Решение № 2-315/2019 2-315/2019~М-237/2019 М-237/2019 от 4 августа 2019 г. по делу № 2-315/2019

Дело №2-315/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 августа 2019 года г. Петровск-Забайкальский

Забайкальский край

Петровск-Забайкальский городской суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Балбаровой А.В.,

при секретаре Андриевской В.В.,

с участием истца по первоначальному иску ФИО1,

представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО3 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, по встречному иску ФИО4 к ФИО1, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возврате денежных средств,

у с т а н о в и л:

ФИО8 обратились в суд с исковым заявлением, в котором указывают на следующее. 04.09.2017 между С-выми и ФИО4 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, с использованием заёмных денежных средств. С-вы своё обязательство по договору исполнили, а именно передали в собственность ответчика жилой дом, земельный участок и зарегистрировали переход права собственности, что подтверждается штампами на договоре и выпиской из ЕГРН от 14.02.2019. В соответствии с п. 3.1 договора расчеты между покупателем и продавцами производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 453 026 рублей должна быть передана продавцам за счет средств, предоставленных по договору займа № от 26.06.2017, заключенного сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом «Доверие» после государственной регистрации права, 150 000 рублей покупатель должен оплатить за земельный участок до 01.03.2019. Обязательство по оплате ответчик исполнила частично: 09.11.2017 уплатила за жилой дом сумму 380 000 рублей, что подтверждается расходным кассовым ордером №. Однако, по настоящее время в нарушение условий договора ответчик обязательство по оплате покупки жилого дома и земельного участка не исполнят. Остаток долга за жилой дом составляет 73 026 рублей, за земельный участок – 150 000 рублей, общая сумма долга составляет 223 026 рублей. На основании изложенного, ФИО8 просят суд взыскать с ФИО4 задолженность по оплате по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка в сумме 223 026 рублей, судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в сумме 5 430 рублей.

В письменных возражениях на иск и во встречном исковом заявлении ФИО4 выражает несогласие с предъявленными С-выми требованиями, ссылаясь на следующее. Подтверждает факт заключения с С-выми договор купли-продажи жилого дома и земельного участка 04.09.2017, и условия договора об оплате. В регистрирующем органе зарегистрирован переход права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Обязательство по оплате она исполнила частично: 19.11.2017 уплатила за жилой дом 380 000 рублей за счет заемных средств, остаток суммы 223 026 рублей до настоящего времени ею не оплачены, так как ФИО4 не согласна с суммой остатка. Она неоднократно предлагала ФИО5 снизить стоимость покупки на 150 000 рублей, так как жилой дом не пригоден для проживания, у нее двое несовершеннолетних детей. Дом находится в непригодном для проживания состоянии, в зимнее время невозможно жить с детьми, очень холодно, поэтому зимой в 2017 году ей с семьей пришлось переехать в другое место жительства. При покупке жилого дома, С-вы ввели ее в заблуждение относительно состояния дома, так как после покупки обнаружилось, что внутри дома стены были обшиты ДВП, при вскрытии ДВП, под ним не оказалось утеплителя, только голые бревна, через трещины бревен виден просвет, печь невозможно истопить, создает пожарную безопасность, вся трескается. В потолочные трещины просыпается земля, полы везде холодные, возможно дом стоит не на фундаменте, нижние венцы гнилые. 16.05.2019 она направила в адрес С-вых претензию, в которой указала не недостатки недвижимости и требовала снижение суммы договора на 150 000 рублей. Ссылаясь на положения ГК РФ, ФИО4 считает, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. На основании изложенного, ФИО4 просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием заемных денежных средств от 04.09.2017, заключенный между ней и ФИО1, ФИО3, вернуть ей денежные средства в сумме 380 000 рублей, полученные С-выми.

Протокольным определением суда от 17.06.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, СКПК «Доверие», ГУ УПФР в г.Чите (межрайонное).

В судебном заседании истец по первоначальному иску ФИО1 и ее представитель ФИО2 настаивали на удовлетворении их исковых требований по основаниям, изложенным в иске, просили отказать в удовлетворении встречного иска ФИО4, ссылаясь на то, что приведенные ею доводы являются необоснованными, поскольку до покупки дома и земельного участка, ФИО4 приезжала и осматривала дом и земельный участок, ей была представлена техническая документация на объекты недвижимости, она знала, что дом 1955 года постройки, не новый, претензий по качеству дома и земельного участка она не высказывала, была согласна на приобретение дома и земельного участка, добровольно заключила договор, частично внесла оплату, с момента заключения договора до судебного разбирательства каких-либо претензий ФИО4 ФИО5 по качеству дома и земельного участка не высказывала.

Ответчик по первоначальному иску ФИО4 и ее представитель ФИО6 в судебном заседании от 17.06.2019 встречные исковые требования поддержали, ссылаясь на то, что С-вы при продаже дома ввели покупателя в заблуждение, сказав, что дом теплый, ФИО4 приезжала на объект, осматривала его, каких-либо дефектов она не заметила, при заселении в сентябре обнаружила, что дом холодный, уходит много дров на растопку печи, после зимы разошлись окна, треснула печь, дымит, дети начали часто болеть, земельный участок захламлен, не пригоден для посадки огорода, они были вынуждены съехать из дома, пытались продать дом, чтобы отдать остатки денежных средств по договору, неоднократно устно предлагали ФИО5 снизить цену договора из-за наличия недостатков дома и земельного участка, но С-вы не соглашались на уменьшение стоимости недвижимости.

Истец по первоначальному иску ФИО3, ответчик по первоначальному иску ФИО4 и ее представитель ФИО6, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, СКПК «Доверие», ГУ УПФР в г.Чите (межрайонное), надлежаще извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. От ФИО3, представителя ГУ УПФР в г.Чите (межрайонное) поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

ФИО4 направила письменное ходатайство об отложении судебного заседания в виду отъезда ее представителя ФИО6, вместе с тем, данное ходатайство суд считает необходимым оставить без удовлетворения, так как сторона ответчика по первоначальному иску заблаговременно была извещена о дате и времени судебного заседания, не лишена была возможности представить иные доказательства и изложить свою позицию в письменном виде.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле.

Выслушав истца по первоначальному иску ФИО1 и ее представителя ФИО2, изучив доводы искового заявления, возражения на него и доводы встречного иска, исследовав материалы дела и представленные доказательства, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в связи с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует и установлено судом:

04.09.2017 ФИО1, ФИО3 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны, заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием заемных средств, согласно которого С-вы продали ФИО4 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, дом общей площадью 51,2 кв.м., земельный участок площадью 600 кв.м. Жилой дом сторонами оценивается в 453 026 рублей, земельный участок – 150 000 рублей.

Согласно раздела 2 договора, продавцы проинформированы покупателем, что жилой дом приобретается покупателем за счет заемных средств, предоставляемых СКПК «Доверие» в сумме 453 026 рублей (целевой займ, под залог имущества).

Согласно раздела 3 договора, расчеты между покупателем и продавцами производится в следующем порядке: денежная сумма в размере 453 026 рублей будет передана продавцам за жилой дом покупателем за счет средств, предоставляемых по договору займа № от 26.06.2017, заключенного покупателем с СКПК «Доверие», после государственной регистрации права; 150 000 рублей будет оплачивать покупатель за земельный участок до 01.03.2019.

Согласно раздела 4 договора, покупатель обязуется оплатить приобретаемый дом и земельный участок по цене, указанной в п.1.3 настоящего договора, в сроки на условиях, установленных разделом 3 настоящего договора.

Согласно раздела 5 данный договор является актом приема-передачи.

Согласно отметкам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в договоре и выпискам из ЕГРН, переход права собственности на имя ФИО4 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрирован в регистрирующем органе 19.09.2017.

Согласно договора займа № от 26.06.2017, заключенного между ФИО4 и СКПК «Доверие», кооператив предоставил заемщику во временное пользование денежные средства в сумме 453 026 рублей, по 2,4% в месяц, на срок три месяца с даты фактического предоставления займа на условиях, определенных настоящим договором. Целью получения займа является покупка жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. С момента государственной регистрации права собственности заемщиком, жилой дом и земельный участок считаются находящимися в залоге у кооператива в силу закона на основании ст.77 ФЗ «Об ипотеке».

Согласно раздела 4 договора займа «Расчеты сторон», денежная сумма 453 026 рублей предоставляется заимодавцем заемщику путем безналичного перечисления на лицевой счет, открытый заемщиком в кредитной организации. Заемщик гасит выданный ему займ материнским (семейным) капиталом, сумму процентов, начисленную кооперативом за пользование предоставленным займом, заемщик оплачивает самостоятельно.

Согласно ответа на запрос представителя третьего лица ГУ УПФР в г.Чите (межрайонное) от 19.07.2019, 27.09.2017 ФИО4 обратилась с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с кредитной организацией на приобретение жилья по адресу: <адрес>. К заявлению были приложены документы: сертификат; паспорт; договор займа от 26.06.2017, справка заимодавца о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование займом, выписка из единого государственного реестра недвижимости, письменное обязательство, удостоверенное нотариусом 21.09.2017. Решением от 23.10.2017 № удовлетворено заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по договору займа, заключенному с кредитной организацией на приобретение жилья по адресу: <адрес>. Денежные средства в размере 453 026 рублей перечислены Пенсионным фондом в СКПК «Доверие» платежным поручением 26.06.2017 №.

Согласно платежного поручения № от 27.10.2019 ГУ УПФР в г.Чите (межрайонное) перечислило СКПК «Доверие» денежную сумму 453 026 рублей – средства материнского (семейного) капитала (МСК) в счет погашения задолженности по кредиту № от 26.06.2017.

Согласно расходного кассового ордера № от 09.11.2017 на счет ФИО1 переведена сумма 380 000 рублей.

Согласно записям в договоре купли-продажи от 04.09.2017, представленного ФИО4, она отдала ФИО7 380 000 рублей средствами материнского капитала, имеются подписи сторон.

Согласно письменной претензии от 16.05.2019 ФИО4 предлагает ФИО8 снизить сумму остатка на 170 000 рублей, указывая на то, что по договору купли-продажи от 04.09.2017 она приобрела у С-вых жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>. Объекты недвижимости были приобретены ФИО4 с использованием заемных средств, предоставленных СКПК «Доверие», общая сумма по договору купли-продажи составила 550 000 рублей, из них 380 000 рублей были оплачены по материнскому сертификату, а остальную сумму 170 000 рублей, она должна была оплатить в рассрочку. После заселения в жилой дом ее семья поняла, что С-вы ввели их в заблуждение, дом оказался нежилым, в зимнее время было очень холодно, температура составляла 10-12 градусов, дети стали простывать и болеть. Она неоднократно звонила ФИО1 и сообщала ей, что в доме невозможно жить, просила снизить в цене, но получала отказ в ответ.

Как следует из материалов дела, цена жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи согласована сторонами и составляет 453 026 рублей за жилой дом и 150 000 рублей за земельный участок.

Сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества согласованы все существенные условия договора, в том числе цена объектов недвижимости, определен порядок расчета по договору, установлены сроки расчетов.

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика ФИО4 возникла обязанность уплатить ФИО8 за квартиру в общей сложности 603 026 рублей.

Судом установлено, что покупатель ФИО4 в нарушение условий договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04.09.2017 о цене договора, порядке расчетов и установленных сроках, не оплатила продавцам ФИО8 223 026 рублей (603 026 – 380 000). Данные обстоятельства ФИО4 не отрицала.

Основываясь на исследованных в судебном заседании доказательствах в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи в части оплаты ответчиком не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцам полностью не переданы, в условия договора изменения о сроках расчетов между сторонам и о сумме сделки сторонами не вносились, в связи с чем находит исковые требования С-вых обоснованными и подлежащими в полном объеме.

При этом суд находит, что уважительных причин неуплаты ФИО4 суммы сделки в полном объеме не имелось, денежные средства по материнскому (семейному) капиталу и за счет заемных средств в сумме стоимости жилого дома 453 026 рублей были ей перечислены на лицевой счет.

С учетом положений ст. 431 ГК РФ, подписав указанный договор лично, ответчик ФИО4 должна представить расписку об оплате денежных средств в полном объеме, подтвердив факт оплаты стоимости недвижимости и, соответственно, надлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи, чего ответчиком сделано не было.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Встречные исковые требования ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате уплаченной денежной суммы не подлежат удовлетворению, поскольку истцом по встречному иску не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих, что она не знала о техническом состоянии дома до подписания договора, к тому же стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Согласно выписки из ЕГРН от 12.02.2019, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, имеет назначение жилое, площадью 51,2 кв.м., год завершения строительства – 1955 год.

Исходя из текста договора купли-продажи сторонами сделки не оговаривалось техническое состояние спорного дома, как пригодного для проживания, предметом сделки являлся жилой дом, назначение – жилое.

В то же время, ФИО4 в судебном заседании от 17.06.2019 пояснила, что до заключения договора изучала техническую документацию на дом, лично осматривала дом и земельный участок до заключения договора, знала, что дом 1955 года постройки, бревенчатый, требует ремонта, дом отапливается печью, окна застеклены.

Спорный жилой дом аварийным и непригодным для проживания в установленном порядке признан не был, жилой дом подключен к электроснабжению, имеет печное отопление, не смотря на наличие необходимости проведения ремонта, является жилым и пригодным для проживания, кроме того при осмотре дома и земельного участка покупатель ФИО4 до заключения сделки лично присутствовала и осматривала объекты недвижимости, знала о техническом состоянии приобретаемых объектов недвижимости, претензий по качеству объектов не высказывала, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии существенных нарушений требований к качеству товара при его продаже со стороны продавца, факт введение в заблуждение покупателя относительно качества приобретаемого недвижимого имущества судом не установлен.

Убедительных доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем качестве жилого дома на момент его отчуждения, ФИО4 суду не представлено, а представленные фотографии не отражают состояния жилого помещения, являются малоинформативными, по ним невозможно объективно оценить техническое состояние жилого дома, состояние его стен, полов, потолков, подвала, системы отопления, водоснабжения, энергоснабжения и т.д., а также то обстоятельство, что имеющиеся недостатки имели место на момент приобретения дома и земельного участка, а не образовались в результате эксплуатации самой ФИО4

Доводы ФИО4 необходимости снижения стоимости объектов недвижимости по сравнению с заявленной изначально (на 170 000 рублей) в связи с наличием в доме недостатков и непригодности земельного участка, не может быть принята во внимание, поскольку спорный договор купли-продажи не содержит условий о том, что стоимость объектов недвижимости может быть снижена в связи с наличием существенных недостатков.

Дополнительных соглашений к спорному договору стороны не заключали, об изменении стоимости проданных объектов недвижимости не договаривались. Доказательств обращения ФИО4 к ФИО5 с предложением пересмотреть цену договора до 16.05.2019 не представила, представленная суду претензия была инициирована после получения копии иска С-вых.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая, что исковые требования ФИО8 суд удовлетворяет в полном объеме, с ФИО4 в пользу С-вых подлежат взысканию и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 430 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 и ФИО3 удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 и ФИО3 задолженность по договору купли продажи жилого дома и земельного участка от 04.09.2017 в сумме 223 026 (двести двадцать три тысячи двадцать шесть) рублей, судебные расходы в сумме 5 430 (пять тысяч четыреста тридцать) рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО4 к ФИО1 и ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04.09.2017 и возращении денежных средств отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Петровск-Забайкальский городской суд Забайкальского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Балбарова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.