Решение № 2-416/2024 2-416/2024(2-4341/2023;)~М-3521/2023 2-4341/2023 М-3521/2023 от 26 июня 2024 г. по делу № 2-416/2024

КОПИЯ

Дело № 2 – 416/2024

УИД №...


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июня 2024 года город Пермь

Орджоникидзевский районный суд г.Перми:

в составе председательствующего судьи Макашиной Е.Е.,

при секретаре Тихоновой А.В.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО3, действующей на основании доверенности (дата).,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора субаренды, возложении обязанности,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о расторжении договора субаренды земельного участка от (дата), заключенного между ней (истцом) (арендатор) и ФИО2 (субарендатор) в связи с существенными нарушениями условий договора ответчиком, возложении освободить земельный участок, с кадастровым номером №..., общей площадью 10 000 кв.м., расположенный по адресу: <АДРЕС> (вид разрешенного использования: под базу отдыха со стоянкой лодок) и вернуть его в течение семи дней с момента прекращения действия договора субаренды.

В обоснование заявленных требований указав, что (дата). между ней (истцом) (арендатор) и ответчиком ФИО2 (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка, в соответствии с которым субарендатору за плату предоставлен в пользование земельный участок, с кадастровым номером №..., общей площадью 10 000 кв.м., расположенный по адресу: <АДРЕС>. Настоящий договор субаренды заключен во исполнения договора аренды земельного участка №... от (дата), заключенного ей (истцом) с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (арендодатель).

Из п. 1.2. договора субаренды, следует, что настоящий договор заключен сроком на девять лет, но не превышает срока действия договора аренды земельного участка №... от (дата), и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Величина и порядок внесения арендной платы по настоящему договору составляет размер платежа и соответствующий порядок, установленные арендодателем по договору аренды земельного участка №... от (дата). (п.2.1 договора субаренды).

Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что размер арендной платы за участок определяется по результатам торгов в Приложении №... к Договору.

Из Приложения №... к договору аренды следует, что размер ежегодной арендной платы составляет 200 000 рублей, арендатор обязан вносить ежеквартально арендную плату до 15го числа второго месяца оплачиваемого квартала и предоставить арендодателю копии платежных документов в срок до 15го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, подтверждающих перечисление арендной платы, установленной настоящим договором и дополнениями к нему.

В соответствии с п. 3.2 договора субаренды, субарендатор обязан своевременно производить субарендные платежи арендатору.

Субарендатор обязан нести иные обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка №... от (дата).

Положением п. 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению или не в соответствии с видом разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, в случае несвоевременного внесения арендной платы, нарушения условий и порядка её внесения, и в случаях нарушения других условий договора.

Подпунктом а пункта 6.3. договора аренды определено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению судом, а участок освобождению по требованию арендодателя в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора: при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в срок, установленный п. 3.1. Договора, независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки, предусмотренной договором.

(дата). истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о погашении задолженности, уплате пени и расторжении договора субаренды, что подтверждается отметкой ответчика о вручении ей данного уведомления. Однако, по состоянию на сегодняшний день ответа на претензию не поступило, оплата задолженности по договору субаренды не произведена. Просит заявленные требования удовлетворить.

Истец - ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца - ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании доводы иска поддержала в полном объеме. Указав, (дата). между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №..., в соответствии с которым арендатор принял в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером №..., общей площадью 10 000 кв.м., расположенный по адресу: <АДРЕС>, вид разрешенного использования: под базу отдыха с стоянкой лодок. Затем между истцом и ответчиком произошел конфликт, в связи с чем, (дата). между ФИО1 (арендатор) и ФИО2 (субарендатор) заключен договор субаренды вышеуказанного земельного участка. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю. Вступившим в законную силу, решением <.....> районного суда <.....> от (дата). ФИО2 отказано в удовлетворении требований о возложении обязанности на ФИО1

предоставить сданное в субаренду недвижимое имущество – земельный участок, с кадастровым номером №..., местоположение: <АДРЕС>. В ходе рассмотрения данного дела судом установлено, что с момента заключения договора субаренды от №.... ответчик ФИО2 фактически пользовалась земельным участком. №.... истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о погашении задолженности, уплате пени и расторжении договора субаренды. Однако, по состоянию на сегодняшний день ответа на претензию не поступило, оплата задолженности по договору субаренды не произведена. Более в адрес ответчика уведомление о погашении задолженности по уплате пени и расторжении договора субаренды не направлялось. Ссылаясь на положения п. 4.1.1, п.п. а п.6.3 договора аренды №... от (дата). в соответствии с которыми арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае несвоевременного внесения арендной платы, нарушения условий и порядка её внесения, просит заявленные требования удовлетворить.

Ответчик - ФИО2 в судебном заседании указала, что возражает по заявленным исковым требованиям, поскольку расторжение договора субаренды является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны. Разовая просрочка по оплате арендных платежей, не является основанием для расторжения договора субаренды. Она (ответчик) заинтересована в сохранении договорных отношений и в дальнейшем использовании земельного участка. Помимо этого, истцом до обращения в суд не соблюдена установленная законом процедура расторжения договора аренды земельного участка. Кроме того, на момент направления в ее (ответчика) адрес уведомления о погашении задолженности, уплате пеней и расторжении договора субаренды от (дата) просрочка по уплате арендной платы составляла менее двух раз.

Также представлены письменные возражения по доводам иска, приобщенные к материалам дела (л.д.32-33,.. ).

Суд, заслушав лиц, участвующих в дела, исследовав материалы дела, обозрев материалы гражданского дела №..., приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.) если иное не предусмотрено договором.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, правообладателем земельного участка, с кадастровым номером №..., общей площадью 10 000 кв.м. (+/-35), расположенного по адресу: <АДРЕС>, вид разрешенного использования: под базу отдыха с стоянкой лодок, является Российская Федерация, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.41-48 ).

(дата). между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №..., в соответствии с которым на основании протокола заседания комиссии о признании участниками торгов, открытых по составу участников, в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков из состава земель населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения, находящихся в федеральной собственности и свободных от прав третьи лиц и объектов недвижимости от (дата). арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером №..., общей площадью 10 000 кв.м. (+/-35), местоположение: <АДРЕС>, вид разрешенного использования: под базу отдыха с стоянкой лодок, в границах указанных в ЕГРН.

Пунктом 2.1 данного договора установлен срок аренды участка 10 лет.

Как следует из п. 7.1 данного договора, арендатор вправе передавать арендуемый участок (его часть) в субаренду, а также вносить изменения в уже существующие договоры субаренды в части уменьшения или увеличения площади переданного в субаренду Участка с письменного уведомления арендодателя (л.д.11-13,14).

(дата). между истцом ФИО1 (арендатор) и ответчиком ФИО2 (субарендатор) заключен договор субаренды вышеуказанного земельного участка, который зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Пермскому краю - (дата).(л.д. 8-10).

Пунктом 1.2 данного договора предусмотрен срок договора 9 лет, но не свыше срока действия договора аренды земельного участка №... т (дата).

Как следует из п. 4.2 договора, арендатор обязан в течение 3 дней с момента регистрации договора передать субарендатору земельный участок по акту - приема передачи и т.д.

Величина и порядок внесения арендной платы по настоящему договору составляет размер платежа и соответствующий порядок, установленные арендодателем по договору аренды земельного участка №... от (дата). (п.2.1 договора субаренды).

Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что размер арендной платы за участок определяется по результатам торгов в Приложении №... к Договору.

Из Приложения №... к договору аренды следует, что размер ежегодной арендной платы составляет 200 000 рублей, арендатор обязан вносить ежеквартально арендную плату до 15го числа второго месяца оплачиваемого квартала и предоставить арендодателю копии платежных документов в срок до 15го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, подтверждающих перечисление арендной платы, установленной настоящим договором и дополнениями к нему.

В соответствии с п. 3.2 договора субаренды, субарендатор обязан своевременно производить субарендные платежи арендатору, а также нести иные обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка №... от (дата).

ФИО1 обратилась в адрес ФИО2 с уведомлением о погашении задолженности, уплате пеней и расторжении договора субаренды от (дата). (л.д. 17-18), которое получено ФИО2 ((дата).). Из уведомления следует, что арендатор просит субарендатора освободить спорный земельный участок и передать его арендатору.

Вступившим в законную силу, решением <.....> районного суда <.....> от (дата). ФИО2 отказано в удовлетворении требований о возложении обязанности на ФИО1 предоставить сданное в субаренду недвижимое имущество – земельный участок, с кадастровым номером №..., местоположение: <АДРЕС> (л.д. ).

В ходе рассмотрения данного дела судом установлено, что спорный земельный участок фактически был передан ФИО2 после регистрации договора субаренды земельного участка от (дата). в Управлении Росреестра по Пермскому краю ((дата).).

Ссылаясь на то, что после получения уведомления о погашении задолженности, уплате пени от (дата). до настоящего времени ответчиком ФИО2 оплата по договору субаренды не произведена, что является существенным нарушением условий договора субаренды, истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу положений статьи 309 и статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из системного толкования указанной статьи следует, что арендодатель должен уведомить арендатора о досрочном расторжении договора аренды, путем направления претензии.

В силу пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности и не соответствует принципу поддержания баланса, интересов сторон.

Исследовав представленные суду доказательства, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения обстоятельства, с наличием которых ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации связывает возможность расторжения договора.

При разрешении требований истцу следовало представить доказательства наличия нарушений ответчика, которые влекут за собой такой ущерб, что истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Само по себе наличие задолженности на момент предъявления иска не свидетельствует о наличии существенных нарушений, влекущих за собой такой вред, при том, что истец наделен правом на предъявление иска о взыскании задолженности.

Помимо этого, представленная в материалы дела копия уведомления о погашении задолженности, уплате пеней и расторжении договора субаренды от (дата)., направленная в адрес ответчика ФИО2 (л.д.17-18) не свидетельствует о соблюдении истцом установленной законом процедуры расторжения договора аренды земельного участка, включающей в себя: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (об исполнении договора в соответствии с его условиями); предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения).

Кроме того, на момент направления в адрес ответчика вышеуказанного уведомления, просрочка по уплате арендной платы составляла менее двух раз. Указанное свидетельствует на преждевременность требований истца о расторжении договора субаренды от (дата).

Ссылка представителя истца на положения п. 4.1.1, п.п. а п.6.3 договора аренды №... от (дата). относительно того, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае несвоевременного внесения арендной платы, нарушения условий и порядка её внесения, суд находит несостоятельной, поскольку ответчик ФИО2 стороной вышеуказанного договора аренды не является.

Доводы истца относительного того, что ответчик активно препятствует истцу в использовании земельного участка также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Таким образом, при установленных обстоятельствах, учитывая, что в настоящее время ответчик заинтересован в сохранении договорных отношений, а расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о расторжении договора субаренды, возложении обязанности по передаче земельного участка.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора субаренды, возложении обязанности, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд, через Орджоникидзевский районный суд г.Перми в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме (05.07.2024г.).

Судья (подпись) Е.Е. Макашина

Копия верна. Судья