Решение № 2-2040/2023 2-35/2024 2-35/2024(2-2040/2023;)~М-1974/2023 М-1974/2023 от 12 февраля 2024 г. по делу № 2-2040/2023

03RS0054-01-2023-002821-63 Дело № 2-35/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мелеуз 13 февраля 2024 года

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Байрашева А.Р.,

при секретаре Баязитовой Г.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ИнвестСтройМелеуз» о признании права собственности на нежилое помещение, постановке на кадастровый учет и внесении изменений в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, обосновывая его тем, что между ним и ООО «ИнвестСтройМелеуз» был заключен договор долевого участия в строительстве от <дата обезличена><№>, в соответствие с которым дольщик принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство нежилых помещений в подвальном этаже дома, по адресу: <адрес обезличен>, в порядке долевого участия в размере и на условиях, предусмотренных договором, а Застройщик обязуется собственными и привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и передать в собственность участнику долевого строительства обозначенное в договоре помещение и долю в праве собственности на общее имущество Объекта. В соответствие с договором объектом долевого строительства является нежилое помещение, расположенное в подвальном этаже объекта, проектная площадь помещения составляет 415 кв.м, цена договора 100 000 руб. Согласно пункту 6.1.5 Договора ответчик обязуется не позднее 30 дней со дня подписания акта о вводе объекта в эксплуатацию совершать все действия, необходимые для государственный регистрации права собственности дольщика в соответствующем государственном органе. Объект введен в эксплуатацию в 2016 г. Он в полном объеме исполнил обязательства по договору. Однако, ответчик не исполнил принятые на себя обязательства. До настоящего времени объект недвижимости ему не передан. <дата обезличена> в адрес ответчика была направлена претензия с требованием передать необходимые документы для регистрации права собственности на объект недвижимости.

Просит признать за ним право собственности на нежилое помещение (подвал), общей площадью 441,2 кв.м., расположенный в трех этажном жилом доме, общей площадью 5474 кв.м., по адресу: <адрес обезличен>. Поставить на кадастровый учет нежилое помещение (подвал), по адресу: <адрес обезличен>. Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в отношении многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес обезличен>, с кадастровым номером <№> в связи с изменением площади многоквартирного жилого дома.

В судебное заседание истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 не явились, надлежащим образом, извещены о дате, месте и времени рассмотрения дела, при этом заявлением от <дата обезличена> представитель истца, поддержав исковые требования, просил удовлетворить требования ФИО1, а также рассмотреть дело без их участия.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «ИнвестСтройМелеуз» не явился, надлежащим образом, извещен о дате, месте и времени рассмотрения дела, при этом заявлением от <дата обезличена>, признав исковые требования ФИО1 в полном объеме, просил рассмотреть гражданское дело без их участия.

В судебное заседание представители третьих лиц Администрации муниципального района <адрес обезличен> РБ, Управления Росреестра по <адрес обезличен>, Администрации городского поселения <адрес обезличен> муниципального района <адрес обезличен> РБ, ООО «Управляющая компания «Альфа», также не явились, извещены о дате, месте и времени рассмотрения дела, надлежащим образом.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате месте и времени рассмотрения иска.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В силу пункта 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствие с пунктом 1 части 2 статьи 1 Федерального закона от <дата обезличена> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя части 3 статьи 4 и статьи 17 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным федеральным законом.

В соответствие со статьей 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Положениями статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве предусматривается что, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что действительно <дата обезличена> между ФИО1 и ООО «ИнвестСтройМелеуз» был заключен договор долевого участия в строительстве <№>, по условиям которого дольщик принял на себя обязательство направить денежные средства на строительство нежилых помещений в подвальном этаже дома, по адресу: <адрес обезличен>, в порядке долевого участия в размере и на условиях, предусмотренных договором, а Застройщик обязался собственными и привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и передать в собственность участнику долевого строительства обозначенное в настоящем договоре помещение и долю в праве собственности на общее имущество объекта.

В соответствие с пунктом 1.2 договора долевого участия в строительстве по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию дольщик получает право собственности на нежилое помещение, расположенное в подвальном этаже объекта. Проектная площадь составляет 415 кв.м.

Пунктом 2.1.3 договора долевого участия в строительстве определен срок сдачи объекта в эксплуатацию не позднее <дата обезличена>.

Согласно пункта 3.1 договора долевого участия в строительстве, стоимость объекта определена <дата обезличена> без чистовой отделки и составляет 100 000 руб.

По окончании строительства в течение 15 дней после получения данным БТИ по обмеру помещения стороны произведут уточнение площади помещения, передаваемой дольщику, и окончательные взаиморасчеты (п. 3.3 договора).

В порядке долевого участия в строительстве указанного объекта дольщик уплачивает денежные средства в срок до <дата обезличена> (пункт 4.1 Договора)

Согласно пункту 6.1.5 Договора ответчик обязуется не позднее 30 дней со дня подписания акта о вводе объекта в эксплуатацию совершать все действия, необходимые для государственный регистрации права собственности дольщика в соответствующем государственном органе.

Право собственности на помещение возникает у Дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке в соответствующем государственном органе (пункт 6.9 Договора).

Как следует из материалов дела, ФИО1 исполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве <№>, оплатив векселем 100 000 руб., что подтверждается справкой от <дата обезличена>.

Вместе с тем, ответчиком обязательства по договору не исполнены до настоящего времени.

В связи с этим, <дата обезличена> истцом в адрес ответчика ООО «ИнвестСтройМелеуз» была направлена претензия с требованием передать необходимые документы для регистрации права собственности на объект недвижимости, которая оставлена ответчиком без ответа.

Как следует из представленных суду документов, администрацией муниципального района <адрес обезличен> РБ было выдано разрешение <№>-RU<№> на ввод объекта в эксплуатацию – трехэтажного жилого дома с кадастровым номером <№>, общей площадью 1341 кв.м., площадью нежилых помещений 9,5 кв.м, по адресу: <адрес обезличен>, (разрешение на строительство № <№> от <дата обезличена>). Дом имеет 3 этажа, подземных нет.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости <№> многоквартирный жилой дом, площадью 1341 кв.м., с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес обезличен>, введен в эксплуатацию в <дата обезличена> г., имеет 3 этажа, подземных нет.

С целью осуществления реконструкции многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес обезличен>, ответчик обратился ООО «Экспертный центр «Индекс» для проведения негосударственной экспертизы.

В соответствие с заключением негосударственной экспертизы <№> от <дата обезличена> проектная документация «Реконструкция многоквартирного жилого дома <№>, по ул. <адрес обезличен>, в целях устройства подвального этажа» соответствует требованиям технических регламентов, нормативных технических документов, заданию на проектирование.

В целях устройства подвального этажа <дата обезличена> ООО «ИнвестСтройМелеуз» получено разрешение <№> на реконструкцию объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес обезличен>.

Однако, после проведенной реконструкции ответчик не принял мер для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствие с требованиями статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и до настоящего времени договорные обязательства ответчиком не выполнены.

Согласно данным технического паспорта от <дата обезличена>, нежилое помещение по адресу: <адрес обезличен>, подвал, номер помещения на поэтажном плане 1-9, литера А, имеет площадь 441,20 кв.м.

На основании определения суда от <дата обезличена> по делу была назначена строительно-техническая экспертиза.

Как следует из заключения эксперта ООО «Инжиниринг груп» <№> от <дата обезличена>, строение – многоквартирный жилой дом с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес обезличен>, не соответствует проектной документации и данным ЕГРН, а именно площадь подвала жилого дома не соответствует проектной документации, наличие подвала и этажность не соответствует проектной документации, наличие подвала и этажность не соответствует данным ЕГРН. Техническое состояние конструкций жилого дома квалифицируется как работоспособное. Наличие несоответствий по площади в обследуемом здании не влияет на техническое состояние строительных конструкций и таким образом не создает угрозу жизни и здоровья граждан. В многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес обезличен> имеется подвал общей площадью 441,2 кв.м. Данное помещение является местами общего пользования, то есть требующими постоянного доступа к расположенным в них инженерному и иному оборудованию, инженерным коммуникациям, шахматам, вентканалам, стокам для их эксплуатации и контроля, и необходимыми для обслуживания (более одного помещения). Принятое исходно-разрешительной документацией техподполье жилого дома, по адресу: <адрес обезличен>, является подвальным помещением в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на территории Российской Федерации. Данное помещение является вспомогательным по отношения к другим помещениям МКД. В указанном техподполье расположены инженерные коммуникации с запорной арматурой и оборудование, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме, а также инженерные коммуникации, транзитом проходящие через обследуемые помещения или обслуживают только помещения подвала. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от <дата обезличена><№>, Постановлением Правительства РФ от <дата обезличена><№>, сети, расположенные в помещениях подвала по адресу: <адрес обезличен>, относящиеся к инженерным коммуникациям, транзитом проходящих через соответствующие помещения или обслуживают только помещения подвала, что не влияет на статус этого помещения, поскольку не исключает возможности самостоятельного использования помещения для иных, не связанных с обслуживанием обследуемого здания, целей. В случае передачи указанного нежилого помещения (подвала) в индивидуальную собственность имеется возможность обеспечения беспрепятственного доступа (путем передачи ключей работникам управляющей компании), в случае аварий - немедленного доступа обслуживающим и ремонтным организациям к инженерным коммуникациям и оборудованию.

Суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы ООО «Инжиниринг груп» <№> от <дата обезличена>, поскольку заключение судебной экспертизы в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из предоставленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на примененные методы исследования, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела. Оснований сомневаться в достоверности и допустимости заключения судебной экспертизы у суда не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 УК РФ.

В соответствие с частями 3, 4, 7 статьи 1 Федерального закона от <дата обезличена> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон от <дата обезличена> № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно положениям статьи 14 этого же Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствие с пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от <дата обезличена> № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Судом установлено, что заключенный сторонами договор долевого участия в строительстве <№> от <дата обезличена> зарегистрирован в Росреестре за <№> от <дата обезличена>, спорный объект недвижимости существует в составе многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес обезличен>, что подтверждается заключением судебной экспертизы. Жилой дом введен в эксплуатацию в <дата обезличена> г., поставлен на кадастровый учет. Заключением судебной экспертизы установлено, что сети, расположенные в помещениях подвала, относящиеся к инженерным коммуникациям, транзитом проходящих через соответствующие помещения или обслуживают только помещения подвала, что не влияет на статус этого помещения, поскольку не исключает возможности самостоятельного использования помещения для иных, не связанных с обслуживанием обследуемого здания, целей.

Исследовав доказательства в совокупности, с учетом, установленных по делу обстоятельств, руководствуясь вышеприведенными нормами закона, суд находит требования ФИО1 о признании за ним права собственности на нежилое помещение обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку установлен факт нарушения ответчиком условий договора и как следствие прав истца на получение в собственность объекта недвижимости, проинвестированного им надлежащим образом.

В силу п. 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Управляющая компания обязана организовать выполнение работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата обезличена><№> «Об утверждении Правил содержания и ремонта жилого помещения в случае оказания услуг и выполнении работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (далее - Правила <№>), предусматривающим, в том числе, обеспечение надлежащего технического состояния многоквартирного дома, осуществление контроля за техническим состоянием жилищного фонда, поддержание в исправном состоянии их конструктивных элементов.

Согласно подпункту «д» пункта 2 Правил <№>, в состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Исходя пункта 42 Правил <№>, ответственность за сохранность и надлежащее состояние общего имущества многоквартирного дома несет организация, управляющая этим домом.

В силу пункта 10 Правил <№> общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристики, надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических лиц.

Для выполнения возложенных на нее обязанностей управляющая компания наделена правом проведения осмотров общего имущества (пункт 13 Правил <№>).

Принимая во внимание, что в принадлежащем ФИО1 нежилом помещении (подвале) расположены инженерные коммуникации с запорной арматурой и оборудование, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме, суд считает необходимым обязать истца обеспечить работникам управляющей компании при необходимости беспрепятственный доступ, в случае аварий - немедленный доступ обслуживающим и ремонтным организациям к инженерным коммуникациям и оборудованию.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 (паспорт серия и <№>) к ООО «ИнвестСтройМелеуз» (ИНН <***>) о признании права собственности на нежилое помещение, постановке на кадастровый учет и внесении изменений в ЕГРН удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение (подвал), общей площадью 441,2 кв.м., расположенный в трех этажном жилом доме, общей площадью 1341,0 кв.м., по адресу: <адрес обезличен>.

Поставить на кадастровый учет нежилое помещение (подвал), по адресу: <адрес обезличен>.

Обязать ФИО1 обеспечить работникам управляющей компании беспрепятственный доступ для обслуживания инженерных сетей, в случае аварий - немедленный доступ обслуживающим и ремонтным организациям к инженерным коммуникациям и оборудованию, в нежилом помещении (подвале), находящегося в составе данного многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес обезличен>.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении многоквартирного жилого дома с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес обезличен> связи с изменением основных характеристик здания.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме <дата обезличена>.

Председательствующий судья А.Р. Байрашев

Копия верна:

Председательствующий судья А.Р. Байрашев