Решение № 03-12/2025 03А-16/2025 03А-16/2025~03-12/2025 от 3 августа 2025 г. по делу № 03-12/2025

Дело № 03а-16/2025

УИД 53OS0000-01-2025-000032-11


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 августа 2025 года г. Великий Новгород

Новгородский областной суд в составе:

председательствующего судьи Алещенковой И.А.,

при секретаре Семёновой А.С.,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Ритм-2000» ФЛС посредством видеоконференц-связи,

представителя ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости» БНА,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Ритм-2000» к ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ритм-2000» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости» (далее также Учреждение, ГОБУ «ЦКОН») о признании незаконным решения Учреждения от 26 декабря 2024 года № <...> (далее также Решение) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27 мая 2024 года, равном <...> рублей.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что являлось (до раздела на помещения 27 мая 2024 года) собственником объекта капитального строительства (далее также ОКС) – здания, назначение нежилое, этажность 3, в том числе подземных 1, с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <...>, <...>. Установленная по состоянию на 01 января 2023 года кадастровая стоимость ОКС составляет <...> рублей, что значительно выше его рыночной стоимости – <...> рублей, определенной по состоянию на 27 мая 2024 года отчетом <...> об определении рыночной стоимости ОКС от 26 ноября 2024 года, выполненным оценщиком ООО «Олимп» ВМВ Поскольку установленная кадастровая стоимость ОКС значительно превышает его рыночную стоимость и влечет увеличение налоговых обязательств, Общество в целях установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости 09 июля, 08 октября и 27 ноября 2024 года обращалось с соответствующим заявлением в Учреждение. Оспариваемым Решением Учреждения № <...> от 26 декабря 2024 года в установлении кадастровой стоимости ОКС в размере его рыночной стоимости по мнению административного истца необоснованно отказано.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, Администрация Великого Новгорода.

В судебное заседание представители Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, Администрации Великого Новгорода, извещенные надлежащим образом, не явились. В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также КАС РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании представитель Общества ФЛС заявленные требования уточнила в части размера рыночной стоимости ОКС, просила установить ее в соответствии с выводами эксперта ООО «Аудит-Оценка» ЛОЮ в размере <...> рублей.

Представитель ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости» ПЛВ поддержала представленный письменный отзыв, возражала против удовлетворения требований о признании незаконным Решения Учреждения, разрешение административных исковых требований в части установления кадастровой стоимости ОКС в размере рыночной, установленной заключением судебной экспертизы, оставила на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 части 1 статьи 374 НК РФ объектами налогообложения признается недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 375 НК РФ).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

По смыслу приведенных норм права с учетом соответствующих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации уплата налога от кадастровой стоимости недвижимости выступает одной из составляющих бремени содержания имущества, которое лежит на собственнике, и при наличии оснований кадастровая стоимость может быть пересмотрена в судебном порядке.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

По результатам рассмотрения указанного заявления бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Новгородской области осуществлен с 01 апреля 2024 года на основании постановления Правительства Новгородской области от 26 марта 2024 № 143.

В судебном заседании установлено и из материалов дела следует, что Общество с 24 июня 2013 года являлось (до раздела на помещения 27 мая 2024 года) собственником ОКС – здания, назначение нежилое, этажность 3, в том числе подземных 1, с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <...>

Полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Новгородской области, наделено ГОБУ «ЦКОН».

Кадастровая стоимость ОКС в размере <...> рублей определена Учреждением в рамках проведения в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Федеральный закон № 237-ФЗ) работ по государственной кадастровой оценке и утверждена постановлением Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области от 27 ноября 2023 года № 28 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Новгородской области».

Постановление опубликовано в газете Новгородские ведомости (деловая пятница) № 48 от 29 ноября 2023 года, размещено на официальном сайте министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области https://minstroy.novreg.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и на сайте Учреждения. Указанная государственная кадастровая оценка проводилась в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Новгородской области, по состоянию на 01 января 2023 года.

Общество неоднократно (09 июля, 08 октября, 27 ноября 2024 года) обращалось в Учреждение с заявлением установленной формы об установлении кадастровой стоимости ОКС в размере его рыночной стоимости, равном <...> рублей, который определен по состоянию на 27 мая 2024 года в отчете об оценке рыночной стоимости <...>, выполненном оценщиком ВМВ

Отказывая в установлении кадастровой стоимости ОКС в размере рыночной на основании отчета <...> об определении рыночной стоимости ОКС от 26 ноября 2024 года, Учреждение в разделе V решения № <...> от 26 декабря 2024 года указало, что причинами к отказу послужили следующие нарушения оценщиком требований законодательства об оценке:

- статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение;

- пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», согласно которому подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом:

- в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);

- в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации;

- пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», согласно которому одним из элементов анализа рынка недвижимости является определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта».

Таким образом, согласно выводам решения, выявленные нарушения привели к искажению рыночной стоимости ОКС, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не могла быть принята как достоверная по состоянию на 27 мая 2024 года.

Оспариваемое решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости» в соответствии с уставом является определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, а также исполнение иных полномочий, предусмотренных Федеральным законом № 237-ФЗ.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ 30-дневный срок с даты подачи Обществом заявления (27 ноября 2024 года), содержит необходимые реквизиты и подписано директором Учреждения АНИ

Согласно части 3.1 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии такими комиссией, бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия).

Административное исковое заявление об оспаривании решения Учреждения от 26 декабря 2024 года подано в суд 06 марта 2025 года, то есть в установленный законом срок.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора, в связи с чем, проверяя обоснованность принятого Учреждением решения, по ходатайству Общества назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения от 20 июня 2025 года, выполненного экспертом ООО «Аудит-Оценка» ФИО1, при составлении отчета об оценке оценщиком допущены нарушения, в том числе указанные в оспариваемом Решении Учреждения, приведшие к занижению рыночной стоимости объекта оценки. Так, основания для отказа от применения доходного подхода у оценщика отсутствовали, оценщиком неправильно определено локальное расположение объекта оценки и объектов-аналогов, которое соответствует центру деловой активности, не внесены повышающие корректировки к ценам аналогов, что привело к занижению стоимости, а также оценщиком неправильно применен источник информации о размере корректировок по основным ценообразующим факторам, влияющим на стоимость объекта оценки. Помимо этого, оценщиком допущено нарушение, повлиявшее на определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости, выразившееся в том, что при сравнении конструктивной системы объектов-аналогов с объектом оценки оценщик неправильно определил характеристики аналога № 3 и не применил корректировку на различия конструктивной системы.

Таким образом, оценщиком нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, пункт 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пункт 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», установленным на дату назначения судебной экспертизы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Рыночная стоимость ОКС экспертом определена по состоянию на 27 мая 2024 года в размере <...> рублей.

С установленной экспертом рыночной стоимостью ОКС представитель Общества согласился, в связи с чем заявленные требования в части подлежащей установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной уточнил.

Оценивая представленное в дело экспертное заключение, суд исходит из того, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федеральному закону от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертного исследования, его местоположение, качественные и количественные характеристики, определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость; приведено обоснование выбранного метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке и метода капитализации денежного потока в рамках доходного подхода; обоснован отказ от использования затратного подхода; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости ОКС полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости в использованных подходах, с подбором объектов-аналогов, максимально идентичных объектам исследования, выявленные различия скорректированы поправками на торг, местоположение, площадь, этаж, на характеристики конструктивной системы, на назначение здания, на техническое состояние.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Поскольку эксперт выявил те же нарушения, допущенные в отчете <...> об определении рыночной стоимости ОКС от 26 ноября 2024 года, что и Учреждение, подтвердив тем самым правильность выводов Учреждения, содержащихся в оспариваемом Обществом решении, суд приходит к выводу, что содержание оспариваемого решения Учреждения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость ОКС не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, а потому в удовлетворении требований Общества о признании решения Учреждения от 26 декабря 2024 года № <...> незаконным надлежит отказать.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

При таком положении суд находит необходимым установить кадастровую стоимость ОКС в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «Аудит-Оценка» ЛОЮ

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Ритм-2000» к Государственному областному бюджетному учреждению «Центр кадастровой оценки и недвижимости» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – здания, назначение нежилое, этажность 3, в том числе подземных 1, с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 27 мая 2024 года в размере рыночной, равном <...> (<...>) рублей.

В удовлетворении административных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Ритм-2000» о признании незаконным решения ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости» от 26 декабря 2024 года № <...> отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Новгородский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, начиная с 19 августа 2025 года.

Мотивированное решение составлено 18 августа 2025 года.

Председательствующий И.А. Алещенкова