Апелляционное определение № 33-709/2026 от 2 марта 2026 г.

КОПИЯ

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

гр. дело № 2-2272/2025

89RS0001-01-2025-003174-83

судья Ю.П. Липчинская

апелл. дело № 33-709/2026


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Салехард 3 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Гниденко С.П.

судей коллегии Акбашевой Л.Ю., Селиверстовой Ю.А.

при секретаре судебного заседания Кошкиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехарда, Администрации города Салехарда к ФИО1 о признании сделки недействительной

по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 3 октября 2025 года (в редакции определения Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 октября 2025 года), которым постановлено:

Исковые требования Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард, администрации город Салехард к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 2703 от 02.02.2023 года с кадастровым номером №, заключенный между администрацией города Салехарда и ФИО1, с момента заключения.

Возложить на администрацию города Салехарда (ОГРН <***>) в лице Департамента строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард (ОГРН <***>) обязанность осуществить возврат денежных средств ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес> (паспорт №) в сумме 40 824,14 рублей на его расчетный счет.

Возложить на ФИО1 обязанность в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств, передать Департаменту строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард земельный участок с кадастровым номером №.

Заслушав доклад судьи Акбашевой Л.Ю., пояснения предстаивтеля ответчика адвоката Л.Н. Поповой, судебная коллегия

установила:

Департамент строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации г. Салехарда обратился с иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 2 февраля 2023 года № 2703. В обоснование требований иска указал, что 2 февраля 2023 года между департаментом и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, по условиям которого выкупная стоимость земельного участка определена в размере 20% его кадастровой стоимости. Постановлением Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 года № 317-П утверждён Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности ЯНАО, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов. Пунктом 4.3 указанного Порядка установлено, что цена продажи земельных участков определяется для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу и имеющих разрешенное использование земельного участка – для ведения огородничества (13.1) или для ведения садоводства (код 13.2), в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка. Однако ФИО1 не относится к указанной в пункте 4.3 Порядка категории физических лиц, а потому выкупная стоимость земельного участка по договору купли-продажи земельного участка от 2 февраля 2023 года № 2703 должна была составлять 100% его кадастровой стоимости. После выявления ошибки в целях досудебного урегулирования спора ответчику направлялось уведомление, содержащее предложение о заключении соглашения о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка в части доплаты разницы выкупной стоимости либо заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи. Ответ на указанное уведомление в адрес истца не поступил. В окончательной редакции исковых требований просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 2 февраля 2023 года № 2703 с кадастровым номером № с момента заключения; возложить на Администрацию г. Салехарда в лице Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации г. Салехарда обязанность осуществить возврат ФИО1 денежных средств в сумме 40 824,14 руб. на его расчетный счет; возложить на ФИО1 обязанность в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств передать Департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации г. Салехард земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи.

Определением суда от 3 октября 2025 года, занесенным в протокол судебного заседания, для участия в деле в качестве соистца привлечена Администрация г. Салехарда (л.д. 35 - 36).

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого указана выше, с которым не согласен ответчик ФИО1.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит об отмене решения суда в связи с допущенными нарушениями норм материального и процессуального права и постановлении нового об отказе в удовлетворении требований иска. Указано, что вывод суда первой инстанции о ничтожности оспариваемой сделки как посягающей на публичные интересы является неверным, поскольку спорной сделкой публичные интересы не нарушены. Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» применительно к ст. ст. 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, сделки о страховании противоправных интересов. Спорная сделка не нарушает интересы неопределенного круга лиц, не посягает на жизнь и здоровье граждан, оборону и безопасность государства, окружающую природную среду. Само по себе несоответствие суммы сделки положениям законодательства не может быть оценено как нарушение публичных интересов. При заключении сделки ответчик действовал добросовестно, расчет выкупной стоимости земельного участка производился истцом самостоятельно, без участия или воли ответчика, сторонами согласованы все существенные условия договора, которые впоследствии были ими исполнены. Ответчик, не обладая специальными познаниями в области земельного законодательства, не знал и не мог знать о допущенной истцом ошибке. Указанная ошибка при добросовестности поведения другой стороны не может повлечь недействительность сделки. Запрета на реализацию земельных участков за 20% их кадастровой стоимости законодательство не содержит, следовательно спорная сделка такого запрета, вопреки выводам суда первой инстанции не нарушает. Доказательств того, что оспариваемый договор не соответствует требованиям действующего законодательства, суду первой инстанции не представлено. Фактически истцом поставлен вопрос об изменении условий договора купли-продажи земельного участка в части определения его цены, однако предусмотренные законодательством основания для изменения условий договора купли-продажи земельного участка отсутствуют.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции лица представитель ответчика адвокат Л.Н. Попова, действующая на основании ордера, поддержала требования и доводы апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены: соистцы Департамент строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации г. Салехарда, Администрация г. Салехарда - посредством электронной почты, ответчик ФИО1 – посредством телефонограммы.

Кроме того, информация о времени и месте слушания дела заблаговременно размещена на сайте суда ЯНАО в сети Интернет.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 2 февраля 2023 года между Администрацией муниципального образования г. Салехард (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 2703, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок площадью 578 кв.м., относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях садоводства (л.д. 5 – 6).

Согласно пункту 2.1 договора выкупная стоимость данного земельного участка установлена на основании статьи 39.4 Земельного кодекса РФ и постановления Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 года № 317-П «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов» в размере 20% его кадастровой стоимости и составила 40 824,14 руб.

Указанный договор купли-продажи земельного участка исполнен, что сторонами не оспаривается. Оплата ФИО1 определенной договором стоимости земельного участка подтверждается платежным поручением от 2 февраля 2023 года № 133412 (л.д. 10).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объектах недвижимости по состоянию на 11 января 2023 года следует, что спорный земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Администрация города Салехард уполномочен на распоряжение таким земельным участком. Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 204 120,7 руб. (л.д. 7 - 9).

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объектах недвижимости по состоянию на 27 августа 2025 года и 16 февраля 2026 года следует, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 188 034,96 руб. (л.д. 15 – 17).

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец сослался на то, что указанная сделка купли-продажи совершена с нарушением закона в части определения её цены, в связи с чем является недействительной.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя требования иска, суд первой инстанции исходил из несоответствия выкупной стоимости, указанной в договоре купли-продажи, нормам закона, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. ст. 166, 167, 168, 181, 199 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, изложенными в п. 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», и пришел к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой, поскольку нарушает требования закона, посягает на публичные интересы, а иск подан в суд в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Указанный вывод является верным в силу следующего.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Пункт 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

В ст. 168 Гражданского кодекса РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В абз. 2 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

По общему правилу право собственности на земельные участки приобретается по основаниям и в порядке, которые основаны законом. В частности, основания и порядок предоставления земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности урегулированы положениями главы V.I Земельного кодекса РФ.

В соответствии с положениями подп. 3 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа в том числе садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества.

В силу п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством РФ, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта РФ, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На территории Ямало-Ненецкого автономного округа такой порядок установлен постановлением Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 года № 317-П «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности ЯНАО, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов» (далее – Порядок).

Согласно п. 2 указанного Порядка цена продажи земельных участков определяется как 100% кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. п. 3, 4 настоящего Порядка.

В соответствии с подп. 4.3 п. 4 названного Порядка цена продажи земельных участков определяется для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу и имеющих разрешенное использование земельного участка - для ведения огородничества (13.1) или для ведения садоводства (код 13.2), в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ни к одной из указанных в подп. 4.3 п. 4 Порядка категории граждан, имеющих право на приобретение земельных участков без проведения торгов, для которых цена продажи такого участка определяется в размере 20% от его стоимости, ответчик ФИО1, не относится. Спорный земельный участок не был образован из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, ответчик не являлся его арендатором. Доказательств обратного ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

В этой связи, как верно указано судом первой инстанции, в соответствии с приведёнными выше положениями Порядка при заключении с ответчиком договора купли-продажи стоимость спорного земельного участка должна была определяться в размере 100% его кадастровой стоимости.

С учётом изложенного и вопреки доводам апелляционной жалобы суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что условие оспариваемого договора купли-продажи земельного участка в отношении указанной в нём выкупной стоимости является недействительным как не соответствующее ст. 424 Гражданского кодекса РФ и статье 39.4 Земельного кодекса РФ.

Доводы ответчика о неправомерной квалификации судом первой инстанции сделки как ничтожной ввиду того, что допущенная органом власти ошибка при определении стоимости земельного участка не подлежит оценке как посягательство на публичные интересы, не могут быть приняты во внимание, поскольку спорный земельный участок не мог быть предоставлен ФИО1 в собственность без проведения торгов за плату, определённую в договоре купли-продажи земельного участка, в связи с чем Администрация г. Салехарда, осуществляющая полномочия собственника в отношении спорного земельного участка, распоряжение которым должно соответствовать требованиям земельного и гражданского законодательства при соблюдении публичных интересов, в целях защиты интересов муниципального образования вправе предъявить иск о признании недействительной сделки, совершенной с нарушением законодательства, регламентирующего порядок приобретения публичного имущества. При этом нарушение закона при определении выкупной цены земельного участка, продажа земельного участка по заниженной стоимости и недополучение местным бюджетом (муниципальным образованием) неналоговых доходов, которые в соответствии с бюджетным законодательством формируются, в том числе за счёт доходов от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, безусловно нарушают публичные интересы муниципального образования г. Салехарда.

Равно как по изложенным основаниям не принимаются во внимание и ссылки ответчика в жалобе на добросовестность его поведения при заключении договора купли-продажи земельного участка.

С учетом изложенного, судом первой инстанции также обоснованно применены положения ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, согласно которым срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.

В силу ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

По смыслу положений ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Суд учел, что исполнение договора купли-продажи началось при оплате ФИО1 определенной договором стоимости земельного участка 2 февраля 2023 года (л.д. 10). Иск подан в суд 28 августа 2025 года, то есть срок исковой давности не пропущен.

Доводы апелляционной жалобы в остальной части сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и основаны на несогласии с постановленным решением.

При наличии таких обстоятельств судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Салехардского городского суда от 3 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу с даты его принятия и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев с даты изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий подпись

Судьи подписи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 4 марта 2026 года