Решение № 2-4831/2019 2-4831/2019~М-3132/2019 М-3132/2019 от 21 июня 2019 г. по делу № 2-4831/2019

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июня 2019 года Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:

судьи Насоновой О.Ю.

при секретаре Кардецкой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4831/2019 по иску ФИО1 к ООО «РЕШЕНИЕ» о признании отчета недостоверным,

У с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «РЕШЕНИЕ» о признании недостоверным отчета № 9-45-эа/18 от 01.02.2019 ООО «РЕШЕНИЕ» об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 20 000 кв. м с кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> Мотивируя свои требования тем, что в производстве судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов России по Тюменской области ФИО3 находится исполнительное производство № 73433/17/72027-ИП, возбуждённое 22.11.2017 года в отношении должника ФИО1 о взыскании в пользу взыскателя ФИО4 денежных средств в размере 37 122 794 рублей. 18.04.2019 судебным приставом-исполнителем должнику вручено постановление от 27.02.2019 о принятии результатов оценки арестованного имущества - земельного участка площадью 20 000 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> Для определения рыночной стоимости арестованного имущества должника ФИО1 судебный пристав-исполнитель в соответствии с п.2 ч.4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» был назначен оценщик - ООО «РЕШЕНИЕ». На основании отчета оценщика ООО «РЕШЕНИЕ» № 9-45-эа/18 от 22.02.2019 судебным приставом-исполнителем ФИО3 приняты результаты оценки земельного участка, однако с результатами проведенной оценки истец не согласен, поскольку считает, что результаты оценки являются недостоверными и стоимость земельного участка слишком занижена. Так, спорный отчет не содержит объектов-аналогов - земельных участков расположенных не только в д.Зырянка Тюменского района, но и вообще в районе Московского тракта Тюменского района Тюменской области. В отчете ООО «Решение» также отсутствуют обоснования и причины невозможности найти аналоги по месту расположения арестованного земельного участка, указанные в отчете оценки аналоги земельных участков не могут быть признаны допустимыми для сравнения со спорным объектом оценки, расположенном в районе Московского тракта поскольку они не приближены к исследуемому объекту, как по месту расположения, площади и целевому назначению с учетом физических характеристик арестованного объекта и следовательно отчет ООО «Решение» не является достоверным. Судебный пристав-исполнитель ФИО3 поручила проведение оценки ООО «Решение», однако определение рыночной стоимости осуществлялось оценщиком ФИО5, с которым трудовые отношения ООО «Решение» не подтверждены.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, суду пояснил, что стоимость земельного участка занижена.

Представитель ответчика ООО «РЕШЕНИЕ» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, суду не были представлены доказательства, что ответчик не явился в суд по уважительной причине, дело рассмотрено в отсутствие представителя.

Третьи лица судебный пристав-исполнитель ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, суду не были представлены доказательства, что третьи лица не явились в суд по уважительной причине, дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает в себя изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом для оценки имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах) судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика (ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ).

Согласно абз. 3 п. 50 постановления Пленума Верховный Суд РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ).

Следовательно, судебный пристав-исполнитель обязан установить стоимость имущества должника на основании представленного отчета специалиста.

Судом установлено, что в производстве судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов России по Тюменской области ФИО3 находится исполнительное производство № 73433/17/72027-ИП, возбуждённое 22.11.2017 в отношении должника ФИО1 о взыскании в пользу взыскателя ФИО4 денежных средств в размере 37 122 794 рублей.

18.04.2019 судебным приставом-исполнителем должнику вручено постановление от 27.02.2019 о принятии результатов оценки арестованного имущества - земельного участка площадью 20 000 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>

Для определения рыночной стоимости арестованного имущества должника ФИО1 судебным приставом-исполнителем назначен оценщик - ООО «РЕШЕНИЕ».

Согласно представленному отчету ООО «РЕШЕНИЕ» № 9-45-эа/18 от 22.02.2019 рыночная стоимость земельного участка площадью 20 000 кв. м, с кадастровым номером 72:17:2206001:366, расположенного по адресу: <адрес> составила 78 000 рублей.

Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка были использованы аналоги, используемые при анализе рынка земельных участков: участка по адресу: <адрес>, площадью 100 000 кв. м; участка по адресу: <адрес>, площадью 100 000 кв. м; участка по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 100 000 кв. м; участка по адресу: <адрес>, площадью 89 000 кв. м; участка по адресу: <адрес>, площадью 100 000 кв. м.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Таким образом, заключение, содержащее вывод о рыночной стоимости земельного участка, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона № 135-ФЗ, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов (пункт 45 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия и время продажи, местоположение, физические характеристики.

Согласно пунктам 10, 11 ФСО № 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

Как установлено судом и следует из содержания отчета, экспертом в качестве объектов-аналогов были выбраны участки, местоположение которых значительно отдалено от объекта оценки, в том числе участки расположенные в ином административном районе Юга Тюменской области.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Так, в оспариваемом отчете экспертом при определении коэффициента корректировки местоположение объекта оценки и объектов аналогов применен коэффициент равный «1» и сделал вывод, что местоположение объекта оценки и объектов аналогов совпадает.

Также суд считает нужным указать, что истцом в материалы дела представлен отчет № 2 ООО «Оценка-95», в котором рыночная стоимость спорного участка определена в размере 1 000 000 рублей. В качестве объектов аналогов использованы объекты-аналоги местоположение которых сопоставимо с объектом оценки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о несоответствии отчета Закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем требование о признании отчета № 9-45-эа/18 от 01.02.2019 ООО «РЕШЕНИЕ» об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 20 000 кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу <адрес> недостоверным является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины с ответчика в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст. 12, 56, 57, 194-198, 233-235 ГПК РФ, ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», суд

Р е ш и л :

Признать недостоверным отчет № 9-45-эа/18 от 01.02.2019 ООО «РЕШЕНИЕ» об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 20 000 кв.м. кадастровый номер №, расположенного по адресу <адрес>

Взыскать с ООО «РЕШЕНИЕ» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени путем подачи апелляционной жалобы.

Ответчик может подать заявление об отмене решения суда в течение 7 дней со дня вручения копии этого решения, ответчик может обжаловать решение суда в апелляционном порядке в течение месячного срока по истечению срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а случае, если такое заявление подано,- в течение месячного срока со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья О.Ю. Насонова

Мотивировочная часть решения изготовлена 24 июня 2019 года