Решение № 2-3976/2017 2-686/2018 2-686/2018(2-3976/2017;)~М-3599/2017 М-3599/2017 от 16 сентября 2018 г. по делу № 2-3976/2017

Дело XXX 17 сентября 2018 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Хмелевой М.М.,

при секретаре Эрназаровой Б.Э.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСЖ «Фрегат» о нечинении препятствий в пользовании нежилым помещением

Установил:

ФИО1 обратилась в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ТСЖ «Фрегат», в котором просит обязать ответчика не чинить ей препятствий к пользованию нежилым помещением общей площадью XXX кв.м, этаж- мезонин-надстройка, по адресу: ... обязать выдать ключи от входных дверей в парадную дома XXX, от дверей, ведущих на переходной балкон и с данного балкона на общедомовую лестничную площадку перед входом в помещение XXX, от входных дверей на незадымляемую противопожарную лестницу ... для изготовления дубликатов за свой счет, обязать возобновить электропитание нежилого помещения ....

В обоснование заявленных требований истец указывает, что на основании договора купли-продажи нежилого помещения от XX.XX.XXXX. является собственником нежилого помещения (мезонин-надстройка), площадью XXX кв.м, адрес объекта: XXX кадастровый номер XXX XX.XX.XXXX. в едином Государственном Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации XXX, выдано свидетельство о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости за номером XXX. Право истца на объект было зарегистрировано в установленном порядке без каких-либо ограничений в пользовании. В установленном порядке истица предоставила копию данного свидетельства ответчику. До XX.XX.XXXX. истица пользовалась данным принадлежащим ей на праве собственности нежилым помещением. В XX.XX.XXXX. ответчиком в лице управляющей ей был неправомерно перекрыт доступ в указанное помещение путем установки запираемых на ключ металлических дверей, ведущих на переходной балкон. В результате до настоящего времени истцу закрыт доступ в принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение. Ключи от указанных дверей ответчик выдать ей категорически отказывается. Истец полагает, что данными действиями ответчик грубо нарушил ее права, как собственника указанного нежилого помещения. В целях устранения нарушения его прав истец неоднократно обращалась к ответчику с заявлениями с требованием не чинить препятствий к пользованию нежилым помещением, направляла данные заявления заказными письмами от XX.XX.XXXX и XX.XX.XXXX. Письменные заявления ответчиком оставлены без ответа.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, доверила представление интересов адвокату Герасимовой И.В., Силкину Р.А., которые в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске, письменных объяснениях по иску (л.д.71-73 тома1, 4-6 тома3). В судебном заседании представители истца пояснили, что ответчик, в управлении которого находится указанный многоквартирный дом, препятствуют доступу ФИО1 к нежилому помещению мезонин- надстройка XXX и пользованию им путем замены электронных ключей от домофонного устройства, установкой новых металлических дверей на переходном балконе с XXX этажа к помещению XXX, отключением электропитания указанного помещения.

Представители ответчика ТСЖ «Фрегат» ФИО2, адвокат Коновалов В.М. в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований, представили письменный отзыв (л.д.55-62 тома1), в котором указали, что полагают, что ТСЖ является ненадлежащим ответчиком, поскольку нежилые помещения в указанном доме до настоящего времени не введены в эксплуатацию, передачу помещения XXX в собственность истца считают незаконной, требования о допуске на строительный объект должны быть предъявлены к застройщику жилого дома ООО «Жилпромстрой». Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании не оспаривала факт установки дверей и отсутствие у истца ключей (л.д.131 тома1), пояснила, что истцу ключи не давали, так как был прецедент, когда они не могли попасть в помещение. Доступ истца в помещение возможен с помощью услуг консьержа. По инициативе ТСЖ установлены металлические двери на незадымляемой пожарной лестнице, ведущие с XXX этажа дома на переходной балкон и далее к нежилому помещению XXX с целью обеспечения противопожарной безопасности технического этажа, но ответчик не возражает против прохода истца в принадлежащее ей помещение XXX в сопровождении представителя ТСЖ-электрика либо сантехника, которым во временное пользование будут выданы ключи от указанных дверей. Требования истца о подключении электропитания помещения XXX полагают необоснованными, поскольку мощности электропитания многоквартирного дома не рассчитаны на обеспечение электричеством нежилых встроенных помещений, дом до настоящего времени подключен по временной схеме.

Суд, заслушав представителей сторон, показания свидетеля ФИО8, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Положениями ч.1 ст.3 ГПК РФ закреплено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с ч.1 ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п.45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010, по смыслу ст.ст.304, 305 Гражданского кодекса РФ при рассмотрении спора об устранении препятствий в пользовании имуществом собственника или законного владельца подлежит доказыванию факт нарушения его прав действиями ответчика.

В соответствии со ст.12 ГПКРФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, следовательно, с учетом приведенных выше положений закона, именно на законном владельце имущества, заявляющем соответствующий требования, лежит обязанность доказать факт нарушения его прав действиями ответчика. Оценка доказательств производится судом по правилам статьи 67 ГПК РФ.

Согласно ст.59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Из материалов дела усматривается, что истец на основании договора купли-продажи нежилого помещения от XX.XX.XXXX, свидетельства о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости за номером XXX от XX.XX.XXXX., является собственником нежилого помещения (мезонин-надстройка), площадью XXX кв.м, адрес объекта: ...., кадастровый номер XXX (л.д.10, 68-69 тома1).

ТСЖ «Фрегат» осуществляет управление многоквартирным домом ... (л.д.77-87 тома1).

Как установлено при рассмотрении дела, на двери парадной XXX (в которой расположено нежилое помещение XXX, принадлежащее истице) установлено домофонное устройство, с незадымляемой лестницы от XXX-го этажа на переходной балкон и с балкона к коридору, ведущему к помещению XXX установлены металлические двери. Как указывает истица, ключи от домофонного устройства и дверей, установленных ответчиком, ей не выданы.

Материалами дела подтверждаются многочисленные обращения истицы в адрес ТСЖ с просьбами обеспечить ее комплектом ключей от дверей, ведущих к принадлежащему ей помещению XXX (л.д13-16, 25-27 тома1).

XX.XX.XXXX. представитель истицы Силкин Р.А. обращался с заявлением на имя начальника XXX отдела полиции <данные изъяты> района Санкт-Петербурга, указывая на противоправные действия управляющей ТСЖ ФИО2, выраженные в препятствовании владения и пользования нежилым коммерческим помещением XXX расположенном на XXX этаже жилого дома (мезонин-надстройка) (л.д.19 тома1).

XX.XX.XXXX. представитель истицы обратился с аналогичным заявлением к прокурору <данные изъяты> района Санкт-Петербурга (л.д.20-21 тома1).

XX.XX.XXXX. указанное заявление из прокуратуры направлено в Отдел надзорной деятельности <данные изъяты> района УНД ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу и в УМВД России по <данные изъяты> району Санкт-Петербурга, заявителю одновременно разъяснено, что в соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов (л.д.22).

В ответе от XX.XX.XXXX. на имя ФИО7 (XXX) начальник XXX отдела полиции УМВД РФ по <данные изъяты> району г.Санкт-Петербурга указал, что спор должен быть разрешен в рамках гражданско-правового законодательства в суде, правомерность установки дверей на противопожарной лестнице жилого дома не входит в компетенцию ОВД (л.д.23-24 тома1).

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что нежилое помещение XXX (мезонин-надстройка) расположено в парадной XXX на XXX этаже, лифт работает до XXX-го этажа (по проекту дома), проход на верхние этажи (два последних этажа) обеспечивается лестницей черного хода и переходными балконами. На дверях переходных балконов установлены ответчиком металлические двери, свободный доступ к помещению XXX истице не обеспечен. Таким образом, перекрыта часть лестничной клетки (тамбура), балкон XXX этажа, закрыта дверь, ведущая с противопожарной незадымляемой лестницы на улицу, хотя данная дверь является не только одним из входов в помещение, но и необходимым эвакуационным выходом в соответствии с ч.3 ст.89 Федерального закона РФ от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Поскольку лестничные клетки относятся к общему имуществу дома, истец как собственник помещения в доме, вправе пользоваться данным имуществом на равных правах.

В ходе рассмотрения дела представитель ТСЖ ФИО2, не оспаривая факта наличия домофонного устройства на двери парадной XXX и металлических дверей на XXX и XXX этажах, ведущих с черной лестницы на переходные балконы и факта отсутствия ключей от указанных дверей и домофонного устройства у истицы, ссылалась на неправомерность пользования истцом нежилым помещением, поскольку оно не введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, находится на техническом этаже дома, доступ на данный этаж без представителя ТСЖ невозможен, поскольку это может привести к пожару и повреждению лифтового оборудования. Доступ истца в помещение XXX возможен, но только в сопровождении представителя ТСЖ.

В подтверждении доводов истца о чинении ей препятствий в пользовании указанным помещение в судебном заседании был допрошен свидетель ФИО8

Из показаний свидетеля ФИО8 следует, что <данные изъяты>

У суда нет оснований не доверять показаниям данного свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, поскольку они последовательны, не противоречивы, сведений о наличии у свидетеля личной заинтересованности в исходе дела суду не представлено.

Оценив изложенное в совокупности, суд приходит к заключению, что факт наличия со стороны ТСЖ «Фрегат» препятствий в пользовании истице нежилым помещением XXX мезонин-надстройка, нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Исходя из изложенного, подлежат удовлетворению требования истца обязании ТСЖ «Фрегат» не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением XXX ... и обязании выдать ключи от входных дверей в парадную дома XXX, от дверей, ведущих на переходной балкон и с данного балкона на общедомовую лестничную площадку перед входом в помещение XXX, от входных дверей на незадымляемую противопожарную лестницу ... для изготовления дубликатов за свой счет.

Довод ответчика о том, что ТСЖ «Фрегат» является ненадлежащим ответчиком, подлежит отклонению, поскольку препятствия в пользовании спорным помещением чинятся именно сотрудниками ТСЖ, а не застройщиком ООО «Жилпромстрой», которого ТСЖ «Фрегат» ошибочно полагает надлежащим ответчиком по данному исковому требованию.

Довод ответчика о том, что в удовлетворении иска надлежит отказать вследствие неправомерного отказа истца в предоставлении представителям ТСЖ доступа в принадлежащее ей нежилое помещение 16-Н в целях проверки помещения на предмет возможного осуществления в нем незаконной перепланировки, изменения конфигурации отопительного и иного оборудования, которое относится к общему имуществу дома, судом также отклоняется, поскольку возможно и проведенная перепланировка/переустройство внутри помещения не влияет на выводы суда о чинении ответчиком препятствий истице в пользовании принадлежащим ей помещением. Указанное обстоятельство подлежит выяснению в случае судебного разрешения спора об устранении незаконной перепланировки или о сохранении помещения в перепланированном состоянии, однако таких требований не заявлено. Само по себе осуществление истицей ремонта в принадлежащем ей нежилом помещении не является основанием для ограничения доступа собственника в данное помещение.

Несостоятельным находит суд и довод ответчика о неправомерности заявленных требований в связи с тем, что нежилое помещение не введено в эксплуатацию, по следующим основаниям.

В соответствии с п.1.9. «СНиП 3.01.04-87. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения.», утв. Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 №84: «Приемку в эксплуатацию предприятий и учреждений, размещенных во встроенных, встроенно- пристроенных, пристроенных помещениях, необходимо осуществлять по отдельному акту соответствующими государственными приемочными комиссиями».

Как усматривается из материалов дела, объект, расположенный по адресу ... был введен в эксплуатацию XX.XX.XXXX. актом государственной приемочной комиссии, государственная приемочная комиссия установила, что работы окончены в XX.XX.XXXX., предъявлены к приемке в эксплуатацию квартир всего XXX, творческие мастерские - XXX кв.м. Индивидуальный жилой дом ... принят в эксплуатацию. Данный Акт Приказом XXX-в вице-губернатора утвержден XX.XX.XXXX. (л.д.90-93 тома1).

В XX.XX.XXXX согласно Акта приема-передачи 1 пусковой очереди жилого дома по адресу: ... ООО «Жилпромстрой» (заказчик-застройщик) и ТСЖ «Фрегат», застройщик передает в управление, а ТСЖ принимает для технического обслуживания, текущего ремонта и санитарного содержания первую пусковую очередь (строительный адрес: ... жилого дома .... включая встроенные нежилые помещения общей площадью - XXX кв.м. (л.д.88 тома1).

Согласно справки ГУ инвентаризации и оценки недвижимости (ПИБ В.О.района) от XX.XX.XXXX по данным технической инвентаризации здание ... нежилые помещения) имеет технико-экономические показатели, в том числе встроенные помещения- XXX кв. м, офисы-XXX кв.м. (л.д.94 тома1).

Согласно справки ГУ инвентаризации и оценки недвижимости (ПИБ В.О.района) от XX.XX.XXXX. в указанном доме (XXX-я очередь, ...), нежилые и встроенные помещения, имеют следующие показатели: квартиры и офисы-XXX кв.м, творческие мастерские- XXX кв.м.

Согласно итоговому протоколу исполнения обязательств (по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях) от XX.XX.XXXX КУГИ и ООО «Жилпромстрой» в связи с завершением строительства жилого дома по адресу ... подписали настоящий протокол исполнения обязательств по договору аренды земельного участка. Результат: Завершен строительством и принят в эксплуатацию XXX-квартирный дом (жилая площадь- XXX кв. м, общая площадь нежилых помещений XX.XX.XXXX кв.м.). В указанный метраж нежилых помещений входит, в том числе, и площадь мезонин-надстроек – творческих мастерских (л.д.96-98 тома1).

При этом, право собственности истца на нежилое помещение XXX зарегистрировано Управлением Росреестра в установленном порядке. Договор купли-продажи, регистрация права истца на нежилое помещение XXX по указанному адресу в установленном порядке не оспорены, недействительными не признаны.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним-юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в настоящее время истица является собственником нежилого помещения XXX по указанному выше адресу со всеми вытекающими из этого правами, в том числе и правом распоряжения и пользования, для осуществления которого необходимо иметь доступ в помещение. Установленных судом запретов либо ограничений в праве пользования данным нежилым помещением не имеется. Действия ответчика ведут к неправомерному ограничению прав истца, как собственника нежилого помещения XXX.

Заявленное истцом требование об обязании ответчика восстановить электропитание нежилого помещения XXX суд также полагает подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, а именно из строительно-технического заключения ООО «МНСЭ» от XX.XX.XXXX., на момент проведения обследования электросетей нежилого помещения XXX, расположенного на XXX этаже дома ..., эксперты выявили и зафиксировали, что питающий помещение кабель синего цвета ПВ 1 отключен, заизолирован в межэтажном электрощитке XXX этажа. Автомат группы безопасности, к которому должен быть подключен питающий кабель, отсутствует (демонтирован) (л.д.177-207 тома1).

Из письма ООО «Фронтон» (проектант жилого дома ...) от XX.XX.XXXX усматривается, что помещение XXX является творческой мастерской, запроектированной в соответствии с действовавшими во время строительства дома строительными нормами и правилами. Электроснабжение творческой мастерской электрической мощностью 3Квт запроектировано кабелем от щитка распределительного этажного, расположенного на XXX-м этаже. Отдельного питающего кабеля от ГРЩ корпуса XXX для энергоснабжения творческих мастерских проектом не предусмотрено (л.д.142 тома1).

Согласно ответа ПАО «Ленэнерго» на запрос суда, ПАО «Ленэнерго» выдан акт о технологическом присоединении от XX.XX.XXXX XXX для объекта «жилой дом», расположенного по адресу: ... В соответствии с таблицей расчета нагрузок объекта «жилой дом», расположенного по адресу: ... на встроенное жилое помещение «творческая мастерская», расположенное по адресу: ... выделена мощность в размере XXX кВт (л.д.195-208 тома2).

Филиал публичного акционерного общества энергетики и электрофикации «Ленэнерго» «Кабельная сеть» письмом XXX от XX.XX.XXXX в адрес ТСЖ «Фрегат» согласовала представленные ТСЖ «Фрегат» на рассмотрение Таблицы расчета нагрузок, в том числе встроенные помещения - три творческие мастерские по 3 КВт (л.д.113 тома2).

На обращение ФИО1 в АО «Петроэлектросбыт» о заключении прямого договора электроснабжения нежилого помещения XXX был дан ответ от XX.XX.XXXX о том, что поскольку исполнителем коммунальной услуги по электроснабжению в доме является ТСЖ «Фрегат», что не позволяет ресурсоснабжающей организации принять потребителей на обслуживание по основаниям, установленным Правилами №354 и таким образом, заключение прямых договоров энергоснабжения с жильцами вышеуказанного дома в настоящее время не представляется возможным (л.д.168 тома2).

Отчетностью ТСЖ «Фрегат» подтверждается закупка ТСЖ комплектующих к поэтажным распределительным электрощитам и проведение ТСЖ электромонтажных работ в поэтажных распределительных электрощитах (л.д.157-163 тома1), что подтверждает факт наличия доступа к распределительным электрощитам у ответчика.

Показаниями свидетеля ФИО8, представленными квитанциями на оплату электроэнергии (л.д.217-248 тома2) подтверждается, что электропитание в помещение XXX ранее имелось.

Таким образом, поскольку доступ к межэтажному электрощитку XXX этажа (как и всех иных этажей) имеет ответчик в силу того, что осуществляет управление домом, а электрощиток с находящимся в нем оборудованием, предназначенным для обслуживания всего дома, является общим имуществом многоквартирного дома, суд приходит к выводу о том, что именно в результате неправомерных действий ответчика в настоящее время электропитание помещения XXX отключено. Доказательств обратного, ответчиком в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено, как не представлено и доказательств совершения в отношении указанного имущества противоправных действий со стороны третьих лиц.

При этом, тот факт, что электроснабжение дома в настоящее время осуществляется по временной схеме, не может служить основанием для отказа истцу в иске в указанной части, поскольку тем самым будет нарушен конституционный принцип равенства, требующий создания равных условий для реализации своих прав и законных интересов лицами, относящимися к одной категории (собственниками и пользователями жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме), и не допускающий различий, не имеющих объективного и разумного оправдания.

Суд полагает необоснованными доводы ответчика, что электропитание данного нежилого помещения проектом не предусмотрено, поскольку данный довод опровергается письмом ООО «Фронтон» от XX.XX.XXXX.

Неправомерные действия ответчика в части отключения электропитания нежилого помещения подтверждают доводы истца в том, что ответчик чинит ей препятствия к пользованию нежилым помещение 16-Н, поскольку пользование помещением без электропитания последнего невозможно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 55, 56, 67, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Обязать ТСЖ «Фрегат» не чинить ФИО1 препятствий в пользовании нежилым помещением ....

Обязать ТСЖ «Фрегат» выдать ФИО1 ключи от входных дверей в парадную дома XXX, от дверей, ведущих на переходной балкон и с данного балкона на общедомовую лестничную площадку перед входом в помещение XXX, от входных дверей на незадымляемую противопожарную лестницу ... для изготовления дубликатов за свой счет.

Обязать ТСЖ «Фрегат» возобновить электропитание нежилого помещения ...

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: