Решение № 2-118/2024 2-118/2024(2-4928/2023;)~М-3863/2023 2-4928/2023 М-3863/2023 от 25 января 2024 г. по делу № 2-118/2024

Дело № 2-118/2024

39RS0002-01-2022-004472-70


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 января 2024 г. г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Милько Г.В.,

при секретаре Соловьеве А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агентства по имуществу Калининградской области к ФИО1, ФИО2 об изъятии объекта недвижимости для государственных нужд, определении размера возмещения, прекращении права собственности, обязании освободить объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в суд с названными требованиями, указав в обоснование, что в соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от < Дата > № «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Калининградской области» принято решение об изъятии для государственных нужд Калининградской области:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 950 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: < адрес >;

- жилого дома с кадастровым номером №, площадью 236,4 кв.м., расположенного по адресу: < адрес >.

Изъятие необходимо для размещения линейного объекта регионального значения – «Реконструкция II очереди Кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны («Северный обход города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки на Балтийск включительно».

Объекты на праве собственности принадлежат ФИО1 – 2/5, ФИО2 – 3/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом.

Согласно отчета № № от < Дата >, выполненного ООО «НЦ «Балтэкспертиза», представленного стороной истца в обоснование своих требований, стоимость изымаемого имущества определена в размере 20659800 руб., в том числе: за земельный участок – 8613700 руб., за жилой дом – 12046100 руб.

Учитывая изложенное, основываясь на совокупности норм материального права и в порядке определенном процессуальным законом Агентство по имуществу Калининградской области истец просит изъять для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером №, жилой дом с кадастровым номером №, прекратить право собственности ответчиков на объекты недвижимости - земельный участок с кадастровым номером №, жилой дом с кадастровым номером №.

Определить размер возмещения в связи с изъятием земельного участка, жилого дома и хозяйственной постройки в размере 20659 800 руб., пропорционально долям в праве общей долевой собственности:

- ФИО1 – 8263 920 руб.;

- ФИО2 - 12395 880 руб.

Обязать ФИО1, ФИО2 в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером №, жилой дом с кадастровым номером №, расположенных по адресу: < адрес >.

Стороной ответчиков представлены возражения на исковое заявление, в которых указано, что с оценкой ООО «Независимый центр Балтэкспертиза» ответчики не согласны в связи с тем, что при проведении оценки эксперты исходили из площади жилого дома, составляющей 236,4 кв.м.

В тоже время, согласно техническому паспорту жилого дома, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» по состоянию на < Дата >, данный жилой дом состоит из двух надземных этажей и мансарды, а также из цокольного этажа высотой 2,2 м., при этом общая площадь жилого дома составляет 350,5 кв.м, с учетом площади всех частей здания, в том числе площадь жилого помещения 236,4 кв.м, (без учета площади подвала и площади веранды 1 и 2 этажа). При государственной регистрации права на жилой дом, в качестве площади жилого дома была указана площадь жилых помещений, составляющая 236,4 кв.м, в соответствии с инструкциями по подсчету площади жилого дома, действовавшими на тот период времени. Таким образом, согласно действующим в настоящее время правилам подсчета площади, площадь жилого дома должна быть определена с учетом цокольного этажа и веранды. Кроме того, в 2017 году ответчиками была произведена пристройка террасы к жилому дому площадью 19,0 кв.м по первому этажу (помещение № по техническому паспорту 2017) и площадью 18,5 кв.м, по второму этажу (помещение № по техническому паспорту 2017), в результате чего площадь жилого дома составила 395,0 кв.м., что отражено в техническом паспорте жилого дома инвентарный № от < Дата > по состоянию на < Дата >, выданном АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Калининградский филиал. Осуществить государственную регистрацию права собственности на жилой дом с учетом реконструкции ответчики не имели возможности в связи с изданием в 2018 году постановления об изъятии имущества и внесением в ЕГРН записей о предстоящем изъятии.

После получения отчета об оценке, выполненного по заказу истца, ответчики обратились в Агентство по имущество с заявлением от < Дата >, в котором содержалось предложение произвести оценку с учетом площади жилого дома, включающей подвальный этаж и площадь холодных помещений, однако в ответе Агентства от < Дата > в корректировке отчета об оценке было отказано.

Таким образом, ответчики полагают, что при определении стоимости возмещения должна быть учтена площадь жилого дома, составляющая 395,0 кв.м. В состав размера возмещения должны быть также включены расходы на переезд, расходы за временное пользование иными жилыми помещениями, расходы, связанные с переездом, по регистрации прав на вновь приобретенное имущество, стоимость инженерных сетей, хоз.построек благоустройства, зеленых насаждений.

Требование об обязании ответчиков освободить изымаемое имущество в месячный срок считают необоснованным. Земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом, расположенный на нем, были приобретены ответчиками в собственность для использования по целевому назначению - для обеспечения жильем ответчиков и членов их семьи, для проживания и обслуживания жилого дома. В составе семьи ответчиков 8 человек, в том числе 2 инвалида I и II группы, в том числе инвалид-колясочник. В связи с изъятием жилого помещения, ответчикам и членам их семьи необходимо время на поиск и приобретение нового жилого помещения, оформление прав, переезд и иные мероприятия, связанные с изъятием, на которые требуется не менее 6 месяцев, в связи с чем, просят суд предоставить ответчикам 6 месяцев на освобождение изымаемых объектов.

Представитель истца - Агентства по имуществу Калининградской области по доверенности ФИО3 заявленные требования поддержала, полагала, что в основу расчета взыскиваемого размера возмещения должно быть положено заключение ООО «НЦ «Балтэкспертиза». Представила возражения на заключение судебной экспертизы, выполненной ООО «Декорум», поскольку судебным экспертом допущены ошибки методологического характера – объекты аналоги сняты с публикации, экспертом не учтено, что объекты исследования находятся с внешней стороны окружной дороги, к местоположению объектов расположенных в отдаленности от объекта исследования не применена соответствующая корректировка. Судебным экспертом необоснованно учтена в расчете прибыль предпринимателя.

Ответчик ФИО2 возражал удовлетворения заявленных требований, полагал, что взысканию подлежит сумма, определенная в заключении проведенной по делу судебной экспертизы, дополнительно пояснил, что для освобождения изымаемого помещения семье ответчиков необходимо не менее 6 месяцев, поскольку в семье два инвалида, один из них инвалид-колясочник, для въезда в дом и перемещения на второй этаж инвалидной коляски в доме было оборудовано лифтовое подъемное устройство, для установки похожей конструкции в новом жилье потребуется около 2 месяцев, кроме того, в новом здании должна иметься техническая возможность установки такой конструкции, либо оборудования пандуса, это дополнительный критерий, усложняющий подбор подходящего жилья, что не может не отразиться на сроках переезда семьи по новому месту жительства. ФИО1 является инвалидом по зрению, зона видимости для нее ограничена расстоянием в пределах вытянутой руки, соответственно новое помещение должно быть достаточно просторным и удобным для перемещения инвалида.

Представитель ответчиков ФИО4 по ордеру поддержала доводы письменных возражений, полагала, что заключение ООО «НЦ «Балтэкспертиза», составлено без учета фактической площади жилого помещения, соответственно стоимость изымаемого объекта занижена, согласилась с выводами судебной экспертизы.

Иные участники процесса, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания не явились, ходатайств и заявлений не представили, явку своих представителей не обеспечили.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ суд приходит к следующим выводам.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации определено, что право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов, в том числе объектов федерального транспорта, объектов связи федерального значения, а также объектов транспорта, объектов связи регионального значения, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования.

Пп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ определено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда отчуждение имущества происходит в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса.

В силу п. п. 2 и 3 ст. 239.2 ГК РФ, в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно. Отчуждение зданий, сооружений в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 281 ГК РФ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Из положений статьи 282 ГК РФ следует, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе, по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 1), принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда (п. 2).

Судом установлено, не оспаривается сторонами и объективно подтверждается материалами дела, что в соответствии с положениями действующего законодательства во исполнение постановления Правительства Калининградской области от 19.04.2022 года № 203 «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Калининградской области» утверждено изъять земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества для государственных нужд Калининградской области для размещения линейного объекта регионального значения «Реконструкция 2 очереди Кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северный обход г. Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) 2 этап строительства – от транспортной развязки на Зеленоградск до транспортной развязки на Балтийск включительно».

Согласно постановлению в состав территории, спроектированной для проведения указанных выше работ, и подлежащих изъятию для государственных нужд входит земельный участок с КН №, площадью 950 кв.м, на котором возведен жилой дом с КН №, площадью 236,4 кв.м. Указанные объекты расположены по адресу: < адрес >.

Вышеуказанные объекты на праве собственности принадлежат ФИО1 – 2/5 доли в праве общей долевой собственности (регистрационная запись в ЕГРН № от < Дата > на земельный участок и № от < Дата > - на жилой дом); ФИО2 – 3/5 доли в праве общей долевой собственности (регистрационная запись в ЕГРН № от < Дата > на земельный участок и № от < Дата > - на жилой дом.

Письмом от < Дата > исх.№НК-3060 Агентство уведомило ответчиков о принятии решения об изъятии для государственных нужд принадлежащих им Объектов недвижимости.

Размер возмещения за изымаемый объект недвижимости определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных положениями ЖК РФ.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Отчетом об оценке № Н-0145-2023 от 31.03.2023 составленным ООО «НЦ «Балтэкспертиза» по инициативе истца, размер возмещения в связи с изъятием недвижимого имущества на дату оценки определен в сумме 20659 800руб., где 8613700 руб. за земельный участок, 12 046 100 руб. за жилой дом, размер убытков не определен.

Проект соглашения об изъятии и отчет об оценке были получены ответчиком < Дата >, что подтверждается отметкой на сопроводительном письме от < Дата > исх. № №.

До настоящего времени проект соглашения ответчиком не подписан.

Данное обстоятельство является препятствием для строительства линейного объекта регионального значения – транспортной развязки на автомобильной дороге «Реконструкции II очереди Кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северный обход города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) в границах II этапа строительства — «От транспортной развязки на Зеленоградск до транспортной развязки на Балтийск включительно».

Ответчиком представлен собственный отчет об оценке, выполненный ООО «Стандарт Оценка» < Дата > на стадии досудебного урегулирования спора, согласно которому стоимость жилого дома и земельного участка составила 29 132 000 руб.

Вместе с тем стороны соглашения не достигли.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика с целью определения выкупной цены изымаемого имущества, убытков, причиненных изъятием имущества, и в связи с несогласием стороны ответчика с результатами отчета ООО «НЦ «Балтэкспертиза» № Н-0451-2023 от < Дата >, положенного в основу заявленных исковых требований, определением суда от < Дата > назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Декорум».

В обоснование доводов о несогласии с оценкой, проведенной истцом, ответчики указывают, что при расчете истец ориентировался не на фактическую площадь изымаемого жилого здания, а лишь на данные об объекте содержащиеся в ЕГРН на дату проведения оценки, которые не соответствуют действительности.

Согласно техническому паспорту жилого дома, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» по состоянию на < Дата >, спорный жилой дом состоит из двух надземных этажей и мансарды, а также из цокольного этажа высотой 2,2 м, при этом общая площадь жилого дома составляет 350,5 кв.м, с учетом площади всех частей здания, в том числе площадь жилого помещения 236,4 кв.м (без учета площади подвала и площади веранды 1 и 2 этажа).

Таким образом, установлено, что при государственной регистрации права на жилой дом, в качестве площади жилого дома была указана площадь жилых помещений, составляющая 236,4 кв.м, в соответствии с инструкциями по подсчету площади жилого дома, действовавшими на тот период времени.

Согласно п. 8, 9 Приложения №2 к Приказу Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения», площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания, за исключением площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, и площадь, находящуюся в пределах дверного проема.

Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа (Приказ утратил силу с 01.01.2021.)

Согласно действующему в настоящее время Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 (ред. от 29.10.2021) "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места", в площадь индивидуального жилого дома включаются площади всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли. При этом в площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа (п. п. 5, 10, 10.3 Приложения N 2 к Приказу Росреестра N П/0393).

Не включаются в площадь индивидуального жилого дома, в частности, площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов. Также не включается площадь мансардного этажа с высотой потолка менее 1,6 м при наклоне до 45° и менее 1,9 м при наклоне от 45° (п. п. 10, 10.1, 13 Приложения N 2 к Приказу Росреестра N П/0393).

В соответствии с техническим планом здания, подготовленным кадастровым инженером ФИО5 < Дата > Управлением Росреестра по Калининградской области внесены изменения в сведения о характеристиках объекта права - индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 39:15:000000:696 по адресу: < адрес >, согласно выписке из ЕГРН на < Дата > общая площадь жилого дома составляет 350,5 кв.м.

С учетом указанных характеристик жилого дома размер возмещения за изъятие имущества подлежит определению исходя из актуальных характеристик и площади жилого дома. Заключение ООО «Независимый центр Балтэкспертиза» действительных характеристик жилого дома не отражает, не соответствует внесенным в ЕГРН сведениям.

Кроме того, установлено, что в 2017г. ответчиками была произведена пристройка террасы к жилому дому площадью 19,0 кв.м по первому этажу (помещение №10 по техническому паспорту 2017г.) и площадью 18,5 кв.м, по второму этажу (помещение №11 по техническому паспорту 2017г.), в результате чего площадь жилого дома составила 395,0 кв.м.

Данные обстоятельства указаны в техническом паспорте жилого дома инвентарный № от < Дата > по состоянию на < Дата >, выданном АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Калининградский филиал.

У суда не имеется оснований не доверять сведениям, имеющимся в представленном техническом паспорте. При этом возведение указанной террасы произведено на законных основаниях, поскольку в соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома не требуется.

Как следует из пояснений стороны ответчиков, осуществить государственную регистрацию права собственности на жилой дом с учетом реконструкции ответчики не имели возможности в связи с изданием в 2018г. постановления об изъятии имущества и внесением в ЕГРЦ записей о предстоящем изъятии (первоначально изъятие жилого дома и земельного участка было предусмотрено Постановлением Правительства Калининградской области от 23.10.2018г. №). Наличие в спорном жилом доме двух дополнительных террас также не учитывалось при оценке объекта ООО «Независимый центр Балтэкспертиза». Вместе с тем, согласно правил регистрации существовавших на момент их постройки, так и действующих в настоящее время площади террас включаются в площадь индивидуального жилого дома.

Согласно подготовленному ООО «Декорум» заключению № от < Дата >, с учетом корректировки, рыночная стоимость изымаемого ЗУ с КН №, определена в размере 5300 000 руб.; рыночная стоимость жилого дома с КН № установлена в размере 15050 000 руб.; размер убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости, составил соразмерно долям для ФИО1 - -9744 860 руб.( 2/5 доли в праве), для ФИО2 – 14617 290 руб.( 3/5 доли в праве), итого 24362150 руб.

При расчете реального ущерба экспертом учтена рыночная стоимость земельного участка, рыночная стоимость жилого дома, зеленых насаждений, хозяйственных строений, сооружений (включая благоустройство участка), расположенных на земельном участке, стоимость услуг по приобретению жилого помещения (поиску и оформлению документов) расходы за временное пользование иным жилым помещением, расходы, связанные с переездом, государственная пошлина за регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом.

Возражая против данного заключения, представитель Агентства указывает, что судебная экспертиза выполнена с нарушением методологии оценки, объекты-аналоги сняты с публикации, в отношении ряда объектов не применена корректировка на местоположение объекта, не обоснованно учтена прибыль предпринимателя, что существенно повысило стоимость спорных объектов, при использовании метода сравнения продаж ряд объектов-аналогов эксперт не приводит корректировку по основным ценообразующим параметрам, объекты аналоги расположены в отдалении от объекта оценки, однако у собственников не было намерения менять район места жительства, при оценке хозпостроек и зеленых насаждений применен только затратный способ, не обоснованно эксперт отказался от использования сравнительного метода. Кроме того, не представлено доказательств того, что стороны безусловно понесут расходы на временное пользование другим жилым помещением, затраты на переезд, и вознаграждение риэлтора.

Эксперт Ш.М.АА. в суде выводы, изложенные в заключении ООО «Декорум» от < Дата > поддержал, с учетом корректировок (исключены: коэффициент -8,3%(по оборудованию мебелью и техникой в объектах-аналогах), коэффициент на различие высоты в этажах -581,57), пояснил, что при проведении экспертизы было использовано два метода: затратный и сравнительный, при этом сравнительный метод не применен к при оценке хозпостроек и зеленых насаждений ввиду отсутствия объектов-аналогов, расчет прибыли предпринимателя проводился только в отношении основного объекта. Объекты-аналоги оценивались по критерию «местоположение» исходя из их расположения в пределах либо за пределами окружной дороги, стоимость объектов в ее пределах существенно выше ввиду более развитой инфраструктуры территории, в связи с чем давались корректировки.

Оценив заключение эксперта ООО «Декорум», суд приходит к выводу, что оно является объективным, мотивированным, вопреки доводам истца основано на сравнительном подходе, не содержит в себе неясностей и противоречий, с учетом корректировки.

В силу пункта 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от < Дата > №, Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)»).

При применении сравнительного подхода эксперт к объектам-аналогам применил корректировки по каждому из элементов сравнения, соответствующие характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта.

Для корректности ценообразования использованы данные на объекты недвижимости соответствующей локации.

Кроме того, эксперт ФИО6 указал, что при использовании метода оценки, основанного на затратах, в обязательном порядке должно учитывать прибыль предпринимателя, при этом указанная прибыль рассчитывалась с учетом требований Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №). Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Названная аргументация согласуется с п. 24 г) ФСО N 7 «Оценка недвижимости», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от < Дата >, согласно которому в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устаревания; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устаревания; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства. Прибыль предпринимателя должна быть учтена при расчете затрат на строительство по данным Справочников УПСС1.

Изложенное, в том числе в части описание характера использованных при оценке методов предопределяет вывод суда о том, что результаты оценки истребимого недвижимого имущества, изложенные в экспертном заключении ООО «Декорум», учитывают большее количество специфических показателей оцениваемых объектов, которые в своем комплексе более правильно формируют рыночную стоимость объекта оценки. По мнению суда, подход эксперта ООО «Декорум», в большей мере отвечает реалиям ценообразования на испрашиваемый объект недвижимости.

Вышеуказанное заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, является полным, обоснованным и непротиворечивым, выполнено компетентным специалистом, имеющим стаж работы по специальности 16 лет, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований сомневаться в его достоверности не имеется.

Доводы истца о несогласии с выводами эксперта не являются основаниями к признанию заключения эксперта недопустимым либо недостоверным доказательством.

В свою очередь представленный истцом отчёт об оценке, выполненный ООО «НЦ «Балтэкспертиза», не может быть положен судом в основу судебного решения, поскольку указанный в нём размер возмещения определён без учёта основных характеристик объекта (площади жилого дама), расходов на услуги по приобретению жилого помещения, на переезд, временное пользование иным жилым помещением.

Более того, заключение эксперта ООО «Декорум» № от < Дата > является более актуальным, поскольку отражает рыночную стоимость размера возмещения на дату составления заключения, в то время как представленный истцом отчёт об оценке составлен по состоянию на < Дата > и не отражает динамическое изменение рынка недвижимости и его состояние на дату вынесения решения.

Вопреки доводам истца расчёт экспертом рыночной стоимости жилого помещения, расходов на услуги по приобретению жилого помещения (по иску квартиры и оформлению документов), расходов за временное пользование иным жилым помещением, расходов, связанных с переездом, а также государственной пошлины за регистрацию права собственности на жилое помещение прямо предусмотрен положениями части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Часть 7 статьи 32 ЖК РФ, конкретизирующая положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в том числе и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе упущенной выгоды.

При этом в силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются не только расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело, но и расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25).

Исходя из буквального смысла пункта 2 статьи 15 ГК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума №25, допускается возмещение как непосредственно понесенных расходов, так и расходов, которые будут понесены в будущем. При этом будущие расходы требующей их стороны должны быть необходимыми и подтверждаться соответствующими расчетами, сметами и калькуляциями, а ответчик вправе представлять доказательства того, что расходы могут быть уменьшены (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2021), утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

Само по себе обстоятельство, что расходы в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение ответчиком фактически не понесены, не является основанием для отказа во взыскании данных убытков, поскольку указанные расходы ответчик вынужден будет понести в будущем.

При этом суд учитывает, что вышеуказанные расходы являются разумными и соответствуют обычным условиям гражданского оборота в сфере купли-продажи недвижимости.

Необходимость несения расходов в будущем экспертом мотивирована, в заключении приведены необходимые расчёты и калькуляции.

Доказательств, подтверждающих, что данные расходы являются необоснованными, а также доказательств, необходимости уменьшения вышеприведённых расходов, истцом не представлено.

Определяя период временного пользования иным жилым помещением, эксперт руководствовался периодом активности предложений по продаже аналогичных объектов недвижимости - сроком экспозиции объектов на вторичном рынке жилья региона на сентябрь 2023г., такой период в среднем составляет 2.5 месяца, в связи с чем компенсация арендной платы рассчитана исходя из соответствующего периода, необходимого для приобретения жилья в размере 240000 руб.(80000х2.5).

Учитывая данное обстоятельство, а также принимая во внимание необходимость подбора жилья с возможностью установления пандуса, либо лифтового подъемного устройства для использования инвалидом, а также заявленного ответчиками срока для оборудования такого устройства (около 2 месяцев), суд полагает возможным установить срок для освобождения ответчиками спорных объектов недвижимости – в течение 2 месяцев после вступления решения суда в законную силу. Таким образом, у ответчиков будет иметься возможность в течение 2 месяцев проживать в спорном жилом помещении, после чего в течение 2,5 месяцев - в арендованном жилом помещении, что согласно расчетам эксперта и пояснениям ответчика будет достаточным для подбора жилья и оборудования его пандусом либо подъемным устройством.

При названных условиях выводы, изложенные в заключении судебного эксперта, могут быть положены в основу принимаемого судом решения.

В соответствии со статьей 56.11. Земельного кодекса РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности. В результате изъятия земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности, для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина на такое имущество.

При установленных обстоятельствах, учитывая, что между сторонами в досудебном порядке не достигнуто соглашение о размере возмещения в связи с производимым изъятием, у суда имеются достаточные основания для удовлетворения исковых требований Агентства об изъятии принадлежащих ответчикам земельного участка с кадастровым номером №, площадью 950 кв. м, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: < адрес >; жилого дома с кадастровым номером 39:15:000000:696, расположенный по адресу: < адрес >

Размер возмещения в связи с изъятием земельного участка и жилого дома подлежит установлению пропорционально долям ответчиков в праве в общей долевой собственности, и сходя из расчетов, произведенных согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО «Декорум»:

ФИО1 в размере 9 744 860,00 руб. (за 2/5 доли);

ФИО2 - в размере 14 617 290,00 руб. (за 3/5 доли).

Указанный размер возмещения, суд находит соответствующим критерию рыночной стоимости названных объектов и убытков, причиненных их изъятием.

Вступившее в законную силу решение суда будет являться основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о названных объектах и их правообладателях.

Кроме того, удовлетворению подлежат требования истца об обязании ответчиков в установленный срок освободить спорные объекты недвижимости. При установлении срока для исполнения данной обязанности, суд руководствуется приведенными выше основаниями, и находит срок - в течение 2 месяцев после вступления решения суда в законную силу достаточным для освобождения жилья с учетом выплаты денежных средств на аренду жилья, которыми ответчик вправе воспользоваться в течение последующих 2.5 месяцев.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии с положениями ст. 333.36 Налогового кодекса РФ, ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой Агентство по имуществу Калининградской области было освобождено в силу закона, подлежат взысканию с ответчиков в равных долях по 150 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Агентства по имуществу Калининградской области удовлетворить частично.

Изъять для государственных нужд Калининградской области у ФИО1:

- 2/5 доли в праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 950 кв.м, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: < адрес >;

- 2/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: < адрес >.

Изъять для государственных нужд Калининградской области у ФИО2:

- 3/5 доли в праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 950 кв.м, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: < адрес >;

- 3/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: < адрес >

< адрес >

ФИО1 в размере 9744 860,00 руб.;

ФИО2 - в размере 14617290,00 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на:

- 2/5 доли в праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 950 кв.м, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: < адрес >;

- 2/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: < адрес >.

Прекратить право собственности ФИО2 на:

- 3/5 доли в праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 950 кв.м, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: < адрес >;

- 3/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: < адрес >.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 150 рублей с каждого.

Обязать ФИО1, ФИО2 освободить

земельный участок с кадастровым номером №,

жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: < адрес > течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение составлено 02.02.2023.

Судья: