Решение № 3А-76/2022 3А-76/2022~М-674/2021 М-674/2021 от 9 февраля 2022 г. по делу № 3А-76/2022

УИД 76OS0000-01-2021-000682-41

Дело № 3а-76\22

Принято в окончательной форме 09.02.22г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 февраля 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности, вследствие чего он обязан к уплате земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.

В судебном заседании административный истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, участия не принимал, ходатайство об отложении рассмотрения дела не представил.

Представитель административного истца по доверенности ФИО3 административные исковые требования поддержала.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указано на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка, представленном административном истцом, изложены замечания на отчет, которые, по мнению департамента, повлекли неправильное определение рыночной стоимости объекта оценки.

В письменных объяснениях заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения о земельном участке, его правообладателе и размере кадастровой стоимости, возражения относительно административных исковых требований не указаны.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», администрация Ярославского муниципального района Ярославской области, администрация Кузнечихинского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области письменных объяснений не представили.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения. Информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для строительства торгово-складского помещения, расположенного по адресу: №

Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в целях уменьшения земельного налога.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019г. №н по состоянию на 01.01.2019г. в размере № руб.

Административным истцом представлен отчет № от 17.12.2021г. об определении рыночной стоимости указанного земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. составляет № руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения административного ответчика сводятся к допущенной оценщиком технической ошибке в части стоимости объекта-аналога № 3. Также указывается на то, что, по мнению департамента, оценщик использовал объекты-аналоги с наименьшей ценовой категории, тогда как имелись иные предложения.

Между тем оснований для вывода о том, что техническая ошибка повлияла на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, не имеется.

Техническая ошибка касается прикрепления копии иного объявления. В то время как в описание объекта-аналога, информация, указанная в расчетной таблице, соотносятся с объявлением, которое фактически было использовано оценщиком, о чем в судебном заседании показала свидетель ФИО4 (оценщик).

Содержание отчета также свидетельствует о допущенной технической ошибке при прикреплении копии объявления, так как согласно таблице 4 (объявления о продаже земельных участков) в отношении объекта-аналога № 3 указан номер каталога объявлений отличный от номера каталога в ошибочно прикрепленном объявлении. Из представленной копии объявления с номером каталога, отраженного в таблице № 4, следует, что описание объекта-аналога № 3 и данные в расчетной таблице соответствуют фактически использованному объявлению.

Доводы департамента о том, что оценщиком использованы предложения с наименьшей ценовой категорией, также не могут быть приняты во внимание.

Из содержания отчета и показаний свидетеля ФИО4 следует, что оценщиком анализировались предложения о продаже земельных участков за 2018г., имеющиеся в базе оценщика. Согласно проведенному анализу стоимость земельных участков, относящиеся к категории земель промышленности иного специального назначения, находится в диапазоне от 1,38 до 2 046,26 руб. за 1 кв.м, земли промышленности с торговым назначением находятся в диапазоне от 36,48 до 745 руб. за 1 кв.м. Цены подобранных аналогов находятся в указанных диапазонах цен.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков приведен подробный анализ рынка земельных участков, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектами оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объектов оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Суд соглашается с показаниями свидетеля ФИО4 о том, что оснований для использования предлагаемого департаментом объекта-аналога № 1 не имелось, так как оценщиком проводился анализ рынка за 2018г., то есть наиболее приближенный к дате оценки. Объявление о продаже предлагаемого департаментом объекта-аналога опубликовано в 2017г.

При этом показания свидетеля ФИО4 о том, что указанное департаментом предложение № 2 с номером в каталоге: 232684770 использовано оценщиком (объект-аналог №1), но с иными данными о площади земельного участка и ценой предложения, ничем не опровергнуты, подтверждаются содержанием отчета.

Кроме того, следует учесть, что согласно п. 22 ФСО № 7 оценщик анализирует доступную и проверенную информацию. В связи с этим наличие в распоряжении иных лиц другой информации не может являться основанием для вывода о недостоверности анализа рынка, проведенного оценщиком.

В целом содержание отчета, выводы оценщика не противоречат федеральным стандартам оценки, в том числе п. 5 ФСО № 3, п.п. 22, 25 ФСО № 7.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости ДД.ММ.ГГГГ руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 29.12.2021г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов