Решение № 2-2032/2025 2-2032/2025~М-1694/2025 М-1694/2025 от 29 октября 2025 г. по делу № 2-2032/2025

Дело №2-2032/2025

УИД: 26RS0012-01-2025-003314-73


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 октября 2025 года гор. Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Зацепиной А.Н.,

при помощнике судьи Хитиловой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, ФИО2, ФИО4, ФИО3 о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с настоящим исковым заявлением, указав в обоснование требований, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> заключен с ФИО2, ФИО4 и ФИО3 договор аренды *****-з от <дата> на земельный участок с КН ***** общей площадью 405 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>

Арендаторами данного земельного участка в 2024 г. проведено уточнение площади земельного участка, которое привело к образованию двух земельных участков. Так, земельный участок с КН ***** стал составлять 25,4 кв.м., земельный участок с КН ***** – 295,3 кв.м.

Комитет под объектом жилой дом, общей площадью 320,7 кв.м., с КН *****, заключил в 2024 г. с ФИО2, ФИО4 и ФИО3 новый договор аренды земельного участка с КН *****, площадью 295,3 кв.м.

Однако, договора аренды *****-з от <дата> на земельный участок с КН *****, площадью 405 кв.м. не расторгнул.

Данный договора аренды *****-з от <дата> напрямую затрагивает права истца, поскольку в границах земельного участка с КН *****, в настоящей площади 25,4 кв.м., расположен жилой дом истца с кадастровым номером объекта *****

Истец, <дата> обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> с заявлением о предоставлении ему земельного участка с КН *****, площадью 25,4 кв.м. в силу фактического занятии им этого участка под его объектом.

Из ответа Комитета от <дата> следует, что ФИО2, ФИО4, ФИО3 на уведомления о прибытии для расторжения договора аренды *****-з от <дата> не прибыли, в связи с чем, истцу предложено обратиться в суд для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Действующий договор аренды *****-з от <дата> подлежит расторжению по следующим основаниям. На основании п.1 ст. 432 ГК РФ, предмет является существенным условием договора. Площадь земельного участка, описание местоположения границ и иные сведения являются уникальными характеристиками, позволяющими определить земельный участок как индивидуально-определенную вещь.

Земельный участок с КН *****, площадью 405 кв.м. не имеет тех уникальных характеристик, так как в настоящее время его площадь составляет 25,4 кв.м.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами и договорами.

Образование из одного земельного участка два, с оставлением в ранее образованном земельном участке всего 24, кв.м., с указанием его назначения «под индивидуальный жилой дом», повлекло изменение не только уникальных характеристик исходного земельного участка, как индивидуально-определенной вещи, но и к недействительности содержания договора 9предмета договора).

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес>, выездом на место установлено, что в границах земельного участка с КН *****, площадью 25,4 кв.м., находится жилой дом, с КН *****, площадью 131,8 кв.м., занимаемый истцом.

В силу абз. 2 ч.2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. В силу п.2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор аренды *****-з от <дата> земельного участка с КН ***** подлежит признанию недействительным и его расторжению.

Просит суд расторгнуть договор аренды *****-з от <дата>, заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> с ФИО2, ФИО4, ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером *****, общей площадью 405 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>

Представитель истца, уполномоченная доверенностью ФИО8 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>, уполномоченная доверенностью ФИО6, в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, ходатайства об отложении не поступало.

Ответчики ФИО2, ФИО4, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом, ходатайств об отложении не поступало.

Суд, с учетом мнения участников процесса, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика КУМИ <адрес>, оценив письменные доказательства и материалы гражданского дела, их относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Положениями пункта 1 статьи 264 ГК РФ установлено, что земельные участки могут представляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации)

Из статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с п. 30 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, утвержденного решением Думы города Ессентуки № 24 от 27.03.2019 г. «Об утверждении Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки», Комитет наделен полномочиями в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, а также в отношении земельных участков и иных объектов, право распоряжения которыми предоставлено органам местного самоуправления: передает имущество юридическим и физическим лицам во владение, пользование (в том числе аренду, по договорам найма); организует работу по передаче имущества во владение, пользование (в том числе аренду, по договорам найма); обладает правами арендодателя, ссудодателя, наймодателя в договорах о передаче имущества во владение, пользование (в том числе аренду, по договорам найма); заключает, изменяет, расторгает (прекращает) указанные договоры; дает разрешения на заключение договоров субаренды имущества; осуществляется контроль за выполнением арендаторами, ссудополучателями, нанимателями условий заключенных договоров на пользование имуществом; продает право аренды имущества на торгах.

Из имеющейся выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на жилой дом, с кадастровым номером *****, расположенный по адресу: <адрес>, пер. Кирова,14 (номер кадастрового квартала 26:30:040305), по состоянию на 2021 г., следует, что указанный объект недвижимости находится в долевой собственности ФИО4, ФИО3, ФИО2

Согласно сведениям из данной выписки, жилой дом располагается в границах земельных участков с кадастровыми номерами *****

Из сведений Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на земельный участок с кадастровым номером *****:*****21, площадью 405 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, предоставленных по состоянию на 2021 год, следует, что в его пределах расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами *****:*****:*****, ***** Указанной выпиской также подтверждено, что указанный земельный участок находится в аренде на основании договора аренды земельного участка *****-з от <дата> Лицами, в пользу которых установлено ограничение прав и обременения объекта недвижимости, являются ФИО2, ФИО4, ФИО3

На основании выписки из ЕГРН от <дата> № *****, земельный участок с кадастровым номером *****, расположенный по адресу: <адрес>, обремененный договором аренды земельного участка *****-з от <дата> (номер государственной регистрации *****), срок действия которого с 02.08. 2013 по <дата>, в настоящее время имеет площадь 25,4 кв.м.

Таким образом, установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 26:30:040305:21, в отношении которого заключен спорный договор аренды *****-з от <дата>, с момента заключения обжалуемого договора аренды изменена, и в настоящее время составляет 25.4 кв.м.

Указанное изменение площади вышеуказанного земельного участка произошло в связи с уточнением арендаторами ФИО2, ФИО4, ФИО3 земельного участка под принадлежащем им жилым домом с кадастровым номером 26:30:040306:172.

На основании указанного уточнения площади земельного участка, произошло образование двух земельных участков с кадастровыми номерами *****

Из представленных по запросу суда сведений следует, что 13 декабря 2023 г. между Комитетом и ответчиками был заключен новый договор аренды земельного участка за № 513-з, в соответствии с которым, ФИО4, ФИО2, ФИО3 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером *****, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>1, общей площадью 380,0 кв.м.

По запросу суда, Комитетом также представлена выписка из ЕГРН от <дата> № ***** на земельный участок с кадастровым номером ***** общей площадью 25,4 кв.м., из которой следует, что в пределах данного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами *****

Судом также установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата> № *****, что в границах земельного участка с кадастровым номером ***** располагается объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:*****

Из материалов дела следует, что на основании свидетельства о государственной регистрации права 26-АЗ ***** от <дата>, выданного на основании постановления Администрации <адрес> края ***** от <дата>, ФИО1 предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером (условным) ***** площадью 647 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, под индивидуальный жилой дом, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации *****.

Истец указывает, что является собственником жилого дома с кадастровым номером 26:30:040305:43, расположенного на земельном участке с кадастровым номером *****

Таким образом, при указанных обстоятельствах, установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером *****, площадью 25,4 кв.м., который ранее имел площадь 405 кв.м. и в 2013 г. переданный в аренду ответчикам на основании договора аренды земельного участка *****-з от <дата>, расположен жилой дом истца ФИО1

Установлено, что в период действия вышеуказанного договора аренды, на земельном участке образованы два земельных участка, которым присвоены кадастровые номера ***** *****. Договор аренды *****-з от <дата> с ответчика не прекращен. В настоящее время между Комитетом и ответчиками заключен новый договор аренды земельного участка от <дата> за *****-з, на образованный земельный участок с кадастровым номером *****, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>

Из материалов гражданского дела также следует, что в мае 2025 г. представителем истца в Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> было направлено заявление о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером ***** площадью 25,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>,<адрес>, прилегающего к его земельному участку с кадастровым номером *****

На указанное заявление был получен ответ Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> от <дата> *****, согласно которому из сведений в ЕГРН от <дата> на участках с кадастровыми номерами ***** расположен объект недвижимости с кадастровым номером *****, площадью 131,8 кв.м. Указано, что земельный участок с кадастровым номером ***** принадлежит на праве аренды по договору *****-з от <дата> ФИО2, ФИО4, ФИО3

Разъяснено, что в назначенное время и дату для решения вопроса по правам аренды спорного земельного участка, арендаторы не явились, в связи с чем, заявителю было рекомендовано обратиться в суд.

Изучив изложенные и установленные обстоятельства, суд приходит к следующему.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 поименованного кодекса (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено приведенной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, истцу принадлежит жилой дом с кадастровым номером с кадастровым номером *****, площадью 131,8 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, который располагается на земельном участке с кадастровым номером *****, переданном ранее третьим лицам по договору аренды земельного участка *****-з от <дата>, и который в настоящее время не расторгнут, после образования новых земельных участков.

Таким образом, судом установлено, что в настоящее время истец ФИО1 лишен возможности во внесудебном порядке защитить свои права как собственник объекта недвижимости, поскольку земельный участок, на котором расположен его жилой дом, находится в пользовании по договору аренды у ответчиков.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Абзацем 1 пункта 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договорами.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом согласно указанной норме закона изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был ими заключен, или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На момент заключения оспариваемого договора аренды *****-з от <дата> его условия были согласованы сторонами и не противоречили действующему законодательству. Был определен предмет договора - земельный участок с индивидуальными характеристиками (границами, площадью, кадастровым номером).

Согласно ч. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Характеристики земельного участка, являющегося предметом спорного договора аренды, была изменена в части изменения границ и площади участка.

Как указывалось выше, уточнение площади земельного участка с кадастровым номером *****, находящегося в аренде у ответчиков, было образовано два земельных участка. С учетом того, что между Комитетом и собственниками жилого дома, расположенном на земельном участке с кадастровым номером ***** образованного из земельного участка с кадастровым номером 26*****, площадью 405 кв.м. и в настоящее время заключен новый договор аренды земельного участка *****-з от <дата>, не расторгнутый до настоящего момента договор аренды земельного участка *****-з от <дата> нарушает права ФИО1 как собственника расположенного на нем жилого дома.

В соответствии со ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Таким образом, на основании изложенного, учитывая, что договор аренды земельного участка *****-з от <дата> не прекращен, запись о регистрации спорного договора аренды земельного участка не погашена, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата> № *****, ответчики не явились в уполномоченный орган для расторжения спорного договора аренды, имеются основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, ФИО2, ФИО4, ФИО3 о расторжении договора аренды, - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды *****-з от <дата>, заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> с ФИО2, ФИО4, ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером *****, общей площадью 405 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Ессентукский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Председательствующий, судья Зацепина А.Н