Решение № 3А-432/2024 3А-85/2025 3А-85/2025(3А-432/2024;)~М-353/2024 М-353/2024 от 2 июня 2025 г. по делу № 3А-432/2024

Дело № 3а-85/2025

16OS0000-01-2024-000755-12 учет 123а


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 23 мая 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Трошина С.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаповаловой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ран Капитал» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ран Капитал» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>.

Ссылаясь на нарушение своих прав собственника объектов недвижимости, административный истец просит определить кадастровую стоимость:

нежилого здания с кадастровым номером .... равной его рыночной стоимости в размере 91 866 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года,

земельного участка с кадастровым номером .... равной его рыночной стоимости в размере 30 689 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Представители административного истца ФИО2, ФИО3 в судебном заседании административный иск поддержали. После ознакомления с заключением эксперта представитель ФИО2 уточнила административные исковые требования, просила определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта (том № 3, л.д. 95).

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО4 в судебном заседании административный иск не признал.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Выслушав участников процесса, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Нормами Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, указаны в качестве объектов налогообложения (пункт 1 статьи 389), при этом организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, являются налогоплательщиками земельного налога (пункт 1 статьи 388), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации помещения, расположенные в пределах муниципального образования, отнесены к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц. Налогоплательщиками данного налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных этой же статьей (пункт 1).

Согласно пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Ран Капитал» является собственником:

земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>,

нежилого здания <данные изъяты> с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: Республика <адрес> (том № 2, л.д. 8-12, 13, 15-19, 20).

Результаты государственной кадастровой оценки в отношении земельного участка с кадастровым номером .... утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан», в размере 279 013 395,14 рублей по состоянию на 1 января 2022 года. Работа по определению кадастровой стоимости земельного участка методом массовой оценки проведена государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» (том № 1, л.д. 200, 201, 207-219, 220, том № 2, л.д. 7).

Результаты государственной кадастровой оценки в отношении нежилого здания с кадастровым номером .... утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 510 533 720,44 рублей. Работа по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки проведена государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» (том № 1, л.д. 198, 199, 207-219, 221, том № 2, л.д. 14).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости объектов недвижимости административный истец представил суду отчет об оценке от <дата> года № ...., подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «ФИО1», согласно которому:

по состоянию 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена в размере 30 689 000 рублей,

по состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером .... определена в размере 76 555 000 рублей (том № 1, л.д. 61-168).

Представителем Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан было заявлено ходатайство о назначении по административному делу судебной экспертизы. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта № .... от <дата> года, величина рыночной стоимости объектов недвижимости в представленном административным истцом отчете об оценке определена неверно. Эксперт определил рыночную стоимость:

земельного участка с кадастровым номером .... в размере 173 161 872 рубля по состоянию на 1 января 2022 года,

нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 344 337 904 рубля по состоянию на 1 января 2023 года (том № 3, л.д. 4-73).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Вывод эксперта о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости в отчете об оценке определена неверно мотивирован допущенными оценщиком недостатками в расчетной части отчета, которые могут привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов, влияющими на обоснованность итоговой стоимости.

Заключение эксперта содержит подробное описание объектов, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса объектов оценки в части применения подходов к оценке.

Применительно к земельному участку с кадастровым номером .... выводы эксперта сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от использования затратного и доходного подходов суд находит обоснованными, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым земельным участком сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, дату предложения, местоположение, площадь). По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Применительно к зданию с кадастровым номером .... выводы эксперта сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метода прямой капитализации в рамках доходного подхода к оценке, применение которых, а также отказ от использования затратного подхода суд находит обоснованными, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, тип объекта, этаж).

В ходе исследования заключения эксперта у суда не возникло сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы эксперта подробно мотивированы, не допускают двусмысленного их толкования, категоричны, основаны на результатах анализа представленной документации и не содержат противоречий, неполноты, неясности, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы, поэтому у суда не имеется каких-либо оснований ставить их под сомнение. Стороны ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, каких-либо доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Возражения представителя государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» относительно несогласия с подбором объектов-аналогов в связи с их площадью не могут быть приняты во внимание, поскольку экспертом на этот элемент сравнения применена соответствующая корректировка.

Несогласие административного ответчика относительно использования экспертом не всех объектов в качестве аналогов для сравнения при наличии у административного ответчика сведений о 12 объявлениях о продаже зданий являются необоснованными.

Согласно Методическими рекомендациями федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз (далее – Методические рекомендации) анализ в целях определения стоимости включает в себя выбор трех и более аналогов, максимально сопоставимых с исследуемым объектом, и максимальное приведение их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта, что и было сделано в ходе проведенной по делу судебной экспертизы. Методические рекомендации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. Экспертом подобраны 4 объектов-аналогов в соответствующем диапазоне стоимости за 1 квадратный метр, что не противоречит Методическим рекомендациям.

Также, по мнению суда, эксперт, при расчете рыночной стоимости здания, из стоимости единого объекта недвижимости обоснованно выделил площадь земельного участка под зданием – площадь застройки объекта оценки на 1 января 2023 года с учетом того, что площадь здания не равна площади земельного участка с кадастровым номером .... площадью <данные изъяты> кв.м. Этим объясняется различная стоимость земельного участка: на 1 января 2023 года - это площадь земельного участка только под зданием – площадь застройки, на 1 января 2022 года - это площадь земельного участка с кадастровым номером .... площадью <данные изъяты> кв.м. При этом эксперт правомерно исходил из доли стоимости, приходящейся на улучшение в общей стоимости единого объекта недвижимости, равной среднему значению 0,85 для городов с населением более 1 млн. человек на основе данных справочника оценщика 2021 под редакцией ФИО5

Мнение представителя государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что эксперт неверно отнес объект-аналог земельный участок №1 к категории «Центр деловой активности», а объект оценки к категории «основные транспортные магистрали» не может быть принято во внимание, поскольку экспертом было проанализировано близлежащее инфраструктурное окружение подобранного объекта аналога. Исходя из этого экспертом местоположение данного объекта-аналога обоснованно отнесено к категории «Центр деловой активности».

Такой же принцип был использован экспертом при отнесении объекта оценки к зоне «основные транспортные автомагистрали» с учетом того, что территория оцениваемого объекта расположена рядом с дорогой с наличием высокого уровня транспортного потока при отсутствии рядом с объектом оценки высокой концентрации деловой и общественной активности, что исключает возможность отнесения объекта оценки к центру деловой активности.

Относительно письменных возражений государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» экспертом даны мотивированные письменные пояснения, исследованные судом в судебном заседании (том № 3, л.д. 100-102, 106-111).

Таким образом, заключение эксперта не содержит методологических ошибок и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с заключением эксперта равной их рыночной стоимости:

с кадастровым номером .... в размере 344 337 904 рубля по состоянию на 1 января 2023 года,

с кадастровым номером .... в размере 173 161 872 рубля по состоянию на 1 января 2022 года.

С учетом даты обращения с административным исковым заявлением в суд датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 4 сентября 2024 года (том № 1, л.д. 3) и применять установленную судом кадастровую стоимость в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 4 000 рублей (том № 1,л.д. 7).

Стоимость судебной экспертизы, проведенной экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, составила 195 851 рубль (за здание 149 354 рубля, за земельный участок 46 497 рублей). Оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена (том № 3, л.д. 1, 74).

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером .... (510 533 720 рублей 44 копейки) превышает установленную судом рыночную стоимость (344 337 904 рубля) в 1,5 раза (отклонение на 32,6%),

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... (279 013 395 рублей 14 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (173 161 872 рубля) в 1,6 раза (отклонение на 37,9%), что не позволяет сделать вывод о приемлемом с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазоне отклонений, а свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости и о нарушении прав административного истца.

Следовательно, судебные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ...., .... по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей, а также расходы на производство судебной экспертизы в размере 195 851 рубль подлежат взысканию с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, утвердившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости в отношении этих объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Ран Капитал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость нежилого здания <данные изъяты> с кадастровым номером ...., площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 344 337 904 рубля по состоянию на 1 января 2023 года.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торговые объекты, за исключением рынков, расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 173 161 872 рубля по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 4 сентября 2024 года.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной экспертизы в размере 195 851 рубль, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ран Капитал» судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: мотивированное решение, выполненное в форме электронного документа, составлено 3 июня 2025 года.

Судья Трошин С.А.