Решение № 3А-467/2025 3А-467/2025~М-367/2025 М-367/2025 от 26 августа 2025 г. по делу № 3А-467/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-000497-37

20 августа 2025 года Производство № 3а-467/2025

Мотивированный текст решения составлен 27 августа 2025 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М. С.,

при ведении протокола секретарем Романычевой О. В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сфера Технолоджи» (г. Каменск-Уральский Свердловской обл., ОГРН <***>, ИНН <***>) к государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков,

заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа», Администрация Каменск-Уральского городского округа,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Сфера Технолоджи» (далее также – общество) с 5 сентября 2019 года является собственником земельного участка, имеющего кадастровый номер <№> и расположенного в г. Каменск-Уральске Свердловской области (далее также – земельный участок № 6).

14 января 2025 года Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа сообщил обществу о согласии на заключение соглашения о перераспределении земельного участка № 6 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

11 марта 2025 года путем перераспределения земельного участка № 6 и земель, государственная собственность на которые не разграничена, был образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок, имеющий кадастровый номер <№> (далее также – участок № 232).

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области (далее – приказ № 5500). Текст приказа № 5500 был опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области» (www.pravo.gov66.ru) 22 ноября 2022 года.

Среди прочих приказом № 5500 утверждены и результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего обществу земельного участка № 6 – 6590995,92 руб. Данная величина кадастровой стоимости была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 9 января 2023 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 1 января 2023 года.

Актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» от 17 марта 2025 2024 года № АОКС/66/2025/000442 (далее – акт № 442) кадастровая стоимость земельного участка № 232 определена в размере 10105543,63 руб. Данная величина кадастровой стоимости была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 18 марта 2025 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 11 марта 2025 года.

На основании договора, заключенного обществом и ООО «ЦЭО «Церта», оценщиком ФИО 1 подготовлен отчет от 10 июля 2025 года № 3788-05-2025-Р/66 об оценке рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной: для земельного участка № 6 – 3694000 руб., для земельного участка № 232 – 5231000руб.

Общество обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просило пересмотреть утвержденную приказом № 5500 кадастровую стоимость земельного участка № 6 и определенную актом № 442 кадастровую стоимость земельного участка № 232 и установить их равной рыночной стоимости названных объектов недвижимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков приводит к экономически необоснованному увеличению размера выкупной стоимости земельного участка № 232 (платы за увеличение площади земельного участка № 6).

В досудебном порядке общество с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков № 6 и 232 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.

В судебное заседание, назначенное для проведения судебного разбирательства по делу, лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.

Извещение сторон и заинтересованных лиц о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

Исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования общества об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельных участков № 6 и 232 в связи со следующим.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В соответствии с абзацем первым и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

На основании указанной правовой нормы Постановлением Правительства Свердловской области от 27 мая 2015 года № 406-ПП утвержден Порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Порядок № 406-ПП).

Исходя из положений пункта 3 Порядка № 406-ПП размер платы определяется как разница между кадастровой стоимостью земельного участка, образуемого в результате перераспределения земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности, и кадастровой стоимостью земельного участка, находящегося в частной собственности на день направления указанным в пункте 2 настоящего порядка органом подписанных экземпляров проекта соглашения о перераспределении земельных участков для подписания лицу, обратившемуся с заявлением о перераспределении земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящего порядка.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Утвержденная приказом № 5500 кадастровая стоимость земельного участка № 232 и определенная актом № 442 кадастровая стоимость земельного участка № 6 были установлены в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем их оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков № 6 и 232, утвержденной приказом № 5500 и определенной актом № 442, признано судом доказанным, поскольку общество является собственником земельного участка № 6, площадь которого была увеличена за счет перераспределения его и земель, публичная собственность на которые не разграничена, в результате чего был образован земельный участок № 232, что влечет зависимость размера платы за перераспределение таких земельных участков от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости земельных участков.

Представленный административным истцом отчет был подготовлен оценщиком ООО «ЦЭО «Церта» ФИО 1 являющимся на дату подготовки отчета членом саморегулируемой организации ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», имеющим стаж работы в области оценочной деятельности 10 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.

Оценив представленный административным истцом отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал названный документ относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение оценщиком при оценке земельных участков сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, в отношении которых оценщиком получена необходимая и достаточная информация, ставить под сомнение достоверность которой оснований не имеется. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объектов оценки.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости земельных участков № 6 и 232 по состоянию на 1 января 2022 года, в материалы дела представлено не было. При этом в период рассмотрения административного дела административные ответчики и заинтересованные лица возражений относительно достоверности представленного административным истцом отчета не заявляли, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.

Поскольку административным истцом доказаны заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости земельных участков № 6 и 232, а также несоответствие указанного вида стоимости рыночной стоимости названных объектов, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельных участков земельных участков № 6 и 232, определенной по состоянию на 1 января 2022 года отчетом.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости земельных участков, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

В силу абзаца первого и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.

В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Материалами дела подтверждается несение обществом судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 30000 руб. за рассмотрение данного административного иска (платежные поручения от 11 июня 2025 года и 22 июля 2025 года № 940 и № 1150 соответственно).

Связанность указанных расходов с рассмотрением данного административного дела следует из положений пункта 2 части 1 статьи 126 и абзаца первого части 2 статьи 246 КАС РФ, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ и пункта 30 Постановления № 28.

Рассмотрев вопрос о распределении судебных расходов по данному делу, суд пришел к следующим выводам.

Общие правила распределения судебных расходов между сторонами определены статьей 111 КАС РФ, в силу части 1 которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Поскольку главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных лицами, участвующими в деле, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Между тем, обязательными для применения судами правовыми позициями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении № 28, были разъяснены особенности рассмотрения вопроса о взыскании судебных расходов по упомянутой категории административных дел.

Так, в силу абзаца второго пункта 31 Постановления № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Однако следует учитывать, что обязательный для применения подход к распределению между сторонами расходов, понесенных по делам о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, был сформирован также и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, согласно которому при разрешении указанного вопроса необходимо учитывать величину расхождения оспоренной административным истцом кадастровой стоимости и установленной принятым по делу решением рыночной стоимостью, поскольку такое расхождение может укладываться или не укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться или являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации неоднократно указывалось на то, что существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является разница в два и более раза, то есть такая разница, которая не может быть обусловлена применением различных методик оценки и учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принятых во внимание оценщиком (экспертом) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и недоступных учету при массовой кадастровой оценке.

В рассматриваемом случае кратности превышения пересмотренной судом в ходе рассмотрения данного административного дела кадастровой стоимости земельных участков земельных участков № 6 и 232 над их рыночной стоимостью установлено не было.

Так, соотношение установленной данным решением новой величины кадастровой стоимости земельных участков, соответствующей их рыночной стоимости, и оспоренной обществом при обращении в суд кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и определенной ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», составило по земельным участкам № 6 и 232 соответственно 44 процента и 48,2 процента.

Следовательно, оспоренная кадастровая стоимость менее чем в два раза (менее чем на 50 %) превышала установленную судом по итогам рассмотрения данного дела рыночную стоимость указанных земельных участков.

Приняв во внимание изложенное, суд пришел к выводу о том, что обстоятельства рассмотренного административного спора свидетельствуют о том, что пересмотр оспоренной кадастровой стоимости в данном случае подлежит признанию реализацией административным истцом своего права на приведение названной стоимости в соответствие с рыночной стоимостью объектов недвижимости, однако не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов общества при определении по итогам государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельных участков.

Отсутствие существенности (кратности) превышения оспоренной обществом кадастровой стоимости над установленной по итогам рассмотрения дела рыночной стоимостью земельных участков обусловило вывод суда о необходимости отнесения судебных расходов по данному делу, в частности, подтвержденных расходов по уплате государственной пошлины на административного истца.

При этом оснований для отступления от общего правила распределения судебных расходов по данной категории административных дел обществом не приведено, а судом не установлено.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сфера Технолоджи» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость нижеперечисленных земельных участков равной их рыночной стоимости, составляющей:

для участка с кадастровым номером <№> – 5231000 руб.,

для участка с кадастровым номером <№> – 3694000руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 23 июля 2025 года.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 30000 руб. отнести на административного истца общество с ограниченной ответственностью «Сфера Технолоджи».

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.

Судья М. С. Рудаков