Решение № 2-2965/2017 2-363/2018 2-363/2018 (2-2965/2017;) ~ М-2731/2017 М-2731/2017 от 18 февраля 2018 г. по делу № 2-2965/2017

№


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 19 февраля 2018 года

Сарапульский городской суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Князева Д.М., при секретаре Мустафаевой С.Г., с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 <данные изъяты> к Управлению имущественных отношений г.Сарапула о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Сарапульский городской суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений г.Сарапула о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка. Исковые требования мотивирует тем, что соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ № истцу были переданы права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 508 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: УР, <адрес>. 3. По соглашению за указанный участок истец оплатила 500000 руб. Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике. В настоящее время срок аренды земельного участка истек - ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка на новый срок ответчик с истцом не заключил. Право аренды на данный земельный участок истец приобрела в соответствии с законодательством РФ и в связи с этим имеет право на преимущественное заключение договора аренды земельного участка по следующим основаниям. Фактически между истцом и Управлением имущественных отношений возникли арендные отношения по земельному участку, расположенному по адресу: УР, <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ.

Также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, истец пользуется указанным земельным участком, вносит арендную плату, что подтверждается квитанцией об оплате. На земельном участке имеется забор, фундамент под строительство жилого дома, кустарники, деревья. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец является добросовестным пользователем, указанного земельного участка. Условий соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № истец не нарушала. Продажа права на заключение договора аренды земельного участка нарушит права истца, как добросовестного пользователя указанного земельного участка.

На основании изложенного и п.3 ст.22 Земельного Кодекса РФ истец просит признать за собой преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: УР, <адрес>, площадью 508 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>.

Истец ФИО1 доводы искового заявления поддержала полностью, просила удовлетворить иск по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Выслушав пояснения истца, представителя ответчика, показания свидетелей ФИО4, ФИО5, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.264 Гражданского кодекса РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно ч.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п.1 ст.25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Судом установлено, что на основании соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Управлением имущественных отношений <адрес>, ФИО6 и ФИО1, последней уступлены права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 508 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: УР, <адрес>. Соглашение зарегистрировано в Управление Росреестра по УР ДД.ММ.ГГГГ.

Срок действия соглашения – до ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1. соглашения).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ сведения об объекте недвижимости – земельном участке площадью 508 кв.м., по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, имеют статус «актуальные», указанным подтверждается установление в соответствии с земельным законодательством границ и площади спорного земельного участка.

Также, исходя из приведенной выписки, следует, что спорный земельный участок находится в аренде у ФИО1 на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений истца, показаний свидетелей в суде следует, что спорный земельный участок был предоставлен истцу на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок выделен для строительства индивидуального жилого дома, на момент приобретения истцом земельного участка каких-либо построек на земельном участке не было. В сентябре 2017 году истцом на земельном участке залит фундамент под жилой дом.

Факт проведения работ по строительству жилого дома в период действия соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается помимо свидетельских показаний, представленными в материалы гражданского дела договором подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, содержащегося в техническом плане, объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, границы земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством.

Исходя из градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, земельный участок находится в градостроительной зоне Ж5 – зона смешанной застройки индивидуальными жилыми домами, блокированными и многоквартирными жилыми домами.

Таким образом, как установлено судом и не оспорено сторонами, на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства – фундамент площадью 84 кв.м. Фундамент возведен под жилой дом, что также подтверждается техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств того, что данный объект незавершенного строительства не соответствует виду разрешенного использования земельного участка ответчиком суду не представлено.

В соответствии с положениями статьи 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.17 ЗК РФ определено, что в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются, в том числе, кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований; цель использования земельного участка.

Истец обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка. Ответчик, сославшись на п.п.4 п.4 ст.39.6 ЗК РФ, отказал истцу в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов ввиду непредставления выписки из ЕГРН на объект незавершенного строительства.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен ст.36.16 Земельного кодекса РФ.

В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с п.3, 4 ст.39.6 ЗК РФ граждане, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Гражданин и юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Материалами дела подтверждается наличие у истца как арендатора спорного земельного участка вышеперечисленных условий.

В частности, в период действия соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с заявлением о заключении с истцом договора аренды. Сведений о расторжении соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком суду не представлено. Также ответчиком не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих наличие исключительного права на приобретение спорного земельного участка иными лицами.

Согласно п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Жилой дом, под который истцом залит фундамент на спорном земельном участке, является объектом капитального строительства.

В соответствии с п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Поэтому, правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, поскольку ФИО1 является арендатором земельного участка на основании соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке имеется незарегистрированный объект недвижимости (фундамент), что подтверждается техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельскими показаниями, право истца на данный объект незавершенного строительства никем не оспорено, и данных о том, что договор аренды продлевался, в том числе с предыдущими арендаторами, в соответствии с пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ не имеется, отказ ответчика в связи с отсутствием у истца свидетельства о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства на этом участке является незаконным.

Доказательств в опровержение обстоятельств, содержащихся в представленных истцом документах, ответчиком не представлено, как и не представлено ответчиком документов, подтверждающих факт обращения к нему иных лиц с заявлениями о предоставлении спорного земельного участка в аренду.

Также не представлено ответчиком доказательств расторжения соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с истцом, об указанном свидетельствует отсутствие соглашения о расторжении соглашения (ч.2 ст.610 ГК РФ) и отсутствие данных о внесении в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права аренды земельного участка у истца по указанному договору (ст.8.1 ГК РФ, ст.46 ЗК РФ).

В то же время совокупность исследованных судом доказательств и наличие, предусмотренных Земельным кодексом РФ условий, подтверждает право истца на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного, требования истца о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: УР, <адрес>, площадью 508 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 <данные изъяты> к Управлению имущественных отношений г.Сарапула о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать за ФИО1 <данные изъяты> преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: УР, <адрес>, площадью 508 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Сарапульский городской суд.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Сарапульского городского суда Д.М. Князев