Решение № 3А-461/2022 3А-461/2023 3А-461/2023~М-232/2023 М-232/2023 от 25 июля 2023 г. по делу № 3А-461/2022

административное дело № 3а-461/2022


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 26 июля 2023 года

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при секретаре

судебного заседания ФИО1,

рассмотрев административное дело № 23OS0000-01-2023-000243-96 в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства по административному иску общества с ограниченной ответственностью «РН-Морской терминал Туапсе» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «РН-Морской терминал Туапсе» (далее по тексту – ООО «РН-Морской терминал Туапсе», Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........, установить кадастровую стоимость в размере ее рыночной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований представитель административного истца указал, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых и арендных платежей в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции предоставил выписки из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2020 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 627 784 305 рублей 67 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 22 252 745 рублей 60 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 136 344 225 рублей 11 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 13 649 844 рубля 48 копеек.

Тогда как, в соответствии с отчетами об оценке от 12 октября 2022 года №№ 541-ОЦ-19-1, 541-ОЦ-19-2, 541-ОЦ-19-3, 541-ОЦ-19-4, подготовленными оценщиком акционерного общества «НЭО Центр», рыночная стоимость данных земельных участков определена по состоянию на 1 января 2020 года в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 478 539 728 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 12 971 160 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 92 341 095 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 11 164 480 рублей.

В судебное заседание 26 июля 2023 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В адрес Краснодарского краевого суда до начала судебного заседания от представителя административного истца ФИО2, действующего на основании доверенности, поступило ходатайство об уточнении требований административного иска в части установления кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. Также представителем указано, что он не возражает против рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Уточненные требования приняты судом, что отражено в протоколе судебного заседания от 19 июля 2023 года.

Представителем Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» ФИО3, действующей на основании доверенности, предоставлены возражения, в которых приведены нарушения, которые, по ее мнению, допущены экспертом при подготовке заключения судебной оценочной экспертизы. Также в материалах дела имеются возражения на административный иск, в которых указано, что бюджетным учреждением определена оспариваемая кадастровая стоимость спорных земельных участков в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представителем публичного акционерного общества «Нефтяная компания «Роснефть» ФИО2, действующим на основании доверенности, предоставлено ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

В рамках подготовки от представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО4, действующей на основании доверенности, поступил отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО5, действующим на основании доверенности, предоставлен отзыв на административное исковое заявление, содержащий просьбу о вынесении по делу законного и обоснованного решения.

Представителем филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю ФИО6, действующей на основании доверенности, направлен отзыв, содержащий просьбы о рассмотрении административного дела в ее отсутствие, а также о разрешении административного спора на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

На основании протокольного определения суда от 26 июля 2023 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверяя соблюдение административным истцом процессуального срока на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........, определенной по состоянию на 1 января 2020 года, суд приходит к следующему.

Согласно материалам административного дела результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ внесены в государственный кадастр недвижимости 25 ноября 2020 года, земельного участка с кадастровым номером ........ – 3 декабря 2020 года, земельного участка с кадастровым номером ........ – 3 февраля 2021 года, земельного участка с кадастровым номером ........ – 29 апреля 2021 года.

В свою очередь, в ходе судебного разбирательства установлено, что указанная кадастровая стоимость является архивной.

Так, по состоянию на 1 января 2022 года определены новые размеры кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........ в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения о кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, внесены в государственный кадастр недвижимости 20 декабря 2022 года – в отношении земельного участка с кадастровым номером ........, 14 декабря 2022 года – в отношении земельного участка с кадастровым номером ........, 15 декабря 2022 года – в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ........

В качестве даты начала применения кадастровой стоимости спорных земельных участков, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, установлена 1 января 2023 года.

Абзацами 2, 3 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ № 28), разъяснено, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 14, 15 постановления Пленума ВС РФ № 28 требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Следовательно, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения (в данном случае земельных участков) вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, должны быть учтены при определении налоговой базы для всех налоговых периодов, в которых в качестве налоговой базы применялась изменяемая кадастровая стоимость, являющаяся предметом оспаривания, то есть начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Сам по себе факт внесения результатов проведения новой государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости в рассматриваемом случае не свидетельствует об утрате административным истцом права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов предыдущей кадастровой стоимости при условии сохранения за ним права на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Такое право административным истцом не утрачено. ООО «РН-Морской терминал Туапсе» может подать налоговую декларацию с уточнением суммы налога на имущество организаций за необходимые налоговые периоды в порядке статьи 81 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая изложенные выше обстоятельства, а также приведенные нормы права в их системном единстве, суд считает, что оспаривание административным истцом архивной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........, определенной по состоянию на 1 января 2020 года, является единственным способом защиты права на уплату земельного налога.

Само по себе оспаривание архивной кадастровой стоимости не свидетельствует о том, что административным истцом пропущен процессуальный срок на обращение в суд, пятилетний процессуальный срок им соблюден. Кроме этого, данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривалось, под сомнение не ставилось.

Проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений административных ответчиков и заинтересованных лиц, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ........ определена в порядке, регламентированным Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ).

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности и на праве аренде, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

ООО «РН-Морской терминал Туапсе» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами ........, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером ........ принадлежит Обществу на праве общей долевой собственности (1/8 доля).

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, административный истец является плательщиком земельного налога и арендной платы, размер которых определяется в соответствии с кадастровой стоимостью спорных земельных участков. Данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в административном деле, не оспаривалось.

Расчет арендной платы земельных участков с кадастровыми номерами ........ исходя из их оспариваемой кадастровой стоимости, подтвержден соответствующими приложениями к договорам аренды (л.д. 158 – 160 2-ого тома).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ........ определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2020 года.

В свою очередь, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ определена Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация» - Краевое БТИ по состоянию на 1 января 2020 года на основании акта об определении кадастровой стоимости от 31 марта 2021 года № АОКС-23/2021/000278.

Изложенное подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов от 18 февраля 2022 года, а также сведениями, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Публично-правовая компания «Роскадастр» является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2020 года верной датой определения кадастровой стоимости.

При изложенных выше обстоятельствах, ООО «РН-Морской терминал Туапсе», как сособственник земельного участка с кадастровым номером ........ и арендатор земельных участков с кадастровыми номерами ........, ........, наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости данных объектов, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Обращению в суд административного истца с требованиями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости предшествовало его обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края (далее по тексту – Комиссия).

Вместе с тем, поданные Обществом заявления были отклонены, что подтверждено копиями решений Комиссии от 27 декабря 2022 года №№ 17/1, 17/2, 17/3, 17/4. Таким образом, обращение административного истца в суд с указанными требованиями соответствует положениям закона, действовавшего на момент его обращения, и досудебный порядок урегулирования спора, который в настоящем случае не является обязательным, был соблюден.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчеты об оценке от 12 октября 2022 года №№ 541-ОЦ-19-1, 541-ОЦ-19-2, 541-ОЦ-19-3, 541-ОЦ-19-4, подготовленные оценщиком акционерного общества «НЭО Центр». Согласно данным отчетам рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2020 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 478 539 728 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 12 971 160 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 92 341 095 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 11 164 480 рублей.

Указанные отчеты об оценке подготовлены по заказу административного истца на платной основе, во время составления которых эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительные экспертные заключения саморегулируемой организации оценщиков на данные отчёты не представлены.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума ВС РФ № 28, оценивая предоставленные в материалы административного дела отчеты об оценке как доказательства, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд по ходатайству представителя административного истца на основании определения от 3 апреля 2023 года назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз».

Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанных отчетов о рыночной стоимости земельных участков требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчетов, о величине рыночной стоимости земельных участков на дату определения их кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 13 июня 2023 года № АК-025/23, выполненному экспертом автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО7, отчёты об оценке от 12 октября 2022 года №№ 541-ОЦ-19-1, 541-ОЦ-19-2, 541-ОЦ-19-3, 541-ОЦ-19-4 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объектов оценки, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорных земельных участков.

Так, при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........ в рамках сравнительного подхода оценщиком подобраны объекты-аналоги, предоставленные к продаже в 2022 году. Тогда как рыночная стоимость объектов-оценки определяется по состоянию на 1 января 2020 года, что является нарушением пункта 12 ФСО № 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

Кроме этого, оценщиком применены корректировки на состав передаваемых прав. В свою очередь, согласно методическим указаниям о государственной кадастровой оценке определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости.

Данные нарушения напрямую повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости спорных земельных участков.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что представленные административным истцом при обращении в суд отчеты об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечают, в связи с чем, не могут быть положены в основу решения по настоящему административному спору, являются недопустимыми доказательствами.

Изложенное подтверждается, в том числе, решениями Комиссии от 27 декабря 2022 года №№ 17/1, 17/2, 17/3, 17/4, которыми также дана правовая оценка отчетам об оценке от 12 октября 2022 года №№ 541-ОЦ-19-1, 541-ОЦ-19-2, 541-ОЦ-19-3, 541-ОЦ-19-4, в результате которой установлены нарушения, допущенные оценщиком.

Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости спорных земельных участков, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость объектов оценки на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 520 675 313 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 17 958 227 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 110 751 873 рубля;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 11 202 753 рубля.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорных земельных участков. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Так, из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........ проводилось посредством использования сравнительного подхода и метода сравнения продаж. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, соответствует требованиям пункта 7 ФСО №6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

Согласно пункту 4 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с пунктом 10 указанного ФСО №5 в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу;

2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;

3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;

4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;

5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

В заключении судебной экспертизы проведен подробный анализ рынка объектов исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения 3 объектов-аналогов (для каждого объекта оценки), которые относятся к одному с объектами оценки сегменту рынка, сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам.

Экспертом проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произведены необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога.

В экспертном заключении представлена таблица корректировок, содержащая анализ сравниваемых объектов-аналогов, подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Необходимость применения тех или иных корректировок и отказ от применения корректировок по тем или иным ценообразующим факторам экспертом обоснованы с приведением соответствующей мотивировки.

Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, который является субъектом оценочной деятельности и обладает необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что он по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Представленные возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленные представителем Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», не свидетельствуют о его недостоверности и незаконности, поскольку мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Кроме того, возражения административного ответчика подписаны представителем ФИО3, действующей на основании доверенности, сведений о том, что она обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, не имеется.

Также суд исходит из того, что сами по себе возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, фактически представляют правовую позицию представителя административного ответчика, не предусмотрены Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации в качестве доказательства по делу.

Приведенные в возражениях нарушения носят субъективный характер, не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости

земельных участков с кадастровыми номерами ........, определенной в результате проведения судебной оценочной экспертизы.

Вопреки доводу представителя административного ответчика осмотр данных объектов не требовался, поскольку, во-первых, провести обследование на ретроспективную дату не представляется возможным; во-вторых, земельные участки не подвержены физическому износу, следовательно, не проведение осмотра не влечет нарушение требований к достаточности информации. Кроме того, в материалах дела имеется вся необходимая информация, отражающая количественные и качественные характеристики объектов экспертизы.

Довод представителя административного ответчика о некорректности подобранных для сравнения объектов-аналогов, судом отклоняется.

Сведения, содержащиеся в экспертном заключении, свидетельствуют о том, что объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка с объектами оценки и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Выборка объектов-аналогов имеет соответствующее обоснование, является однородной. Кроме этого, действующее законодательство об оценочной деятельности не регламентирует требования к величине корректировок.

Для земельных участков индустриального назначения основным ценообразующим фактором в части расположения населенного пункта является расстояние до областного центра. Корректировка по данному фактору определена на основании Справочника оценщика недвижимости, Земельные участки, под редакцией ФИО8, 2018 года, значения которой приведены в таблице № 64 экспертного заключения.

Объекты оценки и объекты-аналоги сопоставимы по району местоположения. Так, в вышеуказанном Справочнике оценщика недвижимости

приведены типовые зоны населенных пунктов, из описания которых экспертом объекты оценки и объекты-аналоги отнесены к типовой зоне «V – окраины городов, промзоны».

Соответственно, необходимость применения корректировки на район местоположения отсутствует.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что вопреки суждениям представителя административного ответчика, эксперт произвел выборку аналогов, подробно проанализировал все объекты со схожими признаками, представленные к продаже на свободном рынке в исследуемый период. Объекты-аналоги подобраны в соответствии с требованиями раздела 2 ФСО № 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

Изложенное подтверждается, в том числе, письменными пояснениями эксперта ФИО7, подготовившего заключение судебной оценочной экспертизы.

Таким образом, замечания, изложенные в письменных возражениях представителя административного ответчика, являются субъективными, носят необоснованный и неподтвержденный характер.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо объективных доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения судебной оценочной экспертизы, подготовленного автономной некоммерческой организацией «Краснодарский центр судебных экспертиз».

При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 520 675 313 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 17 958 227 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 110 751 873 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ – 11 202 753 рублей.

В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, с учетом их уточнений, подлежат удовлетворению.

Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу от 27 июня 2023 года, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле.

При должной степени заботливости и осмотрительности административных ответчиков и заинтересованных лиц, а также обязанности по самоизвещению, их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением судебной экспертизы.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы экспертного заключения, подготовленного автономной некоммерческой организацией «Краснодарский центр судебных экспертиз», не опровергнуты, доказательств об их порочности не представлено, сведений о наличии иного размера рыночной стоимости спорных земельных участков материалы дела не содержат.

Возражения Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» на заключение судебной оценочной экспертизы носят необоснованный характер.

Оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, Обществом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........ их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика и плательщика арендных платежей.

Тогда как, административные ответчики и заинтересованные лица документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной, не представили.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........ на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу положений абзаца 2 пункта 25 Постановления Пленума ВС РФ № 28 в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Так, согласно сведениям, предоставленным Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость спорных земельных участков является архивной, ввиду установления новой кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........, определенной по состоянию на 1 января 2022 года (дата начала применения – 1 января 2023 года).

Таким образом, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 18 Постановления Пленума ВС РФ № 28, правовые положения, закрепленные в статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении данных земельных участков следует установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости с даты применения оспариваемой кадастровой стоимости – 1 января 2021 года и до даты применения вновь внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, а именно 1 января 2023 года.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 16 марта 2023 года, датой обращения в Комиссию – 5 декабря 2022 года. Таким образом, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления следует считать 5 декабря 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

уточненное административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «РН-Морской терминал Туапсе» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 520 675 313 (пятьсот двадцать миллионов шестьсот семьдесят пять тысяч триста тринадцать) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года, на период с 1 января 2021 года и до 1 января 2023 года (даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 17 598 227 (семнадцать миллионов пятьсот девяносто восемь тысяч двести двадцать семь) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года, на период с 1 января 2021 года и до 1 января 2023 года (даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 110 751 873 (сто десять миллионов семьсот пятьдесят одна тысяча восемьсот семьдесят три) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года, на период с 1 января 2021 года и до 1 января 2023 года (даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 11 202 753 (одиннадцать миллионов двести две тысячи семьсот пятьдесят три) рубля на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года, на период с 1 января 2021 года и до 1 января 2023 года (даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).

Датой подачи заявления об оспаривании архивной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами земельных участков с кадастровыми номерами ........ считать 5 декабря 2022 года.

Решение суда может быть оспорено лицами, участвующими в деле в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Краснодарского

краевого суда А.В. Леганов