Апелляционное определение № 33-9594/2025 от 22 декабря 2025 г.

Судья Рыжова Н.Э. УИД 38RS0023-01-2025-000091-32

Судья-докладчик Кулакова С.А. № 33-9594/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 декабря 2025 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Скубиевой И.В.,

судей Кулаковой С.А., Шабалиной В.О.,

при секретаре Каттерфельд А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер изъят по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельных участков, их возврате, прекращении права собственности, признании права собственности

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Тулунского городского суда <адрес изъят> от Дата изъята ,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование требований истец указала, что Дата изъята заключила с ФИО2 договор купли-продажи жилого дома и двух земельных участков, расположенных по адресу: <адрес изъят>, пос. 4-е отделение Госселекционной станции, <адрес изъят>. Переход права собственности зарегистрирован Дата изъята . Ранее спорные объекты принадлежали истцу на основании договора дарения от Дата изъята . По условиям договора стоимость имущества - 600 000 руб., при этом в тексте договора отражено получение продавцом всей суммы до подписания. Между тем фактически денежные средства, кроме 10 000 руб., перечисленных Дата изъята , ответчиком не выплачены. Пункт договора о полном расчете истцом не оспаривался ввиду доверительных отношений с ответчиком, с которым она ранее сожительствовала. Была договоренность о передаче денежных средств после государственной регистрации сделки, однако ответчик обязательство по оплате не исполнил, чем существенно нарушил условия договора. Добровольно урегулировать спор не удалось. Уголовное преследование по заявлению истца не возбуждено. Дата изъята уведомила ответчика о расторжении договора.

Просила суд расторгнуть заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор от Дата изъята купли-продажи жилого дома и земельных участков по адресу: <адрес изъят>, пос. 4-е отделение Государственной селекционной станции, <адрес изъят>; признать прекращенным право собственности ФИО2 на жилой дом и земельные участки по адресу: <адрес изъят>, пос.4-е отделение Государственной селекционной станции, <адрес изъят>; также право собственности тех собственников, которым ответчик успел продать, передарить или завещать вышеуказанную недвижимость; признать за ней право собственности на жилой дом и земельные участки по адресу: <адрес изъят>, пос. 4-е отделение Государственной селекционной станции, <адрес изъят>; взыскать расходы по уплате госпошлины - 16 800 руб.

Решением Тулунского городского суда <адрес изъят> от Дата изъята в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, мотивируя тем, что суд первой инстанции необоснованно отказал в допросе свидетелей, заявленных истцом, в частности ФИО6, который мог подтвердить отсутствие передачи ФИО2 денежных средств по договору купли-продажи от Дата изъята Свидетель ФИО6, длительное время находящийся рядом с истцом и осведомленный о делах, являлся очевидцем единственного банковского перевода ответчика - 10 000 руб., что подтверждается выпиской ПАО Сбербанк по счету истца. Суд также проигнорировал возможность допроса иных свидетелей.

Ответчик не представил доказательств исполнения обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости. На банковских счетах отсутствуют операции, свидетельствующие о передаче истцу 600 000 руб. Ни один из предполагаемых «заимодавцев», которыми ответчик пытался обосновать наличие денежных средств, в суд не явился. Представленные на четвертом заседании «договоры займа» не подтверждают факта передачи истцу денежных средств и не могут рассматриваться как допустимое доказательство исполнения обязательства.

Суд не учел существенные обстоятельства, подтвержденные материалами проверки полиции. При даче объяснений следователю ФИО2 не заявлял о передаче истцу денежных средств. Напротив, признавал лишь урегулирование имущественных вопросов, возникших между сторонами в 2012–2015 г., не связанных с оплатой спорного договора купли-продажи.

Истец приложила все возможные доказательства отсутствия оплаты: у ответчика отсутствует расписка в получении денежных средств, предусмотренная договором; ни один свидетель не подтверждает факт передачи денег; сведения, озвученные сотрудником МФЦ при приеме документов, также указывают на отсутствие расчета. В нарушение ст. 60 ГПК РФ суд принял во внимание ненадлежащие доказательства ответчика и проигнорировал допустимые средства доказывания со стороны истца.

Кроме того, суд не учел существенное обстоятельство, зафиксированное в аудиозаписи заседания: ответчик не имеет официального дохода и не располагает средствами, позволяющими исполнить обязательство по оплате недвижимости. Несмотря на это, после регистрации права собственности (Дата изъята -Дата изъята ) ответчик произвел поспешное отчуждение объектов недвижимости своей сестре ФИО10

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате является существенным нарушением условий договора, влекущим для истца утрату того, на что она вправе была рассчитывать при заключении сделки, что соответствует критериям ст. 450 ГК РФ. В силу ст.ст. 1102, 1103 ГК РФ при расторжении договора вправе требовать возврата переданного имущества как неосновательного обогащения, поскольку покупатель не произвел расчет.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступало.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Кулаковой С.А., выслушав объяснения ФИО1, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения участвовавшего посредством систем видеоконференц-связи с Тулунским городским судом Иркутской ФИО2, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия оснований к отмене обжалуемого решения не находит, исходя из следующего.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей основания изменения и расторжения договора, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, регулирующей изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из материалов дела, Дата изъята истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, в соответствии с которым истец (продавец) продает, а ответчик (покупатель) приобретает в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: п. 1.1 - жилой дом, находящийся по адресу: <адрес изъят>, пос. 4 отделение Государственной селекционной станции, <адрес изъят>, общей площадью 37,5 кв. м, и земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: <адрес изъят>, пос. 4-е отделение Государственной селекционной станции, <адрес изъят>, общей площадью 1500 кв. м, кадастровый Номер изъят, и земельный участок: категория земель, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: <адрес изъят>, пос. 4-е отделение Государственной селекционной станции, <адрес изъят>, общей площадью 500 кв. м, кадастровый Номер изъят; жилой дом и земельные участки принадлежат продавцу на основании договора дарения жилого дома и земельных участков от Дата изъята , п. п. 1.2., 1.3 договора.

В соответствии с п. 1.4 договора стороны пришли к соглашению, что стоимость вышеуказанного дома и земельных участков составляет 600 000 руб. Стоимость жилого дома - 400000 руб., земельных участков - 200000 руб., по 100000 руб. каждый. Денежные средства за жилой дом и земельные участки получены полностью до подписания договора. Данный жилой дом и земельные участки переходят в собственность ФИО2

Как следует из содержания договора от Дата изъята купли-продажи жилого дома и земельных участков, договор сторонами подписан, Дата изъята принят на регистрацию перехода права ГАУ «МФЦ ИО».

Дата изъята сделка зарегистрирована Управлением Росреестра по <адрес изъят>.

По данным ЕГРН, в настоящее время на основании договора от Дата изъята купли-продажи жилого дома и земельных участков собственником указанного имущества является ФИО10

Таким образом, исследованными письменными доказательствами подтверждено, что истец ФИО1 являлась собственником вышеназванных объектов недвижимого имущества в период с Дата изъята до Дата изъята на основании договора дарения жилого дома и земельных участков от Дата изъята , заключенного с ответчиком ФИО2, а ответчик ФИО2 являлся собственником вышеназванных объектов недвижимого имущества в период с Дата изъята до Дата изъята на основании договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от Дата изъята , заключенного со ФИО1

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями п.п. 3, 4 ст. 1, п. 1 ст. 9, п. 2 ст. 10, п.1 ст. 166, п. 1 ст. 167, ст. ст. 168–179, ст. ст. 420, 421, 424, 432, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам гл. 6 ГПК РФ, в том числе показания свидетеля ФИО7, участвовавшей в составлении договора как риелтора, подтвердившей согласование сторонами всех условий договора, включая положение о произведенном расчете, суд первой инстанции, принимая во внимание, что из содержания договора купли-продажи от Дата изъята следует, что стороны в письменной форме согласовали все существенные условия, включая абз. 2 п. 1.4 договора о том, что денежные средства за жилой дом и земельные участки получены полностью до подписания договора, что стороны в день заключения и подписания договора обратились за государственной регистрацией перехода права собственности, что условиями договора порядок перечисления цены договора безналичным путем не предусмотрен, в связи с чем отсутствие денежных поступлений на банковский счет истца в рассматриваемый период не опровергает факт передачи наличных средств и не свидетельствует о нарушении ответчиком обязанности по оплате имущества; принимая во внимание, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих недействительность или несоответствие действительной воле сторон условий, изложенных в договоре, а также обстоятельств, указывающих на подписание договора под влиянием обмана, заблуждения или стечения тяжелых обстоятельств, оснований для удовлетворения исковых требований не установил.

Проанализировав обстоятельства заключения договора, в частности, принимая во внимание показания свидетеля ФИО7, участвовавшей в подготовке текста договора, о том, что ФИО1 действительно упоминала, что расчет в полном объеме не произведен, однако они (ФИО1 и ФИО2) решат между собой, принимая во внимание, что в договоре стороны согласовали, что денежные средства за жилой дом и земельные участки получены полностью до подписания договора, что стороны в день подписания договора обратились за государственной регистрации перехода права собственности, оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что истцом не доказаны факт существенного нарушения ответчиком условий договора, а также, что она лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении сделки, судебная коллегия не усматривает.

Суд учел постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению истца, содержащее вывод об отсутствии признаков мошенничества (ст. 159 УК РФ), и применил его в силу ст. 61 ГПК РФ как вступивший в законную силу акт, устанавливающий юридически значимые обстоятельства.

Кроме того, в решении отмечено, что к моменту рассмотрения дела право собственности на спорные объекты перешло к третьему лицу – ФИО10, истец требования об оспаривании последующей сделки не заявила.

Выводы суда мотивированы, подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, доводами апелляционной жалобы не опровергаются.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в допросе свидетелей не могут являться основанием к отмене решения суда. Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что свидетели не являлись участниками сделки и не присутствовали при заключении договора купли-продажи от Дата изъята , не наблюдали за фактическими расчетами и не могли обладать сведениями, относимыми к подтверждению или опровержению факта передачи денежных средств. Показания, основанные на субъективных предположениях либо осведомленности о бытовых вопросах истца, не соответствуют требованиям относимости, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ. Следовательно, отказ в их допросе не нарушает прав истца и не препятствует всестороннему и объективному рассмотрению дела.

Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствие операций на банковском счете истца подтверждает неисполнение обязательства по оплате, не может являться основанием к отмене решения суда.

Судебная коллегия учитывает, что сама по себе выписка по счету не способна опровергнуть факт передачи денежных средств наличным путем, поскольку в силу п. 1.4 договора расчет произведен полностью до подписания договора, данный пункт является согласованным условием сделки и подписан истцом без оговорок; условия договора купли-продажи не содержали требования об обязательном безналичном расчете; доказательств, свидетельствующих о несоответствии отраженного в договоре положения действительной воле сторон, истцом не представлено.

Ссылка в апелляционной жалобе на недостоверность представленных ответчиком расписок о получении займа и неявку предполагаемых заимодавцев к судебному заседанию не свидетельствует о недопустимости этих документов. Суд исследовал подлинники расписок, дал им надлежащую оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ и установил, что документы содержат все обязательные реквизиты. Принудительная явка лиц, не участвующих в деле, не является обязанностью суда при отсутствии ходатайства, содержащего мотивированные обоснования необходимости их вызова. Сам по себе факт неявки указанных лиц не свидетельствует о недостоверности представленных письменных доказательств.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при даче объяснений следователю ответчик не заявлял о передаче денежных средств истцу, не могут быть приняты, поскольку факт получения истцом денежных средств до заключения договора не опровергнут.

Ссылки в апелляционной жалобе на предположительные суждения работников МФЦ либо на аудиозапись судебного заседания, где, по мнению истца, подтверждено отсутствие у ответчика доходов, судебной коллегией отклоняются.

Судебная коллегия учитывает, что финансовое положение покупателя не является юридическим критерием действительности исполнения обязательства: действительность передачи денежных средств определяется не наличием официальных доходов, а реальным фактом передачи либо отсутствия такового. Договор купли-продажи подписан сторонами добровольно, без указания на обременения или отсрочку платежа, поэтому последующее отчуждение имущества ответчиком не свидетельствует о нарушении им условий сделки и не может являться основанием для признания договора недействительным.

Утверждение истца о праве на возврат имущества как неосновательного обогащения основано на предположении о неполучении денежных средств, однако данный факт материалами дела не подтвержден и обоснованно отклонен судом первой инстанции. Применение норм ст. ст. 1102, 1103 ГК РФ возможно лишь при установлении отсутствия правового основания для приобретения имущества либо сохранения его у приобретателя. Медлу тем судом установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи, содержащий все существенные условия, договор сторонами исполнен переход права собственности зарегистрирован в отсутствие доказательств нарушения порядка расчетов.

Апелляционная жалоба не содержит иных доводов, влекущих отмену судебного постановления, в связи с чем решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным и отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Тулунского городского суда Иркутской области от 17 апреля 2025 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий И.В. Скубиева

Судьи С.А. Кулакова

В.О. Шабалина

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.01.2026