Апелляционное определение № 33-2046/2025 33-87/2026 от 18 февраля 2026 г.

УИД 13RS0003-01-2025-000084-89

Судья Овчинников Б.Б. Дело 2-116/2025

Докладчик Дубровина Е.Я. Дело № 33-87/2026 (33-2046/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего Верюлина А.В.

судей Дубровиной Е.Я., Ионовой О.Н.

при секретаре Пахомовой А.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании 19 февраля 2026 г. в г. Саранске гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13 апреля 2024 г. и от 02 декабря 2024 г. недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании отсутствующим права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на объекты недвижимости, по иску ФИО5 к ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13 апреля 2024 г. недействительным по апелляционным жалобам ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО2 – Кугрышевой Л.В. на решение Чамзинского районного суда Республики Мордовия от 01 августа 2025 г.

Заслушав доклад судьи Дубровиной Е.Я., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, указав, что 13 апреля 2024 г. между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером <№> и земельного участка, с кадастровым номером <№>, расположенных по адресу: <адрес>, при этом стоимость каждого объекта недвижимости в данном договоре установлена раздельно: стоимость жилого дома – 1 200 000 рублей, земельного участка – 300 000 рублей, а всего 1 500 000 рублей. Указывает, что он, заключая данную сделку, не имел реальных намерений продавать ФИО2 свой жилой дом и земельный участок, не выражал волеизъявление на отчуждение своего имущества ответчику, в то время как заключение названного договора с его стороны определялось исключительным характером сложившихся обстоятельств, вызванных обострением имеющихся у него хронических заболеваний, в силу чего он нуждался в постороннем уходе, был крайне заинтересован в человеке, ухаживающим за ним, поскольку на момент заключения спорного договора он фактически был обезножен, с трудом передвигался по дому, не мог самостоятельно приготовить пищу и поддерживать гигиену своего тела. Обращает внимание на то, что денежных средств за продажу указанных объектов недвижимости он от ответчика не получал, а указание в названном договоре о стоимости жилого дома и земельного участка, а также отметка о получении им денежных средств, носили исключительно формальный характер. После заключения указанного договора он продолжил проживать в спорном жилом доме и нести соответствующие расходы на его содержание. В последующем ему стало известно о том, что между ФИО2 и ФИО3, ФИО4 был заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером <№> и земельного участка, с кадастровым номером <№> стоимость которых определена в размере 2 800 000 рублей, который, по его мнению, является недействительным, поскольку отчуждение указанных объектов недвижимости осуществлено в связи с недобросовестными действиями каждой из сторон. В свою очередь ФИО16 не могут быть признаны добросовестными приобретателями имущества, так как договор купли-продажи спорных объектов недвижимости ими заключен с ФИО2 как с лицом, которое не имело право их отчуждать, о чем им было достоверно известно. С учетом неоднократных уточнений просил признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 13 апреля 2024 г. между ним и ФИО2, недействительным в силу его ничтожности; признать договор купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка, заключенный 02 декабря 2024 г. между ФИО2 и ФИО3, ФИО4, недействительным; признать отсутствующим у ФИО3 и ФИО4 право собственности на жилой дом и земельный участок; применить последствия недействительности сделок, путем: восстановления записи в ЕГРН о его праве собственности на жилой дом и земельный участок, аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности ФИО3 и ФИО4 на жилой дом и земельный участок, возложения обязанности на ФИО2 возвратить ФИО3 и ФИО4 полученные ею денежные средства от продажи жилого дома и земельного участка в размере 2 700 000 рублей, признания за ФИО1 права собственности на жилой дом и земельный участок (л.д. 2-8,175-182, т.1; 60-69, т.2; 35-44, т.3).

ФИО5 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО1, указав, что 13 апреля 2024 г. ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером <№> и земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенных по адресу: <адрес>, по условиям которого ФИО1 продал вышеуказанные объекты недвижимости ФИО2 за 1 500 000 рублей. Указывает, что данный жилой дом, переоборудование которого произведено в период ее брака с ФИО1, является совместным имуществом супругов, для отчуждения которого в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации необходимо получить согласие другого супруга, а поскольку такое согласие отсутствует, то сделка является недействительной. Кроме того, полагает, что указанная сделка была безденежной и совершена ФИО1 под влиянием обмана. Просила признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13 апреля 2024 г. недействительным (л.д. 2-6, гр.дело №2-140/2025).

Определением Чамзинского районного суда Республики Мордовия от 23 апреля 2025 г. гражданское дело по вышеуказанному иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 и гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13 апреля 2024 г. недействительным объединены в одно производство (л.д. 48-50, т.2).

Определением Чамзинского районного суда Республики Мордовия от 01 августа 2025 г. прекращено производство по исковым требованиям ФИО1 в части применения последствий недействительности ничтожности сделки путем аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности ФИО3 и ФИО4 на жилой дом и земельный участок, а также возложения обязанности на ФИО2 возвратить ФИО3 и ФИО4 полученные ею денежные средства от продажи жилого дома и земельного участка в размере 2 700 000 рублей в связи с отказом ФИО1 от исковых требований в указанной части (л.д. 150-154, т.3).

Решением Чамзинского районного суда Республики Мордовия от 01 августа 2025 г. в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО1 отказано, а исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 удовлетворены частично, постановлено признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, заключенный 13 апреля 2024 г. между ФИО1 и ФИО2, недействительным (ничтожным); признать договор купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка, заключенный 02 декабря 2024 г. между ФИО2 и ФИО3, ФИО4 недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности сделок путем: восстановления записи в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок, признания за ФИО1 права собственности на указанные объекты недвижимости. С ФИО2 в доход бюджета Чамзинского района Республики Мордовия взыскана государственная пошлина в размере 30 991 рубль 00 копеек, с ФИО3 – 15 795 рублей 50 копеек, с ФИО4 – 15 795 рублей 50 копеек (л.д. 175-209, т.3).

В апелляционной жалобе ответчик ФИО3 считает решение суда в части удовлетворения исковых требований ФИО1 незаконным и необоснованным, ссылаясь на отсутствие оснований для признания сделки купли-продажи, совершенной между ФИО1 и ФИО2, недействительной ввиду ее мнимости, поскольку обстоятельства того, что договор купли-продажи от 13 апреля 2024 г. был заключен лично ФИО1, регистрация перехода права в ЕГРН произведена с его участием, а также проживание ФИО2 в спорном жилом доме до момента его продажи подтверждают действительность заключенной между ФИО1 и ФИО2 сделки, а в свою очередь факт того, что ФИО1 продолжил проживать в спорном жилом доме не подтверждает мнимость сделки. Считает утверждения ФИО1 о том, что договор купли-продажи от 13 апреля 2024 г. был заключен им исключительно в связи с тяжелым состоянием здоровья, а значит, данный договор является мнимой сделкой, несостоятельными, поскольку заболевания, которыми страдает ФИО1 согласно соответствующим медицинским документам не связаны с его психическим состоянием, следовательно, на момент заключения указанной спорной сделки он осознавал содержание и последствия заключаемой сделки, к тому же, допрошенные в ходе судебного разбирательства свидетели указали на то, что ФИО1 длительный период времени занимал руководящую должность и является очень грамотным человеком, которого ввести в заблуждение практически невозможно. Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что действия ответчиков по заключению спорного договора купли-продажи нельзя признать добросовестными, поскольку при заключении данного договора у них не было сомнений в том, что собственником спорного имущества является именно ФИО2, к тому же, указанная сделка совершалась с участием риэлтора и Банка, выдавшего ипотечный кредит. Приводит доводы о том, что судом первой инстанции необоснованно не было разрешено ходатайство о применении к исковым требованиям ФИО5 срока исковой давности. Указывает, что судом первой инстанции не разрешены исковые требования ФИО1 о признании отсутствующим у него и ФИО4 права собственности на жилой дом и земельный участок, а также о восстановлении записи в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на указанные жилой дом и земельный участок. Обращает внимание на то, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка имеющимся в материалах настоящего гражданского дела доказательствам, в частности, материалу проверок по заявлению ФИО1 о хищении у него ФИО2 денежных средств, в котором содержится постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2, выпискам из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости, из которых усматривается, что ФИО2 располагала денежными средствами в соответствующем размере для приобретения у ФИО1 жилого дома и земельного участка, а также квитанциям, подтверждающим оплату ФИО2 коммунальных платежей за пользование газом в спорном жилом доме. Просит решение в указанной части отменить, в отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать (л.д. 221-226, т.3).

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО2 – Кугрышева Л.В. считает решение суда в части удовлетворения исковых требований ФИО1 незаконным и необоснованным, ссылаясь также на отсутствие оснований для признания сделки купли-продажи, совершенной между ФИО1 и ФИО2, недействительной ввиду ее мнимости. Вопреки утверждениям стороны истца об отсутствии у ФИО2 денежных средств, необходимых для приобретения у истца жилого дома и земельного участка, указывает, что ответчик располагала денежными средствами в соответствующем размере, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела в качестве доказательств договора купли-продажи жилых помещений, ранее принадлежащих ФИО2, в связи с чем довод о безденежности договора от 13 апреля 2024 г. не нашел своего подтверждения, к тому же, истец после заключения указанного договора не предъявлял к ответчику претензий относительно оплаты, равно как и не заявлял требований о признании спорного договора купли-продажи незаключенным ввиду его безденежности. Утверждает, что истцом не представлено доказательств совершения ответчиком действий, направленных на его обман относительно характера сделки, ее условий, предмета и других обстоятельств, влияющих на заключение данного договора купли-продажи объектов недвижимости. Отмечает, что судом первой инстанции не приняты во внимание показания свидетеля ФИО8, которая подтвердила, что при регистрации оспариваемой сделки истец принимал личное участие и выражал свою волю на заключение и государственную регистрацию указанной сделки. Считает выводы суда первой инстанции о том, что истец после заключения данного договора продолжил считать спорное имущество своей собственностью, сохранял временную регистрацию, оплачивал коммунальные платежи, финансировал работы по монтажу отопления жилом доме необоснованными, отмечая, что с заявлением о монтаже отопления обращалась ФИО2, которая на момент обращения являлась собственником указанного жилого дома. Выражает критическое отношение к пояснениям свидетелей со стороны истца ввиду того, что они при заключении оспариваемого договора, а также при передаче денежных средств не присутствовали, к тому же, данные свидетели имеют заинтересованность в исходе дела, поскольку находятся с истцом в дружеских отношениях. Просит решение в указанной части отменить, и в отмененной части принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 (л.д. 231-236, т.3).

В возражениях на апелляционную жалобу истец ФИО1 считает решение законным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО3 – без удовлетворения (л.д. 2-7, т.4).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 330 ГПК Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Так, судом первой инстанции настоящее гражданское дело рассмотрено без участия несовершеннолетних детей ФИО30 ФИО24, ФИО25, ФИО31 отдела опеки и попечительства Большеберезниковского муниципального района Республики Мордовия, а также ПАО «ДОМ.РФ», чем суд фактически лишил данных лиц возможности реализовать специальные процессуальные права и обязанности участвующих в деле лиц, предусмотренные ГПК Российской Федерации, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с частью 5 статьи 330 ГПК Российской Федерации перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда подлежит отмене.

Определением судьи Верховного Суда Республики Мордовия от 22 января 2026 г. постановлено привлечь к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО32 в интересах которых действует ФИО4, отдела опеки и попечительства Большеберезниковского муниципального района Республики Мордовия, а также ПАО «ДОМ.РФ».

В судебное заседание представитель истца ФИО1 – ФИО6, истец ФИО5, ее представитель ФИО7, ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО33 представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Республике Мордовия, Управления Федеральной налоговой службы по Республике Мордовия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, Отдела опеки и попечительства Большеберезниковского муниципального района Республики Мордовия, АО «ДОМ.РФ» не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили, доказательств уважительности причин неявки не представили, об отложении разбирательства дела ходатайств не заявляли.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Рассматривая заявленные исковые требования по правилам суда первой инстанции, выслушав объяснения истца ФИО1, его представителя ФИО9, представителя ответчика ФИО2 – Кугрышевой Л.В., представителя ответчика ФИО3 – Фирсовой Т.Н., представителя ПАО «Сбербанк России», ПАО «Сбербанк» в лице Волго-Вятского банка в лице Мордовского отделения № 8589- ФИО10, исследовав письменные материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на основании решения Чамзинского районного суда Республики Мордовия от 02 февраля 2009 г. принадлежал жилой дом площадью 231,4 кв.м по адресу: <адрес>, а также земельный участок по указанному адресу площадью 3000 кв.м на основании свидетельства о праве собственности на землю №335 от 26 октября 1992 г.

Кроме того, он являлся собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, право собственности прекращено 22 января 2025 г.

Кроме того, ФИО1 на праве собственности принадлежит 3/8 доли в жилом помещении площадью 63,8 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.202-208, т.1; 91-93, т.3).

ФИО1, <дата> года рождения, страдает следующими заболеваниями: <данные изъяты>, в связи с чем неоднократно находился на стационарном лечении в соответствующих отделениях ГБУЗ Республики Мордовия «Комсомольская ЦРБ» (л.д. 88, т.1).

ФИО1 зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес> 29 сентября 2010 г., при этом также имеет временную регистрацию по месту пребывания по адресу: <адрес> с 25 апреля 2023 г. по 25 апреля 2033 г. (л.д. 42, 43, т.1).

13 апреля 2024 г. между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого Продавец продал Покупателю в собственность принадлежащие ему на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, при этом указанный жилой дом имеет общую площадь 231,4 кв.м., и расположен на земельном участке общей площадью 3 000 кв.м. с кадастровым номером <№>.

Согласно пункту 7 Договора стороны установили продажную цену жилого дома и земельного участка в сумме 1 500 000 рублей, из которых земельный участок – 300 000 рублей, жилой дом – 1 200 000 рублей, при этом продажная цена установлена по добровольному соглашению сторон с учетом технических характеристик и местоположения жилого дома и земельного участка.

Из пункта 8 Договора следует, что денежные средства в размере 1 500 000 рублей в счет оплаты стоимости жилого дома и земельного участка Покупатель передал Продавцу до подписания настоящего договора наличными, что подтверждается подписью Продавца (л.д. 19, т.1).

Право собственности на жилой дом с кадастровым номером <№> и земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенные по адресу: <адрес>, было зарегистрировано за ФИО2 15 апреля 2024 г. (л.д. 141-148, т.2).

02 декабря 2024 г. между ФИО2 (Продавец) и ФИО4, ФИО3 (Покупатели) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиям которого Продавец продал, а Покупатели купили в общую совместную собственность недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, а также жилой дом с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес>, при этом стоимость указанных объектов недвижимости указана в размере 1 600 000 рублей, из них 300 000 – стоимость земельного участка, а 1 300 000 рублей – стоимость жилого дома.

В силу пункта 3.7 Продавец гарантирует, что на дату подписания договора является полноправным и законным собственником объекта. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования объектом после государственной регистрации перехода права собственности на объект к Покупателям, не имеется.

Из подпункта 3.9 Договора следует, что на дату подписания договора в объекте зарегистрированные лица отсутствуют (л.д. 226-228, т.1).

Право общей совместной собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за ФИО3 и ФИО4 04 декабря 2024 г. (л.д. 47-62, т.1).

Из пояснений ответчика ФИО3 и его представителя Фирсовой Т.Н., данных ими при рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции, следует, что фактически стоимость жилого дома и земельного участка составляла 2 700 000 рублей, из которых 1 600 000 рублей были оплачены ФИО3 за счет кредитных денежных средств, а 1 100 000 рублей были им переданы ФИО2 в наличной форме, при этом в последующем на погашение соответствующей задолженности по кредитному договору были направлены полученные ФИО16 средства материнского (семейного) капитала (л.д. 232об, т.2;74, т.3).

В материалы дела представлен кредитный договор <***> от 02 декабря 2024 г., заключенный между ПАО Сбербанк и ФИО16, согласно которому последним предоставлен кредит в размере 1 600 000 рублей на срок 180 дней с 02 января 2025 г. по 02 декабря 2039 г. под 25,50 % годовых (л.д. 128-136, т.1).

В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору ФИО16 передали банку в залог жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу, обременение в виде ипотеки зарегистрировано в ЕГРН 04 декабря 2024 г., срок действия с 04 декабря по истечении 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита (л.д.47-62, 191-201, т.1).

Из уведомления № 5415 от 10 декабря 2024 г. следует, что 10 декабря 2024 г. вынесено решение об удовлетворении заявления ФИО4 о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала и направлении средств материнского капитала на улучшение жилищных условий (на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья) в размере 630 380 рублей 78 копеек, и 12 декабря 2024 г. произведено перечисление денежных средств в вышеуказанном размере (л.д. 116, 117, т.3).

Кроме того, в материалы дела представлено письмо ПАО «ДОМ.РФ», из которого следует, что денежные средства, выделенные ФИО16 в рамках реализации мер государственной поддержки многодетных семей, в размере 450 000 рублей направлены 25 декабря 2024 г. в адрес ПАО Сбербанк для целей погашения задолженности по ипотечному жилищному кредиту (займу) по договору <***> от 02 декабря 2024 г. (л.д. 117, т.3; 151, т.4).

Постановлением старшего оперуполномоченного ОУР ММО МВД России «Чамзинский» ФИО11 от 18 апреля 2025 г. отказано, в том числе в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 по признакам преступления, предусмотренного частью 1 статьи 158 и частью 1 статьи 159 УК Российской Федерации, по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 1 статьи 24 УПК Российской Федерации (л.д. 182-184, т.2)

Из объяснений ФИО1 от 18 января 2025 г., данных им при проведении в проверки в порядке ст.144-145 УПК Российской Федерации следует, что примерно около двух лет назад в газете «6 номер» он увидел объявление о том, что женщина 60 лет ищет спутника жизни, которое его заинтересовало, в связи с чем он позвонил по указанному номеру мобильного телефона. Женщина представилась ФИО2, и с ней у него завязалось общение. Весной 2023 года ФИО2 переехала жить к нему и до середины декабря 2024 года проживала совместно с ним в качестве его помощника по хозяйству в принадлежащим ему жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, при этом ФИО2 проживала у него бесплатно, питалась за его счет. В период их совместного проживания он сообщил ФИО2 о том, что оставит ей свой жилой дом при условии, если она будет проживать вместе с ним до конца его жизни, в связи с чем предложил ей составить договор дарения или договор пожизненного содержания, однако ФИО2 стала настаивать на заключении с ней договора купли-продажи, объяснив это тем, что предложенные им сделки в последующем могут оспорить его родственники, и настояла на продаже ей дома за надуманную стоимость в размере 1 500 000 рублей. В апреле 2024 года между ними был заключен фиктивный договор купли-продажи объектов недвижимости, при этом денежных средств от ФИО2 в счет исполнения обязательств по данному договору он не получал. К тому же, между ними была устная договоренность о том, что они приобретут квартиру в р.п. Чамзинка для совместного проживания. 10 декабря 2024 г. к нему пришел ФИО3 и сообщил, что он купил у ФИО2 его жилой дом, и поинтересовался, когда он освободит указанный дом, в этой связи ему стало известно о наличии договора купли-продажи, заключенного между ФИО2 и ФИО16 После чего он стал спрашивать ФИО2, почему она так поступила, куда им идти и где их квартира, однако последняя стала кричать на него, сообщив, что жить больше с ним не будет. Затем ФИО2 собрала свои вещи, принадлежащий ему мобильный телефон, а также продукты питания, и ушла, оставив его одного в доме, закрыв дверь на ключ (л.д. 133-134, т.2).

Обращаясь в суд первой инстанции с настоящим иском, истец ФИО1, неоднократно уточняя исковые требования, приводил несколько оснований, по которым он считает совершенную между ним и ФИО2 сделку по купле-продаже принадлежащих ему жилого дома и земельного участка недействительной, указывая на то, что, подписывая соответствующий договор, он из-за болезни не мог понимать значение своих действий и руководить ими, находился под влиянием заблуждения, поскольку имел ввиду, что ФИО2 будет ухаживать за ним, и дом с земельным участком перейдут в ее собственность только после его смерти, приводя при этом доводы о том, что данная сделка является мнимой, совершенной без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, указывая, что дом и земельный участок из его владения не выбывали, и он до настоящего времени проживает в нем и продолжает нести расходы по его содержанию.

После перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции на вопрос судебной коллегии о том, по какому конкретному основанию ФИО1 считает оспариваемую сделку между ним и ФИО2 недействительной, стороной истца было заявлено, что соответствующая сделка является мнимой и не повлекла за собой соответствующие ей правовые последствия, а также была совершена под влиянием заблуждения, при этом ФИО1 указывал на то, что основанием для заключения с ФИО2 договора купли-продажи принадлежащих ему жилого дома и земельного участка послужило обещание последней ухаживать за ним в связи с наличием у него ряда заболеваний, однако после заключения договора купли-продажи ФИО2 без его ведома продала указанные объекты недвижимости ФИО16, после чего исчезла и никакой помощи ему не оказывала.

Согласно части 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно пункту 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» стороны мнимой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Мнимость сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их главным действительным намерением. При этом сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но при этом стремятся создать не реальные правовые последствия, а их видимость. Поэтому факт такого расхождения волеизъявления с действительной волей сторон устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность их намерений.

Для признания сделки недействительной, как мнимой, необходимо установить, что на момент ее совершения воля каждой из сторон сделки не была направлена на создание тех правовых последствий, которые характерны для такого вида сделки. Для признания сделки мнимой необходимо также доказать наличие у лиц, участвующих в сделке, отсутствие намерений исполнять сделку.

Вместе с тем, обстоятельств, позволяющих считать заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи мнимой сделкой, при рассмотрении настоящего гражданского дела не установлено.

Так, из объяснений истца ФИО1, данных суду апелляционной инстанции, прямо следует, что он имел намерение продать принадлежащие ему жилой дом и земельный участок, в том числе и ранее, до знакомства с ФИО2, и по этому вопросу к нему обращался ФИО3, однако на тот момент у него не оказалось необходимой суммы денежных средств. При этом он понимал, что заключает с ФИО2, которая осуществляла за ним уход, договор купли-продажи, но сделал это формально и предполагал, что они вместе будут проживать в этом доме и дальше, а потом продадут его, когда «придет время» и найдется покупатель с тем, чтобы выгодно продать дом с земельным участком.

Указанные объяснения истца ФИО1 в целом согласуются с позицией стороны ответчика ФИО2, согласно которой последняя действительно осуществляла уход за ФИО1, при этом непосредственно за такой уход он ей никаких денежных средств не оплачивал, однако поскольку она согласилась ухаживать за ним не безвозмездно, они договорились о том, что ФИО1 продаст ей жилой дом и земельный участок по заниженной их стоимости, а впоследствии они продадут дом и земельный участок и приобретут квартиру, куда вместе переедут на постоянное место жительства, при этом такая договоренность оставалась в силе, и дом с земельным участком действительно были проданы ФИО2 ФИО16, о чем ФИО1 было известно, но в данный процесс вмешались друзья последнего (ФИО6, который представлял его интересы в суде первой инстанции), которые внушили ФИО1, что его обманули, в связи с чем и был инициирован настоящий иск.

Анализируя приведенные позиции сторон по настоящему гражданскому делу, и сопоставляя их с представленными в дело письменными доказательствами, в том числе письменными объяснениями ФИО1, данных сотрудникам полиции при проведении проверки по его сообщению о преступлении, а также объяснениями свидетелей ФИО12, ФИО13 и др., судебная коллегия приходит к выводу о недоказанности истцом ФИО1 недействительности (мнимости) заключенной между ним и ФИО2 сделки, поскольку порочность воли обеих сторон при ее совершении не установлена, учитывая, что из объяснений ФИО1 прямо следует, что он имел намерение продать спорные объекты недвижимости, а ФИО2 намеревалась приобрести их в собственность с целью последующей продажи.

Волеизъявление ФИО1 на заключение договора купли-продажи спорной недвижимости в момент его заключения соответствовало его действительной воле, поскольку в ходе совершения сделки он лично присутствовал в многофункциональном центре, собственноручно и добровольно подписал договор купли-продажи, понимая его смысл, о чем соответствующе объяснения дала сотрудник МФЦ ФИО14 (л.д.164, т.2), и очевидно, что его воля была направлена именно на отчуждение спорного недвижимого имущества, о чем прямо свидетельствуют объяснения самого ФИО1, данные как сотрудникам полиции, так и суду.

Доводы истца ФИО1 со ссылкой на объяснения допрошенных в суде первой инстанции свидетелей об отсутствии у него намерений реальной продажи спорной недвижимости и формальном заключении с ФИО2 договора купли-продажи, совершенном с целью восстановления газоснабжения жилого дома после отсутствия в нем газа и отопления в течение двух лет, для чего в соответствующую организацию необходимо было неоднократно обращаться именно собственнику дома, а он сам этого сделать не мог по причине болезни ног, свидетельствуют лишь о мотивах совершения данной сделки, но не свидетельствуют об отсутствии у истца воли на возмездное отчуждение спорных объектов недвижимости и отсутствии у сторон намерений создать соответствующие правовые последствия в виде перехода права собственности на них за соответствующую цену к другому лицу.

Доказательств достижения сторонами сделки договоренностей о последующем возврате продавцу недвижимого имущества при соблюдении определенных условий в материалы дела не представлено.

Доводы стороны истца о том, что спорные объекты недвижимости проданы ФИО1 ФИО2 по цене, не соответствующей рыночным показателям стоимости аналогичных объектов, сами по себе не придают сделке мнимый характер, при этом судебная коллегия отмечает, что стороны, будучи свободны в определении цены договора, вправе указать в нем любую согласованную между ними цену.

К тому же, стороной ответчика даны объяснения причины определения заниженной стоимости проданных ФИО15 ФИО2 объектов недвижимости, заключающейся в том, что платежи за осуществляемый ФИО2 уход, а также за то, что полностью обслуживала дом и земельный участок, засаживая на нем огород, ФИО15 ей не оплачивал, и именно с учетом этого и была определена цена спорных объектов недвижимости (1 500 000 рублей).

Обстоятельств, в силу которых истец ФИО1 совершил оспариваемую сделку в условиях, не позволяющих ему объективно оценить стоимость продаваемого имущества, не установлено.

Не могут свидетельствовать о мнимости сделки и доводы ФИО1 о неполучении им денежных средств за проданное недвижимое имущество, учитывая, что само по себе обстоятельство, что покупателем не оплачена покупная цена за приобретаемое имущество, влечет за собой иные правовые последствия, регулируемые статьями 450, 453, 486 ГК Российской Федерации.

Доводы истца со ссылкой на факт его регистрации и проживания до настоящего времени в спорном жилом доме и несение им расходов по оплате соответствующих коммунальных услуг отклоняются как несостоятельные, поскольку названные обстоятельства не являются бесспорным доказательством мнимости оспариваемой сделки и не свидетельствуют о пороке воли при ее совершении, учитывая, что проживание истца ФИО1 в жилом доме после его отчуждения ФИО2 свидетельствует о реализации последней правомочий собственника недвижимого имущества, который вправе передавать свое имущество в пользование другому лицу для проживания на условиях несения необходимых расходов, учитывая при этом характер отношений истца ФИО1 с ФИО2, которые в спорном доме проживали вместе и вели совместное хозяйство.

При этом судебная коллегия учитывает, что после продажи ФИО2 спорного недвижимого имущества ФИО16 истец по настоящее время действительно остается проживать в жилом доме, однако на рассмотрении суда находится гражданское дело по иску ФИО3 к нему о выселении, производство по которому приостановлено до разрешения настоящего гражданского дела.

Принимая во внимание, что в материалах дела не содержится доказательств, свидетельствующих о недобросовестности покупателя имущества ФИО2 и о намерении последней совершить сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения, и, учитывая, что при совершении договора купли-продажи ФИО1 выразил волю на его заключение, действия сторон сделки свидетельствуют об их намерении совершить именно сделку по купле-продаже спорного имущества (возмездному отчуждению одной стороной и получению другой стороной определенного имущества) и не подтверждают иных намерений, а оспариваемый договор соответствует требованиям закона, содержит все существенные условия, согласованные сторонами, государственная регистрация договора и переход права собственности на жилой дом и земельный участок были зарегистрированы в ЕГРН в установленном законом порядке, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания сделки недействительной как совершенной без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимой).

В настоящем деле истец ФИО1 в качестве оснований исковых требований о признании сделки недействительной ссылался в том числе и на ее совершение под влиянием заблуждения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Таким образом, не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное, то есть при отсутствии которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку вовсе.

Раскрывая понятие существенности заблуждения, законодатель в пункте 2 данной статьи приводит неисчерпывающий (открытый) перечень обстоятельств, заблуждение относительно которых полагает существенным, заслуживающим при наличии прочих предпосылок являться основанием для признания сделки оспоримой (недействительной), а в пункте 3 статьи устанавливает, что заблуждение относительно мотивов сделки (обстоятельств, характеризующих ее основной мотив) таким основанием не считает.

Заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В нарушение статьи 56 ГПК Российской Федерации стороной истца не представлено доказательств существенного заблуждения ФИО1 при совершении сделки, в частности не представлено доказательств того, что он заблуждался относительно ее предмета, природы, последствий либо лиц, с которыми он вступает в сделку.

Заблуждение ФИО1 относительно мотивов (обстоятельств, характеризующих основной мотив сделки), полагавшего, что он заключает оспариваемый договор для того, чтобы ФИО2 ухаживала за ним и восстановила газоснабжение дома после двухгодичного отсутствия газа и отопления, равно как и его заблуждение относительно последствий, то есть в том, что право собственности на спорное имущество перейдет к ФИО2 после его смерти, в данном случае основанием для признания совершенной им сделки купли-продажи недействительной являться не может.

Из объяснений ФИО1, данных в суде апелляционной инстанции, прямо следует, что истец желал совершить именно оспариваемую им сделку купли-продажи недвижимости, и оснований считать, что он заблуждался относительно природы этой сделки, в данном случае не имеется, учитывая, что сущность договора купли-продажи недвижимости и порождаемых им гражданско-правовых последствий (переход права собственности на недвижимое имущество) является общеизвестной.

При этом как пояснил истец, он и ранее имел намерение продать спорное имущество, однако не реализовал его по причине отсутствия необходимой суммы у покупателя, при этом при совершении спорной сделки он понимал, что заключает договор купли-продажи, а потому должен был осознавать наличие правовых последствий совершаемой им сделки как юридического акта.

Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела недобросовестного поведения ФИО2 при заключении оспариваемой сделки с ФИО1 не установлено, оснований для признания этой сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения ФИО1 не имеется.

В качестве основания для признания недействительной сделки, заключенной между ФИО2 и ФИО1, последний в тексте первоначально поданного искового заявления ссылался на положения статьи 177 ГК Российской Федерации, в частности на то, что при заключении договора купли-продажи он из-за болезни не мог понимать значение своих действий и руководить ими.

Вместе с тем впоследствии от стороны истца в адрес суда первой инстанции неоднократно поступали письменные дополнения к иску, в тексте которых ссылка на положения статьи 177 ГК Российской Федерации отсутствует, а после перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам производства суда первой инстанции сторона истца настаивала на признании сделки недействительной по признаку мнимости в соответствии с положениями статьи 170 ГК Российской Федерации, представив соответствующее письменное дополнение к исковому заявлению, ссылаясь при этом в своих пояснениях также и на заблуждение при ее совершении.

В связи с изменением истцом предмета доказывания суд апелляционной инстанции заявленное ранее ФИО1 основание для признания сделки недействительной, предусмотренное статьей 177 ГК Российской Федерации, не рассматривает.

Исходя из разъяснений Конституционного Суда РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П, определении от 4 апреля 2013 г. N 505-О, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.

Таким образом, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами по иску о признании сделок ничтожными и применении последствий их недействительности в цепочке сделок являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению прав на спорное имущество, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя таких прав требованиям добросовестности.

Разрешая исковые требования ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, заключенного между ФИО2 и ФИО16, суд также не находит оснований для их удовлетворения, учитывая, что ФИО16 приобрели спорные объекты недвижимости возмездно у лица, которое согласно данным ЕГРН на момент заключения указанного договора купли-продажи являлось их титульным собственником, то есть имело право их отчуждать, и при приобретении соответствующего имущества ими были использованы кредитные денежные средства с установлением в отношении жилого дома и земельного участка обременения в виде залога в пользу ПАО «Сбербанк», при этом на погашение соответствующих кредитных обязательств ими направлены средства материнского капитала и субсидия, предоставленная их многодетной семье, оплата кредита производится согласно графику, до настоящего времени задолженность в полном объеме не погашена, ее размер составляет 527 726 рублей 80 коп.

Оснований считать, что поведение ФИО16 не отвечает требованиям добросовестности, в рассматриваемом случае не имеется.

Разрешая исковые требования ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13 апреля 2024 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, как совершенного в отсутствие ее согласия, поскольку дом является совместным имуществом супругов, суд также не находит оснований для их удовлетворения.

В силу частей 1, 3 статьи 173.1 ГК Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Согласно положениям статьи 35 СК Российской Федерации при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для признания сделки недействительной, совершенной без получения нотариально удостоверенного согласия супруга на отчуждение имущества, являющегося общим имуществом супругов, в качестве юридически значимого обстоятельства следует установить, было ли известно покупателю жилого дома и земельного участка на момент совершения сделки об отсутствии согласия супруга продавца.

Бремя доказывания того, что другая сторона в сделке, получая по этой сделке право требования, знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки по смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации возложено на супруга, заявившего требование о признании сделки недействительной.

Для признания договора недействительным в данном случае должно быть доказано, что другая сторона в сделке действовала недобросовестно, то есть, совершая сделку, знала или должна была знать, что отчуждаемое имущество относится к общему совместному имуществу супругов, и имеется несогласие другого супруга на совершение данной сделки.

Вместе с тем в материалы дела не представлено доказательств того, что ФИО2, заключая с ФИО1 договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, знала либо должна была знать о том, что приобретаемое имущество является совместно нажитым с ФИО5 и что согласие последней на его отчуждение отсутствует, учитывая, что на момент совершения сделки ФИО2 на протяжении примерно двух лет проживала совместно с ФИО1, брак и между ним и ФИО5, прекращен в 1999 г., при этом со стороны ФИО5 не имелось каких-либо правопритязаний на жилой дом и земельный участок, которые бы давали ФИО2 основания полагать, что это имущество является совместно нажитым, и что бывшая супруга не согласна на его отчуждение.

При этом судебная коллегия учитывает и то, что после прекращения брака между ФИО1 и ФИО5 последняя в 2001 г. обращалась в суд с иском к ФИО1 о разделе совместно нажитого имущества супругов, в котором заявляла, в том числе и о разделе спорного жилого дома, однако из решения Чамзинского районного суда Республики Мордовия от 07 мая 2001 г. следует, что в ходе рассмотрения дела ею было заявлено, что в этом процессе она не требует включения в перечень подлежащего разделу имущества жилого дома в с.Репьевка, который ФИО1 перестроил на совместные денежные средства, и по этому вопросу она обратится в суд с отдельным иском (л.д.195-206, т.2).

Между тем, на протяжении более 20 лет с момента принятия указанного решения суда по вопросу раздела совместно нажитого имущества ФИО5 не заявляла о своих правах на жилой дом по адресу: <адрес>, а обратилась в суд только в марте 2025 г. с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13 апреля 2024 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, не заявляя при этом о своих правах на соответствующие объекты недвижимости.

Однако само по себе признание указанного договора недействительным по заявленному ФИО5 основанию не восстановит ее права, которые она считает нарушенными.

Согласно части 1 статьи 181 ГК Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с абзацем 2 статьи 35 СК Российской Федерации супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Срок исковой давности по заявленным ФИО5 исковым требованиям вопреки доводам представителей ответчиков – адвокатов Фирсовой Т.Н. и Кугрышевой Л.В. не пропущен, учитывая, что ФИО5 оспаривается сделка от 13 апреля 2024 г., а иск ею предъявлен 03 марта 2025 г., то есть в пределах установленного законом годичного срока (абзац 2 пункта 3 статьи 35 СК Российской Федерации, часть 2 статьи 181 ГК Российской Федерации).

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцами требований и по указанным ими основаниям, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о признании договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13 апреля 2024 г. и от 02 декабря 2024 г. недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании отсутствующим права собственности ФИО16 на жилой дом и земельный участок и признании за ним права собственности на спорные объекты недвижимости и исковые требования ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи от 13 апреля 2024 г. подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Чамзинского районного суда Республики Мордовия от 01 августа 2025 г. отменить.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13 апреля 2024 г. и от 02 декабря 2024 г. недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании отсутствующим права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на объекты недвижимости оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО5 к ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13 апреля 2024 г. недействительным оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Первый кассационный суд общей юрисдикции (г. Саратов) через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в течение трех месяцев.

Председательствующий А.В. Верюлин

Судьи Е.Я. Дубровина

О.Н. Ионова

Мотивированное апелляционное определение составлено в окончательной форме 06 марта 2026 г.

Судья Е.Я. Дубровина