Решение № 2-732/2020 2-732/2020~М-435/2020 М-435/2020 от 23 сентября 2020 г. по делу № 2-732/2020

Дело * КОПИЯ

УИД 52RS0*-67


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 сентября 2020 года Городецкий городской суд ....... в составе:

председательствующего судьи Поваровой А.Е.,

при секретаре Шитовой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании с продавца выплаченной стоимости;

по встречному иску ФИО2 к ФИО1, Межмуниципальному отделу по Городецкому, Сокольскому и .......м Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ......., Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ....... о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обязании зарегистрировать сделку по переходу права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 с требованиями о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании с продавца выплаченной стоимости. Заявленные исковые требования мотивированы тем, что *** между ФИО2 (далее - Продавец) и ФИО1 (далее - Покупатель) был заключен договор купли-продажи (далее - Договор) земельного участка площадью 1 340 кв. м. с кадастровым номером 52:15:0080706:652, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: ....... (пункт 1 Договора). Указанный земельный участок стороны Договора оценили в 750 000 (Семьсот пятьдесят тысяч) рублей, Покупатель указанную денежную сумму выплатил Продавцу полностью при подписании Договора (пункт 3 Договора). При этом Продавец гарантировал Покупателю, что данный земельный участок свободен от любых прав третьих лиц, в споре, под запрещением (арестом) не состоит. Также Продавец взял на себя ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанного земельного участка в залоге, под запрещением, либо под арестом (пункт 4 Договора). В соответствии с пунктом 5 Договора Продавец обязуется передать земельный участок Покупателю в том качественном состоянии, как он есть на момент подписания договора, пригодном для пользования и эксплуатации состоянии.

Как выяснилось впоследствии после заключения Договора и передачи денег по Договору Продавцу, приобретённый истцом спорный земельный участок расположен в водоохранной зоне, в связи с чем его невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретался, а именно для целей строительства жилого дома. Разумно предвидеть наступление данных последствий Покупатель не мог, так как в договоре купли-продажи земельного участка от *** наличие каких-либо обременении/ограничений обозначено не было (равно как и сведений о расположении земельного участка в водоохранной зоне, а соответствующими познаниями в области водного законодательства истец не обладает).

Обременение земельного участка объективно существует в настоящее время и признается действующим, как и на момент купли-продажи земельного участка, следовательно, истец вправе требовать расторжения договора в порядке п.1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ и пункта 3 статьи 37 ЗК РФ и возврата сторон в первоначальное состояние, а сумма выплаченная истцом ответчику по договору купли-продажи в размере 750 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, а спорный земельный участок подлежит возврату истцом ответчику. Положения статьи 450 ГК РФ не содержат запрета на расторжение исполненного договора, а предполагают такую возможность в случае выявления существенных недостатков товара. Поскольку в момент заключения Договора Продавец не сообщила покупателю о наличии на земельном участке водоохранной зоны, а наличие данного существенного недостатка выявлено после исполнения договора и сделало невозможным проведение его государственной регистрации, как и последующее пользование и эксплуатацию предмета Договора по назначению в нарушение пунктов 4 и 5 Договора, то это является безусловным основанием для расторжения договора.

Недостатки, которые имеются в приобретенном истцом земельном участке для индивидуального жилищного строительства, являются существенными, а возможный довод ответчика о том, что он не знал о наличии обременении на спорном земельном участке, не соответствует действительности, поскольку ответчик, как собственник, нёс бремя содержания своего имущества и мог предполагать, что приобретаемый им земельный участок в 2014 году находится в водоохранной зоне с особыми условиями использования земель.

Когда Покупатель обратился за регистрацией перехода к нему права собственности па указанный земельный участок в Управление Федеральной службы государственной peгистрации, кадастра и картографии по ....... (Межмуниципальный отдел по Городецкому, Сокольскому и .......м) им было получено Уведомление от отказе осуществления государственной регистрации от *** * на том основании, что согласно данным ГГРН на земельный участок установлены ограничения, предусмотренные статьями 56. 56.1 Земельного кодекса РФ и статьей 65 Водного кодекса РФ.

Таким образом, Продавец нарушил пункты 4 и 5 Договора и должен понести ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанного земельного участка под запрещениями, наложенными на него ЗК РФ и ВК РФ, в связи с которыми пользование и эксплуатация земельного участка по его назначению (индивидуальное жилищное строительство) является весьма проблематичным.

Согласно пункту 7 Договора в случае обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков, Покупатель вправе по своему выбор) отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной по Договору денежной суммы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Пункт 3 данной статьи устанавливает правило, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием: о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

На основании пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается то, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Требование - претензию о досрочном расторжении договора и возврате покупной цены земельного участка ответчик оставил без ответа.

Таким образом, предусмотренный законом претензионный порядок разрешения споров о расторжении договора был соблюдён.

На основании изложенного истец просил суд расторгнуть договор от *** купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *. земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: .......; обязать ФИО2 возвратить ФИО1 денежную сумму в размере 750 000 (Семьсот пятьдесят тысяч) рублей; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 10 700 рублей, а также расходы на оплату услуг адвоката в размере 15 000 рублей.

ФИО2 обратилась к ФИО1 со встречными исковым заявлением, в котором указала на то, что *** между ФИО2 (далее - Продавец) и ФИО1 (далее - Покупатель) был заключен договор купли-продажи (далее - Договор) земельного участка площадью 1 340 кв. м. с кадастровым номером 52:15:0080706:652, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: ....... (пункт 1 Договора). Данный земельный участок стороны оценили в 750 000 рублей. Согласно расписке, написанной ФИО1 при заключении договора, он передал продавцу 500 000 рублей, оставшиеся 250 000 рублей обязался передать до ***. Таким образом, из указанного договора следует, что он содержит все существенные условия договора, в том числе цену и условие оплаты. Так, в соответствии с п. 3 договора продавец продал покупателю данные объект недвижимости заявление 750 000 руб. Расчет между покупателем и продавцом должен был произведен в два этапа: 500 000 руб. – в момент заключения сделки и 250 000 рублей – не позднее ***. Стороны обратились для регистрации перехода права собственности, но регистрация права собственности на приобретение недвижимого имущества не была произведена ввиду необходимости внесения в договор информации об ограничениях. На основании имеющихся выписок из ЕГРН на момент заключения сделки никаких ограничений по данному земельному участку не существовало. Земельный участок может быть использован для указанных в договоре целей и заключение требуемого Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ....... дополнительного соглашения не основано на законе. Более того, продавец в соответствии с п. 6 Договора предал указанный земельный участок при подписании договора купли-продажи. На основании изложенного истец по встречному иску просил суд взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 250 000 рублей по договору купли-продажи земельного участка от ***; обязать ФИО1 зарегистрировать сделку по переходу права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ....... по договору купли-продажи земельного участка от *** в отношении объекта недвижимости – земельного участка, расположенного по адресу: ......., кадастровый *; Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ....... (Муниципальный отдел по Городецкому, Сокольскому, .......м) зарегистрировать сделку по переходу права собственности на объект недвижимости (по договору купли-продажи земельного участка от ***9 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1 в отношении объекта недвижимости – земельного участка, расположенного по адресу: ......., кадастровый *.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на основании доверенности и ордера адвокат Смирнова Н.С. заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, встречные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. При этом пояснила, что передача денежных средств заявление земельный участок оформлялась распиской, по которой в день подписания договора продавцу ФИО2 ФИО1 было передано только 500 000 рублей, остальные денежные средства были переданы, но документально не оформлены.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 на основании доверенности исковые требования не признала, просила удовлетворить встречные исковые требования, пояснила, что оставшаяся часть денежных средств в уплату стоимости за земельный участок ФИО1 ФИО2 не передавалась.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, извещенные о дате судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Ответчики Межмуниципальный отдел по Городецкому, Сокольскому и .......м Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ......., Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ......., извещенные о дате судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечили.

Третье лицо Администрация Городецкого муниципального района ......., извещенное о дате судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечило.

Принимая во внимание надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, суд с учетом мнения представителей истца и ответчика, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами доказательства, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии с положениями ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (пункт 1 статьи 460, пункт 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как это следует из материалов дела и установлено судом, *** между ФИО2 (далее - Продавец) и ФИО1 (далее - Покупатель) был заключен договор купли-продажи (далее - Договор) земельного участка площадью 1 340 кв. м. с кадастровым номером 52:15:0080706:652, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: ....... (пункт 1 Договора). Указанный земельный участок стороны Договора оценили в 750 000 (Семьсот пятьдесят тысяч) рублей.

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи продавец гарантирует, что указанный земельный участок никому не продан, не подарен, не обещан быть подаренным, не пожертвован, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободен от любых прав третьих лиц, о которых в момент заключении договора продавец не мог знать. Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанного земельного участка в залоге, под запрещением, либо арестом.

В соответствии с п. 7 договора в случае передачи продавцом покупателю земельного участка, не соответствующего условиям настоящего договора о его качеств, покупатель вправе требовать от продавца в силу ст. 475 Гражданского кодекса РФ соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков, покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. На основании п. 8 указанного договора переход права собственности на земельный участок к покупателю подлежит государственной регистрации; покупатель приобретает право на земельный участок с момента государственной регистрации права.

Согласно п. 3 указанного договора указанный земельный участок оценивается по соглашению сторон в 750 000 рублей, которые покупатель выплатил продавцу полностью при подписании настоящего договора.

Вместе с тем судом установлено, что стороны при заключении договора купли-продажи земельного участка *** оформили расписку о передаче денежных средств по указанному договору, из содержания которой следует, что ФИО1 обязуется передать 750 000 рублей в качестве оплаты заявление земельный участок по адресу: ....... ФИО2 При этом указано, что сумму в 500 000 рублей ФИО2 получила ***, а сумму в 250 000 рублей ФИО1 обязался передать до *** (л.д. 113).

Указанные обстоятельства оформления расписки о частичной оплате стоимости земельного участка представители сторон в судебном заседании не отрицали.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывал на то, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил его об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, вследствие чего истец оказался лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно возведения и регистрации жилого строения, подключения к инженерным сетям и проживания, что является существенным нарушением договора купли продажи.

Указанные доводы истца и его представителя нашли подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Из материалов дела следует, что после заключения договора купли-продажи спорного земельного участка, стороны обратились в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ....... (Межмуниципальный отдел по Городецкому, Сокольскому и .......м .......) с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок.

Уведомлением от *** стороны извещены о том, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается до *** в связи с тем, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок по адресу: ....... установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56,56.1 Земельного кодека РФ, 52.00.2.62 ст. 65 Водного кодекса РФ (л.д. 11). При этом указано, что представленный на государственную регистрацию договор не содержит указания на вышеназванные ограничения. В целях устранения причин приостановления необходимо привести договор в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в части указания на земельный участок; указанные обстоятельства препятствуют проведению государственной регистрации.

Впоследствии *** стороны были уведомлены об отказе осуществления государственной регистрации в связи с тем, что в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как это следует из информации, представленной Управлением Росреестра по .......,

Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), содержит сведения о принадлежащем ФИО2 на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 52:15:0080706:652, расположенном по адресу: ........

По сведениям ЕГРН, указанный земельный участок имеет вид разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства», информация о расположении на нем объектов капитального строительства в ЕГРН отсутствует.

*** филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по ....... (далее - Филиал), который до *** осуществлял функцию по государственному кадастровому учету, в государственный кадастр недвижимости (с *** - кадастр недвижимости ЕГРН) внесена зона с особыми условиями использования территории «Зона с особыми условиями использования территории. Водоохранная зона Чебоксарского водохранилища» с реестровым номером 52.00.2.62 (далее - ЗОУИТ *), на основании Приказа Верхне-Волжского бассейнового водного управления * от *** «Об установлении границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос Чебоксарского водохранилища».

*** Филиалом в государственный кадастр недвижимости внесена зона с особыми условиями использования территории «Зона с особыми условиями использования территории. Прибрежная защитная полоса Чебоксарского водохранилища» с реестровым номером 52.00.2.63 (далее - ЗОУИТ *), на основании Приказа Верхне-Волжского бассейнового водного управления * от *** «Об установлении границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос Чебоксарского водохранилища».

При этом согласно сведениям ЕГРН весь земельный участок с кадастровым номером 52:15:0080706:652 расположен в границах ЗОУИТ * и ЗОУИТ *, в связи с чем в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения об ограничениях прав, предусмотренных статьей 56 ЗК РФ.

Сведений о сроке действия указанных ограничений кадастр недвижимости ЕГРН не содержит.

По сведениям ЕГРН, содержание вышеуказанных ограничений, в связи с вхождением в ЗОУИТ * и ЗОУИТ * устанавливается в соответствии со статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.

Виды зон с особыми условиями использования территорий предусмотрены статьей 105 Земельного кодекса РФ, к ним относятся, в том числе, водоохранные (рыбоохранные) зоны и прибрежные защитные полосы (статья 65 Водного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Водного кодекса РФ, водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В соответствии с ч. 16 ст. 65 Водного кодекса РФ в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:

1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;

2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;

3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;

4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов;

5) сооружения, обеспечивающие защиту водных объектов и прилегающих к ним территорий от разливов нефти и нефтепродуктов и иного негативного воздействия на окружающую среду.

(п. 5 введен Федеральным законом от *** N 294-ФЗ)

(часть 16 в ред. Федерального закона от *** N 282-ФЗ)

Согласно ст. 16.1 Водного кодекса РФ в отношении территорий ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, размещенных в границах водоохранных зон и не оборудованных сооружениями для очистки сточных вод, до момента их оборудования такими сооружениями и (или) подключения к системам, указанным в пункте 1 части 16 настоящей статьи, допускается применение приемников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду.

Как это следует из ответа на судебный запрос Администрации Городецкого муниципального района ....... от *** (л.д.100), спорный земельный участок по сведениям из публичной карты Росреестра находится в границе с особыми условиями использования территорий – в водоохраной зоне ........ Согласно генеральному плану ......., утвержденному решением городской Думы ....... от *** *, земельный участок расположен на отметках затапливаемых паводком ....... 1% обеспеченности. Информации о резервировании вышеуказанного земельного участка для государственных или муниципальных нужд отсутствует.

При этом указано на то, что имеются ограничения и обременения в использовании указанного земельного участка, предусмотренные ст. 65 Водного кодекса РФ, в связи с тем, что земельный участок расположен в водоохраной зоне ........

Кроме того, согласно правилам землепользования и застройки ....... муниципального района ....... от *** *, указанный земельный участок расположен в границах территориальной зоны «Ж3А- застройка малоэтажная индивидуальная с приусадебными участками/проектная». Действие градостроительных регламентов для данной территории вступает в силу после утверждения документации по планировке территории, которая в настоящее время не утверждена.

Из указанного ответа на судебный запрос следует, что выдача разрешительных документов на строительство жилого дома на указанном земельном участке в настоящее время не представляется возможным.

В судебном заседании специалист ФИО3 – начальник отдела управления архитектуры и градостроительства администрации Городецкого муниципального района ....... пояснил, что был большой земельный участок в частной собственности, который размежевали без проекта, поставили на кадастровый учет и распродали физическим лицам. Сначала собственник должен был изготовить проект планировки и межевания территории (далее – ППМ), и на кадастровый учет ставить тогда, когда разработан и утвержден ППМ. Своим решением собственник поставил на кадастровый учет участки, и получилось, что участки размежеваны и распроданы, а проект планировки и межевания территории не утвержден и не разработан. Собственники данных участков сейчас не могут на них ничего построить, пока не будет сделан ППМ и не утвержден. В данном случае есть зона, и достаточно разработать только ППМ. Нужно разработать ППМ, который утверждается, эти данные вносятся в Росреестр инвестором. Сначала изготавливается ППМ, потом организовываются публичные слушания, как пройдут публичные слушания, выносится на обсуждение постановление «Об утверждении ППМ». Если ППМ соответствует данным Росреестра, и нет возражений на публичных слушаниях, будет выдано уведомление о планировании строительства.

На основании изложенного судом установлено, что спорный земельный участок по адресу: ....... находится в водоохраной зоне с особыми условиями использования, что не было отражено в договоре купли-продажи земельного участка от ***. При этом указание в договоре купли-продажи земельного участка на особые условия использования продаваемого земельного участка, в частности на наличие ограничений (обременений) его использования в силу ст. 65 Водного кодекса РФ, являются необходимыми, поскольку это связанно с индивидуальными особенностями предмета договора. Отсутствие в договоре купли-продажи земельного участка указанных сведений является препятствием для государственного регистрации перехода права собственности на такой земельный участок.

Кроме того, как это установлено в судебном заседании, в настоящее время на спорном земельном участке не возможно строительство жилого дома, поскольку не разработан проект планировки и межевания территории, который учитывал бы ограничения использования земельного участка, связанные с нахождением его в зоне с особыми условиями использования ЗОУИТ * и ЗОУИТ *.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка ответчиком ФИО1 как покупателю не была предоставлена ФИО2 полная и достоверная информация о земельном участке в части существующих в отношении такого земельного участка обременениях и ограничениях, связанных с нахождением этого земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории, что является существенным нарушением и в силу положений ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ и 450 Гражданского кодекса РФ является правовым основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка от ***.

При этом суд не принимает во внимание ссылки представителя ответчика в судебном заседании на то, что в выписке из Единого государственного реестра не содержится информации о каких-либо ограничениях в отношении спорного земельного участка, поскольку именно на продавце лежит обязанность предоставить полную и достоверную информацию о передаваемом земельном участке. Более того, как это следует из ответа на судебный запрос Администрации Городецкого муниципального района ......., информация о расположении спорного земельного участка в зоне с особыми условиями использования отражена в публичной кадастровой карте.

При таких обстоятельствах подлежат удовлетворению исковые требования в части взыскания с ответчика ФИО2 суммы, уплаченной за спорный земельный участок.

Вместе с тем, при разрешении указанных исковых требований, судом установлено, что при подписании договора купли-продажи земельного участка *** покупателем была оплачена часть стоимости земельного участка в размере 500 000 рублей, остальную часть стоимости земельного участка покупатель обязался выплатить до ***, о чем была выдана расписка, оригинал которой приобщен к материалам гражданского дела. Указанные обстоятельства составления расписки и подписи на ней стороны в судебном заседании не оспаривали.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму в размере 500 000 рублей, оплаченных во исполнение договора от ***.

Оценивая доводы представителя истца в судебном заседании о том, что истцом была оплачена вся стоимость земельного участка, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств, с достоверностью подтверждающих передачу ФИО2 оставшейся суммы в размере 250 000 рублей. Приобщенные к материалам дела сведения о банковском счете ФИО1 в подтверждение доводов о его потенциальной возможности оплатить указанную сумму не являются при данных обстоятельствах достаточным доказательствам фактической передачи денежных средств. При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 суммы в размере 250 000 рублей.

Принимая во внимание установленные судом правовые основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка от *** и взыскании уплаченной за земельный участок стоимости, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о понуждении ФИО1, Межмуниципального отдела по Городецкому, Сокольскому и .......м Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ......., Управления Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ....... зарегистрировать переход права по договору от ***. Более того, обстоятельств уклонения ФИО1 от государственной регистрации перехода права на земельный участок судом при рассмотрении дела не установлено и истец по встречным исковым требованиям на них не ссылался. Напротив, как это установлено судом, отказ в регистрации перехода права собственности произошел по независящим от ФИО1 причинам. Ввиду изложенного отсутствуют правовые основания и для удовлетворения встречных исковых требований о взыскании 250 000 рулей по договору от ***.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и о взыскании стоимости удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 52:15:0080706:652 земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: ....... от ***;

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 500 000 рублей, в удовлетворении исковых требований в части взыскания 250 000 рублей отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании 250 000 рублей отказать;

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1, Межмуниципальному отделу по Городецкому, Сокольскому и .......м Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ......., Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ....... обязании зарегистрировать сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 52:15:0080706:652 земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: ....... от ***, обязании зарегистрировать сделку по переходу права собственности на объект недвижимости от *** отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) А.Е. Поварова

Копия верна.

Судья А.Е. Поварова