Апелляционное определение № 33-1543/2026 33-23648/2025 от 21 января 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-1543/2026

Судья: Евстратова А.А.

УИД: 78RS0015-01-2024-006932-63


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Коваленко Н.В.

судей

ФИО1, ФИО2

при секретаре

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> апелляционную жалобу ФИО4 на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Белевское» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Заслушав доклад судьи Коваленко Н.В., пояснения представителя истца ФИО4, адвоката Баханович И.А., представителя ответчика ФИО5, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Белевское» о взыскании денежных средств как разницу между проектной и фактической площади квартир в размере 908732 руб., неустойки за период с <дата> по <дата>, компенсации морального вреда в размере 50000 руб., штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной в пользу потребителя.

В обоснование исковых требований истец указала, что <дата> между ней и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Белевское» был заключен договор №... участия в долевом строительстве в отношении квартиры по адресу<адрес>. Цена договора определена в размере 15619750 руб. Согласно пункту 1.6. договора проектная общая приведенная площадь квартиры составляет 43.36 кв.м. <дата> сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, общая площадь которого уменьшилась на 1.6 кв.м. <дата> между ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Белевское» был заключен договор №...-С1 участия в долевом строительстве в отношении квартиры по адресу: <адрес>. Цена договора определена в размере 8862853 руб. Согласно пункту 1.6. договора проектная общая приведенная площадь квартиры составляет 30.4 кв.м. <дата> сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, общая площадь которого уменьшилась на 1.14 кв.м. Истцом в адрес ответчика <дата> были направлена претензия о возврате части денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора. Денежные средства ответчиком выплачены не были.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказано.

Не согласившись с решением суда, истец ФИО4 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменить, принять по делу новое решение, которым требования иска удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указала, что поскольку, условиями договора участия в долевом строительстве не согласован размер отступлений передаваемого объекта долевого строительства от его проектной площади, суд необоснованно отказал в исковых требованиях.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, адвоката Баханович И.А. поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании суда апелляционной инстанции просила оставить решение суда без изменения. В письменных возражениях на апелляционную жалобу указано, что в результате несущественного уменьшения площадей квартиры, качество объектов долевого строительства не ухудшилось. При заключении договоров стороны согласовали, что существенным изменением размера квартиры будет считаться несоответствие фактической общей площади квартиры, указанной в п.1.6 договора, более чем на 5 % и/или несоответствие (в сторону уменьшения) фактической высоты помещений квартиры более чем на 2 % высоте, определенной проектом (п.1.7.3 договора). Общие приведенные площади объектов изменились в сторону уменьшения менее чем на 5 %. Оснований для уменьшения цены договора отсутствуют. Принимая во внимание период начисления неустойки, дату решения и действующее на спорный период законодательство, условий договора, оснований для взыскания неустойки, штрафа, компенсации морального вреда не имеется.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем, с учетом положений ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, выслушав участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Согласно требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. «О судебном решении»).

Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. «О судебном решении»).

Постановленное судом первой инстанции решение вышеуказанным требованиям отвечает не в полной мере.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между ней и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Белевское» был заключен договор №... участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения по адресу: <адрес> проектной площадью 43.36 кв.м.

В силу п.1.7.3. договора №... существенным изменением размера квартиры будет считаться несоответствие фактической общей площади квартиры, указанной в п.1.6 договора, более чем на 5 % и/или несоответствие (в сторону уменьшения) фактической высоты помещений квартиры более чем на 2 % высоте, определенной проектом.

Согласно п.2.1. договора №... цена составляет 15619750 руб.

Согласно пункту 4.4. договора №... застройщик несет ответственность за исполнение условий договора в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

<дата> сторонами был подписан акт о передаче объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик передал, а ФИО4 приняла объект долевого строительства - квартиру общей фактической площадью 42.8 кв.м.

<дата> между ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Белевское» был заключен договор №... участия в долевом строительстве в отношении квартиры по адресу: <адрес> проектной площадью 30.4 кв.м.

Согласно п.2.1. договора №... цена составляет 8862853 руб.

В силу п.1.7.3. договора №... существенным изменением размера квартиры будет считаться несоответствие фактической общей площади квартиры, указанной в п.1.6 договора, более чем на 5 % и/или несоответствие (в сторону уменьшения) фактической высоты помещений квартиры более чем на 2 % высоте, определенной проектом.

Согласно пункту 4.3. договора №... застройщик несет ответственность за исполнение условий договора в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

<дата> сторонами был подписан акт о передаче объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик передал, а ФИО4 приняла объект долевого строительства - квартиру общей фактической площадью 30.0 кв.м.

<дата> ФИО6 обратилась к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Белевское» о перерасчете стоимости квартиры и возврате стоимости разницы площадей в указанном размере с учетом проведенных обмеров кадастрового инженера «Ситипроф», согласно которым фактическая площадь квартир уменьшилась с 43.36 кв.м до 41.76 кв.м, с 30.4 кв.м до 29.26 кв.м. Доказательств обратного со стороны ответчика не предоставлено.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом, что уменьшение площади объектов долевого строительства свидетельствует об ухудшении их качества, сторонами согласованы пределы изменения (погрешности) размера площади объектов долевого строительства, а потому права истца как потребителя нарушены не были.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с п.1.7.4. договора №... изменение фактической общей приведенной площади квартиры в сторону уменьшения или увеличения в пределах 5 % от проектной общей приведенной площади квартиры, указанной в п.1.6. договора, а также изменение фактической площади квартиры в сторону уменьшения или увеличения в пределах 5 % от проектно общей площади квартиры, указанной в п.1.6. договора, не влечет за собой соразмерного изменения цены договора, указанной в п.2.1. договора, при передаче квартиры.

Таким образом, условиями договора №... стороны допустили, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Выявленная истцом разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства договора участия в долевом строительстве №... не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, об ухудшении качества объекта, о его недостатках. Возможное изменение площади, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении указанного договора и допустимо в соответствии с пунктом 1.7.4 договора.

В то же время условиями договора №... от <дата> не установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, что является основанием для соразмерного изменения цены при передаче объекта долевого строительства в соответствии с представленным истцом расчетом разницы между проектной общей приведенной площадью объекта долевого строительства и общей площадью переданного объекта в размере 576375.79 руб.

При разрешении требований истца о взыскании с ответчика неустойки, штрафа за нарушение срока исполнения требования потребителя о соразмерном уменьшении цены договора за период с <дата> по <дата>, судебная коллегия принимает во внимание, что претензия была направлена истцом в адрес ответчика <дата>, и с учетом моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> №... «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», не усматривает оснований для взыскания неустойки за нарушение срока исполнения требования потребителя о соразмерном уменьшении цены договора, а также штрафа.

Разрешая требования о взыскании компенсации морального вреда, судебная коллегия исходит из положений ч. 2 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, учитывая, что нашел подтверждение факт нарушения ответчиком прав истца как участника долевого строительства, принципы разумности и справедливости, конкретные обстоятельства дела, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10000 руб.

При таком положении, что решение подлежит отмене в части отказа истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств в размере 576375.79 руб., компенсации морального вреда 10000 руб. с принятием нового решения об удовлетворении данных требований.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 9263.75 руб.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменить в части отказа во взыскании денежных средств, компенсации морального вреда.

Взыскать в пользу ФИО4 с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Белевское» денежные средства в размере 576375 рублей 79 копеек, компенсацию морального вреда 10000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Белевское» в бюджет Санкт-Петербурга расходы по уплате государственной пошлины 9263 рубля 75 копеек.

В остальное части решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено <дата>