Апелляционное определение № 33-1153/2026 от 16 февраля 2026 г.

Судья Бегинина О. А. (номер) ((номер))

УИД: (номер)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск 17.02.2026

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Протасовой М. М.,

судей Воронина С. Н., Латынцева А. В.,

при секретаре Зинченко Н. В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И. к Р., межмуниципальному отделу по (адрес) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты Мансийскому автономному округу – Югре о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности произвести определенные действия

по апелляционной жалобе ответчика Р. на решение Урайского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.10.2025.

Заслушав доклад судьи Протасовой М. М., объяснения представителя истца, его представителя Ч., действующей на основании доверенности от (дата), представителей ответчика Р. С. и Т., действующих на основании доверенностей от (дата) и (дата) соответственно, представителя ответчика межмуниципального отдела по (адрес) Управления Росреестра по ХМАО – Югре и Управления Росреестра по ХМАО – Югре З., действующей на основании приказа от (дата) и доверенности от (дата) соответственно, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец обратился в суд с иском, в котором указал, что (дата) между истцом как покупателем и Р. как продавцом заключен договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, по условиям которого Р. передал, а истец принял часть здания под нежилые помещения, общей площадью <данные изъяты> кв. м., и земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером (номер), расположенные по адресу: (адрес), стоимость части здания составила 2 128 000 руб. 00 коп., стоимость земельного участка – 1 000 000 руб. 00 коп. Свои обязательства по оплате приобретаемого имущества истец исполнил в полном объеме, право собственности на имущество зарегистрировано за истцом (дата). В процессе владения истцу стало известно, что объект, расположенный на земельном участке, имеет статус многоквартирного дома ввиду наличия в нем нескольких жилых помещений, в связи с чем, в силу закона земельный участок под многоквартирным домом не может находиться в единоличной собственности какого-либо лица, поскольку он относится к общему имуществу дома и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, соответственно, сделки по распоряжению таким земельным участком являются ничтожными в силу закона. Решением суда от (дата) земельный участок с кадастровым номером (номер) признан общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), право собственности И. на указанный земельный участок признано отсутствующим. В решении установлено, что на спорном земельном участке располагается многоквартирный жилой дом (общежитие), который постановлением Администрации (адрес) от (дата) признан аварийным и подлежащим сносу, (дата) муниципалитетом принято решение об изъятии земельного участка и всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома для муниципальных нужд. Запись о индивидуальных правах истца на земельный участок погашена. Неблагоприятные последствия сделки-купли продажи для истца выразились в невозможности использовать данный земельный участок и свободно им распоряжаться, тогда как при отсутствии в доме жилых помещений при признании дома аварийным истец мог бы рассчитывать на компенсацию или предоставление ему иного земельного участка или объекта недвижимости при изъятии этого земельного участка для муниципальных нужд.

На основании изложенного, увеличив исковые требования в ходе судебного разбирательства, просил признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от (дата), заключенного между И. и Р. в части купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, общая площадь <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер (номер), расположенного по адресу: (адрес); применить последствия недействительности сделки, обязать Р. возвратить истцу покупную цену за земельный участок в размере 1 000 000 руб. 00 коп.; взыскать с Р. в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 500 руб. 00 коп.; возложить на Межмуниципальный отдел по (адрес) Управления Росреестра по ХМАО – Югре, Управление Росреестра по ХМАО – Югре внести запись о регистрации права собственности Р. на земельный участок с кадастровым номером (номер).

Решением суда исковые требования к ответчику Р. удовлетворены, в удовлетворении исковых требований к Межмуниципальному отделу по (адрес) Управления Росреестра по ХМАО – Югре, Управлению Росреестра по ХМАО – Югре отказано.

С таким решением не согласился ответчик Р., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказав истцу в удовлетворении исковых требований. Указывает, что суд неверно квалифицировал действия Р. как злоупотребление правом. Сам факт владения и распоряжения имуществом на основании действующей государственной регистрации права злоупотреблением правом не является. Вывод о том, что Р. пытался избавиться от участка в (дата) году, не соответствует фактическим обстоятельствам, так как имело место разъяснение регистрирующего органа о необходимости судебного порядка разрешения спорных вопросов, связанных с правовым режимом участка. Сведения об имеющихся жилых помещениях в здании, расположенном на спорном земельном участке, были известны регистрирующему органу, однако в (дата) году Росреестр осуществил государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок к истцу. Суд не привел достаточных фактов, подтверждающих умысел Р. на нарушение прав иных собственников или заведомо недобросовестное поведение при совершении сделки в (дата) году. Истец при заключении сделки мог и должен был узнать о правовом статусе здания, и, соответственно, о риске в отношении земельного участка. Суд неверно применил последствия недействительности сделки, создав неосновательное обогащение на стороне истца, применил последствия недействительности лишь к земельному участку, не учел, что истец сохранил в собственности нежилое помещение. Истец владеет долей в праве общей собственности на земельный участок, пропорциональной площади принадлежащего ему нежилого помещения, и в случае частичной реституции суд должен был взыскать 631 100 руб. 00 коп., либо применить двустороннюю реституцию в полном объеме. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности, так как с момента начала исполнения сделки с (дата) и до подачи иска прошло более шести лет.

В дополнениях к апелляционной жалобе указывает, что при заключении договора купли-продажи от (дата) Р. исходил из принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, включение земельного участка в договор вызвано юридической необходимостью. Стоимость земельного участка указана формально, а общая цена договора – 3 128 000 руб. 00 коп. являлась ценой за нежилое помещение, что подтверждается тем, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на (дата) год составляла 6 810 390 руб. 53 коп., на 2024 – 7 100 696 руб. 72 коп.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика Р. доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержали, истец и его представитель, а также представитель ответчиков межмуниципального отдела по (адрес) Управления Росреестра по ХМАО – Югре и Управления Росреестра по ХМАО – Югре против доводов жалобы возражали, решение суда просили оставить без изменения.

Ответчик Р. и представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации (адрес) в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили.

С учетом изложенного, и поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов настоящего дела следует и никем не оспаривается, что (дата) между Р. как продавцом и И. как покупателем заключен договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора нежилое помещение – часть здания под нежилые помещения, назначение нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв. м., этаж 1, адрес объекта: (адрес), кадастровый номер: (номер), и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, общая площадь <данные изъяты> кв. м., адрес объекта: (адрес), кадастровый номер (номер) (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора, стоимость объекта составляет 2 128 000 руб. 00 коп., земельного участка – 1 000 000 руб. 00 коп.

Право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано за истцом (дата).

Решением (адрес) суда (адрес) от (дата) по иску Администрации (адрес) к И. о признании земельного участка общим имуществом многоквартирного дома, признании права собственности на земельный участок отсутствующим, вступившим в законную силу, земельный участок с кадастровым номером (номер) признан общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) (адрес). Признано отсутствующим право собственности И. на земельный участок с кадастровым номером (номер), расположенный по указанному адресу (регистрационная запись (номер) от (дата)). При разрешении указанного спора, участие в котором в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, принимал Р., установлено, что на земельном участке с кадастровым номером (номер) располагается многоквартирный жилой дом, который постановлением Администрации (адрес) (номер) от (дата) признан аварийным и подлежащим сносу, постановлением Администрации (адрес) (номер) от (дата) принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером (номер) и объектов недвижимости, расположенных на нем.

Судом в настоящем деле установлено и никем не оспаривается, что на основании договора купли-продажи от (дата), заключенного между ФИО как продавцом и Р. как покупателем, Р. приобрел в собственность часть здания для размещения жилых помещений, часть задания под нежилое помещение, земельный участок, предназначенный под административное здание, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенные по адресу: (адрес).

Право собственности Р. на указанные объекты зарегистрировано в ЕГРН (дата), право собственности на земельный участок – (дата).

На основании договоров купли-продажи от (дата), (дата), (дата), (дата), (дата), (дата), (дата), (дата) Р. жилые помещения по указанному выше адресу отчуждались со статусом – квартиры.

На основании приказов заместителя главы (адрес) (номер), (номер) от (дата) по обращениям Р., последним осуществлен перевод нежилых помещений в жилые помещения (часть нежилых помещений, расположенных на 2 этаже здания, с (номер)), перевод жилых помещений в нежилые помещения (часть нежилых помещений, расположенных на 1 этаже здания, (номер)).

(дата) Р. обратился в Управление Росреестра по ХМАО – Югре (адрес) отдел с заявлением о прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером (номер), (дата) рассмотрение данного заявления прекращено на основании заявления Р.

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 10, п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 168, п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 66 постановления Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводу об отчуждении истцу ответчиком Р. земельного участка, принадлежащего на дату заключения спорного договора купли-продажи на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, что законом запрещено, в связи с чем заявленный к Р. иск удовлетворил.

Выводы суда в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют обстоятельствам дела, судебной коллегией признаны верными.

Установленные судом фактические обстоятельства ответчиком Р. в апелляционной жалобе не оспариваются.

Не соглашаясь с решением, заявитель в апелляционной жалобе выражает несогласие с оценкой судом его поведения при заключении сделки в качестве недобросовестного.

Проверив такие доводы, судебная коллегия приходит к выводу об их отклонении.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в т. ч. в получении необходимой информации.

По делу установлено и выше отмечено, что на дату заключения договора купли-продажи от (дата), несмотря на сохранение к ЕГРН записи о единоличной собственности на земельный участок с кадастровым номером: (номер), общей площадью <данные изъяты> кв. м., за ответчиком Р., в действительности в силу закона данный земельный участок как расположенный под многоквартирным домом находился в общей долевой собственности собственников помещений в данном доме, о чем самому Р. являлось достоверно известным.

Соответственно, данный земельный участок не подлежал отчуждению Р. при продаже И. части здания под нежилые помещения, общей площадью <данные изъяты> кв. м., поскольку при приобретении последним части здания он в силу закона становится долевым сособственником земельного участка, занятого многоквартирным домом, в состав которого входят нежилые помещения (ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Следует согласиться и с выводом решения о том, что Р., достоверно зная, что отчуждаемые нежилые помещения входят в состав многоквартирного дома, равно как достоверно зная, что сохраняющая в ЕГРН запись о праве его единоличной собственности на земельный участок кадастровым номером: (номер), общей площадью <данные изъяты> кв. м., не соответствует действительному юридическому статусу участка, был обязан привести свои права в соответствие с ним до заключения сделки, что им сделано не было.

Отчуждение при таких обстоятельствах земельного участка Р. под многоквартирным домом истцу обоснованно признано судом недобросовестным поведением.

Доводы апелляционной жалобы о том, что рассмотрение его заявления о прекращении права собственности приостанавливалось Управлением Росрестра по ХМАО – Югре (л. д. (номер), том (номер)), привести к иному выводу не может. Выражая в настоящем деле несогласие с такими действиями регистрирующего органа, Р. в установленном порядке его не обжаловал, а подал заявление о прекращении рассмотрения его заявления (л. д. (номер), том (номер)).

Указание Р. на осведомленность регистрирующего органа о нахождении на земельного участке многоквартирного дома обстоятельством, влияющим на разрешение поданного к Р. иска, не является.

Не могут быть приняты судебной коллегией во внимание и доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции положений Гражданского кодекса Российской Федерации о реституции.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

В настоящем случае Р., воспользовавшись сохранением за ним регистрации права единоличной собственности на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственником помещений в многоквартирном доме, заключил в отношении данного земельного участка договор купли-продажи с установлением выкупной стоимости в размере 1 000 000 руб. 00 коп., тогда как право общей долевой собственности на данный земельной участок истцу как покупателю нежилых помещений перешло в силу закона.

Таким образом, получив от истца 1 000 000 руб. 00 коп. за земельный участок сам ответчик Р. истцу встречное исполнение не предоставил, право собственности истца на данный земельный участок признано отсутствующим вступившим в законную силу решением (адрес) суда (адрес) от (дата), что правильно принято судом во внимание при применении последствий недействительности сделки и взыскании с Р. 1 000 000 руб. 00 коп.

Доводы о формальном указании в договоре купли-продажи цены земельного участка – 1 000 000 руб. 00 коп., так как воля сторон договора была направлена на приобретение только нежилых помещений, о необходимости пропорционального определения подлежащей возврату суммы исходя из доли истца как собственника нежилых помещений в праве собственности на земельный участок, на чем заявитель вновь настаивает в апелляционной жалобе, приводились в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку в решении, судебная коллегия с выводами суда соглашается.

Ссылка Р. на кадастровую стоимость земельного участка, чем он также обосновывает доводы о формально указанной цене земельного участка, подлежит отклонению, поскольку стоимость земельного участка, равно как и стоимость нежилых помещений, определялась соглашением сторон в договоре изначально безотносительно кадастровой стоимости этого имущества.

Доводы апелляционной жалобы Р. о пропуске истцом при обращении в суд срока исковой давности также являлись предметом проверки суда первой инстанции.

Как предусмотрено ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Указанные нормативные положения в их совокупности не могут быть истолкованы как допускающие исчисление начала течения срока исковой давности до нарушения права лиц.

В настоящем случае срок защиты нарушенного права истца подлежит исчислению с даты признания его права на земельный отсутствующим, что правильно принято судом первой инстанции во внимание, учитывая дату обращения истца в суд с настоящим иском срок исковой давности истцом не пропущен.

Кроме того, недобросовестное поведение, вследствие которого стало невозможно либо затруднительно своевременное обращение в суд для защиты своих прав, влечет отказ в применении срока исковой давности.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, основаны на ошибочном истолковании заявителем норм материального права, на правильность оспариваемого решения не влияют.

При таких обстоятельствах в совокупности судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены постановленного судом решения по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии с ч. 3 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 данного Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции. Из материалов дела следует, что таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Урайского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Р. – без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения с подачей жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.02.2026.

Председательствующий Протасова М. М.

судьи Воронин С. Н.

Латынцев А. В.