Апелляционное определение № 33-17042/2025 33-705/2026 от 4 февраля 2026 г.

УИД 66RS0001-01-2024-004063-12-15

Дело № 33-705/2026 (33-17042/2025)

Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 05.02.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22.01.2026

г. Екатеринбург

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Абрашкиной Е.Н.,

судей Ильясовой Е.Р., Патрушевой М.Е.,

с участием прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Переваловой А.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Печеркиной А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4666/2025 по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа,

по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 29.09.2025.

Заслушав доклад судьи Патрушевой М.Е., объяснения представителя истца ФИО2, ответчика ФИО1 и его представителя ФИО3, представителя третьего лица ООО «Брусника» Специализированный застройщик» ФИО4, судебная коллегия

установила:

спорным жилым помещением является комната № <№>, площадью 9,2 кв.м., в доме <адрес> (далее также жилое помещение, комната № <№> собственником которой является ответчик. На регистрационном учете по указанному жилому помещению никто не состоит.

Администрация города Екатеринбурга (далее также Администрация) обратилась в суд с иском, в котором просила изъять у ФИО1 комнату № <№> с выплатой в качестве возмещения денежной суммы 691343 руб.; обязать ФИО1 принять причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить реквизиты для перечисления денежных средств; прекратить право собственности ФИО1 на комнату № <№> и признать право собственности на нее за муниципальным образованием «город Екатеринбург»; признать ФИО1 утратившим право пользования комнатой № 13 и обязать освободить ее от принадлежащего ему имущества.

Требования мотивированы тем, что ответчик является собственником комнаты № 13, находящейся в многоквартирном доме, который с расположенным под ним земельным участком, изъяты для муниципальных нужд. Соглашение о выкупе не достигнуто.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 05.08.2024 (оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 29.11.2024) исковые требования удовлетворены; у ФИО1 изъята комнату № 13 для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ему в качестве возмещения денежной суммы 1592735,62 руб.; на ответчика возложена обязанность принять причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, освободить комнату № 13 от принадлежащего ему имущества; прекращено право собственности ФИО1 на комнату № 13 и признано за муниципальным образованием «город Екатеринбург»; ФИО1 признан утратившим право пользования комнатой № 13.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24.04.2025 решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга Свердловской области от 05.08.2024 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 29.11.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Судом кассационной инстанции отмечено, что расчет возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном доме коридорного типа следует производить не только из жилой площади занимаемого помещения, а также с учетом площади вспомогательных помещений, расположенных на том же этаже дома коридорного типа с целью удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 29.09.2025 исковые требования Администрации удовлетворены частично; у ФИО1 изъята комнату № 13 для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ему в качестве возмещения денежной суммы 1670364,97 руб.; на ответчика возложена обязанность принять причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, освободить комнату № 13 от принадлежащего ему имущества; прекращено право собственности ФИО1 на комнату № 13 и признано за муниципальным образованием «город Екатеринбург»; ФИО1 признан утратившим право пользования комнатой № <№>.

С таким решением не согласился ответчик, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с определенной судом выкупной ценой. Суд первой инстанции, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, не учел, что эксперт в выводах, изложенных на странице 107 заключения, отвечает на вопросы не так как они изложены в определении суда, в связи с чем эксперт самовольно изменив вопросы, поставленные судом, сделал недостоверные выводы. На странице 5 заключения указано, что стоимость жилого помещения с учетом вспомогательных помещений составляет 1340833 руб., а на странице 105-106 заключения стоимость жилого помещения с учетом вспомогательных помещений уже составляет 820466 руб. Эксперт путает понятия «стоимость возмещения» и «стоимость жилого помещения». Эксперт при расчете стоимости земельного участка в качестве аналогов берет земельные участки с видом разрешенного использования – ИЖС, однако изымаемый земельный участок имеет вид разрешенного использования - под многоквартирный дом, что по стоимости в несколько раз дороже. Какой-либо корректировки эксперт при этом не делает. Некорректно использованы коэффициенты у объектов-аналогов. При определении размера доли в земельном участке, эксперт учитывает площади иных домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <№>, однако эксперт безосновательно учла и площади домов № 6,8,12, которые не расположены на земельном участке по ул. Энергостроителей. Стоимость доли в земельном участке, приходящемся на ответчика должна составить 519481,74 руб. При расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт использовала сборник ООО «Ко-Инвест» 2016 г. Укрупненные показатели стоимости строительства «Жилые дома», однако должен был использоваться справочник 2025 года. По расчету ответчика размер возмещения должен составить минимум 2364551,74 руб. Не согласен ответчик с выводом суда об исключении из стоимости капитального ремонта стоимости ремонта лестниц со ссылкой на то, что данные работы не входят в перечень работ по капитальному ремонту.

В суде апелляционной инстанции ответчик и его представитель на доводах и требованиях апелляционной жалобы настаивали. Просили приобщить в качестве дополнительного доказательства отчет об оценке рыночной стоимости спорного жилого помещения от 30.10.2025 № 42, выполненный оценщиком ( / / )13., который судебной коллегией приобщен к материалам дела.

Представитель истца Администрации и представитель третьего лица ООО «Брусника. Специализированный застройщик» против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Заслушав объяснения участников процесса, заключение прокурора, полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, исследовав новые доказательства (отчет об оценке № 42, пояснения к заключению эксперта), проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается собранными по делу доказательствами, что спорное жилое помещение принадлежало на праве собственности ответчику. На регистрационном учете по указанному жилому помещению никто не состоял.

Постановлением Администрации от 19.08.2020 № 1591 многоквартирный дом № <№> по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

28.09.2020 в адрес собственника комнаты № 3 направлены требования о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий в течение 6 месяцев с момента получения требования.

Постановлением Администрации от 15.10.2021 № 2218 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирными домами по адресам: <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес> и жилых помещений в указанных домах».

26.05.2023 ответчику направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд путем выкупа с условиями о выкупе по указанной стоимости.

Вместе с тем, соглашения о размере возмещения за изъятие указанного жилого помещения сторонами не было достигнуто.

В подтверждение заявленного размера выкупной цены изымаемого помещения истцом представлен отчет об оценке ООО «Центр экспертизы «Профит» от 06.02.2023№ 081(6)-15/22, согласно которому выкупная цена составила 691343 руб., в том числе, убытки – 152354 руб.

Судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО«Региональный центр оценки и экспертизы» ( / / )14

Согласно заключению данного эксперта от 15.09.2025 № 305-25/Э, рыночная стоимость спорной комнаты с учетом стоимости доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома (145330 руб.) и доли в праве на земельный участок (375 040 руб.) составила 1340 840 руб., размер убытков, причиненных собственнику, в связи с изъятием жилого помещения – 157 230 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома – 202 510 руб.

Установив указанные обстоятельства, руководствуясь положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Определяя размер возмещения за изымаемое спорное жилое помещение, суд первой инстанции руководствовался заключением эксперта ООО«Региональный центр оценки и экспертизы» ( / / )15 поскольку оно соответствует сложившимся рыночным ценам на изымаемое имущество и требованиям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, при определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд исключил стоимость работ по ремонту лестниц, поскольку такие работы не входят в перечень работ (услуг) по капитальному ремонту многоквартирного дома. Таким образом, выкупная цена определена судом в размере 1670364,97 руб. (из расчета 1340 840 руб. + 157 230 руб. + 172294,97 руб.).

В связи с фактическим исполнением требований в части выплаты ФИО1 в качестве возмещения денежной суммы 1592735,62 руб., а также в части прекращения права собственности ФИО1 и признания права собственности на комнату №13 за муниципальным образованием «город Екатеринбург», признания ФИО1 утратившим право пользования данной комнатой, обязания ФИО1 освободить комнату от принадлежащего ему имущества, суд первой инстанции указал, на неподлежащим исполнению решения в указанных частях.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования представленных сторонами доказательств в совокупности с обстоятельствами настоящего дела по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права изложены в оспариваемом решении, и их правильность не вызывает у судебной коллегии сомнений.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

На основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поскольку решение вопроса об оценке спорного имущества возможно только с помощью специальных знаний, которыми суд не обладает, судом первой инстанции правомерно принято во внимание заключение эксперта ООО«Региональный центр оценки и экспертизы» ( / / )16 от 15.09.2025 № 305-25/Э.

Мотивы, по которым суд признал данное заключение допустимым и достоверным доказательством по делу, подробно приведены в обжалуемом решении.

Названное экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки, подобранные объекты аналоги сопоставимы с объектом оценки.

Несогласие ответчика с выводами судебной оценочной экспертизы, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки экспертного заключения, не свидетельствует о нарушении положений ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, равно как о недостоверности проведенной судебной экспертизы.

Судебная коллегия отмечает, что при даче заключения эксперт основывается на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, в связи с чем свободен в выборе экспертных методик и способов расчета поправочных коэффициентов.

Никто не может вмешиваться в порядок проведения экспертизы, стороны могут лишь указать на несоответствие выводов эксперта, однако таких доказательств материалы дела не содержат. В данном случае сомнений в выбранной экспертом методике судом апелляционной инстанции не установлено.

Представленный ответчиком к апелляционной жалобе отчет об оценке рыночной стоимости спорного жилого помещения от 30.10.2025 № 42, выполненный оценщиком ( / / )17, не может быть принят во внимание, поскольку выполнен по заказу ответчика специалистом, не предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Для расчета рыночной стоимости жилой комнаты использовался затратный подход. Вместе с тем, в соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. В данном случае объект исследования представляет часть капитального строения, соответственно применение затратного подхода нецелесообразно.

Доводы апелляционной жалобы о неверном определении экспертом доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на земельный участок, необходимости вычисления такой доли без учета площади домов № <№> по <адрес> несостоятельны, поскольку исходя из исторических данных, на спорном земельном участке с кадастровым номером <№> площадью 10761 кв.м было расположено девять многоквартирных домов (<адрес>, дома <№>).

При этом изъятию на основании постановления Администрации от 15.10.2021 № 2218 подлежит не весь земельный участок, а только его часть площадью 6768 кв.м и расположенные на нем дома № 4, 4а, 6а, 8а, 10 по ул. Энергостроителей. В этой связи эксперт обоснованно применил метод распределения в рамках сравнительного подхода и определил размер стоимости доли собственника в земельном участке распределив площадь земельного участка, сформированного как единый в целях содержания, обслуживания и эксплуатации девяти двухэтажных домов, в соответствии с площадью каждого дома. Соответствующий расчет приведен в экспертном заключении.

В данной части судебная коллегия также отмечает, что расчет ответчика, приведенный в апелляционной жалобе, нельзя признать правильным, поскольку он не является специалистом в области оценки, кроме того, им не учтено, что, на земельном участке с кадастровым номером <№> расположены не только дома, подлежащие изъятию, но и иной многоквартирный дом, а также изымается не весь указанный земельный участок, а только его часть площадью 6768 кв.м.

Рассматривая доводы апелляционной жалобы ответчика в части размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебная коллегия приходит к следующему.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Частью 5 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

Как следует из заключения эксперта от 15.09.2025 № 305-25/Э (том 5 л. д. 104), размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома составляет 8100435,11 руб. При этом экспертом рассчитаны затраты на проведение капитального ремонта дома с учетом стоимости ремонта лестниц на сумму 1208636,35 руб. Однако указанные работы не входят в перечень работ (услуг) по капитальному ремонту.

Таким образом, экспертом оценен размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт конструктивных элементов, в отношении которых отсутствует обязанность у бывшего наймодателя его (капитальный ремонт) производить.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно исключил из размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сумму за указанные конструктивные элементы (30215,03 руб. (202510-172 294,97).

При проведении экспертизы экспертом использовались данные сборника «Ко-Инвест» 2016 г. Укрупненные показатели стоимости строительства «Жилые дома» с учетом корректирующего коэффициента на изменения цен в строительстве с даты сборника к дате составления заключения (стр. 102 заключения).

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для принятия судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения либо опровергали изложенные в нем выводы суда, в связи с чем эти доводы признаются судебной коллегией несостоятельными.

Иное толкование ответчиком закона, другая оценка обстоятельств дела и доводы, не подтвержденные допустимыми и относимыми доказательствами, не свидетельствуют об ошибочности выводов суда первой инстанции и не опровергают их.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 320, 327.1, ч. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 29.09.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Абрашкина

Судьи

Е.Р. Ильясова

М.Е. Патрушева