Решение № 2-74/2019 2-74/2019~М-54/2019 М-54/2019 от 6 июня 2019 г. по делу № 2-74/2019

Дело №2-74/2019

Поступило: 06.02.2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июня 2019 г. с.Венгерово, Новосибирская область

Венгеровский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Ламоновой С.Ю.,

при секретаре Лещинской И.Н.,

с участием: истца ФИО1,

представителя истца: ФИО2 (<данные изъяты>)

представителя ответчика производственного сельскохозяйственного кооператива «Ночка» ФИО3 <данные изъяты>

третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований

ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к производственному сельскохозяйственному кооперативу «Ночка» о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании долга по арендным платежам, обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Производственному сельскохозяйственному кооперативу «Ночка (далее - ПСХК «Ночка»), указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ПСХК «Ночка» (арендатором) и собственниками земельных долей истцом и ФИО4, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО5, ФИО6, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО7, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48 и ФИО49 был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей. На основании данного договора ПСХК «Ночка» принял в аренду на 49 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, местоположение - <адрес>, Ключевской сельсовет.

В соответствии с п. 6.1. договора арендатор за пользование предоставленным в аренду земельным участком обязуется производить арендную плату в размере двух центнеров зерна, один раз в год за 1\51 долю. Арендная плата вносится арендатором не позднее тринадцатого (по договору тридцатого) декабря текущего года, путем передачи зерна Арендодателю. Арендная плата в натуральном выражении не подлежала изменению. Истец надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал ответчику земельный участок, указанный в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Договор был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом и вступил в законную силу.

Однако, ответчик не выполняет принятые на себя обязательства и с ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени ни разу не произвел арендных платежей. Рыночная стоимость 1 центнера продовольственной пшеницы в <адрес> составляет <данные изъяты>. Задолженность ответчика за 6 лет составила <данные изъяты> ( 6 лет с 2013 г. по 2018 г. x <данные изъяты> х 2 цен.), которую истец просит взыскать.

Согласно п. 8.4.4. договора аренды, указанный договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату. В связи с чем, истец направил в адрес ответчика уведомление ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды, в связи с невыполнением обязательств по оплате арендной платы и погашении образовавшейся задолженности по арендной плате. Ответчик отказал в досудебном удовлетворении требований истца.

В связи с чем, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ПСХК «Ночка» при множественности лиц на стороне арендодателей. Взыскать с ПСХК «Ночка» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты>. Обязать ПСХК «Ночка» возвратить ФИО1 принадлежащий ему земельный участок, находящийся на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты><данные изъяты>., с местоположением: <адрес> Ключевской сельсовет.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, иск поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ПСХК «Ночка» ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, ФИО4, ФИО6 Фёдоровна, ФИО5, ФИО7 явились в судебное заседание, пояснили, что заключали договор аренды земельных долей, получают арендную плату и компенсацию за оплаченный ими земельный налог за сданные в аренду земельные участки. ФИО1 не собирал общего собрания всех дольщиков и не выяснял их мнение в части расторжения договора аренды земельного участка, при множественности лиц на стороне арендодателя. Они желают, чтобы договор аренды на их земельные доли продолжал действовать и не намерены его расторгать.

ФИО5 также пояснил, что не возражает, чтобы договор аренды в части именно участка, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, был расторгнут.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО25, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО36, ФИО37, ФИО45, ФИО47, ФИО48, ФИО49 извещены надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела, о чем в деле имеются надлежащие документы, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела не заявили. При таких обстоятельствах, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

От ФИО17, ФИО18, ФИО19 Фёдоровны, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО45, ФИО11, ФИО49, ФИО47, ФИО24 поступили телефонограммы, в которых они просили рассмотреть дело в их отсутствие, указали, что арендную плату получали и возражают против расторжения договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

От ФИО50, ФИО43 евны, ФИО42, ФИО38, ФИО39, ФИО15, поступили письменные заявления, в которых они просили рассмотреть дело в их отсутствие, указали, что арендную плату получали и настаивают, чтобы договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей был сохранен. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В отношении третьих лиц ФИО16, ФИО26, ФИО30, ФИО51, ФИО40, ФИО41, ФИО44, ФИО46 поступили сведении о том, что указанные лица на сегодняшний день умерли.

Заслушав стороны, представителя истца ФИО2 и представителя ответчика ФИО3, явившихся в судебное заседание третьих лиц ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО7, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п.п. 2,4 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством, размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ ( п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы определяется договором аренды (п.4 ст. 22 ЗК РФ).

Из обстоятельств дела усматривается, что истец ФИО1 является собственником 1/51 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, местоположение - <адрес>, Ключевской сельсовет. Основанием к регистрации права с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимо имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ явилось свидетельство на право собственности на землю серии РФ-XV-НСО-04-09 № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес>. Вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования. Участок находится в общей долевой собственности множества лиц с регистрацией обремения каждой доли в виде аренды в пользу ПСХК «Ночка» сроком на 49 лет. Государственная регистрация обременения произведена ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимо имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись №. Данные факты не оспариваются сторонами и установлены вступившим в законную силу, решением Венгеровского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям, представленного в материалы дела договора аренды, находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц со стороны арендодателя № от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатели, в лице представителя по доверенности ФИО52 передали, а ПСХК «Ночка», в лице председателя ФИО53, принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, местоположение - <адрес>, Ключевской сельсовет. В силу п.5.1, 5.2 приведенного договора он заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 6.1 договора определено, что стороны договора пришли к соглашению, что арендная плата выплачивается 1 раз в год не позднее 30 декабря текущего года в размере двух центнеров зерна за 1\51 долю, путем передачи зерна арендодателю. Арендная плата в натуральном выражении не подлежит изменению. Компенсацию суммы налоговых платежей за данный земельный участок принимает на себя арендатор по начислению на конкретного участника общей долевой собственности. Размер арендной платы может пересматриваться, что оформляется путем заключения дополнительного соглашения.

К договору приложен список участников договора № аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ (Приложение №) в количестве 47 человек, содержащий подписи, в том числе истца ФИО1 под номером 14.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 направлял ответчику уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с указанием на неисполнение обязательств по оплате арендной платы, необходимости её выплаты, с уведомлением о расторжении договора аренды.

Согласно ответа ПСХК «Ночка» на уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, по результатам рассмотрения данного уведомления принято решение об отказе в расторжении договора аренды земельного участка, а также указано, что арендную плату за 2018 год он может получить в любой день, в рабочее время. За прошлые года арендная плата им получена.

В судебном заседании представитель ответчика поясняет, что арендная плата выплачивалась в полном обьеме, все дольщики получают в качестве арендной платы по 3 центнера зерна, за которые необходимо было оплатить по <данные изъяты> за центнер, тогда как рыночная стоимость одного центнера зерна составляет от 700 до <данные изъяты> за центнер. Такое решение было принято с согласия всех дольщиков, так как такая оплата больше и стоимость ее гораздо ниже, чем за один центнер по рыночной стоимости.

Третьи лица, допрошенные в судебном заседании и направившие суду заявления и телефонограммы, указали, что три центнера зерна лучше получить, чем два и всех устроила такая оплата. Кроме того им возвращалась сумма, оплаченная ими за земельный налог, в связи с чем доплата за третий центнер была незначительна, тогда как на рынке купить центнер зерна можно за 700-<данные изъяты>.

Истец ФИО1 также пояснил, что получал по 3 центнера зерна по <данные изъяты>, знает, что это значительно ниже рыночной стоимости и получал их именно за то, что является арендодателем земельной доли, приложил накладные, подтверждающие получение им 3 центнеров зерна, но считает, что указанное зерно, выдаваемое им ПСХК, не является арендной платой, так как должен был получать по 2 центнера зерна бесплатно. Ранее он такие требования не предъявлял, а предъявил их только в 2018 году, в связи с тем, что им была выделена его земельная доля и он хотел расторгнуть договор аренды, а ему в этом отказали. Он желает выделить свою долю в натуре, использовать свою земельную долю сельхозугодий для сенокоса, а ему в этом отказывают. Ранее сделанный им выдел ПСХК обжаловал в суде, и суд признал его (ФИО54) действия незаконными, с чем он не согласен, обжаловал решение суда, но его оставили без изменений. В связи с чем он решил иным образом вернуть свой земельный участок, обратившись в суд с настоящим заявлением.

Согласно решения Венгеровского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ иск производственного сельскохозяйственного кооператива «Ночка» к ФИО1 удовлетворен: Признан недействительным выдел участником общей долевой собственности ФИО1 в счет земельных долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>.м, земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>

Прекращено право собственности ФИО55 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. Восстановлены в Едином государственном реестре недвижимости сведения об участнике права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № - ФИО1 - на 1/51 долю в праве общей долевой собственности.

В указанном решении на стр. 4 указано, что ФИО1 заявил, что за аренду он получал зерно и платил за него. Никаких данных о том, что он арендную плату не получал решение не содержит, ФИО1 в судебном заседании об этом не заявлял, указывая другое основание для признания договора аренды недействительным, а именно, что ПСХК «Ночка» использует арендованный земельный участок не по назначению. По данному факту проводилась проверка по заявлению ФИО1 МО МВД России «Венгеровский» от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в отношении ПСХК «Ночка» и данное обстоятельство не подтвердилось, что установлено, вступившим в законную силу, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает нарушений со стороны ПСХК «Ночка» в части выплаты арендной платы, предусмотренной договором аренды. Невыплата арендной платы подтвердилась только за 2018 года, арендодателю предложено арендатором забрать арендную плату в ПСХК в рабочее время, в направленном на его имя ответе на уведомление о выплате арендной платы и расторжении договора, однако, арендатор не является за получением арендной платы в натуральном выражении, злоупотребляя своим правом. Арендная плата в натуральном выражении не подлежит изменению, то есть договор аренды не предусматривает денежной компенсации, подлежащей выплате арендной платы (п. 6.1 договора). Расторжение договора аренды возможно при условии невыплаты арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока (п. 8.4.4 договора).

В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основания для прекращения аренды земельного участка устанавливаются гражданским законодательством и п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу п.п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 8.4 договора аренды предусмотрено, что он может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателей в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, в случаях, когда арендатор:

- использует земельный участок не в соответствии с целевым назначением;

- использует участок способами, приводящими к его ухудшению;

- не устраняет совершенное умышленно отравление, загрязнение, порчу или уничтожение плодородного слоя почвы;

-не использует участок в соответствии с целью, для достижения которой он был предоставлен, в течение 3 лет;

-более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

По смыслу положений ст.ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств, которая применяется в случае неисполнения арендатором обязательств в предусмотренный срок, в том числе, после направления ему соответствующего предупреждения.

Судом установлено и никем не оспаривается, что спорный земельный участок используется арендатором для сельскохозяйственного производства. Земельный участок 54:04:022203:154, являющийся предметом договора аренды, находится в общей долевой собственности, доли в праве собственности в натуре не выделены, а выдел земельного участка в натуре ФИО1 признан незаконным. Данный факт установлен и вступившим в законную силу решением Венгеровского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, имеющим преюдициальное значение для суда.

В соответствии с ч. 2 ч. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Поскольку земельный участок, являющийся предметом договора аренды, находится в общей долевой собственности, доли в праве собственности в натуре не выделены, каждый из собственников земельного участка имеет самостоятельные правоотношения с арендатором, с иском о расторжении договора аренды арендодатели должны обратиться совместно либо при наличии соответствующего соглашения всех участников общей долевой собственности.

В соответствии со ст.78 ЗК РФ, пп.1 п.1 ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение их целевого использования.

Согласно статье 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности принимается общим собранием участников долевой собственности и оформляется протоколом. Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют не менее 20 процентов участников долевой собственности.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентов долей в праве общей долевой собственности на этот земельный участок.

Таким образом, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается большинством голосов на общем собрании сособственников.

Заключая договор аренды земельного участка при множественности лиц, истец взял на себя обязательства по ограничению своего права собственности на земельный участок с кадастровым номером № поскольку в силу режима общей долевой собственности, он всего лишь одни из арендодателей, и не вправе самолично распоряжаться общей собственностью.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, стороной истца в ходе рассмотрения дела не было представлено доказательств того, что заявляя требование о расторжении договора аренды, он действует в соответствии с обоюдным согласием всех участников общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:04:022203:154, в силу чего нельзя признать обоснованными требования ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц № от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом ФИО1 не представлен протокол общего собрания собственников земельного участка, на котором с соблюдением кворума было бы принято решение о расторжении спорного договора. О том, что согласие на расторжение договора ФИО1 испрашивалось у всех собственников земельного участка, истцом и представителем истца не указывалось не в заявлении, не в судебном заседании.

Из показаний третьих лиц в судебном заседании ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и письменных отзывов третьих лиц следует, что другие сособственники земельного участка считают исполнение обязательств ПСХК «Ночка» надлежащим, возражают против расторжения договора. Таким образом, согласие всех собственников земельного участка на расторжение договора аренды отсутствует.

Поэтому его требование о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N1, с учетом положений приведенных законодательных норм, удовлетворению не подлежит.

Отказ в расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N 1 влечет отказ по данному основанию в обязании ответчика вернуть земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Производственному сельскохозяйственному кооперативу «Ночка» о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам, обязании возвратить земельный участок - отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Венгеровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Районный судья: С.Ю. Ламонова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Районный судья: С.Ю. Ламонова