Решение № 2-1949/2017 2-1949/2017~М-1767/2017 М-1767/2017 от 18 октября 2017 г. по делу № 2-1949/2017

Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

19 октября 2017 года г. Жигулевск

Жигулевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Никоновой Л.Ф.,

при секретаре Ермолаевой А.В.,

с участием представителя истца - ФИО1, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика – ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 1949/2017 по иску ФИО3 к администрации г.о. Жигулевск о выплате выкупной цены жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к администрации г.о. Жигулевск, требуя

взыскать с ответчика выкупную цену принадлежащих ей 181/429 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в размере 843 977 рублей, включая стоимость доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (земельный участок) и убытки.

Согласно доводам иска, ФИО3 является собственником 181/429 долей в праве общей долевой собственности жилого помещения - трехкомнатной квартиры, общей площадью 60,50 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Фактически в указанном жилом помещении ей принадлежит 1 комната. Жилой дом, в котором расположена указанная квартира, признан непригодным для проживания и включен в программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда, в связи с чем истица считает, что имеет право требовать выкупа жилого помещения в судебном порядке, так как соглашения между ней и администрацией г.о. Жигулевск по данному вопросу не достигнуто.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования и доводы искового заявления поддержала в полном объеме, дополнив, согласно отчету № об оценке выкупной цены жилого помещения, составленному оценщиком ООО « Центр оценки и экспертизы», принадлежащая истице доля в указанной квартире оценена в 843977 руб. ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в администрацию г.о. Жигулевск с заявлением о выплате компенсации за аварийное жилое помещение. Из ответа администрации г.о. Жигулевск от ДД.ММ.ГГГГ следует, что заключение соглашения о выкупе принадлежащего ей аварийного жилого помещения не представляется возможным. Также представитель истца пояснила, что истица согласна с оценкой доли в праве общей долевой собственности в размере 680543 руб., установленной заключением ООО «СУДЭКСПЕРТ», но не согласна с размером убытков в размере 42800 руб., считает, что эксперт при определении размера убытков должен был учесть размер комиссии за обналичивание денежных средств. Кроме того, сообщила, что истица намерена проживать в квартире до исполнения решения суда.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании требования истца не признала, одновременно пояснила, что администрация г.о. Жигулевск не оспаривает право истца требовать выплату выкупной цены за принадлежащее ей жилое помещение. Однако, в связи с тем, что денежные средства, полученные в рамках реализации программы по переселению, были направлены на строительство многоквартирных домов, истице в выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение было отказано. Считает, что представленный истцом отчет об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства, в данном отчете дважды указана стоимость земельного участка. Также не согласна с оценкой рыночной стоимости убытков, причиненных истице изъятием жилого помещения, поскольку размер государственной пошлины за регистрацию права оценщиком указан в сумме 2500 руб., вместо 2000 руб., также полагает, что оценщиком необоснованно в размер убытков включены расходы по составлению технического паспорта, услуг нотариуса и комиссия за обналичивание денежных средств. Данные убытки не могут быть включены в стоимость жилого помещения. В соответствии с ГК РФ комиссия может быть взыскана, если это обусловлено договором. Оснований для оспаривания экспертного заключения у стороны ответчика не имеется.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств ( ч. 2 ст. 68 ГПК РФ).

Разрешая требования истцов о взыскании возмещения за жилое помещение, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2012 года (ответ на вопрос N 2), а также в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 29 апреля 2014 г., обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Как указал Верховный Суд РФ, если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 ЖК РФ).

При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При определении выкупной цены следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. В связи с чем при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения в ее составе учитывают стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Из предоставленных в дело документов усматривается, что истица на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8), приобрела в собственность 181/429 доли в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры общей площадью 60,5 кв.м, жилой площадью 49,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7). Аналогичные сведения содержатся в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 134-135). Остальными участниками общей долевой собственности являются - Ш., которому принадлежат 126/429 долей в праве, и В., которому принадлежат 122/429 доли в праве.

В порядке ст. 250 ГК РФ истица известила Ш. и В. о намерении продать принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности в указанном выше жилом помещении. Ш. и В. отказались от преимущественного права покупки продаваемой доли, выразили согласие на продажу принадлежащей ФИО3 доли в праве общей собственности постороннему лицу (л.д. 139,140,141).

На основании заключения Межведомственной комиссии по обследованию технического состояния жилищного фонда г.о. Жигулевск от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 79-80,81).

Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2020 года» многоквартирный дом № по <адрес> включен в реестр аварийных многоквартирных домов по способам переселения граждан из аварийного жилищного фонда на территории Самарской области в 2013-2017 г.г.

Постановлением администрации г.о. Жигулевск № от ДД.ММ.ГГГГ, с изм. от ДД.ММ.ГГГГ №, утверждена муниципальная программа г.о. Жигулевск «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного строительства на территории г.о. Жигулевск Самарской области на 2013-2017 г.г.». Главным распорядителем бюджетных средств при реализации указанной программы определена администрация г.о. Жигулевск (л.д. 82,83-84).

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в администрацию городского округа Жигулевск с заявлением о выплате денежной компенсации за принадлежащее ей аварийное жилое помещение по адресу: <адрес> (л.д. 77).

Из ответа администрации городского округа Жигулевск следует, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ признан в установленном порядке аварийным и подлежит сносу. Финансирование вышеуказанных мероприятий осуществляется за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, областного бюджета и местного бюджета городского округа. Обоснование объема средств долевого финансирования программы переселения из аварийного жилья исходит из предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого помещения, равнозначного по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению. На сегодняшний момент между администрацией городского округа Жигулевск и Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе заключены муниципальные контракт на приобретение жилых помещений (квартир) посредством участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов на территории городского округа Жигулевск Самарской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Учитывая вышеизложенное, заключение соглашения о выкупе принадлежащего истице аварийного жилищного фонда администрацией городского округа Жигулевск не представляется возможным. Одновременно истице сообщено, что в рамках реализации данной программы будет предложено жилое помещение, благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначное по общей площади, ранее занимаем жилому помещению (л.д. 10).

Оценивая перечисленные выше обстоятельства, а также принимая во внимание указанные разъяснения, суд приходит к выводу о том, что истица, являясь собственником жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", имеет право по своему выбору на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп, в связи с чем ее требования о взыскании с администрации г.о. Жигулевск, как главного распорядителя бюджетных средств, предназначенных для переселения граждан из аварийного жилья, включенного в адресную программу, признаются судом подлежащими удовлетворению.

При определении выкупной цены жилого помещения суд исходит из следующего.

Из предоставленных в дело копии кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что земельный участок площадью 344+/-7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, ему присвоен кадастровый № (л.д. 88,107).

Из ответа Жигулевского филиала ГУП СО «ЦТИ» на запрос суда, по данным инвентаризации, проведенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома по адресу: <адрес>, общая площадь дома составляет 428, 7 кв.м, в том числе: жилая площадь - 292,0 кв.м, кроме того, площадь лестничных клеток -47,0 кв.м. Количество квартир в доме – 8 (л.д.92).

Из копии технического паспорта (л.д. 63-66) следует, что общая площадь <...> составляет 60,5 кв.м, квартира состоит из трех комнат площадью 12,2 кв.м, 18,1 кв.м, 12,6 кв.м., кухни площадью 7,2 кв.м, коридора площадью 6,7 кв.м, санузла площадью 3,1 кв.м и шкафа площадью 0,6 кв.м..

В ходе рассмотрения дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ответчика – администрации г.о. Жигулевск по делу была назначена и проведена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 103)

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного экспертом ООО «СУДЭКСПЕРТ» ФИО4 (л.д. 111-131):

- действительная рыночная стоимость принадлежащих ФИО3 181/429 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в том числе стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок и стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество, составляет 680 543 руб.,

- стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме № по <адрес> учтена в рыночной стоимости квартиры;

- размер убытков, причиненных ФИО3, входящих в размер возмещения за жилое помещение, определяемого по правилам ст. 32 ЖК РФ составляет 42 800 руб. В состав убытков экспертом включены: стоимость аренды жилья за 2 месяца (12000 рублей); организация переезда (8000 рублей); стоимость услуг по подбору помещения через агентство недвижимости (20500 рублей); расходы по оформлению права собственности на новое помещение (2300 рублей).

Оценивая перечисленные выше доказательства, суд признает указанное заключение допустимым и относимым доказательством, поскольку оно составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, заключение проведено экспертом, чья квалификация подтверждена документально, экспертное заключение по своему содержанию является полным и аргументированным, содержит ссылки на применяемые стандарты оценочной деятельности, неясностей и противоречий не содержит, произведено с осмотром подлежащих оценке объектов. Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку он предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Кроме того, изложенные в заключении выводы стороной ответчика не оспариваются.

Вместе с тем, суд не находит оснований для определения выкупной стоимости спорного объекта недвижимости и размера убытков по предоставленному истцом отчету об оценке, подготовленному ООО «Центр оценки и экспертизы» (л.д.16-68), поскольку оценка по указанному отчету осуществлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что не может отражать действительную рыночную стоимость объекта на дату разрешения спора. Кроме того, включенные в разряд убытков расходы по обналичиванию денежных средств, по нотариальному удостоверению сделки, составлению технического паспорта в заключении ничем не обоснованы.

Определяя размер подлежащего взысканию в пользу истицы возмещения за жилое помещение, суд считает возможным исходить из установленной экспертом рыночной стоимости квартиры в размере 680 543 руб.. Кроме того, с учетом указанных выше разъяснений, в выкупную стоимость объекта подлежит включению стоимость приходящейся истице доли в праве на земельный участок, входящий в состав общего имущества многоквартирного дома, которая, как следует из экспертного заключения, уже учтена в рыночной стоимости квартиры.

Таким образом, к взысканию определяется сумма в размере 680 543 руб., состоящая из действительной рыночной стоимости квартиры; стоимости доли истицы в праве на общее имущество МКД в виде земельного участка.

Также с ответчика в пользу истицы подлежат взысканию убытки, определенные по правилам ст. 32 ЖК РФ, в размере 42800 руб.

При разрешении спора с ответчика, кроме того, в порядке ст.ст. 98, 100 ГПК РФ подлежат взысканию понесенные истцом расходы на составление искового заявления и оплату услуг представителя. При определении размера данного возмещения, исходя из принципов разумности и соразмерности, а также учитывая занятость представителя в ходе рассмотрения дела (подготовке дела к слушанию и в двух судебных заседаниях), суд считает необходимым снизить размер возмещения до 9 000 рублей.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании расходов по оценке спорного объекта недвижимости, поскольку содержащиеся в предоставленном истцом отчете сведения об оценке выкупной цены опровергнуты заключением судебной экспертизы, следовательно, предоставленный истцом отчет не может выступать доказательством по делу, в связи с чем оснований для взыскания расходов по его составлению не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с администрации г.о. Жигулевск в пользу ФИО3:

- возмещение за жилое помещение – принадлежащие ФИО3 181/429 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в размере 680 543 рубля, включая стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома;

- в возмещение убытков 42800 руб.,

- в возмещение понесенных по делу судебных расходов 9000 рублей

а всего 732343 рубля.

Указать, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 и основанием для государственной регистрации права собственности муниципального образования г.о. Жигулевск на 181/429 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В удовлетворении требований о взыскании расходов по оценке спорного объекта недвижимости ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи жалобы в Жигулевский городской суд.

Судья Жигулевского городского суда Л.Ф.Никонова

Настоящее решение в окончательной форме изготовлено 23 октября 2017 года.

Судья Жигулевского городского суда Л.Ф.Никонова