Решение № 2-981/2017 2-981/2017~М-972/2017 М-972/2017 от 18 декабря 2017 г. по делу № 2-981/2017

Дело № 2-981/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 декабря 2017 года г. Камызяк

Астраханская область

Камызякский районный суд Астраханской области в составе

председательствующего судьи Царева С.Ю.

при секретаре Барсуковой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АУ Астраханской области «Фонд государственного имущества Астраханской области», АМО «Камызякский район», Управлению Федерального казначейства по Астраханской области, Агентству имущественных и земельных отношений Астраханской области о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченной по договору суммы и разницы между ценой договора и кадастровой стоимостью участка,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченной по договору суммы и разницы между ценой договора и кадастровой стоимостью участка, указав в обоснование, что 11 января 2011 года на аукционе, организованном АУ АО «Фонд государственного имущества Астраханской области», ею был приобретен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:05:040108:352, расположенный по адресу: <адрес> для индивидуального жилищного строительства. После получения свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок выяснилось, что под ним проходит опасный производственный объект - подземный газопровод среднего давления. Ни в документации аукциона, ни в договоре купли-продажи ограничения использования и обременения земельного участка отсутствуют. Наличие опасного объекта на земельном участке не позволяет использовать его по своему назначению, а именно строительства жилого дома. Истец обратилась в администрацию <адрес> 08 сентября 2016 года с просьбой о предоставлении другого земельного участка либо его выкупа. Администрация дала ответ, что обмен земельного участка возможен в случае изъятия для государственных и муниципальных нужд. АО «Газпром Газораспределение Астрахань» письмом от 23 сентября 2016 года, в собственности которого находится газопровод, отказало в согласовании строительства жилого дома. 14 октября 2016 года истец обратилась в администрацию <адрес> с просьбой рассмотреть вопрос об изъятии ее земельного участка для муниципальных или государственных нужд, в чем было отказано. В настоящий момент истец на правах собственника не может использовать участок по назначению. АМО «Камызякский район» должна была предоставить ей земельный участок свободный от обременений и нахождения на нем газопровода, который существует с 1991 года. Администрация муниципального района должна при всех известных обстоятельствах проявить должную осмотрительность и убедиться в достоверности сведений при предоставлении земельного участка. Осуществляя действия по формированию земельного участка и выставлению его на аукцион, администрация МО «Камызякский район» не установила факта наличия обременения участка и невозможность использования его по назначению, было вынесено постановление о продаже участка без обременений. В связи с чем, просит в иске расторгнуть договор купи-продажи земельного участка в связи с невозможностью его использования по назначению – для строительства жилого дома, привести стороны в первоначальное состояние, взыскав уплаченную сумму по договору в размере <данные изъяты> рублей и в уточнении к иску просила взыскать разницу между ценой, установленной в договоре и текущей ценой на момент расторжения договора в размере <данные изъяты> рублей (разницей между кадастровой стоимостью и уплаченной суммой).

Истец ФИО1 и ее представитель по ходатайству ФИО2 в судебном заседании доводы искового заявления и уточненные заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика – администрации муниципального образования «Камызякский район» ФИО3 в судебном заседании не согласилась с заявленными исковыми требованиями, пояснила, что при формировании земельного участка было направлено письмо в газовую службу о технической возможности, получен ответ о том, что техническая возможность газофикации отсутствует в связи с удаленности от газовых сетей. В связи с чем был сформирован земельный участок, каких-либо обременений не было, участок формировался в 2010 году, выставлялся на аукцион, информации о прохождении на земельном участке подземного газопровода у них не было, обременения отсутствовали. Со слов истца ФИО1 она не выезжала на земельный участок, приобрела его, не обозрев в натуре.

Иные участвующие в деле лица – представители Фонда государственного имущества Астраханской области», Управления Федерального казначейства по Астраханской области, Агентства имущественных и земельных отношений Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, что не препятствует рассмотрению дела в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что на основании постановления № 534 от 07.05.2010 администрацией муниципального образования «Камызякский район» Астраханской области сформирован земельный участок площадью 800 кв.м из земель населенных пунктов по адресу: <адрес> для индивидуального жилищного строительства.

Постановлением администрации муниципального образования «Камызякский район» Астраханской области № 1596 от 12 октября 2010 года постановлено организовать и провести продажу на аукционе земельного участка из категории земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером 30:05:040108:352 площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно договору купли-продажи № 3240 от 11 января 2011 года, заключенного между автономным учреждением Астраханской области «Фонд государственного имущества Астраханской области» и ФИО1, последняя приобрела земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:05:040108:352, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 800 кв.м. К объекту недвижимости, который предположительно будет возведен на земельном участке имеется техническая возможность подключения к существующим сетям инженерно-технического обеспечения - водоснабжения, энергопринимающих устройств. Техническая возможность на подключение к сетям газоснабжения отсутствует ввиду удаленности от действующих газовых сетей (письмо Астраханского филиала ОАО «Газпромрегионгаз» от 18 августа 2010 года №ПВ-07/1507).

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права 30-АА 561483 от 04 февраля 2011 года ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 30:05:0401108:352, расположенного по адресу: <адрес>, из категории земель - земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства площадью 800 кв.м, существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Данные обстоятельства подтверждаются также выпиской из ЕГРН от 24.10.2017.

Согласно письму от 23 сентября 2016 года № Е2С-21/4155 в адрес ФИО1, АО «Газпром газораспределение Астрахань» не согласовывает строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 30:05:0401108:352, расположенном по адресу: г. Камызяк ул. Мира 2а в соответствии с постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 года № 878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей».

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 30-АА 862560 от 20 марта 2013 года ОАО «Астраханьоблгаз» является собственником газопровода <адрес>, общей протяженностью 5562,4м по адресу: <адрес> от ГГРП <адрес> до больницы <адрес>.

Из акта приемки газопровода в эксплуатацию от 20 декабря 1991 года следует, что газопровод среднего давления протяженностью 5562,4м г. Камызяк от ГГРП п. Табола до больницы г. Камызяк введен в эксплуатацию.

Данные обстоятельства установлены также вступившим в законную силу решением Камызякского районного суда Астраханской области от 06.07.2017.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что указанный газопровод, проходящий по земельному участку, предоставленному Администрацией МО «Камызякский район» ФИО1 для индивидуального жилищного строительства, уже существовал до формирования земельного участка (в 2010 году) и представления его истцу (в 2011 году).

Согласно Постановлению Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 20 марта 2014 года №6 «Об утверждении границ охранных зон газопроводов и наложений ограничений (обременений) на входящие в них земельные участки» были утверждены границы охранных зон, в том числе согласно п.1.18 – газопровод <адрес> протяженность 5562,4 м., п.1.19- газопровод <адрес> протяженность 2831,3м, наложены ограничения (обременения), предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 года № 878 на земельные участки, полностью или частично попадающие в границы охранных зон газопроводов.

Как следует из перечня приложения 17, 18 к Постановлению Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 20 марта 2014 года №6 земельный участок площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером 30:05:040108:352, входит в перечень земельных участков площадей наложения охранной зоны наземных и подземных объектов «Газопровод <адрес>», «Газопровод <адрес>».

Рассматривая требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченной суммы, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктами 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации, в том числе, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу части 2 статьи 475, ст. 557 Гражданского кодекса РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе в зоне постоянного подтопления, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Вместе с тем, как следует из исследованных судом обстоятельств, строительство жилого дома – то есть использование земельного участка ФИО1 по назначению – невозможно в связи с проходящим под земельным участком газопроводом, введенным в эксплуатацию от 20 декабря 1991 года.

Следовательно, при заключении договора истец был введен в заблуждение в отношении качества предмета сделки, имея намерение приобрести участок для индивидуального жилищного строительства. Доводы ответчика о том, что ФИО1 произвела осмотр земельного участка, каких либо претензий к участку от него нее поступало, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи, поскольку предоставление полной и достоверной информации о продаваемом земельном участке законом возложено на продавца – в данном случае АМО «Камызякский район». Не сообщение указанных сведений свидетельствует о предоставлении недостоверной информации об объекте недвижимости.

Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области от 21.04.2017 № 2864 следует, что на момент заключения договора купли-продажи от 11.01.2011 ограничения использования земельного участка отсутствовали, а формирование и представление земельного участка осуществлялось органом местного самоуправления в отсутствие сведений о местоположении границы охранной зоны газопровода.

Не могут служить основанием для освобождения АМО «Камызякский район» от гражданско-правовой ответственности доводы представителя о том, что у него при формировании земельного участка и при последующей его продаже, не имелось сведений о нахождении на земельном участке газопровода, так как такая обязанность лежит на АМО «Камызякский район» в силу закона и эти обстоятельства должны были быть выяснены до продажи спорного земельного участка.

Принимая во внимание, что данная обязанность не была выполнена ответчиком АМО «Камызякский район», вследствие чего истец в значительной степени был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения этого договора, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании с ответчика денежных средств полученных по договору.

Согласно приложенным к материалам дела квитанциям, ФИО1 по договору купли-продажи от 11.01.2011 было оплачено <данные изъяты> рублей в пользу АМО «Камызякский район», что сторонами не оспаривалось.

Доводы ответчика о том, что стороны не вправе рассчитывать на возврат исполненного по договору, основаны на ошибочном толковании норм права. В рассматриваемом случае договор расторгается из-за того, что ответчик ненадлежаще исполнил договор. Отказ в удовлетворении требования другой стороны, добросовестно исполнившей свое обязательство, о возврате имущества, переданного контрагенту во исполнение договора, повлек бы неосновательное обогащение АМО «Камызякский район», получившего стоимость договора, которому, кроме того, подлежит возврату земельный участок. Положения п. 4 ст. 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

Поэтому суд приходит к выводу о том, что к отношениям сторон подлежат применению правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, в силу которых уплаченная по договору сумма подлежит возврату (ст. 1102 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Суд в силу вышеуказанных разъяснений полагает возможным применить норму о неосновательном обогащении ответчика и взыскать с АМО «Камызякский район» уплаченную истцом ФИО1 сумму по договору в размере <данные изъяты> рублей.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ и разъяснений, изложенных в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком в досудебном порядке.

Из приведенных норм следует, что соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора выражается в направлении соответствующего требования, и не ставится в зависимость от факта получения данного требования ответчиком.

В материалы дела истцом представлены доказательства соблюдения досудебного порядка расторжения договора купли-продажи от 11.01.2011, а именно: направленное ФИО1 заявление от 08.09.2017.

Судом также учтено, что исковое заявление получено ответчиками. Ответчиком (АМО «Камызякский район») на протяжении всего судебного разбирательства представлялись возражения на исковое заявление, в которых он выражает свое несогласие с приведенными истцом доводами в исковом заявлении. Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отказе ответчика расторгнуть договор во внесудебном порядке.

Как следует из письма руководителя Казенного предприятия Астраханской области «Фонд государственного имущества Астраханской области» от 01.12.2017 № 04/1060, КП АО «Фонд государственного имущества Астраханской области» не является правопреемником Автономного учреждения «Фонд государственного имущества Астраханской области».

Рассматривая же требования истца о взыскании в его пользу разницы между ценой, установленной в договоре и текущей ценой на момент расторжения договора в размере <данные изъяты> рублей, суд находит их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Истец просит взыскать сумму в размере <данные изъяты> рублей, которая по мнению истца является текущей стоимостью земельного участка, обосновывая ее тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, соответственно, разница между ценой договора (<данные изъяты> рублей) и текущей стоимостью составляет <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>).

Вместе с тем, в соответствии с частью 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, в частности для определения налоговой базы от кадастровой стоимости земельных участков, признаваемых объектом налогообложения (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка не может быть принята как цена земельного участка для указанной истцом цели, исходя из заявленных требований истца.

Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены понятия и порядок определения рыночной цены (стоимости объекта оценки), и иными актами -Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденными Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.

Иного указания цены земельного участка, подтвержденного надлежащими доказательствами (в соответствии со ст.ст. 59, 60 ГПК РФ) и указанными выше нормативными актами, истцом, в нарушение ст. ст. 56, 57 ГПК РФ не представлено.

Как следует из заявленных требований, истец, обосновывая свои требования о взыскании фактически убытков, руководствуется ст. 178 ГК РФ, частью 6 которой предусмотрено, что если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Вместе с тем, указанные истцом убытки 269156 рублей суд находит не подлежащими удовлетворению и в связи с тем, что вступившим в законную силу решением Камызякского районного суда Астраханской области от 06.07.2017 в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования «Камызякский район», акционерному обществу «Газпром Газораспределение Астрахань» о взыскании убытков отказано. Решение вынесено по аналогичным основаниям – в связи с невозможностью истцом использовать спорный земельный участок по целевому назначению – для строительства жилого дома.

В связи с чем, суд находит требования ФИО1 о взыскании в ее пользу <данные изъяты> рублей не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к АУ Астраханской области «Фонд государственного имущества Астраханской области», АМО «Камызякский район», Управлению Федерального казначейства по Астраханской области, Агентству имущественных и земельных отношений Астраханской области о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченной по договору суммы и разницы между ценой договора и стоимостью участка, - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор № 3240 от 11.01.2011 купли-продажи земельного участка между ФИО1 и АМО «Камызякский район».

Взыскать с АМО «Камызякский район» в пользу ФИО1 <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ФИО1 – отказать.

Решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 30:05:040108:352, расположенный по адресу: <адрес> и внесения изменений в ЕГРН о правообладателе недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда с подачей жалобы через Камызякский районный суд Астраханской области в течение месяца со дня вынесения полного текста решения.

Полный текст мотивированного решения изготовлен 22 декабря 2017 года.

Решение вынесено и изготовлено судьей в совещательной комнате.

Судья С.Ю. Царев