Решение № 2-4229/2017 от 19 июля 2017 г. по делу № 2-4229/2017

дело <номер изъят>


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«20» июля 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Гатауллина Р.А.,

при секретаре судебного заседания Перемечевой А.О.,

с участием:

от истца – ФИО1, доверенность от <дата изъята>

от ответчика – ФИО2, доверенность от <дата изъята>,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» с участием общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» о признании предварительных договоров купли-продажи договорами долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 (далее – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», (далее – ООО «ЖК «Молодежный») в обосновании своих требований указав, что <дата изъята> между обществом с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» (далее – ООО «Фон-Ривьера») и ФИО3 заключены предварительные договоры № <номер изъят> купли-продажи жилых помещений и <дата изъята> предварительный договор купли-продажи парковочного места № <номер изъят>, по условиям которого ООО «Фон-Ривьера» обязалось передать в собственность объекты недвижимости, а ФИО3 оплатить их стоимость; обязательство оплаты предмета договоров последней исполнены в установленные сроки и размере, однако сами объекты до настоящего времени покупателю не переданы, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском, в котором с учетом неоднократных уточнений истец просит признать заключенные предварительные договоры договорами долевого участия в строительстве.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ООО «ЖК «Молодежный» с заявленными требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать.

ООО «Фон-Ривьера» о времени и месте рассмотрения заявленных требований извещено по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), сведений об уважительности причин неявки своего представителя в суд не представило, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляло, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть исковое заявление в порядке части 3 статьи 167 ГПК РФ в его отсутствие.

Выслушав пояснения и доводы представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из материалов дела усматривается, что <дата изъята> между ООО «Фон-Ривьера» (продавцом) и ФИО3 (покупателем) заключены предварительные договоры купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> и <дата изъята> предварительный договор купли-продажи парковочного места № <номер изъят>, по условиям которых последние обязуются в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее <дата изъята> (договоры от <дата изъята> № <номер изъят> и <дата изъята> (договор от <дата изъята> № <номер изъят>), заключить договор купли-продажи жилых помещений – <адрес изъят>

Цена за указанных помещений определена сторонами в размере 1 921 400 руб., 1 921 400 руб., 2 087 800 руб. и 400 000 руб. соответственно, подлежит уплате покупателем продавцу в срок до <дата изъята> по жилым помещениям и в момент подписания договора парковочного места.

<дата изъята> между ООО «Фон-Ривьера» и ФИО3 заключены соглашения об изменении договоров, по условиям которых стороны пришли к соглашению, что спорные договоры заключаются от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» (ИНН <номер изъят>) в соответствии с положениями агентского договора от <дата изъята> б/н и дополнительных соглашений к нему, заключенных между продавцом (агентом) и ООО «ЖК «Молодежный» (принципалом); ООО «ЖК «Молодежный» является перед покупателем обязанной стороной в части заключения основного договора и передачи жилого помещения согласно положениям настоящего договора, а ООО «Фон-Ривьера» (продавец) является перед покупателем обязанной стороной в части принятия денежных средств, подлежащих внесению по настоящему договору. При этом вносимые денежные средства подлежат использованию согласно положениям агентского договора от <дата изъята> б/н.

При этом, как следует из агентского договора, заключенного <дата изъята> между ООО «ЖК «Молодежный» и ООО «Фон-Ривьера», в редакции дополнительного соглашения от <дата изъята><номер изъят>, последнее (агент) действует от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» (принципала) и в интересах принципала обязуется по его поручению, за предусмотренное настоящим договором вознаграждение осуществлять функции заказчика строительства жилого комплекса по <адрес изъят>, в том числе 14-16 этажного жилого дома с встроенными помещениями и подземной автостоянкой (поз. <номер изъят>) и многоуровневый паркинг, путем заключения предварительных договоров купли-продажи и договоров инвестирования, при этом стоимость жилых и нежилых помещений устанавливается агентом в соответствии с среднерыночной стоимостью квадратного метра соответствующих помещений в г. Казани с учетом местоположения и степени готовности объекта.

Из пояснений представителя ответчика следует, что ООО «ЖК «Молодежный» является застройщиком и осуществляет строительство указанного многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство.

Как следует из содержания заключенных между сторонами предварительных договоров купли-продажи объектов недвижимости, в редакции дополнительных соглашений, последними были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанных договоров следует, что ООО «ЖК «Молодежный» обязалось передать объекты недвижимости истцу, а последний оплатить их стоимость, сторонами определены конкретные объекты подлежащие передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, цена жилого помещения определена сторонами исходя из стоимости 1 кв.м объекта недвижимости, подлежащего передачи, при этом площадь жилых помещений, указанных в предварительных договорах купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

ФИО3 полностью исполнила обязательства, оплатив стоимость спорных помещений по предварительным договорам купли-продажи, данное обстоятельство представителем ответчика в ходе судебного разбирательства не оспаривалось и подтверждается письменными материалами дела.

Вместе с тем в нарушение условий предварительных договоров купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основных договоров и подписания передаточного акта с передачей истцу в собственность объектов недвижимости.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата изъята>, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительных договоров купли-продажи помещений от <дата изъята> № <номер изъят>, от <дата изъята> № <номер изъят> и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемыми Федеральным законом № 214-ФЗ, ООО «ЖК «Молодежный» обязалось построить многоквартирный 16-18-20-этажный кирпично-монолитный дом по <адрес изъят> и продать <адрес изъят> в данном доме общей площадью 36,95 кв.м, 36,95 кв.м, 40,15 кв.м, и парковочное место ФИО3 в срок не позднее <дата изъята> и <дата изъята> соответственно, более того, в силу условий предварительных договоров оплата помещений должна быть уже произведена задолго до подписания основного договора, в связи с чем требование лица, заключившего предварительные договоры купли-продажи в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительных договоров купли-продажи недвижимости договорами долевого участия, подлежит удовлетворению.

В силу положений статей 88, 98, 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования подлежит взысканию госпошлина за рассмотрение настоящих требований в размере 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» с участием общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» о признании предварительных договоров купли-продажи договорами долевого участия в строительстве удовлетворить.

Признать предварительные договоры купли-продажи жилых помещений от <дата изъята> № <номер изъят> и предварительный договор купли-продажи парковочного места от <дата изъята> № <номер изъят>, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от <дата изъята> б/н, и ФИО3 договорами долевого участия в строительстве.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве от <дата изъята> № <номер изъят> и от <дата изъята> № <номер изъят> заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от <дата изъята> б/н, и ФИО3.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в доход муниципального образования г. Казани 300 (триста) рублей госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.

Судья

Мотивированное решение составлено 25.07.2017