Решение № 2-783/2018 2-783/2018~М-800/2018 М-800/2018 от 21 ноября 2018 г. по делу № 2-783/2018

дело №2-783/2018


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

21 ноября 2018 года г. Бирск

Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Аюповой Р.Н., при секретаре Семеновой Н.В., с участием ответчика ФИО1 и его представителя ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения № к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ПАО «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения № обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на то, что между сторонами был заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ на получение кредитных средств в размере <данные изъяты> рублей сроком на 240 месяцев под 12, 4 % годовых для приобретения объекта недвижимости: объекта индивидуального жилищного строительства, назначение : жилое, 1 –этажный, общая площадь 71, 3 кв.м, инв. №, лит А, кадастровый номер №, земельный участок общей площадью 1000 кв.м с кадастровым номером №, адрес объектов: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной на данные объекты недвижимости. Вступившим в законную силу решением Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ с ответчиков в пользу истца взысканы в солидарном порядке сумма задолженности в размере <данные изъяты> рублей, расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей с каждого, обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ответчикам - объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 71,3 кв.м., расположенный по адресу: РБ, <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в сумме <данные изъяты> рублей, определив сумму, подлежащую уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества в размере <данные изъяты> рублей. При этом обращение на земельный участок не было произведено. Просит обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок общей площадью 1000 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; определить сумму, подлежащую уплате из стоимости заложенного имущества в размере <данные изъяты> рублей, способ реализации с публичных торгов; определить начальную продажную цену в размере рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ЗАО «УфаБизнесОценка» № от ДД.ММ.ГГГГ и решения Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил обратить взыскание на право аренды спорного земельного участка, определить начальную продажную цену в размере рыночной стоимости, определенной экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ в размере 26000 рублей.

Представитель истца, третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте его проведения, направила письменное ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.

Ответчик ФИО1 исковые требования признал, судом предупрежден о последствиях такого признания.

Представитель ответчика ФИО1 ФИО4 поддержал позицию ответчика.

С учетом изложенного на основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, материалы гражданского дела №, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ч. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании ч. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Как следует из ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества.

Вступившим в законную силу решением Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения № и созаемщики ФИО1, ФИО2 заключили кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил созаемщикам кредит в сумме <данные изъяты> рублей на срок 240 месяцев под 12,4 % годовых на приобретение объекта индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 71,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №

Согласно п. 2.1.1 кредитного договора, в обеспечение обязательств по возврату кредита созаемщики предоставляют залог объекта недвижимости – жилой дом с земельным участком по адресу: <адрес>.

Обременение ОАО «Сбербанк России» на заложенное имущество удостоверено закладной и зарегистрировано в установленном законом порядке.

Факт полного исполнения истцом обязательств по договору подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу решением Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения № ПАО «Сбербанк России» к ФИО1, ФИО2 о взыскании ссудной задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество– удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения № ПАО «Сбербанк России» в солидарном порядке сумму задолженности в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения № ПАО «Сбербанк России» расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения № ПАО «Сбербанк России» расходы по уплате госпошлины в размере 9785,33 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1, ФИО2 - объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 71,3 кв.м., расположенный по адресу: РБ, <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в сумме 1 673 000 рублей, определив сумму, подлежащую уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества в размере <данные изъяты> рублей.

Между тем, при рассмотрении данного гражданского дела, не была разрешена судьба земельного участка, на котором расположен заложенный объект недвижимости.

В силу пп. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа ч. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, отчуждение земельного участка (обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника) не может быть совершено без отчуждения объекта, который на нем находится.

Из приведенных нормативных положений ЗК РФ следует, что заключение договора в отношении земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Судом установлено, что согласно п. 2.1 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют кредитору: закладную ( объект индивидуального жилищного строительства с земельным участком по адресу: <адрес>) залогодатели ФИО1 и ФИО2 залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90 % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

В п.8 закладной указано, что предметом залога являются:

а) объект индивидуального жилищного строительства, одноэтажный дом общей площадью 71, 3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером №;

б) земельный участок общей площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером №.

Согласно п. 1.1. договора купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО5 обязуется передать, а покупатели обязуются принять в общую долевую собственность, ФИО1 – ? доли, ФИО2 - ? доли, и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объект индивидуального жилищного строительства, одноэтажный дом общей площадью 71, 3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, а также продавец обязуется передать все права и обязанности арендатора по договору аренды № зем, находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Права аренды на спорный земельный участок перешли к ответчикам на основании договора от 24 июля 2012 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 118-10-47 зем. от 21 апреля 2010 года.

Исходя из вышеизложенного, ответчики на предоставленные истцом денежные средства по кредитному договору от 20 июля 2012 года приобрели жилой дом, расположенный на предоставленном в аренду земельном участке, в связи с чем, как на сам жилой дом, так и на право аренды земельного участка, возникла ипотека в силу закона.

Поскольку отчуждение объекта недвижимости невозможно без отчуждения земельного участка, на котором он расположен, то требования истца об обращении взыскания на право аренды спорного земельного участка подлежат удовлетворению.

Статьей 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст.54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, подп.4 п.2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку размер задолженности составляет более чем 5% от стоимости предмета ипотеки, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению, в том числе на право аренды земельного участка.

Определением Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена оценочная экспертиза, поручение которой поручено АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертизы по <адрес> – Уфа».

Согласно заключению эксперта АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертизы по <адрес> – Уфа» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 1000 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> составляет 415664 рубля.

Суд считает необходимым принять в качестве надлежащего доказательства стоимости права аренды спорного земельного участка вышеуказанное экспертное заключение.

На основании ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание произведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные вопросы.

Закон подчеркивает, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается по общим правилам оценки доказательств, то есть объективно, всесторонне, с учетом всех доказательств по делу в их совокупности.

Оценка заключения эксперта включает: 1) анализ соблюдения процессуального порядка подготовки, назначения и проведения экспертизы; 2) определение полноты заключения; 3) оценку научной обоснованности заключения, достоверности выводов, определение их места в системе другой информации по делу.

Заключение эксперта АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертизы по <адрес> – Уфа» № от ДД.ММ.ГГГГ соответствует всем требованиям действующего законодательства, и у суда нет оснований не согласиться с ним. Процессуальный порядок проведения экспертизы соблюден. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями, полно и объективно, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, квалификация и уровень знаний эксперта сомнений не вызывают.

Таким образом, суд признает заключение эксперта АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертизы по <адрес> – Уфа» № от ДД.ММ.ГГГГ полным, научно обоснованным, достаточно ясным, тогда как оснований для вывода об обратном, то есть о необоснованности и наличии сомнений в правильности указанного заключения у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об определении начальной продажной стоимости права аренды спорного земельного участка в размере 80 % от рыночной стоимости, что составляет <данные изъяты> рублей, способ реализации через публичные торги.

При этом сумма уплате залогодержателю из стоимости заложенного дома и права аренды земельного участка составляет <данные изъяты> рублей. При определении данной стоимости учитывается совокупная стоимость дома на основании решения Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей и стоимости права аренды спорного земельного участка в размере <данные изъяты> рублей.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию в пользу АНО «ЭСО «РЦЭ ПО – Уфа» расходы по оплате стоимости экспертизы в размере <данные изъяты> рублей, в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ПАО «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения № к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на право аренды земельного участка общей площадью 1000 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Определить способ продажи - публичные торги, начальную продажную цену <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения № расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей с каждого.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертизы по <адрес> – Уфа» расходы по проведению экспертизы в размере <данные изъяты> рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Р.Н. Аюпова