Решение № 2-1774/2017 2-1774/2017~М-1756/2017 М-1756/2017 от 25 сентября 2017 г. по делу № 2-1774/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2017 года г. Усть-Илимск Иркутской области

Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе

председательствующего судьи Банщиковой Н.С.,

при секретаре судебного заседания Солодковой А.П.,

с участием:

представителя истца помощника Усть-Илимского межрайонного прокурора Аман Н.А.,

в отсутствие:

истца ФИО3,

представителя ответчика муниципального образования город Усть-Илимск, представителя ответчика ООО «Регион»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1774/2017

по иску Усть-Илимского межрайонного прокурора в интересах ФИО3, к муниципальному образованию город Усть-Илимск в лице Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска, ООО «Регион» о прекращении права муниципальной собственности, признании нежилого помещения объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований истец указал, что постановлением администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011 № 1085 в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск внесено нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. На дату издания постановления нежилое помещение не имело присвоенного в установленном порядке адреса, отсутствовали технический и кадастровый паспорт, оно не являлось самостоятельным объектом гражданских прав, не состояло на балансе в качестве муниципального имущества, а являлось общедомовым имуществом собственников многоквартирного дома. Спорное нежилое помещение не было обособленным помещением, не предназначалось для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома. Указанное помещение сдается администрацией города в аренду. Истец просит суд признать указанное нежилое помещение № площадью 11,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме; прекратить право муниципальной собственности на нежилое помещение № площадью 11,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>; прекратить запись в Едином государственном реестре прав недвижимости о регистрации права муниципальной собственности муниципального образования город Усть-Илимск № от 21.11.2012; признать недействительным договор аренды нежилого помещения № 99-а, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и ООО «Регион»; прекратить запись № от 23.03.2015 в Едином государственном реестре прав недвижимости о регистрации договора аренды указанного нежилого помещения.

Определением суда от 11.08.2017 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Регион».

В судебном заседании помощник Усть-Илимского межрайонного прокурора Аман Н.А. заявленные требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась. О времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. Согласно заявлению от 21.09.2017 просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель ответчика муниципального образования город Усть-Илимск в лице Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменных возражениях представитель ФИО1, действующая на основании доверенности № 41-ДН от 21.08.2017 сроком по 31.12.2017 с ограниченным объемом процессуальных прав, просила в иске отказать в полном объеме, указав, что спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, не входящим в состав общего имущества, и не предназначено исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме по <адрес>, которое может использоваться самостоятельно. В соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 объекты жилого фонда относятся к муниципальной собственности. Спорные помещения переданы в муниципальную собственность в силу прямого указания закона и на основании постановления Администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011 № 1085.

Представитель ответчика ООО «Регион» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, своевременно. Согласно заявлению от 26.09.2017 представитель ФИО2 просил дело рассмотреть в отсутствие их представителя.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив письменные возражения ответчиков, исследовав и оценив с учетом положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) представленные сторонами доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Согласно пункту 2 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и абзаца 2 пункта 1 приложения N 3 к указанному постановлению объекты государственной собственности - жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной администрации, расположенный на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского Совета народных депутатов, передаются в муниципальную собственность городов.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона адрес от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в адрес", которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Таким образом, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.Следовательно, правовой режим спорных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

Постановлением Администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011 № 1085 в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск внесено нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 18.07.2017, нежилому помещению № присвоен кадастровый №, дата присвоения кадастрового номера 19.10.2012, площадь объекта 11,2 кв.м, адрес объекта: <адрес>, нежилое помещение №. Правообладателем является муниципальное образование город Усть-Илимск, дата государственной регистрации права 21.11.2012; 23.03.2015 зарегистрировано обременение в виде аренды на срок с 02.03.2015 по 01.03.2020 в пользу ООО «Регион» на основании договора аренды от 02.03.2015 № 99-а, запись о государственной регистрации в ЕГРН 23.03.2015 № (л.д. 14-16, 17, 18, 19).

Судом исследован договор аренды № 99-а от 02.03.2015, заключенный Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска (арендодатель) с ООО «Регион» (арендатор), согласно которому предметом аренды является нежилое помещение площадью 11,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, сроком на пять лет (л.д. 10-13).

Как видно из плана расположения спорного нежилого помещения, оно представляет собой часть подъезда, отгороженного со стороны лестничной площадки (л.д. 12, 18, 43, 45, 47).

Согласно информации Департамента жилищной политики и городского хозяйства Администрации города Усть-Илимска от 13.09.2017, первая приватизация в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, состоялась 10.09.1998 года, что подтверждается представленным договором передачи квартир в собственность граждан, зарегистрированного 10.09.1998 за №.

Таким образом, судом установлено, что изначальное целевое назначение спорного помещения было предусмотрено в качестве подъезда, то есть как место общего пользования, и на момент первой приватизации жилого помещения (1998 год), не было выделено в самостоятельное нежилое помещение, данный факт ответчиками не оспорен. Согласно выписке из ЕГРН муниципальная собственность на спорное нежилое помещение была зарегистрирована 21.11.2012.

С момента первой передачи квартиры в доме по <адрес>, в собственность проживающих в ней лиц в порядке приватизации произошло изменение режима собственности на помещение подъезда, указанное помещение перешло исключительно из муниципальной собственности в общую долевую собственность собственников жилых помещений.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пукт 2).

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со статьёй 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Договор аренды нежилого помещения № 99-а от 02.03.2015 нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме по <адрес>. Поскольку спорное нежилое помещение не являлось исключительно муниципальной собственностью муниципального образования город Усть-Илимск, то Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска не вправе был без согласия собственников помещений в многоквартирном доме сдавать общее имущество в аренду. Поскольку при заключении договора аренды нарушены нормы ст. 36, 44 ЖК РФ, следовательно, оспариваемый договор аренды является ничтожными, как несоответствующий требованиям закона и нарушающий охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников многоквартирного доме).

Государственная регистрация права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение нарушает права других собственников жилых помещений в данном доме, а потому является незаконной. Соответственно, не может признаваться действительной государственная регистрация и договора аренды в отношении спорного объекта, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью 11,2 кв.м, кадастровый №.

Прекратить право собственности муниципального образования город Усть-Илимск в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью 11,2 кв.м, кадастровый №.

Прекратить запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности муниципального образования город Усть-Илимск в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью 11,2 кв.м, кадастровый №, запись о регистрации права № от 21.11.2012.

Признать недействительным договор аренды № 99-а от 02.03.2015 нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и обществом с ограниченной ответственностью «Регион», зарегистрированный в ЕГРН 23.03.2015 за №.

Прекратить запись № от 23.03.2015 в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договора аренды № 99-а от 02.03.2015 нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Усть-Илимский городской суд в течение месяца со дня принятия решения.

Председательствующий судья Н.С. Банщикова