Решение № 3А-652/2025 3А-652/2025~М-259/2025 М-259/2025 от 25 декабря 2025 г. по делу № 3А-652/2025

Дело № 3а-652/2025

16OS0000-01-2025-000828-03 учет 123а


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 17 декабря 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Трошина С.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаповаловой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фаворит Плюс» к государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фаворит Плюс» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ...., ...., расположенных в городе <адрес>.

Ссылаясь на нарушение своих прав собственника земельных участков, административный истец просит определить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года равной:

26 400 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ....,

12 000 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером .....

Представитель административного истца ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дне, времени и месте рассмотрения дела.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО3 в судебном заседании административный иск не признал.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Выслушав представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Нормами Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, указаны в качестве объектов налогообложения (пункт 1 статьи 389), при этом организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, являются налогоплательщиками земельного налога (пункт 1 статьи 388), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Фаворит Плюс» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами ...., ...., расположенных в городе <адрес> (том № 1, л.д. 166-167, 168-176).

Результаты государственной кадастровой оценки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ...., .... определены государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» в связи тем, что сведения о данных объектах недвижимости поступили в учреждение в составе перечня вновь учтенных объектов, о которых в ЕГРН внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... составила 57 651 225,44 рублей, земельного участка с кадастровым номер .... составила 16 480 018,76 рублей (том № 1, л.д. 145-149, 150, 157-159, 164-165).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости земельных участков административный истец представил суду отчет об оценке от <дата> года № ...., подготовленный обществом с ограниченной ответственностью фирма «ФИО1», согласно которому по состоянию 1 января 2022 года рыночная стоимость земельных участков определена в размере:

26 400 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ....,

12 000 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером .... (том № 1, л.д. 16-118).

Представителем Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан было заявлено ходатайство о назначении по административному делу судебной экспертизы. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта № .... от <дата> года, величина рыночной стоимости земельных участков в представленном административным истцом отчете об оценке определена неверно. Эксперт определил рыночную стоимость земельных участков:

с кадастровым номером .... в размере 34 767 183 рубля,

с кадастровым номером .... в размере 12 545 818 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (том № 2, л.д. 7-47).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Вывод эксперта о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости в отчете об оценке определена неверно мотивирован допущенными оценщиком недостатками в расчетной части отчета, которые могут привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов, влияющими на обоснованность итоговой стоимости.

Заключение эксперта содержит подробное описание объектов, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса оценки земельных участков в части применения подхода к оценке. Его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от использования затратного и доходного подходов суд находит обоснованными, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, местоположение, площадь, наличие улучшений, расположение относительно красной линии). По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведено корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Несогласие административного ответчика с произведенной экспертом корректировкой на масштаб в связи с наличием ограничений по диапазону площадей не может быть принято во внимание, поскольку экспертом на этот элемент сравнения (на площадь) применена соответствующая корректировка на основе данных сайта СтатРиэлт, которые не содержит ограничений, на которые ссылается представитель ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».

Возражение административного ответчика относительно выбора объекта-аналога № .... является необоснованным, поскольку данный земельный участок имеет вид разрешенного использования «магазины», что подтверждается, в том числе данными из публичной кадастровой карты.

Несогласие административного ответчика с выбором объектов-аналогов для расчетов, отличающихся по площади, не может быть принято во внимание, поскольку экспертом на этот элемент применена соответствующая корректировка.

Относительно письменных возражений государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» экспертом даны мотивированные письменные пояснения, исследованные судом в судебном заседании (том № 2, л.д. 69, 74-76).

Письменные возражения представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан являются абстрактными, не содержащими в себе конкретных, обоснованных замечаний и доводов, и не могут опровергнуть или поставить под сомнения выводы эксперта, в том числе и о размере рыночной стоимости объекта оценки (том № 2, л.д. 67).

Таким образом, заключение эксперта не содержит методологических ошибок и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости:

с кадастровым номером .... в размере 34 767 183 рубля,

с кадастровым номером .... в размере 12 545 818 рублей в соответствии с заключением эксперта по состоянию на 1 января 2022 года.

С учетом даты обращения с административным исковым заявлением в суд датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 29 июля 2025 года (том № 1, л.д. 119).

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 30 000 рублей (том № 1,л.д. 5-6).

Стоимость судебной экспертизы, проведенной экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, составила 87 978 рублей (по 43 989 рублей в отношении каждого земельного участка). Оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена (том № 2, л.д. 4, 48).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... (57 651 225 рублей 44 копейки) превышает установленную судом рыночную стоимость (34 767 183 рубля) в 1,7 раз (отклонение на 39,7%),что не позволяет сделать вывод о приемлемом с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазоне отклонений, а свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости и о нарушении прав административного истца.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... (16 480 018 рублей 76 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (12 545 818 рублей) в 1,3 раза (отклонение на 23,9%), что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

Следовательно, судебные расходы административного истца, связанные с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...., возмещению не подлежат, а расходы на проведение судебной экспертизы в отношении данного объекта недвижимости в размере 43 989 рублей подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Фаворит Плюс».

Расходы на производство судебной экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым номером .... в размере 43 989 рублей, а также судебные расходы административного истца на уплату государственной пошлины в размере 15 000 рублей подлежат взысканию с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки», определившего оспариваемый размер кадастровой стоимости данного земельного участка.

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Фаворит Плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Определить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельных участков:

с кадастровым номером ...., площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 34 767 183 рубля,

с кадастровым номером ...., площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 12 545 818 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 июля 2025 года.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной экспертизы в размере 43 989 рублей, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фаворит Плюс» судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фаворит Плюс» в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной экспертизы в размере 43 989 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: мотивированное решение, выполненное в форме электронного документа, составлено 26 декабря 2025 года.

Судья Трошин С.А.