Решение № 2-131/2019 2-131/2019~М-115/2019 М-115/2019 от 24 июня 2019 г. по делу № 2-131/2019

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июня 2019 года р.п. Сосновоборск

Сосновоборский районный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Неверовой О.Т. при секретаре Столбовой А.Н. с участием помощника прокурора Сосновоборского района Пензенской области Дебердеева Ю.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Сосновоборского района Пензенской области в интересах муниципального образования «Рабочий поселок Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области» в лице Комитета местного самоуправления Сосновоборского района Пензенской области к администрации р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области и ФИО1 о признании договора частично недействительным,

УСТАНОВИЛ

Прокурор Сосновоборского района Пензенской области обратился в суд с иском в интересах муниципального образования «Рабочий поселок Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области» в лице Комитета местного самоуправления Сосновоборского района Пензенской области к администрации р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области и ФИО1 о признании договора частично недействительным. В обоснование своего иска ссылается на то, что прокуратурой Сосновоборского района проведена проверка соблюдения земельного законодательства в деятельности администрации р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области, в ходе которой установлено, что 03.05.2018 года между муниципальным образованием «рабочий поселок Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области» в лице и.о. главы администрации р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области С* (далее - Арендодатель) и ФИО1 (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № под индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками и возможностью содержания домашнего скота и птицы, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу<адрес>. 03.05.2018 года между муниципальным образованием «рабочий поселок Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области» в лице и.о. главы администрации р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области С* (далее - Арендодатель) и ФИО1 (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № под индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками и возможностью содержания домашнего скота и птицы, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктами 2.1 договоров срок аренды участка составляет 10 лет с 03.05.2018 по 02.05.2028 года. Указанные договоры аренды частично не соответствуют требованиям действующего законодательства. В нарушение положений статей 422,607,615 ГК РФ и п.5 ст.22 ЗК РФ в пунктах 4.6 договоров прописано, что арендатор не имеет права сдавать участок в субаренду, в залог, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. В нарушение статей 619, 450 ГК РФ, статей 46, 22 ЗК РФ пунктом 4.1.1 каждого договора предусмотрено, что Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев. Таким образом, оспариваемые условия договоров противоречат императивным нормам Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 решения Комитета местного самоуправления рабочего поселка Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области от 31.03.2017 № 207 «Об определении уполномоченного органа в сфере земельных отношений» администрация р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области определена уполномоченным органом, осуществляющим распоряжение земельными участками, находящимися в собственности р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области. Названные выше условия договора нарушают публичные интересы и интересы муниципального образования «р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области». Прокурор просил признать недействительными пункты 4.1.1, пункт 4.6 в части отсутствия у арендатора права сдавать участок в субаренду, договоров аренды земельного участка от 03.05.2018 № и № года, заключенных между муниципальным образованием «рабочий поселок Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области» и ФИО1.

В судебном заседании помощник прокурора Дебердеев Ю.К. поддержал требования прокурора, указал, что п.4.1.1 и п.4.6 в части отсутствия у арендатора права сдавать участок в субаренду, оспариваемых договоров противоречат действующему гражданскому и земельному законодательству, поэтому в указанной части договоры нельзя считать законными. Просил удовлетворить иск по изложенным основаниям.

Представитель администрации р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области по доверенности ФИО2 с исковыми требованиями согласилась и не возражала против удовлетворения исковых требований прокурора.

Ответчик ФИО1 с исковыми требованиями прокурора согласился.

Заслушав пояснение истца, ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительность сделки в целом при возможности совершения сделки без включения недействительной части.

С 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 № 334-ФЗ в абзац 3 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внесены изменения, в соответствии с которыми распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межпоселенческих территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с пунктом 1 решения Комитета местного самоуправления рабочего поселка Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области от 31.03.2017 № 207 «Об определении уполномоченного органа в сфере земельных отношений» администрация р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области определена уполномоченным органом, осуществляющим распоряжение земельными участками, находящимися в собственности р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области.

Судом установлено, что прокуратурой Сосновоборского района Пензенской области проведена проверка соблюдения земельного законодательства в администрации р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области, в ходе которой установлено, что 3 мая 2018 года между муниципальным образованием «рабочий поселок Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области» в лице и.о. главы администрации р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области С* (далее - Арендодатель) и ФИО1 (далее - Арендатор) заключены договоры аренды земельных участков : № под индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками и возможностью содержания домашнего скота и птицы, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и № под индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками и возможностью содержания домашнего скота и птицы, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 2.1 договоров срок аренды участков составляет 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные договоры аренды частично не соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии с п.4.6 данных договоров арендатор не имеет права сдавать участок в субаренду, в залог, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Особенности сдачи в аренду земельных участков установлены Земельным Кодексом Российской Федерации.

Так, согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

На основании пункта 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участком и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 указанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, пункт 4.6 договора противоречит приведенным выше нормам законодательства.

Согласно п. 4.1.1 договоров, заключенных 03 мая 2018 года между муниципальным образованием «рабочий поселок Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области» и ФИО1, Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы, более чем за 6 месяцев.

Названные выше условия договора противоречат императивным нормам Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации.

В частности, статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в следующих случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 75 Постановления № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемые условия договоров нарушают публичные интересы и интересы муниципального образования «р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области», поскольку заключение в нарушение земельного и гражданского законодательства договора аренды не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, как следствие, нарушают права публичного собственника.

Поэтому суд считает исковые требования прокурора Сосновоборского района Пензенской области в интересах муниципального образования « р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области» к администрации р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области и ФИО1 о признании договоров аренды земельных участков частично недействительными, подлежащими удовлетворению.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, 233-237 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление прокурора Сосновоборского района Пензенской области в интересах муниципального образования «р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области» в лице Комитета местного самоуправления Сосновоборского района Пензенской области к администрации р.п. Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области и ФИО1 о признании договоров аренды земельных участков частично недействительными, удовлетворить.

Признать недействительными пункт 4.1.1, и пункт 4.6 в части отсутствия у арендатора права сдавать участок в субаренду, договора аренды земельного участка от 03.05.2018 №, заключенного между муниципальным образованием «рабочий поселок Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области» и ФИО1.

Признать недействительными пункты 4.1.1, и 4.6 в части отсутствия у арендатора права сдавать участок в субаренду, договора аренды земельного участка от 03.05.2018 №, заключенного между муниципальным образованием «рабочий поселок Сосновоборск Сосновоборского района Пензенской области» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано сторонами в Пензенский областной суд через Сосновоборский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий О.Т. Неверова.