Решение № 2-3264/2020 2-3264/2020~М-2907/2020 М-2907/2020 от 28 сентября 2020 г. по делу № 2-3264/2020

Дело № 2-3264/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд города Омска в составе

председательствующего судьи Верещака М.Ю.,

при помощнике ФИО1,

при секретаре Абраменко В.И.,

с участием представителей истцов ФИО2, ФИО3, представителя ответчика ФИО4, ответчика ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании 28.09.2020 гражданское дело № 2-3264/2020 по исковому заявлению ФИО6, ФИО7 к ФИО8, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО6, ФИО7 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО8, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение, указав, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора об отступном, истцы стали собственниками 2/3 доли в праве общей собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>. Собственником еще 1/3 доли в праве общей собственности стал ФИО8

До апреля 2020 года ответчик ФИО8 никаким образом не принимал участие в содержании общего имущества, в улучшении его свойств, не нес бремени содержания и сохранения имущества.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 заключил письменную нотариальную сделку с ФИО5 об отчуждении в его пользу спорной доли, при этом согласно условиям договора в момент подписания ФИО5 передает ФИО8 наличные денежные средства в сумме 4 800 000 руб., 6 500 000 руб. должны быть переданы до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании данного договора ДД.ММ.ГГГГ происходит регистрация перехода права собственности на спорную долю к ответчику ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ, согласно представленных в Куйбышевский районный суд г. Омска (дело № 2-2398/2020, судья Гунгер Ю.В.) ответчиками документов ФИО5 произвел окончательный расчет с ФИО9

При этом у истцов есть основания считать, что сделка, совершенная между ФИО5 и ФИО8, существенно нарушает их права, так как они имели право преимущественной покупки спорной доли ФИО8

Истцы просят признать недействительной сделку купли-продажи 1/3 доли в праве общей собственности на нежилое здание – <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО5 в связи с нарушением прав истцов, которые были не уведомлены о предстоящей сделке надлежащим образом. Привести стороны в первоначальное состояние.

Истец ФИО7 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что уведомление о продаже доли в праве не получал, представил письменные пояснения, в которых указал, что разговоры были устными, разные предложения, от взаимного выкупа до совместной продажи. Переговоры шли с лета 2019 по декабрь 2019. До ДД.ММ.ГГГГ никакого решения как по цене, так и по форме распоряжения зданием либо его долями не принималось. А после этой даты с ними никто не разговаривал. Ни он, ни брат с ФИО5 ни о чем не договаривался, никаких уведомлений о продаже здания не получал.

Истец ФИО6 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что корреспонденцию получает по адресу регистрации, но уведомление о продаже доли в праве не получал. Узнал о продаже доли в праве устно от ФИО7 и направил письмо для уточнения цены. Представил письменные пояснения аналогичные письменным пояснениям ФИО7

Представитель истцов по доверенности ФИО2 в судебном заседании требования искового заявления поддержал по изложенным в нем основаниям, просил иск удовлетворить.

Представитель истца ФИО6 по ордеру ФИО3 требования искового заявления поддержал по изложенным в нем основаниям, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО8 по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения искового заявления, пояснил, что сторона истца злоупотребляет правом, меняя основания иска, что ведет к затягиванию процесса. Истцам предлагалось купить объект, на что они ответили, что не хотят покупать. Также из материалов дела усматривается, что ФИО8 уведомлял истцов. Также истцами не представлено доказательств того, что их не извещали.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников судебного разбирательства, оценив представленные доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Частью 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

В соответствии с ч. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Частью 1 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора об отступном, истцы стали собственниками 2/3 доли в праве общей собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>. Собственником еще 1/3 доли в праве общей собственности стал ФИО8

В соответствии с ч.1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 (Продавец) и ФИО5 (Покупатель) заключили договор купли-продажи доли здания с рассрочкой платежа (Договор), согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя (продать), а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить (купить) 1/3 долю здания, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 703,6 кв.м, назначение: нежилое, наименование <адрес> с кадастровым номером №.

Согласно п. 4 Договора купли-продажи, отчуждаемая доля продана Покупателю за 11 300 000 руб.

Сумма в размере 4 800 000 рублей Покупателем уплачена Продавцу наличными до подписания настоящего Договора (п. 4.1. Договора купли-продажи)

Сумма в размере 6 500 000 рублей будет уплачена Продавцу Покупателем наличными срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны установили, что с момента передачи отчуждаемой доли Покупателю и до ее полной оплаты отчуждаемая доля будет находиться в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ (п. 4.2. Договора купли-продажи).

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (ч. 1 ст. 250 ГК РФ).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указывают на то, что ответчик ФИО8 нарушил их преимущественное право покупки недвижимости, не известив о продаже принадлежащей ему доли в праве общей собственности на нежилое помещение ФИО5

Согласно ч. 4 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Нотариусом нотариального округа г. Омск Тихон И.А. в материалы дела представлены копии извещений о продаже доли в праве общей долевой собственности, направленных ДД.ММ.ГГГГ посредством Почты России ФИО7, которому принадлежит 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, с уведомлением о вручении, полученное адресатом лично ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 210-211), а также ФИО6, которому принадлежит 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, извещение направлено ДД.ММ.ГГГГ Почтой России с уведомлением о вручении, которое было возвращено отправителю, в связи с истечением срока хранения (л.д. 215-217).

Помимо этого, из материалов дела следует, что ФИО7 направил ФИО8 ответ на уведомление о намерении продать 1/3 долю в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером №, что также свидетельствует об осведомленности истца о продаже доли в праве общей долевой собственности на спорное нежилое помещение.

Кроме того, согласно протоколу судебного заседания Куйбышевского районного суда г. Омска по гражданскому делу № 2-2398/2020 от 09.07.2020 на вопрос представителя ответчика ФИО5 – ФИО10, ФИО7 пояснил, что его уведомили о намерении продать долю, за такие деньги не было намерения. На вопрос представителя о том, нарушен ли порядок уведомления, ответил отрицательно (л.д. 153).

По смыслу ч. 1 ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки спорных долей возникает у участника долевой собственности при приобретении доли по цене, за которую она продается, то есть установленной продавцом, при этом требований о том, что продавец обязан согласовать с иными участниками долевой собственности условия продажи его доли, действующее законодательство не содержит, в связи с чем истцы были обязаны либо приобрести спорную долю на предложенных ответчиком ФИО8 условиях в безусловном порядке либо отказаться от её приобретения.

Доводы истцов о том, что они не получали уведомлений о продаже доли в праве общей долевой собственности и предоставлении права на преимущественную покупку, не свидетельствует о нарушении продавцом положений ст. 250 ГК РФ, поскольку материалами дела подтверждается, что ФИО8 были предприняты достаточные меры для извещения сособственников о предстоящей продаже доли в праве общей собственности на нежилое здание с кадастровым номером №.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений на них, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Поскольку стороной истца допустимых и достоверных доказательств отсутствия уведомлений ФИО8 о намерении продать принадлежавшую ему долю в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером №, суду не представлено, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО6, ФИО7 не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6, ФИО7 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения в Омский областной суд подачей апелляционной жалобы в Куйбышевский районный суд г. Омска.

Судья