Решение № 2-3152/2017 2-3152/2017~М-2802/2017 М-2802/2017 от 1 октября 2017 г. по делу № 2-3152/2017

Дело № 2-3152/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2017 года г. Магнитогорск

Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего Цивилевой Е.С.,

при секретаре Карелиной К.А.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Магнитогорска Челябинской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени за просрочку платежей,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Магнитогорска Челябинской области обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени за просрочку платежей. В обоснование заявленных требований указано, что по договору аренды <номер обезличен> от 07 февраля 2013 года, заключенному между администрацией г. Магнитогорска Челябинской области и ФИО2, последнему предоставлен земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, общей площадью 1615 кв.м, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, целевое использование земельного участка – для строительства магазина автозапчастей. Указанный договор аренды был заключен сроком до 16 апреля 2015 года и вступил в силу с момента его государственной регистрации, его условия распространяются на отношения, возникшие с 01 июля 2008 года. На основании постановления <номер обезличен>-П администрации г. Магнитогорска Челябинской области от 02 апреля 2015 года, дополнительным соглашением к договору аренды <номер обезличен> сторонами 02 апреля 2015 года изменен срок действия договора – до 19 февраля 2017 года и цель использования земельного участка – для завершения строительства магазина автозапчастей, с указанием, что расчет арендной платы будет производиться для целей эксплуатации магазина автозапчастей. Указанное дополнительное соглашение прошло соответствующую государственную регистрацию. На основании постановления <номер обезличен>-П администрации г. Магнитогорска Челябинской области от 21 июля 2015 года, дополнительным соглашением к договору аренды <номер обезличен> сторонами 31 июля 2015 года изменена площадь арендуемого земельного участка на 2298 кв.м. Указанный земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен> образован путем объединения трех земельных участков с кадастровыми номерами: <номер обезличен> площадью 1615 кв.м, с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 135 кв.м, с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 548 кв.м. Дополнительное соглашение к договору аренды <номер обезличен> прошло соответствующую государственную регистрацию. ФИО2, используя спорный земельный участок в период с 01 июля 2014 года по 21 декабря 2016 года, не исполнил свою обязанность по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка <номер обезличен>. За указанный период арендная плата составила 581463 рубля 07 копеек, из которых ответчиком оплачено 49250 рублей. Таким образом, задолженность ФИО2 по арендной плате составляет 532213 рублей 07 копеек, которая до настоящего времени ответчиком не погашена. Просит взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07 февраля 2013 года <номер обезличен> за период с 01 июля 2014 года по 31 декабря 2016 года в сумме 532213 рублей 07 копеек, пени за нарушение сроков перечисления арендной платы за период с 06 августа 2014 года по 31 декабря 2016 года в сумме 2651952 рубля 80 копеек (л.д. 4-6).

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в иске. Полагала неверным вывод ФИО2 о том, что начисление неустойки должно производиться с 26 сентября 2014 года, поскольку неустойка рассчитывается от даты начисления арендной платы. В связи с тем, что в отношении индивидуального предпринимателя ФИО2 выносились решения Арбитражным судом Челябинской области, которые пересматривались Восемнадцатым Арбитражным апелляционным судом, Арбитражным судом Уральского округа, течение срока исковой давности прерывалось. Также полагала, что размер начисленной неустойки соразмерен нарушенному обязательству, поскольку условие начисления неустойки было согласовано с ответчиком, в связи с чем неустойка должна быть взыскана с ФИО2 в полном объеме, размер неустойки уменьшению не подлежит.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признал частично. Не оспаривая размер задолженности по оплате арендной платы, полагал, что расчет неустойки произведен неверно. Пояснил, что в соответствии с п. 3.3. договора аренды, платежи по оплате арендной платы производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала. Таким образом, истец вправе производить начисление неустойки с 26 сентября 2014 года, а не с 06 августа 2014 года. Полагал, что столь позднее обращение истца в суд с учетом отсутствия оплаты аренды, вызвано явным намерением истца злоупотребить правом на взыскание договорной неустойки. Отметил, что при расчете неустойки необходимо руководствоваться учетной ставкой банковского процента, расчет неустойки необходимо начинать с 26 сентября 2014 года. Представил свой расчет неустойки за период с 26 сентября 2014 года по 31 декабря 2016 года, который составил 44084 рубля 58 копеек (л.д. 131, 132).

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела в судебном заседании, находит заявленные требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Судом установлено, что ФИО2 с 18 октября 2016 года зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Дата прекращения деятельности – 18 октября 2016 года (л.д. 73-74).

Постановлением <номер обезличен>-П администрации г. Магнитогорска Челябинской области от 16 апреля 2012 года ИП <ФИО>1 предоставлены в аренду сроком на три года земельные участки площадью 1615 кв.м с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 135 кв.м, с кадастровым номером 74:33:1325001:11, площадью 547,60 кв.м, с кадастровым номером <номер обезличен>, с разрешенным использованием – для строительства магазина автозапчастей, по местоположению: <адрес обезличен> (л.д. 16).

На основании договора аренды <номер обезличен> от 17 февраля 2013 года, заключенного между администрацией г. Магнитогорска и ИП ФИО2, ФИО2 принял в пользование земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1615 кв.м, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, сроком до 16 апреля 2015 года, цель использования земельного участка – для строительства магазина автозапчастей. Согласно условиям, договор уступает в силу с момента государственной регистрации, его условия распространяются на отношения, возникшие с 01 июля 2008 года (л.д. 13-15).

В соответствии с пп. 3.3, 3.5 договора, плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Арендная плата за аренду земли исчисляется, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления арендатору земельного участка (то есть месяца, следующего за месяцем выхода распоряжения администрации города о предоставлении земельного участка).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств. Уплата пени не освобождает арендатора от исполнения обязательства по договору (п. 5.4 договора).

На основании заявления ФИО2, постановлением <номер обезличен>-П от 27 февраля 2015 года администрации г. Магнитогорска Челябинской области внесено изменение в постановление администрации города от 16 апреля 2012 года <номер обезличен>-П, пункт 1 изложен в следующей редакции: «Предоставить ИП <ФИО>1 в аренду до 19 февраля 2017 года земельные участки: с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 1615 кв.м, с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 135 кв.м, с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 548 кв.м, из категории – земли населенных пунктов, по местоположению: <адрес обезличен>, для завершения строительства магазинов автозапчастей» (л.д. 20).

<дата обезличена> между сторонами заключено и подписано дополнительное соглашение к договору <номер обезличен> от 07 февраля 2013 года аренды земельного участка (предоставленного для целей строительства), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1615 кв.м с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>. Участок предоставлен для завершения строительства магазина автозапчастей. Сторонами установлен срок действия договора до 19 февраля 2017 года. Условия настоящего соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 27 февраля 2015 года. Размер арендной платы определен сторонами в Приложении к настоящему договору и является неотъемлемой его частью (л.д. 17)

Соглашением установлено, что плата за аренду земли перечисляется арендатором в равными долями поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на счет арендодателя (п. 4.4 Соглашения).

В соответствии с п. 5.2 соглашения, за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств. Уплата пени не освобождает арендатора от исполнения обязанностей по договору.

На основании заявления ИП ФИО2, постановлением администрации г. Магнитогорска Челябинской области <номер обезличен>-П от 21 июля 2015 года внесены изменения в постановление администрации города от 16 апреля 2012 года <номер обезличен>-П (в редакции постановления администрации города от 27 февраля 2015 года <номер обезличен>-П), согласно которому в пункте 1 слова «земельные участки – с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 1615 кв.м, с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 135 кв.м, с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 548 кв.м» заменены словами «земельный участок площадью 2298 кв.м с кадастровым номером <номер обезличен>» (л.д. 23).

31 июля 2015 года между администрацией г. Магнитогорска Челябинской области и ИП ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору <номер обезличен> от 07 февраля 2013 года аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, площадью 2298 кв.м, с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>. участок предоставлен для завершения строительства магазина автозапчастей. Срок действия настоящего договора установлен до 19 февраля 2017 года. Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца, текущего квартала путем перечисления денежных средств на счет арендатора. Условия настоящего соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим 21 июля 2015 года (л.д. 22).

Также 31 июля 2015 года между администрацией г. Магнитогорска и ФИО2 заключены соглашения о расторжении договоров <номер обезличен> от 07 февраля 2012 года и <номер обезличен> от 07 февраля 2013 года аренды земельных участков с кадастровыми номерами <номер обезличен> соответственно (л.д. 71, 72).

Расчет арендной платы, установленный договором и соглашениями, согласован сторонами, о чем свидетельствуют их подписи (л.д. 28, 29, 30, 32, 33, 34, 37).

Вышеназванные сделки прошли соответствующую государственную регистрацию (л.д. 25, 26, 27).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 апреля 2017 года, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <номер обезличен> по состоянию на 13 ноября 2015 года составляла 2480089 рублей; по состоянию на 31 июля 2016 года составляла 3737900 рублей (л.д. 34, 38).

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 16 января 2017 года признано право собственности ФИО2 на нежилые здания – магазин с кадастровым номером <номер обезличен>, автостоянку с мойкой с кадастровым номером 74:33:0000000:9962, расположенные по адресу: <адрес обезличен> (л.д. 108-118).

07 апреля 2017 года и 13 апреля 2017 года ФИО2 зарегистрировал право собственности на указанные объекты недвижимости (л.д. 68, 69).

На основании соглашения об отступном, 19 апреля 2017 года права собственности на вышеназванные объекты недвижимости перешло к *** (л.д. 66, 67).

В материалы дела представлено решение Арбитражного суда Челябинской области от 04 сентября 2013 года, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> по состоянию на 01 января 2010 года установлена в размере 770016 рубль; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> по состоянию на 01 января 2010 года установлена в размере 213945 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> по состоянию на 08 февраля 2012 года установлена в размере 2189128 рублей (л.д. 81-85).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23 января 2015 года с ФИО2 в пользу администрации г. Магнитогорска Челябинской области взыскана задолженность по договору аренды земельного участка <номер обезличен> от 07 февраля 2013 года в сумме 46502 рубля 31 копейка, неустойка в сумме 46502 рубля 31 копейка, по договору аренды земельного участка <номер обезличен> от 07 февраля 2013 года – задолженность в сумме 55079 рублей 81 копейка, пени в сумме 17128 рублей 31 копейка, по договору аренды земельного участка <номер обезличен> от 07 февраля 2013 года – задолженность в сумме 597067 рублей 47 копеек, неустойка в сумме 162075 рублей 90 копеек, всего взыскано 924356 рублей 11 копеек (л.д. 86-94).

Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда г. Челябинска от 28 июня 2016 года изменено решение Арбитражного суда Челябинской области от 21 апреля 2016 года. С ИП ФИО2 в пользу администрации г. Магнитогорска Челябинской области по договору аренды земельного участка <номер обезличен> от 07 февраля 2013 года взыскана задолженность в сумме 2718112 рублей 80 копеек, неустойка в сумме 1445161 рубль 03 копейки, всего взыскано 4163273 рубля 83 копейки (л.д. 95-101, 102-106).

Из материалов дела усматривается, что ФИО2 в счет оплаты по договору аренды было внесено: 11 февраля 2015 года – 49250 рублей; 23 апреля 2015 года – 597068 рублей; 01 августа 2016 года – 564445 рублей 77 копеек (основной долг за период с 01 июля 2008 года по 30 июня 2014 года) (л.д. 51, 52, 61).

Орджоникидзевским районным отделом судебных приставов г. Магнитогорска УФСС по Челябинской области с ФИО2 было взыскано: 22 сентября 2015 года – 551 рубль 44 копейки (задолженность); 08 октября 2015 года – 6200 рублей (задолженность); 30 ноября 2015 года – 14200 рублей (штраф); 17 декабря 2015 года – 1170 рублей (задолженность), 8650 рублей (задолженность), 6950 рублей (задолженность); (л.д. 55, 56, 57, 58, 59, 60).

25 апреля 2017 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погашения задолженности по арендной плате, а также для согласования акт по арендной плате за землю по состоянию на 19 апреля 2017 года (л.д. 48, 45).

Согласно представленному истцом расчету, размер задолженности ФИО2 по арендной плате по договору аренды за период с 01 июля 2014 года по 31 декабря 2016 года составляет 532213 рублей 07 копеек.

Расчет определен по формуле: кадастровая стоимость х Сап/100 х К1 х К2 х К3.

Кадастровая стоимость земельного участка за период с 01 июля 2014 года по 21 июля 2015 года составляет 2189128 рублей, за период с 22 июля 2015 года по 18 июля 2016 года – 2480089 рублей, за период с 19 июля 2016 года по 31 декабря 2016 года – 3737900 рублей; Сап (%) – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); К 1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемого арендатором на арендуемом земельном участке; К 1=3; К 2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе; К 2 =1; К 3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора, для определения размера арендной платы за земельные участки на территории г. Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена; К 3=1.

Вышеуказанные цифры вытекают из расчетов к договору аренды за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <адрес обезличен>.

Расчет истца судом проверен, выполнен в соответствии с действующим законодательством. Расчет задолженности по договору аренды ответчиком не оспорен.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка <номер обезличен> от 07 февраля 2013 года, в связи с указанным, следует взыскать с ФИО2 задолженность за пользование земельным участком в указанном выше размере.

В судебном заседании ответчик заявил о том, что неустойка в сумме 2651952 рубля 80 копеек рассчитана истцом неверно, при этом представил собственный расчет, согласно которому размер неустойки составляет 44084 рубля 58 копеек, исходя из ключевой ставки, установленной Банком России в определенные периоды времени.

Суд не может согласиться с данным утверждением ФИО2, поскольку условиями спорного договора аренды установлена договорная неустойка, уплачиваемая в случае несвоевременного внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, в размере 0,1 % в день просроченной суммы за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая компенсационную природу неустойки, размер задолженности по основному долгу, отсутствие доказательств наличия у кредитора соразмерных начисленной неустойке убытков, вызванных нарушением должником условий договора, суд считает, что предъявленные к взысканию пени в сумме 2651952 рубля 80 копеек, явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства по кредитному договору, в связи с чем имеются основания для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд считает возможным уменьшить размер пени до 800000 рублей.

При таких обстоятельствах, с ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору аренды <номер обезличен> от 07 февраля 2013 года за период с 01 июля 2014 года по 31 декабря 2016 года в сумме 532213 рублей 07 копеек, пени за период с 06 августа 2014 года по 31 декабря 2016 года в семе 800000 рублей.

В соответствии со ст. 103 Гражданского кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход местного бюджета в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 14861 рубль 07 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 103, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации г. Магнитогорска Челябинской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени за просрочку платежей удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации г. Магнитогорска задолженность по договору аренду земельного участка <номер обезличен> от 07 февраля 2013 года за период с 01 июля 2014 года по 31 декабря 2016 года в сумме 532213 рублей 07 копеек, пени за период с 06 августа 2014 года по 31 декабря 2016 года в сумме 800000 рублей, всего взыскать 1332213 (один миллион триста тридцать две тысячи двести тринадцать) рублей 07 копеек.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 14861 (четырнадцать тысяч восемьсот шестьдесят один) рубль 07 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий: