Решение № 2-1087/2021 2-1087/2021~М-6300/2020 М-6300/2020 от 11 марта 2021 г. по делу № 2-1087/2021

Дело № 2-1087/2021

43RS0001-01-2020-009935-76


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Киров 12 марта 2021 года

Ленинский районный суд г. Кирова Кировской области в составе:

судьи Волкоморовой Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

при секретаре Скрябиной В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Кирова к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент муниципальной собственности Администрации города Кирова обратился в суд с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В обоснование исковых требований указано, что ответчик является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым {Номер изъят}, степенью готовности 4%, расположенного на земельном участке с кадастровым {Номер изъят}, находящегося по адресу: {Адрес изъят}. В целях завершения строительства сторонами был заключен договор аренды {Номер изъят} от {Дата изъята} земельного участка {Номер изъят} без проведения торгов для завершения строительства жилого дома со сроком аренды с {Дата изъята} по {Дата изъята} По окончании срока действия указанного договора истец обратился в Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде, поскольку администрация г. Кирова не имеет права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} без проведения торгов. Запись об аренде погашена Управлением Росреестра по Кировской области {Дата изъята} По результатам осмотра управлением административно-технического и муниципального контроля от {Дата изъята} установлено, что в границах земельного участка размещены объект незавершенного строительства (возведено 2 этажа, кровля отсутствует), иная постройка хозяйственного назначения. В период действия договора аренды {Номер изъят}, арендодатель не вмешивался в хозяйственную деятельность арендатора, иных действий, способных привести к нарушению сроков строительства объекта, не совершал. Срок действия договора истек. Доказательств, свидетельствующих о том, что до истечения срока действия договора спорный жилой дома достроен, в материалах дела отсутствуют. Просит изъять объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержала изложенное в иске, дополнительных пояснениях, на удовлетворении требований настаивала.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что строительство было начато для детей, которые продали квартиру и вложили деньги в строительство дома. Однако, строительство дома не ведется с {Дата изъята} по причине материальных затруднений. Просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал. Указав, что {Дата изъята} между ответчиком и Валовым был заключен договор купли-продажи на объект незавершенного строительства, продавцом было предоставлено разрешение на строительство индивидуального жилого дома до {Дата изъята} Ответчик предполагала, что в соответствии с разрешением можем продолжать строительство до {Дата изъята} Сторонами заключен договор аренды земельного участка до {Дата изъята} Ответчик убежден, что договор продолжает свое действие, истцом выставлялся расчет арендной платы за {Дата изъята}., оплата произведена. Просит в удовлетворении иска отказать.

В судебное заседание представитель третьего лица Управление Росреестра по Кировской области не явился, извещен надлежащим образом, просит дело рассмотреть в свое отсутствие. Представлен письменный отзыв, согласно которому в Едином государственном реестре недвижимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером {Номер изъят} содержатся следующие актуальные сведения: вид объекта недвижимого имущества - объект незавершенного строительства; назначение - жилое; наименование - объект незавершенного строительства; местоположение - {Адрес изъят}; площадь - 90.20 кв. м; степень готовности- 4%; сведения о правах, ограничениях прав - собственность, правообладатель - ФИО2 Объект недвижимого имущества расположен в границах земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}. Актуальные сведения о правах на земельный участок отсутствуют. Ранее в отношении земельного участка с ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от {Дата изъята} по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса РФ", т.е. для завершения строительства сроком на 3 года с {Дата изъята} по {Дата изъята} Запись об аренде погашена в ЕГРН {Дата изъята} на основании письма департамента муниципальной собственности администрации от {Дата изъята} {Номер изъят}ДМС (истечение срока договора). При отсутствии обстоятельств, указанных в п. 3 ст. 239.1 ГК РФ, имеются основания для удовлетворения заявленных требований.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу ч. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено

Пунктом 33 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Федерального закона.

Из указанного следует, что положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01 марта 2015 г.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01 марта 2015 г. регулируется главой V.I Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01 марта 2015 г. не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01 марта 2015 г., закреплены также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01 марта 2015 г., регулируется п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 с. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01 марта 2015 г., закреплены также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01 марта 2015 г.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).

{Дата изъята} между ФИО4 в лице ФИО5 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в собственность объект незавершенного строительства, назначение: жилое, степень готовности 4%, площадь застройки: 90,2 кв.м., адрес объекта: {Адрес изъят} с кадастровым номером {Номер изъят}.

{Дата изъята} Управлением Росреестра по Кировской области произведена регистрация договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от {Дата изъята} (№ регистрации {Номер изъят}2).

{Дата изъята} между Департаментом муниципальной собственности администрации города Кирова (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду с {Дата изъята} земельный участок и оплачивает аренду.

В соответствии с п. 1.1 договора арендатор фактически принимает земельный участок с {Дата изъята}

Согласно п. 1.2 договора аренды, земельный участок имеет кадастровый {Номер изъят} Характеристика земельного участка: местоположение: {Адрес изъят}; площадь: 1 000 кв.м.; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства с правом возведения жилого дома. Категория земель: земли населенных пунктов.

Земельный участок предоставляется для завершения строительства (п. 1.3 договора аренды). Срок действия договора с {Дата изъята} по {Дата изъята} (п.4.1).

Факт передачи ФИО2 земельного участка {Номер изъят} подтверждается актом приема-передачи от {Дата изъята}.

{Дата изъята} Департаментом муниципальной собственности администрации города Кирова в адрес Управления Росреестра по Кировской области направлено письмо о погашении регистрационной записи, из которого следует, что договор {Номер изъят} (рег. {Номер изъят}, дата {Дата изъята}) земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят}, арендатор – ФИО2 следует считать расторгнутым в связи с окончанием срока действия договора аренды.

{Дата изъята} Управлением Росреестра по Кировской области осуществлено погашение записи об ограничении (обременении) права в отношении данного земельного участка, данные внесены в ЕГРН.

{Дата изъята} ведущим специалистом управления административно-технического и муниципального контроля осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенного по адресу: {Адрес изъят}. В результате визуального осмотра установлено, что в границах спорного земельного участка размещены объект незавершенного строительства (возведено 2 этажа, кровля отсутствует), иная постройка хозяйственного назначения.

{Дата изъята} специалистом управления административно-технического и муниципального контроля администрации г. Кирова осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенного по адресу: {Адрес изъят}. В результате осмотра установлено: 1) на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят}, представляющий собой двухэтажное строение из газосиликатных блоков (размер объекта незавершенного строительства - 9 м*11 м.), на объекте незавершенного строительства отсутствует кровля и чердачное перекрытие, оконные и дверные проемы не заполнены; 2) на земельном участке так же размещены хозпостройки: незавершенное строительством строение, представляющее собой одноэтажный деревянный сруб с выносными лагами на столбах (возможное функциональное назначение – баня, размер строения - 6 м*6 м); сарай обшитый металлическим профлистом; 3) объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}. К акту представлена фототаблица.

Согласно техническому отчету МКУ «Архитектура» в отношении объекта: {Адрес изъят}, ЗУ {Номер изъят} состав и объём работ соответствуют заданию. Материалы инженерно-геодезических изысканий, полученные в результате полевых и камеральных работ соответствуют требованиям нормативно-технических документов и могут использоваться для кадастровых работ, в отношении земельных участков для предоставления путем проведения аукциона в целях строительства, бесплатного предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, а также в целях резервирования, изъятия, установления публичных сервитутов на территории муниципального образования "Город Киров".

{Дата изъята} распоряжением заместителя главы администрации г. Кирова {Номер изъят}-зр на основании п. 3 ч. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство от {Дата изъята} {Номер изъят} объекта «индивидуальный жилой дом» на земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят}.

Анализ приведенные выше правовые нормы, оценка представленных по делу доказательств, позволяет суду прийти к выводу о том, что заключенный с ответчиком договор аренды земельного участка, на котором расположен спорный незавершенный строительством объект, прекращен {Дата изъята}, в связи с истечением срока его действия.

Доводы стороны ответчика о том, что договор аренды от {Дата изъята} не является действующим на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Пунктом 4 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

На основании п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, при отсутствии совокупности условий п.п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, а договоры аренды земельных участков подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Вместе с тем, арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, в том числе в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки (п.п. 3 п. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), поэтому подлежит отклонению ссылка ответчика относительно действия срока разрешения на строительство. Вопрос об оплате за пользование земельным участком правового значения для рассмотрения заявленных требований не имеет.

Принимая во внимание, что право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства ответчиком было реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено до окончания срока аренды, срок договора аренды истек, имеются основания для удовлетворения заявленных требований и изъятии объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования «Город Киров» подлежит взысканию госпошлина в размере 300 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента муниципальной собственности Администрации города Кирова удовлетворить.

Изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный на земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят} по адресу {Адрес изъят}. путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО2 госпошлину в доход Муниципального образования «Город Киров» в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 марта 2021 года

Судья Волкоморова Е.А.