Решение № 2-78/2025 2-78/2025~М-3/2025 М-3/2025 от 18 марта 2025 г. по делу № 2-78/2025

УИД 60RS0025-01-2025-000003-28

Дело № 2-78/2025


Решение

Именем Российской Федерации

19 марта 2025 года п. Струги Красные

Стругокрасненский районный суд Псковской области в составе судьи Богдановой Е. В.,

при секретаре Васильевой А. А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Новый адрес» о взыскании неустойки за нарушение срока сдачи объекта недвижимости и компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО1 (л. д. 11) обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Новый адрес» о взыскании неустойки за нарушение срока сдачи объекта недвижимости, компенсации морального вреда, штрафа, указывая, что 18.06.2022 между ею и ответчиком был заключен инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (далее - инвестиционный договор).

Целью заключения договора являлось получение истцом жилого помещения для личных целей в виде жилого помещения для личных целей - отдельной двухкомнатной квартиры ориентировочной площадью <данные изъяты> кв. м., расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, на 3 этаже, условный № с учетом балкона, согласно Приложению № 1 - План типового этажа в выделенным объектом к инвестиционному договору на строительство многоквартирного жилого дома от 18.06.2022.

Обязательства по оплате, предусмотренные инвестиционным договором, истцом исполнены в полном объеме, в размере 5500 000 руб., что подтверждается платежными поручениями.

Согласно названному инвестиционному договору срок окончания строительства дома ответчиком установлен не позднее 30 ноября 2022 года (пункт 2.6), однако до настоящего времени жилой дом не достроен и в эксплуатацию не введен.

Согласно Дополнительному соглашению № от 27.10.2023 инвестор обязуется выплатить неустойку в размере 720 000 руб., срок строительства продлен до 01.07.2024.

На день подачи искового заявления в суд помещение истцу не передано.

Истец считает, что правоотношения по договору, заключенному между истцом и ответчиком подлежат регулированию ГК РФ, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ.

Толкование условий заключенного между сторонами договора позволяет прийти к выводу, что сторонами в действительности при заключении договора имелся ввиду договор участия в долевом строительстве, поскольку был направлен на привлечение денежных средств гражданина для строительства комплекса зданий с последующим приобретением гражданином права собственности на нежилое помещение в построенном комплексе, что отражено в инвестиционном договоре. При таких обстоятельствах к правоотношениям сторон по настоящему спору подлежат применению Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее «Закон об участии в долевом строительстве»).

При этом истец не является специализированным застройщиком, следовательно, к нему не могут быть применимы положения о моратории, так как он не соответствует положениям ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Пунктом 4.4 Договора его стороны предусмотрели пени за просрочку передачи объекта в размере 0,01 % за каждый день просрочки от общей стоимости договора, чем фактически уменьшили законную неустойку, которая установлена Федеральным закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Законную неустойку нельзя уменьшить по соглашению сторон, уменьшение законной неустойки допускается только в случаях, указанных в законе.

Истец следующим образом обосновал цена иска (размер неустойки):

Цена договора: 5 500 000 руб., период просрочки с 01.07.2024, по состоянию на 24.12.2024, количество дней просрочки – 177; ключевая ставка банка на день подачи иска – 21%: 5 500 000 руб. х 177 дней х 2 х 1/300 х 21 = 1 362 900 руб.

Таким образом, неустойка составляет 1 362 900 руб. + неустойка согласно доп. соглашению № от 27.10.2023 в размере 720 000 руб. = 2 082 900 руб.

Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В данном случае при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Сумму морального вреда истец оценивает в размере 50 000 руб. Данная сумма компенсации морального вреда, по мнению истца, в наибольшей степени отвечает требованиям разумности и справедливости, а также способствует восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Принимая во внимание, что в добровольном порядке требования истца (потребителя) удовлетворены не были, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца штраф.

Истец просила суд взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новый адрес» неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры в размере 2 082 900 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования, пояснил вышеизложенное.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал. Суду показал, что согласен с тем, что по своей природе заключенный между истцом и ответчиком договор является договором долевого участия. Обществом осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, квартиру в котором по окончании строительства приобретет истец. Таким образом, ответчик подлежит ответственности за несвоевременную передачу объекта по правилам ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции Федерального закона №266-ФЗ от 08.08.2024.

При расчете неустойки истец не принял во внимание Постановление Правительства РФ №326 от 18.03.2024, согласно которому неустойка по договору долевого участия не взыскивается с застройщика со дня вступления его в силу (22.03.2024) до 30.06.2025 включительно.

Истцом неправильно определен период просрочки исполнения ответчиком обязательств с 01.07.2024, так как п. 2.5 договора и п. 2.7 Дополнительного соглашения срок исполнения обязательства ответчиком определен - 01.08.2024.

Вопреки требованиям Закона об участии в долевом строительстве при расчете неустойки истцом применена ключевая ставка банка, действующая на 24.12.2024.

Размер морального вреда истцом ничем не обоснован, штраф надлежит исчислять в размере 5 %, как это установлено ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 18.06.2022 между ООО «Новый адрес» (являющимся юридическим лицом и действующим на основании Устава, что подтверждается Выпиской из ЕГРЮЛ от 09.01.2025 № – л. д. 27-33) в лице директора Д. С. Н., именуемым в дальнейшем «Застройщик» с одной стороны, и гражданкой РФ ФИО3, именуемой в дальнейшем «Заказчик-Инвестор», с другой стороны, был заключен Инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Предметом договора явилась инвестиционная деятельность по реализации инвестиционного проекта с участием застройщика и заказчика-инвестора в целях создания объекта.

Объект незавершённого строительства расположен на земельном участке по адресу: <адрес>, общая площадь которого составляет <данные изъяты> кв. м. Кадастровый номер земельного участка - №, категория земель - земли населённых пунктов, предоставленный для целей строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно условиям договора по завершении реализации Инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию и при условии надлежащего выполнения заказчиком-инвестором обязательств по настоящему договору застройщик передает заказчику-инвестору двухкомнатную квартиру № на третьем этаже, общей площадью <данные изъяты> кв. м. (расхождение может составлять 1 кв. м.) с учетом балкона (Приложение 1- План типового этажа с выделенным объектом).

Застройщик обязался полностью завершить создание объекта в срок до 30 ноября 2022 года для ввода в эксплуатацию и передать квартиру во введенном в эксплуатацию здании заказчику-инвестору в течение одного месяца с момента ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с технической характеристикой квартиры.

Стороны определили, что общая стоимость работ по созданию объекта составляет 5 500 000,00 руб. Общая стоимость инвестиционного взноса является окончательной и изменению не подлежит.

Законченный объект должен быть сдан застройщиком и введен в эксплуатацию в срок не позднее 30.11.2022. Указанная дата является исходной для определения имущественных санкций в случаях нарушения сроков строительства.

Согласно п. 4.4. Договора в случае просрочки передачи объекта согласно п. 2.6. настоящего Договора заказчик-инвестор вправе взыскать пени в размере 0,01% за каждый день просрочки от общей стоимости, указанной в п. 4.2 Договора (л. д. 13-16).

Обязательства по оплате, предусмотренные договором, истцом исполнены, деньги в полной сумме перечислены истцом на расчетный счет ответчика, что не оспаривается ответчиком, а также подтверждается представленными суду платежными поручениями (л.д.21-26).

27.10.2023 между ООО «Новый адрес» и ФИО3 заключено Дополнительное соглашение № к Инвестиционному договору на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> от 18.06.2022, в соответствии с которым в связи с неисполнением обязательств по срокам сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию (п. 5.1. вышеуказанного договора), согласно п. 2.6. договора застройщик обязался выплатить заказчику-инвестору компенсацию (неустойку) в размере 720 000-00 руб. Установлен новый срок ввода объекта в эксплуатацию – 01.07.2024.

В случае просрочки по передаче объекта согласно п. 2.2 настоящего Соглашения застройщиком заказчик-инвестор вправе взыскать пени в размере 0,01 % за каждый день просрочки от общей стоимости, указанной в п. 4.2 Инвестиционного Договора от 18.06.2022.

В случае просрочки сдачи объекта на 2 и более месяцев застройщик - ООО «Новый Адрес» - обязан произвести возврат всего инвестиционного взноса (денежных средств) внесенного в строительство объекта согласно п.4.2 договора; всех неустоек и пеней (п. 1.1, п. 2.3, п. 3.3. Соглашения); всех оплаченных заказчиком денежных средств застройщику на проведение ремонтных работ в квартире № 4 и приобретению оборудования (л. д. 17).

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон №214-ФЗ), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании ч. 2 ст. 1 указанного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами, то есть либо на основании договора участия в долевом строительстве (п. 1), либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (п. 3).

Согласно ч. 2.1 ст. 1 указанного Федерального закона запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (ч. 4).

Согласно "Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В Определение Конституционного Суда РФ от 28.02.2023 N 344-О указано, что статьи 4 и 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гарантируют определенность отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что положения статьи 431 ГК Российской Федерации, устанавливающие правила толкования условий договора, направлены на выявление общей воли сторон договора в целях правильного разрешения конкретного дела судом общей юрисдикции и тем самым - на реализацию возлагаемой Конституцией Российской Федерации на суд функции отправления правосудия (определения от 25 февраля 2016 года N 342-О, от 27 сентября 2018 года N 2301-О, от 29 сентября 2020 года N 2190-О и др.).

Из анализа текста договора инвестирования, заключенного между истцом и ответчиком, следует, что он фактически содержит все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ. Поэтому суд соглашается с истцом, что, несмотря на наименование договора, он является фактически договором об участии ответчика в долевом строительстве многоквартирного дома и к данной сделке применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В силу ч. ч. 1 ст. 6 вышеуказанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 2 ст. 6 предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору предусмотрены статьей 10 Федерального закона №214-ФЗ в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ. При этом Федеральным законом от 08.08.2024 №266-ФЗ предусмотрено, что положения ст. 10 подлежат применению при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона – 01.09.2024 - за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В силу ч. 1 ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Часть 3 ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ предусматривает, что при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В силу ст.ст. 330, 332 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

В п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если размер неустойки установлен законом, то в силу пункта 2 статьи 332 ГК РФ он не может быть по заранее заключенному соглашению сторон уменьшен, но может быть увеличен, если такое увеличение законом не запрещено.

Из материалов дела следует, что истцом обязательства по договору были исполнены надлежащим образом, а ответчик свои обязательства не выполнил. Первоначальный срок сдачи объекта был установлен договором - 30.11.2022. В связи с неисполнением данного обязательства сторонами заключено дополнительное соглашение, которым определен новый срок сдачи объекта в эксплуатацию – 01.07.2024. Срок передачи объекта заказчику-инвестору установлен п. 2.7 договора – один месяц с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, имеются основания для применения к ответчику санкций за невыполнение условий договора, предусмотренных ст. 10 ФЗ №214-ФЗ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326, вступившим в законную силу 22.03.2024, установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Постановлением предусмотрено, что особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Согласно положениям постановления N 326 за период с 22.03.2024 по 31.12.2024 неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

За период с 01.07.2023 до 31.12.2024 включительно размер неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (7,5%).

Объект не сдан застройщиком в срок, предусмотренный договором – до 30.11.2022, не передан заказчику-инвестору в срок до 30.12.2022. С этой даты истец имел право начисления неустойки. Размер неустойки на 27.10.2023 (просрочка 88 дней) должен быть был рассчитан по формуле: 5500000 руб. х 88 дней просрочки х 2 х 1/300 х 7,5% = 242000 руб.

Тем не менее, Дополнительным соглашением, заключенным сторонами 27.10.2023, неустойка за допущенную просрочку сдачи объекта определена в 720 000 руб., данную сумму ответчик обязался выплатить истцу. Поскольку данная определенная сторонами неустойка не меньше суммы законной неустойки, до настоящего времени не выплачена истцу, она подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. При этом необходимо учесть, что в соответствии с постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 30 июня 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, для исполнения решения в части взыскания с ответчика неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, необходимо предоставить отсрочку до 30 июня 2025 г. включительно.

Ответчиком не исполнено обязательство, взятое на себя по Дополнительному соглашению, в срок до 01.07.2024 объект не сдан в эксплуатацию и до настоящего времени не передан истцу. Однако, период с 01.07.2024 по день подачи иска – 24.12.2024 – входит в период, в который согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326, неустойка по договорам участия в долевом строительстве не начисляется.

Суд отклоняет доводы истца о том, что постановление №326 не может быть применено к ответчику, поскольку он не является специализированным застройщиком. Ответчик является юридическим лицом, имеющим на праве аренды земельный участок; инвестиционный договор с ответчиком заключен им с целью привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирного дома на основании полученного разрешения на строительство, что не противоречит положениям ст. 2 Федерального закона №214-ФЗ. Кроме того, при том, что суд признаёт инвестиционный договор, заключенный между истцом и ответчиком, соответствующим договору долевого участия, применение одних санкций, предусмотренных Федеральным законом №214-ФЗ к ответчику и неприменение других, приведет к правовой неопределенности, незащищенности участников гражданского оборота.

В соответствии с п. 9 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Федеральным закон от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в п. 9 закона внесено дополнение, согласно которому настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора. Федеральный закон вступил в действие с 01.09.2024, то есть подлежит применению при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Статьей 10 Федерального закона №214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ в полной мере предусмотрена ответственность застройщика перед участником договора долевого участия, поэтому требования истца о взыскании компенсации морального вреда и штрафа подлежат удовлетворению исходя из положений этой статьи закона.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Ответчик виновен в нарушении срока сдачи объекта истцу. Неисполнением ответчиком взятых на себя обязательств ответчик безусловно причинил моральный вред истцу, который рассчитывал на получение жилого помещения в установленный срок и не получив его испытал нравственные страдания. С учетом этого, исходя из принципа разумности и справедливости, суд считает возможным установить размер морального вреда в сумме 10 000 руб.

Из материалов дела следует, что истец 03.05.2024 направила ответчику Претензию (требование), в которой указала, что работы на стройке не ведутся, строительство дома остановлено, график работ не выполняется, из чего следует, что объект в срок передан не будет. Нарушены все сроки и условия договоров. Просила в досудебном порядке до 15 мая 2024 года урегулировать сумму выплаты в ее пользу денежных средств на основании всех пунктов Договора и положений п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 2 ст. 15 ГК РФ (л.д.18). Направление претензии в адрес истца подтверждается почтовой квитанцией от 03.05.2024 (л.д.19). Отслеживание почтового отправления по трек номеру подтверждает получение адресатом претензии 13.05.2024. Однако в установленный в требовании срок ответчик никак не отреагировал на него, добровольно не возместил убытки, моральный вред и штрафные санкции.

При таких данных ответчику подлежит начислению штраф в порядке п. 3 ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ, в размере 5% от присужденной судом суммы, то есть в размере 36500 руб. ((720 000 руб. +10 000 руб.)х5%=36500 руб.).

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ госпошлина, не уплаченная истцом, подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета Струго-Красненского муниципального округа Псковской области. С учетом положений подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ госпошлина составляет в сумме 20330 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к ООО «Новый адрес» удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новый адрес» (ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 02.08.2017, ИНН: <***>) в пользу ФИО3 (<данные изъяты>) неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры (за период с 01.07.2023 по 27.10.2023) в размере 720 000 руб. руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 5% процентов от присужденной суммы, в размере 36500 руб., а всего 766 500 руб.

Во взыскании в пользу ФИО3 с ООО «Новый адрес» неустойки и штрафа за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры за период с 01.07.2024 по 24.12.2024 отказать.

Предоставить ООО «Новый адрес» отсрочку исполнения решения суда до 30 июня 2025 года включительно.

Взыскать с ООО «Новый адрес» (ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 02.08.2017, ИНН: <***>) госпошлину в доход Струго-Красненского муниципального округа в сумме 20330 руб.

На решение суда может быть принесена апелляционная жалоба в Псковский областной суд через Стругокрасненский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 27 марта 2025 года.

Судья Е. В. Богданова