Апелляционное определение № 33-2064/2026 от 4 февраля 2026 г.

Судья Чимидов М.В. УИД: 61RS0022-01-2024-008502-63

дело №33-2064/2026

№2-1362/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 февраля 2026г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.

судей Боровой Е.А., Корецкого А.Д.

при секретаре Аверкиной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, БСВ в лице законного представителя ФИО2 к ФИО4, третьи лица ПАО Сбербанк, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о возмещении расходов на устранение недостатков в жилом доме, взыскании неустойки, морального вреда, по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Аксайского районного суда Ростовской области 15 октября 2025г. Заслушав доклад судьи Тахирова Э.Ю., судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, БСВ в лице законного представителя ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО4 о возмещении расходов на устранение недостатков в жилом доме, взыскании неустойки, морального вреда, указав, что 18.11.2021 между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 525 кв.м. и жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 126 кв.м. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно договору купли-продажи от 18.11.2021 право собственности на жилой дом у ФИО4 возникло на основании правоустанавливающих документов на земельный участок и на основании технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 01.12.2020, что свидетельствует о возведении жилого дома без обращения в Администрацию Аксайского района Ростовской области с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома и, соответственно, без получения уведомления о соответствии указанного в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке.

В процессе проживания в жилом доме и его эксплуатации Близнецовыми выявлены существенные недостатки, не оговоренные продавцом. Расположение септика на земельном участке на расстоянии 1 м от жилого дома не соответствует требованиям п. 5.4.3 СТО НОСТРОЙ 2.17176-2015 «Инженерные сети наружные. Автономные системы канализации с септиками и сооружениями подземной фильтрации сточных вод. Правила проектирования и монтажа, контроль выполнения и требования к результатам работ». На кирпичной кладке восточной наружной стены дома образовалась вертикальная трещина, расположенная под окном на расстоянии 4 110 мм от угла здания длиной 1400 мм, шириной вскрытия от 0,6 до 2,00 мм, глубиной до 45 мм.

Согласно выводам заключения специалиста ООО «Спец Аспект» от 25.09.2024 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположение септика на земельном участке на расстоянии 1 м от жилого дома не соответствует требованиям п. 5.4.3 СТО НОСТРОЙ 2.17176-2015 «Инженерные сети наружные. Автономные системы канализации с септиками и сооружениями подземной фильтрации сточных вод. Правила проектирования и монтажа, контроль выполнения и требования к результатам работ». На кирпичной кладке восточной наружной стены дома образовалась вертикальная трещина, расположенная под окном на расстоянии 4 110 мм от угла здания длиной 1400 мм, шириной вскрытия от 0,6 до 2,00 мм, глубиной до 45 мм. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения недостатков и несоответствий по жилому дому с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составляет 144 510 руб.

12.10.2024 истцами в адрес ФИО4 направлена досудебная претензия, которая согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН вручена адресату 14.10.2024. До настоящего времени требования истцов, изложенные в досудебной претензии, не удовлетворены, какого-либо ответа на досудебную претензию истцам не предоставлено.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истцы просили суд взыскать с ФИО4 в свою пользу возмещение расходов на устранение недостатков в размере 143 250,20 руб., неустойку в размере 432 615,06 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., штраф в размере 218 807,53 руб.

Решением Аксайского районного суда Ростовской области 15 октября 2025г. исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, БСВ в лице законного представителя ФИО2 удовлетворены частично.

Суд взыскал с ФИО4 в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3, БСВ в лице законного представителя ФИО2 возмещение расходов по на устранение недостатков в жилом доме в размере 143 250,20 рублей, неустойку в размере 250 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 199 125,10 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к апелляционной жлобе ответчик просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Апеллянт указывает на неверное применение судом первой инстанции положения Гражданского кодекса РФ, фактически приравняв предполагаемый срок службы дома к гарантийному сроку товара. Так дом был продан без указания какого-либо гарантийного периода эксплуатации, ввиду чего, требования покупателя относительно недостатков могли быть заявлены лишь при их обнаружении в пределах двух лет с момента передачи дома. При этом период, в течение которого дом в целом пригоден для эксплуатации, не тождественен гарантийному сроку ответственности продавца.

Апеллянт ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно посчитал нарушение норм СНиП при расположении септика скрытым (латентным) недостатком, поскольку расположение септика на земельном участке не являлось скрытым дефектом, поскольку оно было объективно обозримо и известно покупателю на момент заключения договора.

Апеллянт полагает, что истец знал или должен был знать, где находится септик, принимая недвижимость. Согласно заключению экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.09.2024 (стр. 7), недостаток в размещении септика отсутствует как таковой, он не может считаться скрытым дефектом. Эксперт прямо указал, что место установки локального очистного сооружения было выявляемо при обычном осмотре объекта. Ввиду чего, истец был осведомлён о фактическом положении септика (либо, имея возможность легко это установить до покупки), принял объект в данном состоянии. Нельзя впоследствии квалифицировать очевидное состояние объекта как скрытый недостаток. Наличие нарушения СНиП само по себе не обусловлено каким-либо скрытым дефектом или халатностью продавца, а является следствием объективных свойств недвижимости, которые были известны покупателю

Также апеллянт ссылается на то, что договор купли-продажи спорного жилого дома не содержал условий о гарантии качества со стороны продавца, в нем была зафиксирована передача объекта недвижимости в состоянии «как есть», с чем истец согласился, подписав договор и акт приёма-передачи без каких-либо оговорок о недостатках. Это означает, что покупатель добровольно принял на себя риск возможных несоответствий объекта ожидаемым параметрам, кроме тех случаев, когда продавец умышленно скрыл существенные дефекты (чего не имело места).

Апеллянт указывает на то, что при рассмотрении настоящего спора не подлежали применению положения Закона РФ «О защите прав потребителя», поскольку истцами не приведены доказательства того, что ответчик выступал в качестве индивидуального предпринимателя, оказывающего ему услугу, или что к сделке применим особый потребительский статус.

Кроме того, апеллянт полагает, что имеет место нарушение принципов добросовестности и злоупотребление правом, поскольку предоставление покупателю возможности отменить сделку или получить компенсацию спустя длительное время на основании обстоятельств, о которых он знал или должен был знать при покупке, создаёт для него неоправданно выгодную позицию, нарушает стабильность гражданского оборота и поощряет злоупотребление правом.

Истцами в материалы дела представлены возражения на апелляционную жалобу, в соответствии с которыми истцы просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено судебной коллегией в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие истцов ФИО1, ФИО3, ответчика ФИО4, третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, дополнения к апелляционной жалобе, возражения на апелляционную жалобу, выслушав представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, истца ФИО2, представитель истцов ФИО2, ФИО6, ФИО1 – ФИО7, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, просившую оставить решение суда без изменения, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.11.2021 между ФИО1, ФИО2, ФИО3, БСВ в лице законного представителя ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 525 кв.м. и жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 126 кв.м. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно условиям договора стоимость земельного участка составляет 600 000 руб., стоимость жилого дома составляет 4 400 000 руб. Часть стоимости объекта в сумме 4 011 840 руб. оплачена за счет средств Государственного жилищного сертификата серии УВ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.08.2021, выданного Департаментом строительства Росгвардии. Часть стоимости объекта в сумме 435 816, 65 руб. оплачивается за счет государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-4 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выданного 09.11.2011 УПФР в Октябрьском (С) районе Ростовской области. Часть стоимости объекта в сумме 552 343, 35 руб. оплачивается за счет целевых кредитных средств из общей суммы кредита 1748 343,35 руб., предоставленных ФИО2, ФИО3, ФИО1 на приобретение объекта с неотделимыми улучшениями в соответствии с кредитным договором от 18.11.2021 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из которых сумма 1 196 000 руб. предоставлена на последующие улучшения.

Согласно договору купли-продажи от 18.11.2021 право собственности на жилой дом у ФИО4 возникло на основании правоустанавливающих документов на земельный участок и на основании технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 01.12.2020, что свидетельствует о возведении жилого дома без обращения в Администрацию Аксайского района Ростовской области с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома и, соответственно, без получения уведомления о соответствии указанного в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке.

Денежные средства в размере 5 000 000 руб. продавец получила, акт приема-передачи недвижимости сторонами не составлялся.

Согласно пункту 3.5 договора купли-продажи покупатели осмотри объект и претензий по его качеству не имеют. Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано за истцами в установленном законом порядке.

В процессе проживания в жилом доме и его эксплуатации истцами выявлены существенные недостатки, не оговоренные продавцом.

12.10.2024 истцами в адрес ФИО4 направлена досудебная претензия, которая согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН вручена адресату 14.10.2024, однако, требования претензии не удовлетворены.

В соответствии с представленным истцами экспертным исследованием НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.09.2024, проведенным ООО «Спец Аспект», расположение септика на земельном участке на расстоянии 1 м от жилого дома не соответствует требованиям п. 5.4.3 СТО НОСТРОЙ 2.17176- 2015 «Инженерные сети наружные. Автономные системы канализации с септиками и сооружениями подземной фильтрации сточных вод. Правила проектирования и монтажа, контроль выполнения и требования к результатам работ».

На кирпичной кладке восточной наружной стены дома образовалась вертикальная трещина, расположенная под окном на расстоянии 4 110 мм от угла здания длиной 1400 мм, шириной вскрытия от 0,6 до 2,00 мм, глубиной до 45 мм.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения недостатков и несоответствий по жилому дому с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составляет 144 510 руб.

Определением суда от 21.05.2025 по ходатайству представителя истцов по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «ГлавЭксперт».

Согласно заключению эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.07.2025 объект капитального строительства под кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) по набору конструктивных элементов, существующему объемно-планировочному решению, составу, площади и ширине помещений соответствует параметрам жилого дома.

Объект капитального строительства под кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) является объектом оконченного строительства - степень готовности 100%.

Объект капитального строительства под кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) является зданием I группы капитальности и относится по функциональной пожарной опасности к классу Ф 1.4.

Объект капитального строительства под кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) соответствует требованиям пожарной безопасности и пожарные риски не превышают допустимых значений, установленных ФЗ №123 «Технический регламент требованиях пожарной безопасности».

Объект капитального строительства под кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) соответствует строительным нормам и правилам.

Объект капитального строительства под кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) соответствует градостроительным правилам, в том числе ПЗЗ Большегского сельского поселения Аксайского района Ростовской области.

Объект капитального строительства под кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям в части расположения септика от строения жилого дома (п. 5.4.3 СТО НОСТРОЙ 2.17. 176-2015 и п.19 СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»).

Объект капитального строительства под кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) не противоречит требованиям ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Выбранные конструктивные, объемно-планировочные и инженерные решения обеспечивают необходимую прочность и устойчивость, находятся в работоспособном состоянии, отвечают требованиям технической надежности н эксплуатационной безопасности, предупрежден риск получения травм, по конструктивным решениям со строительной и противопожарной точки зрения не создает угрозу жизни и здоровья граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в тоже же время расположения септика в относительной близости (менее 1 метра) к строению жилого дома с санитарно-эпидемиологической точки зрения представлять потенциальную угрозу жизни и здоровью человека. Это связано с риском:

- заражения питьевой воды сточными водами;

- проникновения вредных газов (метан, сероводород) в помещения;

- подмывания или нарушения основания здания из-за утечек;

- санитарно-эпидемиологических последствий в случае аварий или переполнения септика.

В жилом доме с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, не выявлено наличие скрытых дефектов, которые не могли быть обнаружены при осмотре дома на дату заключения договора купли-продажи жилого дома - 18 ноября 2021 г.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных недостатков, при возведении жилого дома с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составила 143 250,02 руб.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 469, 475, 476, 477, 557 ГК РФ, Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», и исходил из того, что ответчик передал истцам жилой дом ненадлежащего качества, соответственно истец вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатка товара, в связи с чем пришел к выводу о взыскании с ФИО4 в пользу истцов стоимости расходов на устранение недостатков в жилом доме в размере 143 250,20 руб.

Поскольку требования истцов в добровольном порядке ответчиком не исполнены за нарушение прав истцов как потребителей, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика неустойки за период с 23.10.2024 по 20.08.2025 в размере 432 615,06 руб. При этом суд первой инстанции не усмотрел оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижения размера неустойки.

Установив нарушение прав истца как потребителя, суд пришел к выводу о взыскании компенсации морального вреда в пользу истцов в размере 5000 рублей, а также штрафа в соответствии с требованиями ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 199 125,10 руб.

Выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, поскольку они основаны на установленных в судебном заседании фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Согласно положениям ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу п. 2 ст. 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п. 1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные этой статьей.

В соответствии с п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Из преамбулы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Положениями ч.1 ст.4 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Право выбора способа восстановления права при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) предоставлено потребителю в соответствии со ст. 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Так, потребитель вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, также потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги).

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о том, что к спорным правоотношениям не подлежит применению Закон РФ «О защите прав потребителей», поскольку договор заключался между физическими лицами, судебная коллегия учитывает, что на момент заключения договора в период с 21.09.2017 по 21.05.2024 ФИО4 являлась индивидуальным предпринимателем, видами деятельности которой, в том числе, являлись работы каменные и кирпичные, работы по установке строительных лесов и подмостей, производство кровельных работ, производство малярных и стекольных работ, производство штукатурных работ, работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки, работы по устройству покрытий полов и облицовке стен.

В соответствии с п. 1, п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Из смысла пункта 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

Судебная коллегия находит также несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что гарантийный срок товара фактически приравнен судом к предполагаемому сроку службы дома, поскольку согласно п.16 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2025)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025, обращение покупателя в суд после истечения гарантийного срока не является основанием для отказа в иске, если он подтвердит, что недостатки были им обнаружены в течение гарантийного срока.

Из положений статьи 476 ГК РФ следует, что бремя доказывания причин возникновения недостатков товара распределяется между сторонами договора купли-продажи (поставки) в зависимости от того, установлен ли на товар гарантийный срок.

Если договором купли-продажи гарантийный срок на него не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то согласно пункту 2 статьи 477 ГК РФ срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков объекта недвижимости составляет два года со дня его передачи покупателям, и в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности, предусмотренные пунктом 1 статьи 200 ГК РФ.

Таким образом, установленный пунктом 2 статьи 477 ГК РФ двухлетний срок обнаружения недостатков товара не является сроком исковой давности для судебной защиты.

Обращение покупателя в суд после истечения гарантийного срока не лишает его права на судебную защиту, но обязывает представить доказательства обнаружения недостатков именно в течение гарантийного срока.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что истцы знали или должны были знать, где находится септик, принимая объект недвижимости, не свидетельствует об отсутствии данного недостатка приобретенного ими товара.

Так в соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы от 10.06.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выполненной ООО «Главэксперт», объект капитального строительства - жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям в части расположения септика от жилого дома. Расположение септика на расстоянии менее 1 м по отношению к жилому дому создает потенциальную угрозу жизни и здоровью человека с санитарно-эпидемиологической точки зрения, что связано с риском заражения питьевой воды сточными водами, проникновением вредных газов в помещения, подмывания или нарушение основания здания и-за утечек, неблагоприятные последствия в случае аварий или переполнения септика. Таким образом, расположение септика является существенным недостатком.

В настоящем случае указанное заключение принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства, достоверность выводов указанного заключения экспертизы ответчиком никакими доказательствами не опровергнута, в связи с чем данные доводы носят в основном субъективный и формальный характер.

Кроме того, из заключения судебной экспертизы следует, что фильтрационный колодец находится выше по рельефу местности относительно принимающей камеры. После насыщения через дно и боковые отверстия фильтрационного колодца вода просачивается в грунт. Очищенные стоки, учитывая рельеф местности и близость фундамента жилого дома, распределяются в подземных слоях почвы в сторону здания, в связи с чем произошла осадка фундамента. В ходе осмотра на наружной стене дома обнаружена вертикальная трещина в облицовочной кладке из кирпича, проходящая через несколько рядов, с максимальной шириной раскрытия до 2,2 мм. Глубина раскрытия до 129,5 мм говорит о том, что трещина проходит по наружной стене, затрагивая тело кирпича с распространением до газоблочного (шлакоблок) основания стены.

В заключении экспертом разработан вариант размещения септика с незначительным отклонением от минимально допустимого расстояния, предусмотренного нормативами.

Приведенные в жалобе доводы о злоупотреблении правом со стороны истцов не свидетельствуют о незаконности оспариваемого судебного акта.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Между тем, вопреки доводам жалобы ответчика, признаков злоупотребления правом со стороны истцов не усматривается, поскольку ответчик не был лишен возможности произвести устранение недостатков в сроки, установленные законом после обращения истцов с претензией, однако, установленную законом обязанность не исполнил в отсутствие к тому каких-либо препятствий. Неисполнение обязательств ответчиком, послужившее основанием для обращения истцов в суд с настоящим требованием за защитой нарушенного права, не может быть квалифицировано как недобросовестное поведение.

Таким образом, при разрешении спора судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Каких-либо доводов, свидетельствующих о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Аксайского районного суда Ростовской области 15 октября 2025г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 13.02.202г.