Решение № 2-2284/2017 2-2284/2017~М-1526/2017 М-1526/2017 от 12 октября 2017 г. по делу № 2-2284/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 октября 2017 года г.Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Матвиенко О.А., при секретаре Бутаковой Ю.С., с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенностей от Дата и от Дата, представителя ответчика ФИО2, действующего на основании учредительных документов, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2284/2017 по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Калар» о признании права собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований указано, что между ООО «Калар» в лице директора ФИО2 и ФИО3 заключены договоры № от Дата и №-А Дата участия в и строительстве жилого дома (далее по тексту договоры).

Строительство многоквартирного дома, согласно условиям договоров, осуществляется по адресу: Адрес застройщиком ООО «Калар». Фактический адрес: Адрес.

В силу п. 3.2 Договоров, застройщик обязуется сдать дом в эксплуатацию не позднее Дата и передать в собственность дольщика долю - жилые и нежилые помещения.

В силу п. 5.1.7 Договоров, не позднее 10 дней с момента приемки жилого дома Государственной комиссией и ввода его в эксплуатацию, застройщик передает полученное разрешение на ввод в эксплуатацию объекта в орган, осуществляющий государственную регистрацию права собственности дольщика на жилые и нежилые помещения. В течение 10 дней после получения документов из Главного управления федеральной регистрационной службы по Иркутской области, застройщик обязуется передать дольщику все правоустанавливающие документы.

В соответствии с условиями вышеуказанных договоров, ФИО3 в полном объеме произведена оплата по договорам в размере ........ руб. по договору № и ........ руб. по договору №.

ФИО3 обращалась с претензией в ООО «Калар», однако ответа и каких либо действий не последовало.

Строительство объекта капитального строительства осуществлялось застройщиком ООО «Калар» на основании разрешения на строительство №, выданного ЗАО «Стройтранс» отделом выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политике комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска Дата, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью ........ кв.м., принадлежащем на праве аренды ЗАО «Стройтранс» на основании договора переуступки права аренды на земельный участок от Дата.

Дата отделом выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта капитального строительства.

Застройщиком ООО «Калар», согласно техническим паспортам МУП БТИ г.Иркутска от Дата переданы ФИО3 нежилые помещения по договору № - общей площадью ........ кв.м, (номера помещений №, № на п.п. 1 этажа) и по договору № - общей площадью ........ кв.м. (номер помещений №, № на п.п. цокольного этажа). В настоящий момент истец использует данные помещения для коммерческой деятельности.

В нарушение положений ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», государственная регистрация данных договоров не осуществлялась.

Просит суд признать за ФИО3 право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу Адрес, общей площадью ........ кв.м, (номера помещений №, № на п.п. 1 этажа); право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу Адрес, общей площадью ........ кв.м, (номера помещений №, № на п.п. цокольного этажа).

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенностей от Дата и от Дата, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика директор ООО «Калар» ФИО2, действующий на основании учредительных документов, исковые требования признал в полном объеме, пояснил, что между ООО «Калар» и техникумом физической культуры был заключен договор о сотрудничестве в области совместного строительства дома и они стали первые кто осваивали эту площадку. Потом директор техникума заключил договор с С. и участок переоформили на ЗАО «Стройтранс». После чего он не мог получить разрешение на строительство, поскольку переданный ему участок частично пересекся с участком, переданным ЗАО «Стройтранс». С ФИО3, они заключили договор в Дата. На тот момент он являлся застройщиком. Экспертизу не проводили, обращения в органы ни к чему не привели, в связи с чем, в Дата он прекратил коммерческую деятельность на данном участке. Ни каких документов, актов сверок у него не имеется. Коммуникаций, относящихся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, в помещениях, переданных истцу нет.

Последствия признания иска согласно ст. 39, 173, ч. 4 ст. 198 ГПК РФ представителю ответчика разъяснены и понятны.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель третьего лица ЗАО «Стройтранс» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки не известны.

Суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав доводы представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Положения п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом п.п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 16 от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что Дата между ООО «Калар» (застройщик) и ФИО3 (участник) был заключен договор № на участие в долевом строительстве жилого дома.

По условиям договора ООО «Калар» обязалось обеспечить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству многоквартирного 5-этажного дома, расположенного по адресу: Адрес на земельному участке, предоставленном застройщику комитетом по землеустройству г.Иркутска № от Дата согласно договору № от Дата, регистрационный № от Дата и ввести его в эксплуатацию не позднее Дата и передать дольщику жилые и нежилые помещения строительной площадью ........ кв.м., а дольщик обязался оплатить в порядке долевого участия стоимость нежилого помещения в размере ........ руб.

Как усматривается из материалов дела, истец свои обязательства по делу выполнила, осуществила долевое финансирование строительства в размере ........ руб. в соответствии с условиями договора, что подтверждается копиями квитанций, передаточными актами и пояснениями данными представителем ответчика в судебном заседании.

Кроме того, Дата между ООО «Калар» (застройщик) и ФИО3 (участник) был заключен договор № на участие в долевом строительстве жилого дома.

По условиям договора ООО «Калар» обязалось обеспечить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству многоквартирного 5-этажного дома, расположенного по адресу: Адрес на земельному участке, предоставленном застройщику комитетом по землеустройству г.Иркутска № от Дата согласно договору № от Дата, регистрационный № от Дата и ввести его в эксплуатацию не позднее Дата и передать дольщику нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже и обозначенные в приложении к настоящему договору номерами №, № а также часть помещений №, №, необходимая для организации коридора шириной 1 метр., строительной площадью ........ кв.м., а дольщик обязался оплатить в порядке долевого участия стоимость нежилого помещения в размере ........ руб.

Как усматривается из материалов дела, истец свои обязательства по делу выполнила, осуществила долевое финансирование строительства в размере ........ руб. в соответствии с условиями договора, что подтверждается представленными истцом квитанциями к приходным кассовым ордерам, передаточными актами и не оспаривается представителем ответчика.

Согласно передаточному акту нежилого помещения № от Дата, ООО «Калар» передал, а Д.Э.А. приняла нежилое помещение, находящееся на первом этаже дома по адресу: Адрес, общей площадью ........ кв.м., номера на поэтажном плане первого этажа №, №. Дольщик полностью оплатил стоимость нежилого помещения согласно договору № на участие в долевом строительстве жилого дома от Дата. Адрес в передаточном акте соответствует данным технического паспорта, изготовленного по состоянию на Дата.

Дата ООО «Калар» передал, а ФИО3 приняла нежилое помещение, находящееся в цокольном этаже дома по адресу: Адрес, общей площадью ........ кв.м., номера на поэтажном плане первого этажа №, №. Дольщик полностью оплатил стоимость нежилого помещения согласно договора № на участие в долевом строительстве жилого дома от Дата. Адрес в передаточном акте соответствует данным технического паспорта, изготовленного по состоянию на Дата.

ФИО3, в лице представителя З.В.А., действующего по доверенности от Дата, обратилась в Управления Росреестра по Иркутской области Дата с заявлением о государственной регистрации, представив для регистрации передаточные акты от Дата и договоры участия в долевом строительстве от Дата № и от Дата №.

Управление Росреестра по Иркутской области отказало ФИО3 в государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства по договорам Дата № и от Дата №.

В сообщениях об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок от Дата с ним указано, что до настоящего времени в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют актуальные сведения на объекты недвижимого имущества, расположенные по вышеуказанному адресу. Кроме того, на государственную регистрацию права собственности представлены договоры № на участие в долевом строительстве жилого дома от Дата и № на участие в долевом строительстве жилого дома от Дата не зарегистрированные в установленном законом порядке.

Дата истец ФИО3 обратилась в ООО «Калар» с претензией, в которой указала, что последний не исполнил свои обязательства по договору – ООО «Калар» не оформлены и не представлены все правоустанавливающие документы на переданное ей по договорам на участие в долевом строительстве от Дата № и от Дата № недвижимое имущество.

Из материалов дела следует, что в Дата между ГОУ «Иркутский техникум физической культуры» (заказчик) и ИП «Калар» (дольщик) заключен договор совместной деятельности в области совместного строительства жилого дома, расположенного на пересечении улиц Зверева и Депутатской Октябрьского административного округа. По условиям договора заказчик обязался передать дольщику в установленном порядке проектно-сметную документацию на строительство жилого дома, оформить акт землеотвода, участвовать в подготовке площадки к строительству, а дольщик обязался выполнять функции подрядчика «под ключ» на свой риск, обеспечивая финансирование на весь объем строительства объекта, являющегося предметом настоящего договора.

ГОУ «Иркутский техникум физической культуры» Дата получил разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № по выполнению подготовительных работ на объекте: 1 очередь группы жилых домов со встроенно-пристроенным магазином на пересечении Адрес, Адрес.

Земельный участок, расположенный по адресу: Адрес, кадастровый №, площадью ........ кв.м. из земель поселений, на основании договора аренды земельного участка № от Дата, был передан Администрацией г.Иркутска во временное владение и пользование за плату ФГОУСПО «Иркутский техникум физической культуры» под строительство 1-й очереди жилых домов с административным зданием на срок с Дата по Дата.

По договору субаренды земельного участка № от Дата ФГОУСПО «Иркутский техникум физической культуры» передало в пользование на праве субаренды земельный участок, расположенный по адресу: Адрес, кадастровый №, площадью ........ кв.м. под строительство 1-й группы жилых домов с административным зданием, ЗАО «Стройтранс».

Как следует из письма Службы государственного жилищного и строительного надзора Адрес от Дата, ООО «Калар» в Дата осуществляло строительство объекта капитального строительства «1 очередь группы жилых домов в Адрес, блок-секция №», расположенного по адресу: Адрес (далее – объект), без наличия разрешительной документации, с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве не осуществлялась. Квартиры в собственность дольщикам до настоящего времени не переданы. В настоящее время ЗАО «Стройтранс» на строительство вышеуказанного объекта имеет разрешение на строительство от Дата, выданное отделом выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска, и владеет на правах субаренды земельным участком с кадастровым номером №, площадью ........ кв.м., на котором осуществлялось строительство объекта. ЗАО «Стройтранс» получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, при этом фактически не осуществляя строительство объекта. Таким образом, ЗАО «Стройтранс» владеет объектом, при этом не осуществляло его строительство и не привлекало денежные средства граждан, вследствие чего не имеет обязательств перед участниками долевого строительства объекта.

Из договоров № от Дата и № от Дата на участие в долевом строительстве жилого дома следует, что договоры подлежали государственной регистрации согласно действующему законодательству РФ в Главном управлении федеральной регистрационной службы по Иркутской области (п. 8.1.). Данное обязательство сторонами договора не выполнено.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с Дата.

В силу норм ч. 2 ст. 1 и ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и подлежащего государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 3 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) с предоставлением документов, указанных в ч. 2 данной статьи.

Как усматривается из представленных в материалы дела доказательств, пояснений ответчика, ООО «Калар» необходимые для регистрации договора документы не предоставило, в связи с чем, регистрации договоров по заявлению истца не могла быть произведена.

Кроме того, учитывая, что первоначально разрешение на выполнение строительно-монтажных работ №, на выполнение подготовительных работ на объекте было получено Дата, т.е. до вступления Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в силу, соответственно регистрации данного договора в уполномоченных органах не требовалось.

Однако, как в целом Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так и требование о форме и регистрации договора направлены на защиту граждан - участников долевого строительства. Следовательно, принятие во внимание отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, привлечение застройщиком денежных средств в отсутствие разрешения на строительство, в связи с чем не применение предусмотренных этим Федеральным законом мер в случае нарушения его прав, не учитывает цели данного Федерального закона.

Оценив представленные по делу доказательства суд установил, что сделки, заключенные между сторонами, связаны с передачей истцом денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей ей нежилых помещений в таком многоквартирном доме в собственность, но совершены в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В таком случае, к данным сделкам подлежит применению положения названного Федерального закона.

Истец с Дата осуществляет право владения и пользования объектами долевого строительства, несет расходы по их содержанию. Для обслуживания недвижимого имущества истцом заключен с МУП «Водоканал» г.Иркутска договор № холодного водоснабжения и водоотведения от Дата, с ООО «Управляющая компания «Энергия» договор № управления многоквартирным домом.

Согласно заключениям МУП «БТИ г.Иркутска» от Дата, по результатам технической инвентаризации МУП «БТИ г.Иркутска» общая площадь нежилого помещения №, № на пп 1 цокольного этажа от Дата по адресу: Адрес составила ........ кв.м. По результатам обследования от Дата общая площадь нежилого помещения №, № на пп 1 цокольного этажа составила ........ кв.м. по результатам технической инвентаризации МУП «БТИ г.Иркутска» общая площадь нежилого помещения №, № на пп 1 цокольного этажа от Дата по адресу: Адрес составила ........ кв.м. По результатам обследования от Дата общая площадь нежилого помещения №, № на пп 1 цокольного этажа составила ........ кв.м. Перепланировок не производилось. Места общего пользования (общее домовое имущество) в состав данных помещений не входит.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, учитывая признание иска ответчиком, отсутствие в переданных истцу помещениях имущества общего пользования, суд считает, что требования истца законны, обоснованы и подлежат удовлетворению. В ином порядке истец не может реализовать свое право на оформлении собственности на переданное ей по договорам долевого участия недвижимое имущество. Ответчик передал нежилые помещения истцу по актам приема-передачи Дата, соответственно, в силу норм действующего законодательства у истца возникло право на основании данных актов произвести регистрацию своего права на объекты недвижимого имущества, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать за ФИО3 право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу Адрес, общей площадью ........ кв.м, (номера помещений №, № на п.п. 1 этажа).

Признать за ФИО3 право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу Адрес, общей площадью ........ кв.м, (номера помещений №, № на п.п. цокольного этажа).

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме Дата.

Судья О.А. Матвиенко