Решение № 2-21/2025 2-21/2025(2-6079/2024;)~М-3502/2024 2-6079/2024 М-3502/2024 от 14 января 2025 г. по делу № 2-21/2025

Дело № (2-6079/2024)

50RS0№-90


РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

15 января 2025 года <адрес>

Балашихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО4

при секретаре ФИО5,

представителя ответчика ООО «ФИО3 ЗАСТРОЙЩИК «ФИО1» - ФИО6,

представителя Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по <адрес> - ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «ФИО3 ЗАСТРОЙЩИК «ФИО1» о признании пунктов договора об участии в долевом строительстве недействительными,

установил:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ООО «ФИО3 ЗАСТРОЙЩИК «ФИО1», ссылаясь на то, что заключил с ответчиком договоры участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ. Положения пунктов 6.1 указанных договоров противоречат части 1 статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При заключении договоров менеджер ответчика не сообщил истцу об условиях запрещающих уступку права требования третьим лицам, без письменного согласия застройщика. Условия, отражённые в пунктах 7.1.1 заключённых договоров противоречат законодательству Российской Федерации. Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определены случаи ответственности участника долевого строительства за нарушение условий договора. Условия о возмещении расходов застройщика при прекращении договоров по любым основаниям в любом порядке и в отсутствие вины застройщика, ставит участника долевого строительства в заведомо невыгодное положение. Условия о том, что подтверждением расходов застройщика являются данные бухгалтерского учёта, оформляемые в виде справок и выписок, а размер расходов определяется на основании бухгалтерских справок и выписок являются неопределенными и ставят участника долевого строительства в заведомо невыгодное положение. Отсутствие в договорах указания о подтверждении расходов застройщика первичными учётными документами ставит участника в заведомо невыгодное положение и позволяет ответчику злоупотреблять правами. Положения пунктов 9.2 договоров противоречат Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, Закону о защите прав потребителей, нормам Гражданского кодекса РФ, Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту – ГПК РФ). Установление подсудности споров исключительно Мещанскому районному суду <адрес> нарушает установленные законом права истца, так как он не может быть лишён права выбора подсудности.

Руководствуясь положениями статей 168, 169 Гражданского кодекса РФ истец просил суд признать пункты 6.1, 7.1.1, 9.2 договоров участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённых между истцом и ответчиком, недействительными.

Уточнив исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ, истец ФИО2 просил дополнительно признать недействительным пункт 3.1.3 договоров участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ, так как законодательство подробно регламентирует порядок передачи объектов долевого строительства и основания наступления ответственности в случае нарушения сторонами соглашения и принятых на себя обязательств. По этой причине, недопустимо включение в договор условий, освобождающих застройщика от ответственности за отказ от передачи участнику долевого строительства объекта, в случае, когда участник не полностью исполнил обязанность по оплате цены договора и не воспользовался своим правом расторгнуть договор. Истец при заключении договоров, частично уплатил их цену, что застройщик не отрицает.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, ранее требования поддерживал. Согласно отзыву истца, срок исковой давности не пропущен, так как составляет три года. Выдача согласия на уступку прав требования осуществляется ответчиком на возмездной основе, размер вознаграждения составляет 250 000 – 350 000 рублей. Правила, предусмотренные для перевода долга, не могут быть применены к спорным правоотношениям, поскольку договоры участия в долевом строительстве предусматривают возможность уступки прав требований только при условии полной уплаты цены договора. Положениями пункта 9.2, заключённых договоров, помимо истца, может воспользоваться ответчик, что нарушит права участника долевого строительства. Положения заключённых договоров, противоречат порядку урегулирования споров, предусмотренному статьёй 22 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1. Договоры участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ заключены истцом для личных, бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Представитель ответчика ООО «ФИО3 ЗАСТРОЙЩИК «ФИО1» по доверенности ФИО8 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях. Согласно возражениям ответчика, истцом пропущен срок исковой давности. Положения статьи 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей» не распространяются на спорные правоотношений, так как договоры заключены ДД.ММ.ГГГГ, то есть до внесения изменений в статью 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1. Доводы истца относительно недействительности пункта 6.1, заключённых договоров, несостоятельны, поскольку действующее законодательство предусматривает возможность ограничения уступки прав. Пунктом 4.4.1 договоров, предусмотрены отсрочка оплаты цены договора, истец в полном объёме цену договоров не уплатил. Таким образом, уступка прав возможна только с переводом долга, который осуществляется с согласия кредитора. Положения пункта 7.1.1, заключённых договоров, не противоречат положениям статьи 782 ГК РФ, статьи 32 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей». Положения пункта 9.2, заключённых договоров, не ограничивают право истца на выбор подсудности. Истец является индивидуальным предпринимателем, им заявлено несколько исков об оспаривании положений нескольких договоров участия в долевом строительстве и расторжении договора участия в долевом строительстве. В связи с этим, истец не может быть признан потребителем по смыслу Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1. Положения пункта 3.1.3 не могут быть признаны нарушающими права участника долевого строительства, поскольку предусматривают ответственность в случае неисполнения встречных обязательств участником долевого строительства. Данные положения пункта 3.1.3 не противоречат Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, заключение роспотребнадзора, давшего заключение об обоснованности заявленных требований, суд пришёл к следующему выводу.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

При этом частью 9 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ)

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, что следует из части 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО3 застройщик «ФИО1» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства) заключён договор № № участия в долевом строительстве.

По условиям договора ООО «ФИО3 застройщик «ФИО1» обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) многоэтажный многоквартирный дом - <адрес> и передать участнику долевого строительства, входящее в состав многоквартирного жилого дома помещение (квартиру) с характеристиками: секция <адрес>, общая приведённая площадь <данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО3 застройщик «ФИО1» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства) заключён договор № № участия в долевом строительстве.

По условиям договора ООО «ФИО3 застройщик «ФИО1» обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) многоэтажный многоквартирный дом - жилой комплекс <адрес>, и передать участнику долевого строительства, входящее в состав многоквартирного жилого дома помещение (квартиру) с характеристиками: секция <данные изъяты> этаж, условный квартиры по проекту <данные изъяты>, общая приведённая площадь <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с абзацем третьим преамбулы Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребителем признается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Аналогичное разъяснение содержится в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

По делу судом установлено, что истец заключил с ответчиком договоры долевого участия для личных (бытовых) нужд, объектами долевого строительства являются жилые помещения. В связи с этим, вопреки доводам ответчика, на возникшие правоотношения распространяются положения Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей». Доказательств того, что фактически договоры заключены для иных целей, связанных с предпринимательской деятельностью истца, суду не представлено. Наличие у истца статуса индивидуального предпринимателя однозначно не свидетельствует о приобретении жилых помещений в предпринимательских целях. Более того, истец прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из ЕГРИП.

Истец ФИО2 считает пункты 3.1.3, 6.1, 7.1.1, 9.2 договоров участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, нарушающими действующее законодательство РФ и его права как участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании пункта 1 статьи 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права; условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона; условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона; условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом; условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; условия, которые ограничивают установленное статьей 16.1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; условия, которые уменьшают размер законной неустойки; условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества; условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом; условия, которые устанавливают для потребителя обязанность по доказыванию определенных обстоятельств, бремя доказывания которых законом не возложено на потребителя; условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав; условия, которые ставят удовлетворение требований потребителей в отношении товаров (работ, услуг) с недостатками в зависимость от условий, не связанных с недостатками товаров (работ, услуг); иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ, которым в статью 16 Закона о защите прав потребителей внесены изменения, вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, вопреки доводам ответчика, в силу части 2 статьи 2 данного закона положения статьи 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей», устанавливающие перечень недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя, распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Истец ФИО2 заявляет о недействительности пунктов 3.1.3, 6.1, 7.1.1, 9.2 договоров участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на положения статьи 168, статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 направил ответчику уведомление о невозможности исполнить договоры участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ и о недействительности (ничтожности) отдельных положений договоров из-за несоответствия законодательству РФ. В связи с невозможностью исполнения ФИО2 просил расторгнуть договоры № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, а также исключить из условий договоров пункты 6.1, 7.1.1, 9.2.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 направил ответчику претензию о признании недействительными (ничтожными) отдельные положения договоров из-за несоответствия законодательству РФ (л.д. 49, 50, 51 – 53). Истец ФИО2 потребовал исключить пункты 6.1, 7.1.1, 9.2 из условий договоров № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3.1.3 договоров участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик обязуется передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3 договора, при условии выполнения участником своих обязательств по договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100% оплату цены договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в т.ч. неоплата 100% цены Договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору на застройщика не распространяются положения договора и законодательства Российской Федерации об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта. Передача объекта осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось истцом, что цена договоров участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ в полном объёме не уплачена.

В силу ст. 327.1 Гражданского кодекса РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Согласно положениям статьи 328 Гражданского кодекса РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 названной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.Согласно части 1 статьи 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит (часть 1.1 статьи 15.4. Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 15.4. Федерального закона N 214-ФЗ в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 - 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (часть 3 статьи 15.4. Федерального закона N 214-ФЗ).

Таким образом, законом, регулирующим спорные правоотношения, предусмотрена обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Учитывая правовую сущность обязательств возникших из договоров участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающих встречное исполнение сторон, оспариваемый пункт 3.1.3 не может быть признан нарушающим права участника долевого строительства.

Согласно положениям пункта 6.1 договоров участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, участник долевого строительства вправе уступить права требования по договору третьим лицам только при соблюдении одновременно следующих условий, если иное не будет предусмотрено письменным соглашением сторон:

а) проведения государственной регистрации договора;

б) уплаты Застройщику в полном объеме как цены договора согласно статье 4 договора, так и (при необходимости) неустойки (пени, штрафы), предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями договора в размере, сроке и порядке, установленные договором и/или Законом № 214-ФЗ;

в) получения письменного согласия от застройщика на таковую уступку.

Письменное согласие застройщика осуществляется (по выбору застройщика):

- путем проставления печати застройщика и подписи его ответственного должностного лица на всех подписанных участником долевого строительства и лицом, которому участник уступает права требования, экземплярах договора (соглашения) уступки прав требований, или

- путем выдачи отдельного письменного согласия на уступку участником прав требований по договору.

Согласно части 1 статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, а в соответствии с частью 2 данной нормы Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 1 и 2).

Статьей 388 указанного кодекса предусмотрено, что уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (пункт 1).

Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (пункт 2).

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения. Если договором был предусмотрен запрет уступки права на получение неденежного исполнения, соглашение об уступке может быть признано недействительным по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона соглашения знала или должна была знать об указанном запрете.

В данном случае обязательство по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства фактически является неденежным обязательством.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд пришел к выводу, что включение условия о необходимости согласования уступки права требования с застройщиком, не противоречит действующему законодательству, в связи с чем требования истца о признании недействительным пункта 6.1, заключённых договоров, не подлежат удовлетворению.

Представленная истцом переписка в приложении WhatsApp, с контактом, поименованным как 1ДСК ФСК, не является доказательством того, что застройщиком помимо условий, изложенных в пункте 6.1, заключённых договоров, также было установлено условие о вознаграждении за выдачу согласия на уступку прав требований. Так из представленной переписки следует, что о комиссии за переуступку прав истцу сообщил не представитель застройщика, а лицо, представившееся менеджером в отделе продаж ФИО3 условий прожал группы компаний ФСК. Доказательств того, что истец обращался к застройщику с целью получения согласия на уступку прав требований, и ему было предъявленное встречное требование о выплате вознаграждения, суду не представлено. В связи с этим, суд относится критически к представленной истцом переписке.

Договоры участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ не содержат условий о том, что получение согласия застройщика на уступку прав требований осуществляется за плату.

Исходя из пункта 7.1.1 договоров участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, в случае прекращения договора по любым основаниям в любом порядке и в отсутствие вины застройщика, участник долевого строительства обязуется компенсировать (выплатить) застройщику понесенные застройщиком расходы, связанные с исполнением застройщиком обязательств по договору. Стороны согласны, что застройщик несет указанные расходы с момента получения разрешения на строительство многоквартирного дома.

Возмещению участником долевого строительства подлежат следующие расходы, которые несет застройщик в связи с исполнением договора, включая, но не ограничиваясь: расходы, связанные с имущественным страхованием; расходы, понесенные застройщиком в связи с реализацией объекта долевого строительства, включая расходы на рекламу; расходы, связанные с осуществлением технической инвентаризации многоквартирного дома; расходы по организации мероприятий по приему-передаче многоквартирного дома в управление управляющей компании; расходы застройщика, связанные с привлечением денежных средств для возврата денежных средств участнику долевого строительства (в том числе расходов, связанных с выплатой процентов по займу и/или банковскому кредиту, привлеченному для возврата денежных средств участнику долевого строительства, за весь период уплаты процентов по такому займу/кредиту) и прочие расходы, в том числе, не включенные в цену договора. Размер таких расходов застройщика, подлежащих возмещению участником долевого строительства, определяется по данным бухгалтерского учета застройщика и составляет не более 10% (десять процентов) от цены договора. Стороны договора установили, что подтверждением несения застройщиком расходов, связанных с исполнением договора, являются данные бухгалтерского учета, оформляемые в виде справок, выписок. Возмещение указанных расходов застройщика осуществляется участником по письменному требованию застройщика, направленному участнику по адресу, указанному в договоре, путем перечисления денежных средств, в размере, указанном в письменном требовании застройщика на банковские реквизиты застройщика, указанные в данном требовании, в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты направления указанного требования участнику.

В соответствии со статьёй 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров), в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со статьёй 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (в редакции, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 266-ФЗ), в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По правилам статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Таким образом, условия договоров, предусматривающие необходимость компенсации застройщику расходов, связанных с их исполнением, при их расторжении и отсутствии вины застройщика, не противоречат Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ и не нарушают прав участника долевого строительства.

Согласно пункту 9.2 договоров участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, все споры, разногласия или требования, возникающие из договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров, если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд <адрес>.

Часть 1 ст. 46 и ч. 1 ст. 47 Конституции Российской Федерации гарантируют каждому судебную защиту его прав и свобод и закрепляют, что никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

В силу положений части 7 статьи 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 ГПК РФ.

В силу части 10 статьи 29 ГПК РФ, выбор между несколькими судами, которым согласно статье 29 ГПК РФ подсудно дело, принадлежит истцу.

Согласно ст. 32 Гражданского процессуального кодекса РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству, за исключением подсудности, установленной ст. 26, 27 и 30 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Часть 2 статьи 17 Закон РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 предусмотрено, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Согласно пункту 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 17 от ДД.ММ.ГГГГ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем.

Таким образом, вышеизложенные правовые нормы устанавливают альтернативную подсудность по спорам о защите прав потребителей с правом выбора потребителем суда.

Согласно п. 1 и подп. 2 п. 2 ст. 16 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ограничивающие право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный п. 2 ст. 17 этого Закона, являются ничтожными.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Оспариваемый пункт 9.2, заключённых договоров, не отменяет альтернативную подсудность, установленную законом, а лишь предоставляет сторонам право обратиться в Мещанский районный суд <адрес>.

Более того, суд отмечает, что истец реализовал своё право на выбор суда, обратившись с иском в Балашихинский городской суд <адрес>, иск принят к производству суда, а ходатайство ответчика о передаче дела по подсудности, отклонено.

Как указано в пункте 21 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, право выбора между несколькими судами, которым в силу Закона о защите прав потребителей подсуден спор, принадлежит потребителю. Условие договора, заключенного продавцом (исполнителем) с потребителем, об изменении территориальной подсудности споров не ограничивает право потребителя на предъявление иска в соответствии с подсудностью, установленной законом.

При этом сам по себе факт указания в договоре на договорную подсудность не исключает право и возможность обращения потребителя с иском в суд по месту своего жительства, по правилам подсудности, предусмотренным положениями Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст. 29 ГПК РФ.

Отказывая в удовлетворении иска, суд также учитывает, что заключая договоры, истец гарантировал застройщику, что он не лишен и не ограничен в дееспособности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, не находится в состоянии, когда он не способен понимать значение своих действий или руководствоваться ими, а также то, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие его заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях и договор не является для него кабальной сделкой (пункт 1.4.1). Не имеет каких-либо причин, препятствующих надлежащему выполнению договора (пункт 1.4.2).

Заключая договоры, истец подтвердил, что до подписания договора получил от застройщика всю необходимую, полную, достоверную и удовлетворяющую участника информацию, включая, но не ограничиваясь: о наименовании, адресе нахождения и режиме работы Застройщика; о полномочности застройщика, а также полномочиях руководящих лиц; о полном объеме своих прав и обязанностей по договору; о правовых основаниях, сроках и условиях строительства многоквартирного жилого дома; о возникновении имущественных прав на объект долевого строительства в соответствии с договором; о моменте возникновения права собственности участника на объект долевого строительства (пункт 1.5.1). Истец также подписав договор подтвердил, что все положения договора участнику разъяснены и поняты им полностью; возражений не имеется (пункт 1.5.2).

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что истец при заключении договоров подтвердил, что ему известны его права и обязанности, он получил полную и достоверную информацию об условиях сделки. Истец согласился с условиями договоров, подписав их и осуществив частичное исполнение.

Злоупотреблений правами со стороны застройщика при заключении договоров, судом не установлено.

Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что внесением оспариваемых пунктов в договоры долевого участия его права были нарушены, а из системного толкования ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ следует, что судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые гражданские права.

Таким образом, истцом в нарушение статьи 56 ГПК РФ, не представлено доказательств того, что оспариваемые пункты договоров нарушают требования закона или иного правового акта, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта установлены с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Согласно ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Оспариваемые в части договоры участия в долевом строительстве № заключены ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Иск ФИО2 подан в суд ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, годичный срок исковой давности по требованиям о признании недействительности пунктов 3.1.3, 6.1, 7.1.1, 9.2 договоров участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ по признаку оспоримости, пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска о признании п. 6.1, 7.1.1, 9.2, 3.1.3 договоров участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённых между ФИО2 и ООО «ФИО3 ЗАСТРОЙЩИК «ФИО1», недействительными - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Кобзарева

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ

Судья О.А.Кобзарева