Решение № 3А-608/2021 3А-608/2021~М-462/2021 М-462/2021 от 12 октября 2021 г. по делу № 3А-608/2021

Дело № 3а-608/2021

УИД 76OS 0000-01-2021-000467-07


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 13 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сулеймановой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 4 290 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 150 000 руб. по состоянию на 01.01.2019.

В обоснование требований ссылается на то обстоятельство, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 2 878 461,30 руб.

В соответствии с Отчетом №18-Н/21 от 17.06.2021 рыночной стоимости земельного участка, выполненным ООО «Унисон», рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2019 в размере 2 150 000 руб.

Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» истец просит установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в размере 2 150 000 руб.

Административный истец ФИО1 о месте и времени судебного заседания извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, заявленные требования поддерживает.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных пояснениях на административный иск указал, что требования ФИО1, основанные на Отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка от 17.06.2021 №18-Н/21, удовлетворению не подлежат, указанный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованные лица Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области, Управление Росреестра по Ярославской области, администрация городского округа г. Переславль-Залесский, ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, об отложении дела не ходатайствовали. Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области, Управлением Росреестра по Ярославской области представлены отзывы на административный иск, в которых заинтересованные лица разрешение дела оставили на усмотрение суда.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО8, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № 1724 от 11.03.2014 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 4290 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственной базы, по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 №710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Исходя из приведенных выше положений земельного законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ФИО1 является арендатором земельного участка, арендная плата определяется на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ФИО1 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ФИО1 имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № (земельный участок) вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01.01.2019 – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 составила 2 878 461,30 руб. (Приложение 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, п.421673).

Административным истцом представлен Отчет об оценке №18-Н/21 от 17.06.2021 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 4290 кв.м по адресу: <адрес>, выполненный ООО «Унисон», согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 2 150 000 руб.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО9 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Отчет выполнен оценщиком ООО «Унисон» ФИО12, имеющим специальное высшее образование, прошедшем профессиональную переподготовку и имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. В приложениях к Отчету представлены квалификационный аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости», свидетельство о членстве ФИО10 в саморегулируемой организации оценщиков – Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки». Оценочная деятельность застрахована.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Согласно Отчету оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки: 1) <адрес>, кадастровый номер №; 2) <адрес>, кадастровый номер №; 3) <адрес>, кадастровый номер №; 4) <адрес>, кадастровый номер №.

Включенные в итоговую выборку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Изложенные в пункте 22 ФСО №7 требования оценщиком соблюдены. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям п.5 ФСО №3. Из отчета следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка, в отчете содержится мотивированное обоснование выбора аналогов и применения к ним соответствующих корректировок. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, что свидетельствует о том, что информация, использованная оценщиком об объектах-аналогах, является достоверной.

Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном применении к объектам-аналогам корректировки на наличие/отсутствие коммуникаций несостоятельны и судом отклоняются.

Как следует из пояснений оценщика ФИО11 в судебном заседании и подтверждается содержанием представленного Отчета, оценщиком проанализированы данные об объекте оценки и объектах-аналогах, в том числе и в части оснащения их инженерными коммуникациями. В ходе исследования установлено, что объекты-аналоги №№1,2,3 имеют следующие виды коммуникаций: электричество, газоснабжение, водоснабжение, - и по данным параметрам полностью совпадают с объектом оценки, в связи с чем применена корректировка – 1. В то же время, у объекта-аналога №4 газоснабжение отсутствует, вследствие чего применена корректировка – 1,19.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Согласно отчету корректировка на наличие коммуникаций принята оценщиком на основании «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 2», выпущенного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки в 2018 году под научным руководством ФИО2

Из предлагаемых данным справочником корректировок следует, что корректировка на теплоснабжение включена в корректировку на водоснабжение и канализацию. Корректировка на газоснабжение в отношении объекта-аналога №4 применена оценщиком, согласно указанного справочника, в размере среднего значения – 1,19.

Выводы оценщика о корректировках на наличие коммуникаций для объектов-аналогов основаны на анализе фактических данных объекта оценки и объектов-аналогов. Оснований не согласиться с этими выводами оценщика не имеется, так как они не содержат противоречий, носят экономически обоснованный характер. В то же время, доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о необходимости применения иных значений корректировок к объектам-аналогам не мотивированы и ничем не обоснованы.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Представленный административным истцом отчет № 18-Н/21 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков) и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 18-Н/21, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 13 сентября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 290 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственной базы, в размере рыночной стоимости 2 150 000 (два миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 13 сентября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 27 октября 2021 года