Решение № 3А-105/2017 3А-18/2018 3А-18/2018 (3А-105/2017;) ~ М-100/2017 М-100/2017 от 10 мая 2018 г. по делу № 3А-105/2017

Дело №3а-18/2018


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

10 мая 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление административного истца – правительства Амурской области о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №175,

У С Т А Н О В И Л:

Правительство Амурской области обратилось в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №175 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., по <адрес>, принадлежащее ЗАО «Бурхан».

В обоснование своих требований административный истец указал, что постановлением правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, утверждена в размере 65 668 882,90 рублей.

28 марта 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №175 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., кадастровый №, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 17 196 719 рублей, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14 февраля 2017 года №29/01-17, выполненному «Центром независимой оценки» ИП Ф.И.О.1, по состоянию на 01 января 2016 года.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости пересмотрена в сторону уменьшения на 73,8 %.

Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14 февраля 2017 года №29/01-17, выполненный «Центром независимой оценки» ИП Ф.И.О.1, не соответствует ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки (п.22б разд. VII ФСО № 7).

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №175 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №175.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 65 668 882,90 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 пояснил, что требования, изложенные в административном исковом заявлении, он поддерживает в полном объёме, решение комиссии от 28 марта 2017 года №175 просит признать незаконным, восстановить величину кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 65 668 882,90 рублей.

В письменном отзыве представитель администрации г. Благовещенска ФИО3 просила удовлетворить требования административного истца по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители Управления Росреестра по Амурской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, администрации г. Благовещенска, заинтересованного лица ЗАО «Бурхан» в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Бурхан» на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание с кадастровым №, по состоянию на 01 января 2016 года утверждена в размере 65 668 882,90 рублей.

ЗАО «Бурхан» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, и представило Отчёт от 14 февраля 2017 года № 29/01-17, выполненный «Центром независимой оценки» ИП Ф.И.О.1, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 17 196 719 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №175 кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, пересмотрена и утверждена в сумме 17 196 719 рублей.

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в суде представителя административного истца ФИО2, другие материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, исчисляется налог, поступающий в областной бюджет, правительство Амурской области вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, влияет на размер налога, подлежащего начислению в областной бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями ст.246 КАС РФ и абз.5 п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчёт, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз.6 ч.16 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02 июня 2016 года №172-ФЗ названное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчётов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер.

В связи с чем, суд находит не основанными на нормах права доводы административного истца о нарушении административным ответчиком п.20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведённых положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчёта об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчёта об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области по заявлению ЗАО «Бурхан» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в размере 17 196 719 рублей.

В силу п.11 ст.226 КАС РФ, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделённые государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №175, не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 14 февраля 2017 года №29/01-17, выполненного «Центром независимой оценки» ИП Ф.И.О.1, требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В связи с чем, по ходатайству представителя административного истца судом была назначена и экспертами ООО «Центр развития инвестиций» проведена судебная экспертиза Отчёта от 14 февраля 2017 года №29/01-17 об оценке объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Центр развития инвестиций».

На разрешение экспертов ООО «Центр развития инвестиций» судом поставлен вопрос о проверке Отчёта от 14 февраля 2017 года №29/01-17 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., кадастровый №.

Согласно заключению экспертов ООО «Центр развития инвестиций» от 28 марта 2018 года по делу № 3а-105/2017, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14 февраля 2017 года №29/01-17, выполненный «Центром независимой оценки» ИП Ф.И.О.1, в отношении объекта оценки: нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, принадлежащее на праве собственности ЗАО «Бурхан», не соответствует требованиям федеральных законов об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены не в полном объёме, значения некоторых из них не обоснованы и не могут быть признаны достоверными. В расчёте затратным подходом оценщиком неверно определены значения факторов, влияющих на стоимость: функциональное и экономическое устаревание. В расчёте доходным подходом проигнорирован такой фактор, влияющий на ставку аренды и потенциальный валовый доход, как этаж расположения помещений, объёмно-планировочные решения.

Экспертами выявлено несоответствие Отчёта об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», а, именно, в Отчёте отсутствуют сведения о независимости оценщика, о балансовой стоимости объекта оценки, отсутствует прямое указание на порядковый номер Отчёта.

Оценщик, обосновывая выбор сравнительного и доходного подходов к оценке, не проанализировал указанные в п.11 ФСО №1 факторы, за исключением описания возможности применения каждого из подходов.

В Отчёте неверно указаны: величина ставки капитализации, величина корректировки на состояние внутренней отделки в размере 9%, величина функционального и экономического устаревания, величина затрат на замещение объекта оценки, диапазон стоимости 1 кв. м. нежилых (торгово-офисных) объектов недвижимости, диапазон стоимости 1 кв.м. нежилых (торгово-офисных) объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, расположенных в г. Благовещенске Амурской области, средней стоимости 1 кв. м. таких помещений, сдаваемых в аренду; неверно дано описание местоположения объекта оценки и описание объекта в части указания количественных и качественных характеристик и физических свойств. Утверждение оценщика о том, что ёмкость рынка торгово-офисных, нежилых помещений в Амурской области оценена как «незначительная», является ошибочным.

В нарушение п. 8и) ФСО № 3 в Отчёте об оценке отсутствует обоснование применения в доходном подходе метода прямой капитализации.

В Отчёте отсутствует информация о методе капитализации по расчётным моделям, возможности его применения. Оценщик для реализации метода прямой капитализации определяет ставку капитализации методом кумулятивного построения, а не на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. В расчёте ставки капитализации не учтено влияние темпа изменения доходов и стоимости активов и не соответствует структуре капитализируемого дохода по темпам изменения доходов (нарушение п. 23б), 23в), 23д), 23е) ФСО № 7).

Не подтверждена информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки. В п.7 Отчёта №29/01-17 информация, являющаяся существенной для правильного позиционирования объекта оценки на рынке подбора объектов-аналогов и введения корректировок, либо не изложена, либо представлена частично (нарушение п.5 ФСО №3). Невозможно проверить информацию о величине страховых отчислений в страховых компаниях, применяемых в расчёте ставки дисконтирования и капитализации; значение темпа роста развития научно-технического прогресса для строительной индустрии на дату оценки, величину физического износа конструктивных элементов объекта оценки, физический износ и фактическое использование объекта оценки.

Оценщиком в Отчёте не представлены источники информации общего обзора рынка коммерческой недвижимости Амурской области, метода расчёта экономического (внешнего) устаревания путём «разбивки на микро и макро-экономические составляющие», величины диапазона страховых отчислений в страховых компаниях; оценщик указал на источник информации, где описан метод расчёта функционального устаревания с использованием величины годового изменения роста развития научно-технического прогресса в отрасли нежилого строительства, однако невозможно сделать вывод о дате её подготовки (нарушение п. 11 ФСО № 3), не проведён анализ на соответствие рыночным данным ставки капитализации, корректировки на состояние внутренней отделки в размере 9% в расчёте сравнительным подходом (нарушение п. 13 ФСО № 3), представленное в Отчёте обоснование выбора объектов-аналогов не раскрывает причины их отбора (нарушение п. 22в) ФСО № 3).

Оценивая заключение экспертов ООО «Центр развития инвестиций» по административному делу №3а-105/2017 от 28 марта 2018 года на Отчёт об оценке от 14 февраля 2017 года №29/01-17, суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученное судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Квалификация экспертов Ф.И.О.2 и Ф.И.О.3 соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ.

В ходе судебного разбирательства административным ответчиком не представлено доказательств, опровергающих выводы судебных экспертов, изложенные в заключении экспертов по настоящему административному делу.

При таких обстоятельствах, суд находит подлежащим отмене решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №175 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., по <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 65 668 882,90 рублей.

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №175 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Амурской области от 28 марта 2017 года №175.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 420,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 65 668 882 (шестидесяти пяти миллионов шестисот шестидесяти восьми тысяч восьмисот восьмидесяти двух), 90 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев