Решение № 2-1007/2019 2-7184/2018 от 22 июля 2019 г. по делу № 2-1007/2019

Дело № 2-1007/19

УИД 26RS0001-01-2017-016100-97


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 июля 2019 года город Ставрополь

Промышленный районный суд города Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Донских Н.В.,

при секретаре Сухачевой Г.М.

с участием:

представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности <адрес>3 от дата,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Министерства имущественных отношений <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

У С Т А Н О В И Л:

Министерство имущественных отношений <адрес> обратилось в Промышленный районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО3, в котором просит взыскать с ФИО3, в пользу министерства имущественных отношений <адрес> задолженность по арендной плате в размере 231 173 руб. 15 коп. за период с дата по дата, пени за просрочку платежа в размере 173 913 руб. 72 коп. за период с дата по дата

В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны ответчика и с согласия стороны истца ненадлежащий ответчик был заменен на надлежащего – ФИО1 Таким образом, Министерство имущественных отношений <адрес> обратилось с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от дата № находящегося в собственности <адрес>, со множественностью лиц на стороне арендатора, основного долга за период с дата по дата в размере 231 173, 15 руб., пени за период с дата по дата.

В обоснование заявленных исковых требований указано: между министерством имущественных отношений <адрес> (далее - истцом) и ФИО3, (далее - ответчиком) заключен договор от дата № аренды земельного участка, находящегося в собственности <адрес>, со множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с расчетом арендной платы приложение к договору аренды земельного участка от дата №, годовой размер арендной платы, подлежащей оплате ФИО3, составляет руб. 78,53 %, из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности <адрес> (далее - земельный участок) с кадастровым номером 26:11:020240:11, площадью — 342,0 кв. м., расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, п. СНИИСХ, 12, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору, для размещения здания аптеки. Срок аренды установлен сторонами с дата по дата (п. 3.1. договора аренды от дата №). Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Согласно условиям, пункт 5.4 договора аренды от дата № арендатор перечисляет арендную плату равными долями ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала. Согласно п. 5.3. размер арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и <адрес>, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисления размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений. За период с дата по дата внесение арендных платежей истцом не производится, в связи, с чем за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в размере 231 173 руб. 15 коп. В соответствии с п. 8.1. договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера неуплаченной арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном разделом 5 Договора. В связи с этим ответчику начислена пеня за просрочку платежа в размере 173 913 руб. 72 коп. за период с дата по дата.

В судебное заседание представитель истца Министерства имущественных отношений <адрес> извещенный о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, не явился, ходатайств об отложении не заявил, в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии.

На основании ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения стороны ответчика суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии стороны истца.

Представителем ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности и отказе Министерству имущественных отношений <адрес> во взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от дата № за период с дата по дата и пени за период с дата по дата. В остальном ответчик ФИО1 в лице своего представителя по доверенности ФИО2 требования истца признала в части взыскания основного долга по договору аренды земельного участка от дата № за период с дата по дата в размере 41 903,90 руб., заявили ходатайство о снижении в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ размера неустойки заявленной Министерством имущественных отношений <адрес> с 231 173, 15 руб. до 8 287,81 руб., представили свой расчет размера основного долга и размера неустойки по договору подлежащей взысканию.

В обоснование совей позиции представлены письменные возражения, которые приобщены судом к материалам дела.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии с п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом часть 2 статьи 615 ГК РФ предоставляет право арендатору с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела: дата между Министерством имущественных отношений <адрес> с одной стороны и ГУП СК «<адрес> аптека №», ФИО3 заключен договор аренды земельного участка от дата № находящегося в собственности <адрес>, со множественностью лиц на стороне арендатора. Регистрация Договора состоялась дата. Срок аренды составляет с дата по дата.

По условиям договора арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование (аренду) земельный участок из земель населённых пунктов, находящийся в собственности <адрес>, с кадастровым номером 26:11:020240:11, площадью 342 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира аптека, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, п. СНИИСХ, 12, для размещения здания аптеки.

дата между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество – нежилые помещения №, 13а, 17-21, 23-25, I, II, общей площадью 166,10 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, п. СНИИСХ, 12. Договор прошел государственную регистрацию дата.

Согласно п. 3 договора купли-продажи недвижимое имущество расположено на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды в соответствии с Договором.

Как указано в п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Кроме того, как указал суд в «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ №(2016)» от дата, из абзаца второго п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, с момента государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от дата, то есть с дата ответчик приобрел все права и обязанности ФИО3 по договору аренды, включая и обязанность внесения арендных платежей за пользование земельным участком. В данном случае смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды.

Указанные обстоятельства не оспариваются истцом, при этом при обращении в суд истец указывал ответчиком ФИО3, не предоставив суду сведения о смене арендатора, что послужило причиной вынесения заочного решения в отношении ФИО3 с последующей отменой заочного решения ввиду наличия указных обстоятельств и заменой ненадлежащего ответчика на надлежащего – ФИО1

Пунктом 5.1 Договора установлена арендная плата за пользование земельным участком в размере 28 617, 33 руб. При этом, арендная плата за земельный участок находящийся в пользовании Ответчика составляла 22473, 19 руб., то есть за 166,10 кв.м., поскольку он составляет 78,53 % от всей площади общего участка 342 кв.м.

Как указано в п. 5.3 Договора, размер арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и <адрес>, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды согласно сведениям ЕГРН находится в собственности <адрес>, в связи с чем, Постановление Правительства РФ от дата № «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» в части исчисления порядка и размера арендной платы к настоящим правоотношениям не применимо, поскольку оно касается лишь земли находящейся в собственности Российской Федерации и земли собственность на которую не разграничена, то есть федеральной собственности.

При исчислении размера арендной платы в настоящем случае необходимо руководствоваться Постановлением <адрес> от дата №-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», которое действовало до дата и Постановлением <адрес> от дата №-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов».

В расчете арендной платы за пользование земельным участком, приложенным к договору аренды, являющимся его неотъемлемой частью, арендодателем установлен процент от кадастровой стоимости земельного участка в размере 4, соответствующий виду разрешенного использования земельного участка «земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения», поскольку видом разрешенного использования земельного участка согласно договора аренды является – «для размещения здания аптеки».

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В п. 5.4 Договора аренды говорится, что Арендатор перечисляет арендную плату равными долями ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала.

Исковое заявление истца поступило в Промышленный районный суд <адрес> дата.

Как указано в п. 1 ст. 204 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом обращения в суд в части требований. Суд полагает доводы ответчика заслуживают внимания по следующим основаниям.

Таким образом, последним периодом, за который истец может просить суд взыскать задолженность по Договору аренды, является с дата, то есть за 3 квартал 2014 года, а не с дата как просит истец (1 и 2 кварталы).

Задолженность по арендным платежам подлежит взысканию за период с дата по дата.

Суд проверил расчет, представленный истцом и ответчиком. Расчет ответчика суд считает объективным и соответствующим требованиям действующего и действовавшего законодательства в указанный спорный период времени по следующим основаниям.

Задолженность за период с дата по дата по расчету арендной платы за земельный участок осуществляется в соответствии с Постановлением <адрес> от дата №-п.

Как указано в п. 3 «Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Согласно таблице, прилагаемой к постановлению №-п и расчетом арендной платы базовый размер (БР) составляет 4% от кадастровой стоимости земельного участка, которая на дата составляла 715 433,22 руб.

Расчет с дата по 31.12.2014

342 * 2091,91 (удельный показатель) * 4%= 28 617,33 – годовой размер арендной платы за участок 342 кв.м.

Поскольку в аренде Ответчика находится не весь участок, а лишь 78,53 % от его общей площади, то годовой размер арендной платы для него составляет 22 473, 19 руб.

В силу п. 5.4 Договора аренды Арендатор перечисляет арендную плату равными долями ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартал.

22 473, 19 / 4 (квартала) = 5 618,3 руб. – за один квартал.

За период с дата по дата размер основного долга составил 11 236,6 руб. (за два квартала)

Расчет с дата по 31.12.2015

На дата кадастровая стоимость земельного участка согласно данным ЕГРН составляла 749 332,26 руб.

342* 2 191,03 *4%= 29 973, 3 руб. – годовой размер арендной платы за участок 342 кв.м., с учетом изменения кадастровой стоимости участка.

Поскольку в аренде Ответчика находится не весь участок, а лишь 78,53 % от его общей площади, то годовой размер арендной платы для него составляет 23 538, 03 руб.

23 538, 03 руб. / 4 (квартала) = 5 884, 5 руб. – за один квартал.

За период с дата по дата размер основного долга составил 23 538, 03 руб. (за четыре квартала)

Расчет с дата по дата год: На дата кадастровая стоимость земельного участка была изменена и согласно данным ЕГРН составляла 363 135, 6 руб.

324*1 061,8 *4%= 14 525,42 руб. – годовой размер арендной платы за участок 342 кв.м., с учетом изменения кадастровой стоимости участка.

Поскольку в аренде Ответчика находится не весь участок, а лишь 78,53 % от его общей площади, то годовой размер арендной платы для него составляет 11 406,81 руб.

11 406,81 руб. / 4 (квартала) = 2 851,7 руб. – за один квартал.

За период с дата по дата размер основного долга составил 2 851,7 руб. (за один квартал)

Задолженность за период с дата по дата. Расчет арендной платы за земельный участок в соответствии с Постановлением <адрес> от дата №-п.

Как указано в п. 3 «Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов»:

Размер арендной платы за использование земельного участка определяется по следующей формуле: РАП = (КС x С), где РАП - размер арендной платы за использование земельного участка; КС - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); С - ставка арендной платы за использование земельного участка, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приложением к настоящему Порядку.

Согласно приложения к постановлению №-п вид разрешенного использования «для размещения здания аптеки» относится к виду разрешенного использования - «земельные участки, предназначенные для размещения объектов здравоохранения и социального обеспечения» которым присвоен показатель 1,50 %. В данном случае постановлением №-п данный размер снижен с 4 % до 1,50 %.

Расчет с дата по дата: на дата кадастровая стоимость земельного участка согласно данным ЕГРН составляла 363 135, 6 руб.

363 135,6 руб. *1,50 %= 5 447,03 – годовой размер арендной платы за участок 342 кв.м.

Поскольку в аренде Ответчика находится не весь участок, а лишь 78,53 % от его общей площади, то годовой размер арендной платы для него составляет 4 277,55 руб.

В силу п. 5.4 Договора аренды Арендатор перечисляет арендную плату равными долями ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартал.

4 277,55 руб. / 4 (квартала) = 1 069,4 руб. – за один квартал.

За период с дата по дата размер основного долга составил 3 208,2 руб. (за три квартала)

Расчет с дата по дата: на дата кадастровая стоимость земельного участка согласно данным ЕГРН составляла 363 135, 6 руб.

363 135, 6 руб. *1,50%= 5 447,03 руб. – годовой размер арендной платы за участок 342 кв.м., с учетом изменения кадастровой стоимости участка.

Поскольку в аренде Ответчика находится не весь участок, а лишь 78,53 % от его общей площади, то годовой размер арендной платы для него составляет 4 277,55 руб.

4 277, 55 руб. / 4 (квартала) = 1 069,4 руб. – за один квартал.

За период с дата по дата размер основного долга составил 1 069,4 руб. (за один квартал).

Таким образом, за период с дата по дата суммарная задолженность составила 41 903,93 руб. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Расчет истца не мотивирован и необоснован.

Одним из исковых требований истца является взыскание с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды за период с дата по дата в размере 231 173, 15 руб.

Суд не может согласится с заявленной суммой, поскольку считает ее явно завышенной и не соответствующей эквивалентности нарушения обязательства со стороны Ответчика с учетом соответствующего ходатайства ответчика.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Действующее гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. В то же время суду в силу диспозитивности названной нормы предоставлено право снизить, неустойку в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств и соблюдения баланса интересов сторон.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Согласно п. 69 Постановления Пленума ВС РФ от дата N 7: Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в частности: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и др.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

В целях соблюдения баланса интересов сторон, суд также (как и в отношении требований истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами) полагает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ в данной части требований.

С учетом срока просрочки исполнения обязательства ответчиком по договору, заявленная истцом неустойка (пеня), по мнению суда, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, ее размер является не справедливым и не разумным и по смыслу положений статей 401 и 404 Гражданского кодекса РФ, исходя из установленных судом фактических юридически значимых обстоятельств, суд полагает на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшить размер пени за просрочку платежей до 8 287,81 рублей, что, по мнению суда, является разумным и справедливым размером. В данном случае исходя из размера основного долга, составляющего 41 903,93 руб., размер пени заявленной истцом ко взысканию составляет 231 173,15 руб., что превышает размер основного долга более чем в пять раз. Суд, разрешая вопрос о соразмерности пени последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, исходит из размера учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения и снижает размер неустойки до 8 287,81 руб.

В соответствии с требованиями ст. 103 ГПК РФ, ст. 61.1 Бюджетного Кодекса РФ с ответчика в бюджет муниципального образования <адрес> подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 1703 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Министерства имущественных отношений <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от дата № находящегося в собственности <адрес>, со множественностью лиц на стороне арендатора и взыскании пени за просрочку платежей, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Министерства имущественных отношений <адрес> задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от дата № находящегося в собственности <адрес>, со множественностью лиц на стороне арендатора за период с дата по дата в размере 41 903,93 рублей. В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу Министерства имущественных отношений <адрес> пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от дата № находящегося в собственности <адрес>, со множественностью лиц на стороне арендатора в размере 8 287,81 руб. В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в бюджет муниципального образования <адрес> государственную пошлину в размере 1703 рубля.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Донских