2021 года включительно составит 168 134 рубля 28 копеек (с 23 сентября 2019 года по 27 октября 2019 года (35 дней, процентная ставка – 7%) – 12 753 руб. 42 коп.; с 28 октября 2019 года по 15 декабря 2019 года (49 дней, процентная ставка – 6,50%) – 16 579 руб. 45 коп.; с 16 декабря 2019 года по 31 декабря 2019 года (16 дней, процентная ставка – 6,25%) – 5 205 руб. 48 коп.; с 1 января 2020 года по 9 февраля 2020 года (40 дней, процентная ставка – 6,25%) – 12 978 руб. 14 коп.; с 10 февраля 2020 года по 26 апреля 2020 года (77 дней, процентная ставка – 6%) – 23 983 руб. 61 коп.; с 27 апреля 2020 года по 21 июня 2020 года (56 дней, процентная ставка – 5,50%) – 15 989 руб. 07 коп.; с 22 июня 2020 года по 26 июля 2020 года (35 дней, процентная ставка – 4,50%) – 8 176 руб. 23 коп.; с 27 июля 2020 года по 31 декабря 2020 года (158 дней, процентная ставка – 4,25%) – 34 859 руб. 29 коп.; с 1 января 2021 года по 21 марта 2021 года (80 дней, процентная ставка – 4,25%) – 17 698 руб. 63 коп.; с 22 марта 2021 года по 25 апреля 2021 года (35 дней, процентная ставка – 4,50%) – 8 198 руб. 63 коп.; с 26 апреля 2021 года по 9 июня 2021 года (45 дней, процентная ставка – 5%) – 11 712 руб. 33 коп.).

Принимая во внимание положения действующего гражданского законодательства, а также представленный выше расчёт, суд считает, что с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23 сентября 2019 года по 9 июня 2021 года включительно в сумме 168 134 рубля 28 копеек.

Согласно пункту 5 статьи 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причинённых изменением или расторжением договора.

Пунктом 1 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьёй 15 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Под убытками в силу абзаца первого пункта 2 статьи 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В связи с неисполнением ФИО2 своих обязательств по передаче имущества в соответствии с условиями договора о качестве товара, ФИО1 понесла убытки в размере 262 072 рубля 60 копеек, включающие в себя: расходы в сумме 200 000 рублей по оплате аренды жилого помещения по адресу: <адрес><адрес> соответствии с договором от 21 октября 2019 года (т. 1, л. <...>); расходы в сумме 22 380 рублей за переезд из <адрес> в <адрес>, включающий транспортные и погрузочно-разгрузочные работы (т. 1, л. д. 18); расходы в сумме 38 150 рублей по оплате за проведение ООО «Бюро Независимых Экспертиз» строительно-технической экспертизы и за проведение ООО «Микосфера» микологической экспертизы (т. 1, л. <...>); расходы в сумме 652 рубля и 76 рублей в связи с поездкой в экспертное учреждение; расходы в сумме 100 рублей для участия в экспертизе; расходы в сумме 400 рублей в связи с поездкой для заключения договора аренды; почтовые расходы в сумме 314 рублей 60 копеек (т. 1, л. <...> 191).

В остальной части понесённые ФИО1 расходы, а именно, в сумме 34 469 руб. 63 коп. (296 542 руб. 23 коп. - 262 072 руб. 60 коп.), в которые она включает в том числе коммунальные услуги, не могут быть отнесены к убыткам, поэтому взысканию не подлежат.

Что касается остальных заявленных ФИО1 требований, в частности, о признании обязательств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года прекратившимися и данного договора расторгнутым, признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года и признании последствий недействительности сделки, взыскании доходов по вкладам от размещения денежных средств, возврате права собственности на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, наложении ареста на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, а также запрета на совершение регистрационных действий по отчуждению имущества, то они удовлетворению не подлежат.

При этом суд исходит из того, что расторжение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года и дополнительного соглашения к нему от 12 сентября 2019 года влечёт переход права собственности на указанные объекты недвижимого имущества от ФИО1 к ФИО2, поэтому необходимость в указании о таком переходе в решении отсутствует.

Как следует из абзаца второго пункта 2 статьи 15 ГК РФ, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Заявляя требование о взыскании с ФИО2 доходов по вкладам от размещения денежных средств, полученных 12 сентября 2019 года по договору купли-продажи от 24 августа 2019 года, ФИО1 в нарушение положений части 1 статьи 56 ГПК РФ не представила суду доказательств, которые бы с достоверностью подтверждали, что данные денежные средства были размещены ФИО2 по вкладам и по ним последняя получила доходы, что свидетельствует о голословности доводов ФИО1 в названной части.

Требование о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года и признании последствий недействительности сделки заявлено ФИО1 без учёта требования о расторжении данного договора, поэтому указывают о неверном толковании последней данных взаимоисключающих требований.

Наложение ареста на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, а также запрета на совершение регистрационных действий по отчуждению имущества не могут рассматриваться в качестве самостоятельных требований, направленных на защиту нарушенных прав ФИО1, поскольку выступают лишь мерами по обеспечению иска, непринятие которых может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Учитывая, что суд пришёл к выводу о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года и дополнительного соглашения к нему от 12 сентября 2019 года, а также взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 денежных средств в размере 1 900 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков, встречные исковые требования ФИО2 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и обязании подписать акт приёма-передачи жилого дома и земельного участка нельзя признать обоснованными, поэтому они в полном объёме подлежат оставлению без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу подпунктов 1 и 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины, подлежащий уплате ФИО1 за требования имущественного характера, подлежащего оценке, и требования неимущественного характера составляет 20 151 рубль 03 копейки (1 900 000 руб. + 168 134 руб. 28 коп. + 262 072 руб. 60 коп. = 2 330 206 руб. 88 коп. – 1 000 000 руб. = 1 330 206 руб. 88 коп. х 0,5% = 6 651 руб. 03 коп. + 13 200 руб. = 19 851 руб. 03 коп. + 300 руб. = 20 151 руб. 03 коп.).

Поскольку ФИО1 понесены расходы по оплате государственной пошлины лишь в размере 5 000 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 25 сентября 2019 года (т. 1, л. д. 14), а в остальной части определением Кимрского городского суда от 4 февраля 2020 года ей предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу иска (т. 1, л. д. 97), которая ФИО1 до настоящего времени не уплачена, сумма в размере 5 000 рублей подлежит взысканию в её пользу с ФИО2

При этом оставшуюся сумму государственной пошлины, которая не была оплачена ФИО1, в размере 15 151 рубль 03 копейки (20 151 руб. 03 коп. – 5 000 руб.), следует взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года, заключённый между ФИО2 ФИО16 и ФИО3 ФИО17, расторгнуть дополнительное соглашение от 12 сентября 2019 года, заключённое между ФИО2 ФИО18 и ФИО3 ФИО19.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 900 000 (один миллион девятьсот тысяч) рублей, полученные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 августа 2019 года и дополнительному соглашению к нему от 12 сентября 2019 года, заключённые между ФИО2 ФИО20 и ФИО3 ФИО21.

Взыскать с ФИО2 ФИО22 в пользу ФИО3 ФИО23 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23 сентября 2019 года по 9 июня 2021 года включительно в сумме 168 134 (сто шестьдесят восемь тысяч сто тридцать четыре) рубля 28 (двадцать восемь) копеек.

Взыскать с ФИО2 ФИО24 в пользу ФИО3 ФИО25 ФИО10 убытки в размере 262 072 (двести шестьдесят две тысячи семьдесят два) рубля 60 (шестьдесят) копеек.

В остальной части исковые требования ФИО3 ФИО26, а также исковые требования ФИО2 ФИО27 к ФИО3 ФИО28 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и обязании подписать акт приёма-передачи жилого дома и земельного участка оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 ФИО29 в пользу ФИО3 ФИО30 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 000 (пять тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 ФИО31 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 15 151 (пятнадцать тысяч сто пятьдесят один) рубль 03 (три) копейки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Кимрский городской суд Тверской области в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 08 июля 2021 года.

Судья Е.В. Андрусенко

дело № 2-9/2021 подлинник

УИД 69RS0013-01-2020-000137-54