Решение № 3А-1728/2019 3А-745/2020 3А-745/2020(3А-1728/2019;)~М-1742/2019 М-1742/2019 от 17 мая 2020 г. по делу № 3А-1728/2019

Дело <данные изъяты>а-745/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 мая 2020 года <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Торговые ряды» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

закрытое акционерное общество «Торговые ряды» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просило установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 8885.5 кв. метров с кадастровым номером 50:31:0040808:110 в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке по состоянию на <данные изъяты>.

Представитель административного истца в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствии, уточненные административные исковые требования поддержала, выразила согласие с экспертным заключением по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> (далее – административный ответчик) в судебное заседание не явился, ранее представил возражения на экспертное заключение и заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» (далее – административный ответчик) в судебное заседание не явился.

Эксперт ФИО1 в судебном заседании экспертное заключение поддержала в полном объеме, представила письменные пояснения.

Иные лица (Управление Федеральной государственной службы кадастра и картографии по <данные изъяты>) участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта ФИО1, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 8885.5 кв.м. с кадастровым номером 50:31:0040808:110, расположенное по адресу: <данные изъяты>, вл. 2.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633 и <данные изъяты>ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости расположенных на территории <данные изъяты>, на дату кадастровой оценки – <данные изъяты>.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость здания определена по состоянию на <данные изъяты> и утверждена в размере 461 023 516.27 рублей актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» от <данные изъяты><данные изъяты>д.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Эалонъ», согласно которого рыночная стоимость объекта составляет 240 796 207,00 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Разрешая спор суд, исходит из того, что административный истец, как собственник объекта недвижимости в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной.

Учитывая наличие возражений Министерства имущественных отношений <данные изъяты> на отчет об оценке, а также принимая во внимание разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пунктах 20, 23 Постановления N 28, с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЭКСОН» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № ЗЭ в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:31:0040808:110 по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 311 967 159,00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, согласился представитель административного истца, представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» возражений относительно заключения экспертизы не представил. Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> с выводами экспертизы не согласился.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

В судебном заседании экспертом даны исчерпывающие ответы на все возражения представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений <данные изъяты>.

Эксперт в судебном заседании пояснила, что объект расположен на первой линии улицы местного значения - первая линия второстепенной улицы. Данная улица не является крупной, по сравнению, с <данные изъяты>, и находится на удалении от основной транспортной магистрали. Объект находится на удалении от привокзальной площади. Кроме того, ближе к Привокзальной площади расположено множество торговых объектов, что снижает конкурентоспособность и проходимость объекта исследования.

Также эксперт отметила, что удаленность объекта от МКАД является одним из важных ценообразующих факторов, поскольку расположение в непосредственной близости от МКАД может увеличивать стоимость недвижимости в несколько раз.

Объекты аналоги, подобранные для расчета, в частности аналоги <данные изъяты> и <данные изъяты> в сравнительном подходе, аналоги <данные изъяты> и <данные изъяты> в доходном подходе, расположены в <данные изъяты>. Удаленность объекта исследования составляет 54 км. Удаленность аналога <данные изъяты> в сравнительном подходе составляет 80 км, а аналога <данные изъяты> км. Удаленность аналога <данные изъяты> в доходном подходе составляет 80 км, а аналога <данные изъяты> км. Таким образом, удаленность объектов - аналогов значительно отличается от удаленности объекта исследования. Следовательно, применение корректировки по данному параметру было необходимо.

В судебном заседании эксперт пояснила, что <данные изъяты> и <данные изъяты> являются сопоставимыми городами, поэтому степень влияния данного фактора не снижается. Согласно приведенной на стр. 46 заключения эксперта аналитике, основными точками, определяющими влияние удаленности от МКАД на стоимость объектов недвижимости в <данные изъяты> являются автомобильные дороги ММК (А-107) и МБК (А-108). <данные изъяты> расположен между ММК и МБК, а <данные изъяты> - за МБК.

Таким образом, замечания представителя административного ответчика не влияют на величину рыночной стоимости объекта исследования.

С учетом представленных пояснений эксперта изменений и дополнений к заключению эксперта не требуется, рыночная стоимость с учетом данных пояснений не изменится.

Изложенное выше в целом позволяет суду сделать вывод, что эксперт ФИО1 провела исследование по вопросам, поставленным в определении суда объективно, на строго научной основе, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме согласно ст.8 Федерального закона <данные изъяты>-Ф3 от <данные изъяты> «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства,

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны представителя административного ответчика, поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

В соответствии со ст. 17,18 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.175-180, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Торговые ряды», поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания площадью 8885.5 кв. метров с кадастровым номером 50:31:0040808:110. расположенного по адресу: <данные изъяты>, вл. 2 равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 311 967 159.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова

Дело <данные изъяты>а-745/2020

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

<данные изъяты><данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Торговые ряды» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Торговые ряды», поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания площадью 8885.5 кв. метров с кадастровым номером 50:31:0040808:110. расположенного по адресу: <данные изъяты>, вл. 2 равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 311 967 159.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова