Решение № 2А-1339/2025 2А-1339/2025~М-1005/2025 М-1005/2025 от 26 октября 2025 г. по делу № 2А-1339/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Ейск 21 октября 2025 г.

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующий судья Прасолов В.А.,

при секретаре судебного заседания Вишневской Н.Н.,

с участием административного истца ФИО1 и представителя административного ответчика администрации Ейского городского поселения Ейского района по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Ейского городского поселения Ейского района, з/лица: управление Росреестра по Краснодарскому краю в лице межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам, об оспаривании решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка в аренду и о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение администрации Ейского городского поселения Ейского района об отказе заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №; возложить на администрацию Ейского городского поселения Ейского района обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером №;

В обоснование иска указано, что (дата) ФИО1, согласно дополнительному соглашению к договору купли продажи от (дата), перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (дата) им было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, расположенное на этом участке. Кроме того, (дата) Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю выдало ему кадастровый паспорт на объект незавершённого строительства. Эти объекты, по его утверждению, образуют единый комплекс для предприятия автосервиса. В связи с этим ФИО1 считает, что имеет право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов в порядке, предусмотренном п.1 ст.39.20 ЗК РФ. Однако (дата) администрация Ейского городского поселения Ейского района отказала ему в предоставлении участка в аренду, мотивируя это тем, что объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию. Причина отказа - не ввод эксплуатацию ОНС с кадастровым номером №. Данное решение ФИО1 считает незаконным и не соответствующим требованиям закона, нарушающим его права как собственника недвижимости.

В судебном заседании ФИО1 ходатайствовал об уточнении иска, просил кроме прочего признать его надлежащим правопреемником ООО «Юг-втормет». Протокольным определением в удовлетворении ходатайства ФИО1 об увеличении исковых требований отказано, т.к. истец изменил предмет и основание иска, новое требование не обосновал, госпошлину не уплатил. ФИО1 настаивал на удовлетворении первоначальных исковых требований.

Представитель административного ответчика - администрации Ейского городского поселения Ейского района ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поддержала доводы, изложенные в отзыве на административное исковое заявление (л.д.71-73), согласно которым земельный участок с кадастровым номером № первоначально был предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью «ЮГ-Втормет» по договору от (дата) № для строительства базы по хранению металла и строительных материалов. Указанный договор аренды был расторгнут по соглашению сторон (дата). Впоследствии с тем же обществом был заключен новый договор аренды от (дата) № сроком до (дата). Администрация указывает, что правопреемство ФИО1 в отношении права аренды земельного участка связано исключительно с приобретением им конкретного объекта недвижимости — нежилого здания. Поскольку на земельном участке также расположен объект незавершенного строительства, на который у административного истца право собственности не зарегистрировано, у него отсутствуют правовые основания для требования о заключении договора аренды на весь земельный участок площадью 2000 кв.м. В связи с изложенным, администрация считает отказ в предоставлении участка в аренду законным и обоснованным.

Представитель управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, письменно просил дело рассмотреть в его отсутствие (л.д.54).

Изучив материалы дела суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из содержания ст.218, п.1 ч.2 ст.227 КАС РФ в их системном толковании следует, что решения, действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны неправомерными, только если таковые не соответствуют закону и нарушают охраняемые права и интересы граждан либо иных лиц.

Как установлено в судебном заседании из материалов дела земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2000кв. метров, из земель населенных пунктов, расположенный в границах адресного ориентира <адрес>, под строительство базы по хранению металла и строительных материалов, предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «ЮГ-Втормет» в аренду по договору № от (дата) управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район. Срок действия договора (дата) по (дата).

(дата) ООО «ЮГ-Втормет» получило разрешение на строительство объекта капитального строительства «магазин строительных материалов» общей площадью 120,1 кв.м. №.

Распоряжением начальника муниципального учреждения управления архитектуры и градостроительства Ейского городского поселения Ейского района от (дата) № внесены изменения в разрешение на строительство от (дата) №. Изменив «магазин строительных материалов» на «Склад строительных материалов».

Соглашением о расторжении договора аренды земельного участка от (дата) № от (дата) вышеуказанный договор расторгнут по соглашению сторон.

На основании распоряжения администрации муниципального образования Ейский район от (дата) № «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Втормет» в аренду на новый срок земельного участка, расположенного в <адрес>, заключен договор аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности (дата) сроком на 3 года до (дата), площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – под строительство базы по хранению металла и строительных материалов.

Согласно договора купли-продажи от (дата) ФИО1 купил у ООО «Юг-Втормет» нежилое здание общей площадью 295 кв.м. и земельный участок площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером № с видом разрешенного использования - строительство базы по хранению металла и строительных материалов, на основании договора аренды № от (дата).

(дата) на основании дополнительного соглашения к договору купли-продажи от (дата) к ФИО1 перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

(дата) ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по указанному адресу.

(дата) Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю ФИО1 выдан кадастровый паспорт № на объект незавершённого строительства (ОНС) с кадастровым номером №. Как указано в иске оба объекта образуют единый комплекс для функционирования предприятия автосервиса.

На основании решения Ейского городского суда от (дата) по делу № между администрацией Ейского городского поселения и ФИО1 заключён договор аренды земельного участка от (дата) № сроком до (дата).

(дата) сторонами заключён новый договор аренды земельного участка № сроком до (дата).

(дата) администрацией направлено ФИО1 уведомление о прекращении действия договора аренды с (дата).

(дата) ФИО1 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2000 кв.м на основании подпункта 9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ.

(дата) управлением имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения Ейского района принято решение № об отказе в предоставлении земельного участка в аренду в связи с тем, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № не введен в эксплуатацию и не поставлен на кадастровый учет, по основанию, предусмотренному п.1 ст.39.16 ЗК РФ,.

В границах спорного земельного участка расположены:

- объект недвижимости с кадастровым номером № (нежилое здание) площадью 295 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО1;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 204,5 кв. м, право собственности на который не зарегистрировано.

В оспариваемом решении № от (дата) органом местного самоуправления указано, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № не был введен в эксплуатацию и не поставлен на кадастровый учет, в связи с чем у заявителя отсутствует право на приобретение всего земельного участка площадью 2000 кв.м в аренду без проведения торгов.

Суд не усматривает в приведенном выше решении органа местного самоуправления противоречий закону и нарушений прав административного истца ввиду следующего.

В соответствии с п.2 ст.11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании п.2 ст.3.3 федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

Конституция Российской Федерации (часть 3 ст.36) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст.39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п.1 ст.39.6 указанного Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе в случаях предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей ст.(пп.10).

В силу п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пп.1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пп.2).

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (пп.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ).

Из содержания указанных выше нормативных положений следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может без судебного решения распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации.

В соответствии с пунктом 21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей с 01.03.2015), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В целях предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заявитель обращается в уполномоченный орган с заявлением, которое должно содержать сведения, указанные в п.1 настоящей статьи (ст.39.17 ЗК РФ)

Согласно п.3 ст.39.17 ЗК РФ уполномоченный орган в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям п.1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с п.2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

В силу п.5 настоящей статьи, в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст.39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ (пп.1); принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю (пп.2); принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст.39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа (пп.3).

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены в ст.39.16 ЗКК РФ.

Подпунктом 1 ст.39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, согласно приведенным выше нормативным положениям правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

При этом, решение уполномоченного органа об отказе в предоставлении земельного участка должно быть обоснованным, мотивированным и содержать указание на все основания отказа.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абз.1 и 5 п.38).

Отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства.

В данном случае, испрашиваемый административным истцом земельный участок изначально предоставлен ему (его правопредшественнику ООО «Юг-втормет») в аренду до (дата) (на основании вышеуказанного договора аренды № от (дата) сроком на 3 года под строительство базы по хранению металла и строительных материалов.

Затем, этот же земельный участок предоставлен уже непосредственно ФИО1 по договору от (дата) №, который был заключен на основании решения Ейского городского суда, и прямо предусматривал, что участок предоставлялся на год с целью завершения строительства (ОНС) и изменения вида разрешенного использования участка.

Последующий договор аренды от (дата) № был заключен сроком на три года, то есть до (дата) также в соответствии с пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ и п.2 ст.3.3 Федерального закона от (дата) №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение администрации Ейского городского поселения Ейского района от (дата) № об отказе в предоставлении земельного участка в аренду является законным и обоснованным. Представленные административным истцом доказательства не подтверждают наличие у него права на заключение договора аренды на весь испрашиваемый земельный участок площадью 2000 кв.м без проведения торгов. ФИО1 уже реализовал свое право на завершение строительства объекта незавершенного строительства, получив для этих целей земельный участок в аренду по договорам от (дата) № и от (дата) №, однако в течение установленных этими договорами сроков объект так и не был введен в эксплуатацию и не поставлен на кадастровый учет, что исключает возможность повторного предоставления земельного участка для тех же целей. Право аренды, перешедшее к ФИО1 от ООО «Юг-втормет» в порядке правопреемства при приобретении недвижимости, распространяется лишь на часть земельного участка, занятую принадлежащим ему на праве собственности нежилым зданием и необходимую для его использования. Отсутствие зарегистрированного права собственности на указанный в иске объект незавершенного строительства, а также неввод данного объекта в эксплуатацию в течение установленных сроков действия предыдущих договоров аренды не позволяют административному истцу требовать предоставления в аренду всего земельного участка на основании пп.9 п.2 ст.39.6 и п.1 ст.39.20 ЗК РФ.

Доводы административного иска о нарушении прав истца оспариваемым решением, в том числе и о том, достроенное нежилое здание и объект незавершенного строительства — образуют единый комплекс для функционирования предприятия автосервиса, являются несостоятельными, т.к. право на аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возникает у гражданина в силу прямого указания закона и связано с фактом государственной регистрации права собственности на конкретный объект недвижимости. Поскольку право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № не зарегистрировано за ФИО1, этот объект не может считаться принадлежащим ему на законном основании и, следовательно, не порождает у него соответствующих прав на земельный участок.

При этом суд учитывает, что отказ в предоставлении в аренду всего земельного участка не лишает административного истца права в установленном законом порядке обратиться за предоставлением в аренду части земельного участка, занятой принадлежащим ему на праве собственности зданием и необходимой для его использования.

В связи с изложенным суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.175-180, 227 КАС РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к администрации Ейского городского поселения Ейского района, з/лица: управление Росреестра по Краснодарскому краю в лице межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам, об оспаривании решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка в аренду и о понуждении заключить договор аренды земельного участка, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Ейский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27.10.2025.

Судья