Апелляционное определение № 33-2122/2026 от 28 января 2026 г.

Судья Хазова В.Н.

УИД: 61RS0034-01-2025-000873-20

дело № 33-2122/2026

№ 2-649/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2026 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Шинкиной М.В.,

судей Толстика О.В., Корецкого А.Д.

при секретаре Аверкиной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 к ФИО2, ООО «Экоферма Серебряковская», третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, по апелляционной жалобе Индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 на решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 19 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Шинкиной М. В., судебная коллегия

установила:

индивидуальный предприниматель глава КФХ ФИО1 обратилась

в суд с иском к ФИО2, ООО «Экоферма Серебряковская» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи недвижимого имущества, указав в обоснование заявленных требований, что по договору аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения) от 06.11.2018 года заключенному между ИП ФИО3 КФХ ФИО1 (арендатор) и ФИО2 (арендодатель), последняя передала в аренду земельный участок площадью 230000 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Договор заключен сроком на 7 лет, с 06.11.2018г. по 06.11.2025г. По условиям указанного договора, Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок или выкуп земельного участка в первоочередном порядке перед другими лицами после отказа от преимущественного права покупки земельного участка Администрации Зимовниковского района Ростовской области (п.5). В июне 2025 года истцу стало известно, что ФИО2 продала указанный выше земельный участок ООО «Экоферма Серебряковская» за 900000,00 рублей. Согласно выписки из ЕГРН, спорный земельный участок зарегистрирован за ООО «Экоферма Серебряковская» с ограничением прав и обременения недвижимости - аренда в пользу ФИО1 сроком действия с 06.11.2008г. по 06.11.2025г. Договор аренды земельного участка истцом исполняется, арендная плата выплачивается ответчику ФИО2 надлежащим образом. Считает, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержит императивных норм, запрещающих в договорном порядке закреплять преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого имущества. Таким образом, из содержания пункта 5 договора аренды от 06.11.2018г. следует обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение соответствующего объекта аренды предоставить преимущественное право его покупки арендатору.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просила суд перевести с ООО «Экоферма Серебряковская» на себя права и обязанности покупателя по договору купли продажи на земельный участок площадью 230000 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 19 ноября 2025 года исковые требования ИП главы КФХ ФИО1 оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным решением, ИП глава КФХ ФИО1 подала апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы, повторяя позицию, изложенную в исковом заявлении, апеллянт указывает, что суд в нарушение норм действующего законодательства и условий договора аренды от 06.11.2018 в частности п. 5 и 8 договора не установил факт нарушения ответчиком преимущественного права арендатора на приобретение арендованного имущества.

Апеллянт указывает, что в нарушение условий договора арендатор ФИО2 совершила отчуждение земельного участка кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по договору купли-продажи от 09.09.2019 с третьим лицом ООО «Экоферма Серебряковская» без предварительного предложения его арендатору (истцу), что, по мнению апеллянта прямо противоречит заключенному соглашению и лишает истца прав, предоставленных договором.

Кроме того, апеллянт выражает несогласие с выводом суда о пропуске срока исковой давности для обращения в суд с настоящим исковым заявлением, основанном на неверном толковании действующего законодательства. Полагает, что суд первой инстанции ошибочно признал пропущенным срок исковой давности, положив в основу вывода ненадлежаще оформленное и неподтвержденное доказательство – уведомление от 30.09.2020. Данное уведомление, согласно представленным истцом доказательствам, фактически содержало информацию о прекращении иного договора аренды (от 07.09.2009г.), а не уведомление о смене собственника по спорному договору.

Таким образом, момент, когда истец должен был узнать о нарушении своего права (о состоявшейся 09.09.2019 сделке купли-продажи), судом определен неверно. Представленные ответчиком сведения не соответствуют действительности и вводя суд в заблуждение.

На апелляционную жалобу поданы возражения, в которых ООО «Экоферма Серебряковская» просит оставить решение суда первой инстанции без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в пределах, установленных ст. 327.1 ГПК РФ, и возражений на нее, выслушав представителей истца и ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО2 являлась собственником земельного участка площадью 230000+/-4196 кв.м., адрес (местоположение): АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

6 ноября 2018 года между ФИО2 и ФИО3 КФХ ФИО1 был заключен договор аренды б/н земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 230000, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Таким образом, ИП глава КФХ ФИО1 на основании договора аренды от 06.11.2018г. являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Срок аренды земельного участка установлен с 06.11.2018 г. по 06.11.2025 г. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. По условиям договора аренды, арендная плата выплачивается собственнику в натуральном выражении в виде зерна, масла подсолнечного и предоставления услуг (п.4).

Пунктом 5 договора аренды установлено, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка в первоочередном порядке перед другими лицами после отказа от преимущественного права покупки земельного участка Администрации Зимовниковского района Ростовской области.

Пункт 8 указанного договора предусматривает, что арендодатель обязан обеспечить возможность прендатором преимущественного права на продление договора аренды на новый срок или выкуп земельного участка в первоочередном порядке перед другими лицами после отказа от преимущественного права покупки земельного участка Администрации Зимовниковского района Ростовской области.

Как следует из материалов дела, Администрация Верхнесеребряковского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области уведомлением от 09.09.2019 г. сообщила ФИО2 об отказе от приобретения в муниципальную собственность спорного земельного участка, (том 1, л.д. 77).

09.09.2019 г. между ФИО2 и ООО «Экоферма Серебряковская» был заключен Договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 230000 кв. м., местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Цена предмета договора составила 900 000,00 рублей. Переход права собственности на земельный участок от ФИО2 к ООО «Экоферма Серебряковская» зарегистрирован в установленном законом порядке, 18.09.2019 года.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ИП глава КФХ ФИО1 сослалась факт нарушения ответчиком преимущественного права арендатора на приобретение арендованного имущества. ООО «Экоферма Серебряковская» заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований ИП глава КФХ ФИО1, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 195, 200, 209, 250, 260, 431, 621 ГК РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» и исходил из того, что действующим законодательством не предоставлено арендатору земельного участка сельскохозяйственного назначения преимущественного права его покупки у собственника.

Преимущественное право покупки, согласно ст. 8 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и ст. 19.1 Областного закона от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" принадлежит публично-правовым образованиям (субъекту РФ или муниципальному образованию), что было соблюдено. Администрация сельского поселения письменно отказалась от покупки.

Суд правильно отметил, что ссылка истца на положения ст. 250 ГК РФ является ошибочной, поскольку она регулирует иные правоотношения, а именно правоотношения между сособственниками, а не между арендатором и арендодателем.

Кроме того, в договоре аренды от 06.11.2018, не была согласована выкупная цена земельного участка, что делает условие о выкупе несогласованным и не порождающим у арендатора права требовать перевода имущества в собственность.

Суд применил правила толкования договора и указал, что неясность условий толкуется против стороны, которая их предложила. Истец не доказал, что условие договора следует толковать как ограничивающее право собственника на отчуждение.

Суд подчеркнул, что требование истца о переводе прав покупателя по уже заключенной и зарегистрированной сделке фактически означает принудительное прекращение права собственности ООО «Экоферма Серебряковская». Действующее законодательство допускает такое прекращение только по строго установленным законом основаниям, которые в данном случае отсутствуют.

Разрешая ходатайство ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, исходил из представленных суду документов, в частности из того, что ООО «Экоферма Серебряковская» 30.09.2020г. уведомило арендатора ИП главу КФХ ФИО1 о смене арендодателя по договору аренды земельного участка от 06.11.2018, заключенного между ИП ФИО3 КФХ ФИО1 и прежним собственником ФИО2 в отношении земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и о необходимости производить выплату арендной платы ООО «Экоферма Серебряковская» как новому собственнику и арендодателю земельного участка (том 2, л.д.13). Указанное уведомление вручено истцу 19.10.2020, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 34732051017306.

В этой связи суд указал, что о нарушении своего права истец достоверно узнала после получения от ООО «Экоферма Серебряковская» указанного выше уведомления, в связи с чем, пришел к выводу о пропуске истцом срок для предъявления суд иска.

При этом суд рассмотрел дело по существу им отказал в удовлетворении иска по существу, а не только по пропуску срока исковой давности.

Судебная коллегия с изложенными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку указанные выводы основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствуют обстоятельствам дела и подтверждены имеющимися в деле доказательствами, оцененными судом в соответствии со ст.67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении норм материального права и толковании договора судебной коллегией отклоняются как основанные на ошибочном толковании законодательства. Суд первой инстанции правильно указал, что действующее гражданское и земельное законодательство, включая ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не содержит императивных норм, предоставляющих арендатору земельного участка сельскохозяйственного назначения преимущественное право его покупки у собственника. Договором аренды действительно может быть предусмотрена передача арендуемого участка в собственность арендатора (ч.4 ст. 9 ФЗ N 101-ФЗ). Однако такое условие должно быть согласованным. Как верно указал суд первой инстанции, пункт 5 договора аренды от 06.11.2018, на который ссылается истец, лишь провозглашает право арендатора право арендатора на выкуп в первоочередном порядке, но не устанавливает существенного условия данного будущего договора купли-продажи, цены земельного участка. Без согласования цены условие о выкупе лишено конкретного содержания и не может быть принудительно исполнено судом. Ссылка истца на ст. 421 ГК РФ не изменяет данного вывода поскольку свобода договора не отменяет требования к согласованности его существенных условий (ст.432 ГК РФ). Следовательно, вывод суда о том, что спорное условие договора аренды не по порождает у арендатора права требовать в судебном порядке перевода на него прав по договору купли-продажи, заключенному собственником с третьим лицом, является правильным и соответствует закону.

Довод апелляционной жалобы о применении срока исковой давности судебная коллегия также находит несостоятельным в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Как следует из материалов дела, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что о нарушении своего права (преимущественного права выкупа истец должен был узнать не в июне 2025 года (с момента получения отказа в пролонгации аренды), а в момент, когда ему стало известно о смене собственника земельного участка. Продажа участка третьему лицу является очевидным актом распоряжения собственником своим имуществом, который, по мнению истца, нарушал его договорное право.

Согласно представленным в материалы дела ООО «Экоферма Серебряковская» 30.09.2020г. уведомило арендатора ИП главу КФХ ФИО1 о смене арендодателя по договору аренды земельного участка от 06.11.2018, заключенному между ИП ФИО3 КФХ ФИО1 и прежним собственником ФИО2 в отношении земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и о необходимости производить выплату арендной платы ООО «Экоферма Серебряковская» как новому собственнику и арендодателю земельного участка (том 2, л.д.13).

Довод апеллянта о том, что он получил по данному почтовому идентификатору иное уведомление (о прекращении другого договора аренда), правомерно отклонен судом, поскольку истец не предоставил суду первой инстанции копию такого уведомления или иные документы (например, акт вскрытия почтового отправления), которые могли бы опровергнуть содержание вложения, представленного ответчиком.

Сведения, представленные в суд апелляционной инстанции, не влияют на правильность выводов суда, поскольку в любом случае истцом избран ненадлежащий способ защиты права, так как он не является сособственником земельного участка и ст.250 ГК РФ не применима к нему.

В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют позицию стороны, приведенную в суде первой инстанции.

При разрешении спора судом первой инстанции, верно, определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены решения, судом первой инстанции допущено не было.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 19 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 января 2026 года.