Решение № 2А-3484/2025 2А-3484/2025~М-2686/2025 М-2686/2025 от 20 августа 2025 г. по делу № 2А-3484/2025

50RS0029-01-2025-003997-15

№ 2а-3484/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20.08.2025 г. Наро-Фоминск

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Даценко Д.В., при секретаре Афониной Т.В., рассмотрев административное дело по административному иску ФИО2 ФИО5 к Комитету по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, администрации Наро-Фоминского городского округа <адрес>, заинтересованное лицо Министерство имущественных отношений <адрес>, о признании незаконным решения и обязании совершить действие,-

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным и отменить решение Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Р001№, которым Комитет по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области отказал ФИО1 в предоставлении ему вышеуказанного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Также истец просит обязать Комитет устранить допущенное нарушение его прав, повторно рассмотрев заявление истца.

В обоснование иска ФИО1 указал, что с <данные изъяты> года арендует спорный земельный участок площадью <данные изъяты> кадастровый №, находящийся в государственной собственности (неразграниченной). На данном участке истцом возведён индивидуальный жилой дом, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В 2025 году ФИО1 обратился в уполномоченный орган (администрацию) с заявлением о предоставлении ему данного земельного участка в собственность без проведения торгов, на основании того, что он является добросовестным арендатором и собственником расположенного на участке жилого дома. Комитетом по управлению имуществом ДД.ММ.ГГГГ принято решение № Р001№ об отказе в предоставлении указанной государственной услуги, со ссылкой на несоответствие представленных документов установленным требованиям (как следует из текста решения - «несоответствие идентификационных сведений объекта недвижимости данным государственного кадастра»). Истец считает такой отказ формальным и незаконным, нарушающим его право на приобретение арендуемого земельного участка. Он указывает, что исполнил все предусмотренные законом и договором аренды обязанности: своевременно вносил арендную плату, возвёл капитальный жилой дом, зарегистрировал право собственности на дом. Таким образом, полагает ФИО1, у него возникло исключительное право на выкуп земельного участка без проведения торгов в силу прямого указания закона - ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Названное решение Комитета препятствует осуществлению данного права и нарушает законные интересы истца.

В судебном заседании представитель административного истца на административном иске настаивал по изложенным в нем доводам.

Комитет по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области в письменных возражениях на административный иск указал, что предоставление земельного участка в собственность не может быть осуществлено, поскольку: в соответствии с Законом МО от ДД.ММ.ГГГГ № полномочия по предоставлению земельных участков государственной собственности, неразграниченной, находятся у Правительства Московской области и Министерства имущественных отношений <адрес>; проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не согласован Минимуществом Московской области; сведения, полученные в результате межведомственного взаимодействия, содержат несоответствия; срок действия договора аренды участка истёк, а объект недвижимости зарегистрирован позднее; решения межведомственной комиссии обязательны к исполнению органами местного самоуправления; на основании п. 13.2.4,13.2.5 Административного регламента имелись основания для отказа.

При этом, представитель Комитета в судебном заседании не оспаривал, что ФИО1 является арендатором данного участка и собственником расположенного на нём жилого дома, а также не ссылался на какие-либо иные препятствия для заключения с истцом договора купли-продажи земельного участка.

Представители административного ответчика - администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, а также заинтересованного лица - Министерства имущественных отношений Московской области - в судебное заседание не явились, о месте и времени суда извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд не поступало.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Действия (решения) органов местного самоуправления, затрагивающие права граждан, подлежат судебному контролю в порядке административного судопроизводства. В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, а согласно ч. 2 этой же статьи решения и действия органов государственной власти и органов местного самоуправления могут быть обжалованы в суд.

Статьёй 218 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) предусмотрено право гражданина обратиться в суд с требованием об оспаривании решения органа государственной власти или местного самоуправления, если он полагает, что нарушены его права и законные интересы. ФИО1, считая свои права нарушенными незаконным отказом администрации, реализовал данное право, обратившись с настоящим иском.

В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения дела об оспаривании решения органа власти суд принимает решение об удовлетворении требования, если признает оспариваемое решение незаконным – несоответствующим нормативным правовым актам – и нарушающим права и законные интересы административного истца.

Таким образом, ключевым вопросом при разрешении настоящего спора является проверка соответствия оспариваемого решения Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа <адрес> требованиям действующего законодательства и наличия нарушения прав истца (ст. 178 КАС РФ).

Суд отмечает, что спорные правоотношения связаны с реализацией административным истцом права на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Судом установлено, что ФИО1 обладает правом на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов, а решение административного ответчика, которым в этом праве отказано, противоречит требованиям закона и ущемляет права истца.

Как было установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:26:0070701:293, площадью 600 кв.м, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с администрацией муниципального образования. Целевое разрешённое использование участка - индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Истец осуществил строительство жилого дома на указанном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности ФИО1 на данный жилой дом. Факт возведения и наличия на участке объекта капитального строительства (жилого дома) ответчиками не оспаривается.

При таких обстоятельствах применению подлежат нормы земельного законодательства, регулирующие предоставление в собственность гражданам публичных земель, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено законом, исключительное право на приобретение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий или сооружений, расположенных на таком земельном участке. Иными словами, собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, пользуется преимущественным правом выкупа этого участка и может приобрести участок без проведения торгов. Данное положение направлено на защиту прав добросовестных арендаторов и собственников недвижимости: участок должен быть предоставлен собственнику дома без проведения аукциона.

Судом установлено, что ФИО1 подпадает под действие указанной нормы – он является собственником здания (жилого дома) на арендуемом участке, что даёт ему исключительное право требовать предоставления данного участка в собственность без торгов. Каких-либо иных претендентов на данный участок нет, поскольку право ФИО1 носит исключительный характер (приоритет перед любыми третьими лицами).

Административный ответчик в своём решении от ДД.ММ.ГГГГ отказал истцу в предоставлении участка, сославшись на формальное несоответствие некоторых документов. Суд полагает, что указанная причина отказа не является законным основанием, способным ограничить либо отменить право истца на выкуп земли. Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без торгов является исчерпывающим и установлен ст. 39.16 ЗК РФ.

Анализ содержания ст. 39.16 ЗК РФ показывает, что уполномоченный орган вправе отказать заявителю лишь при наличии строго определённых обстоятельств: например, если заявитель не имеет права на приобретение данного участка без торгов; если на участке находятся объекты, исключающие выкуп; если участок зарезервирован для государственных нужд; если участок изъят из оборота или уже предоставлен другому лицу; если имеются противоречия с установленным видом разрешённого использования и т.п. (пункты 1 -26 ст. 39.16 ЗК РФ).

Важно подчеркнуть, что договор аренды со стороны арендатора исполнялся надлежащим образом: задолженности по арендной плате отсутствуют, условия использования земли не нарушены. Таким образом, истец выполнил свою часть обязательств, связанных с освоением участка. В силу положений гражданского законодательства (ст. 309 ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. ФИО1 действовал добросовестно и надлежащим образом, выполнив все требования и условия, необходимые для приобретения земельного участка.

Со своей стороны, у административного ответчика также возникла обязанность действовать согласно требованиям закона.

Так, ч. 1 ст. 39.3 ЗК РФ устанавливает общий принцип, что предоставление государственных или муниципальных земель в собственность осуществляется через торги, кроме случаев, прямо предусмотренных законом (п. 2 ст. 39.3). Случай ФИО1 как раз подпадает под предусмотренное законом исключение - пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ разрешает предоставление без торгов земельных участков, на которых расположены здания, их собственникам, в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ. Иначе говоря, закон прямо предписывает уполномоченному органу заключить договор купли-продажи земли с арендатором - собственником дома, минуя конкурентные процедуры. Тем самым для органа власти возникает публично-правовая обязанность совершить соответствующую сделку при наличии условий, установленных законом.

Гражданское законодательство предусматривает принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, кроме случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом. В рассматриваемой ситуации такой случай имеет место: обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка с ФИО1 непосредственно вытекает из норм Земельного кодекса РФ. Фактически закон возлагает на публичный орган встречную обязанность обеспечить реализацию права арендатора на выкуп. Соответственно, ответчик не вправе произвольно отказаться от заключения договора под предлогом административной дискреции, поскольку свобода усмотрения ограничена императивными требованиями земельного законодательства. Это соответствует и ст. 422 ГК РФ, согласно которой условия договора должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом.

В данном случае заключаемый договор купли-продажи земельного участка обязан отвечать императивным нормам ЗК РФ, гарантирующим предоставление участка истцу. Отказ же от заключения такого договора по надуманным основаниям означает уклонение от исполнения императивной нормы закона.

Дополнительно суд учитывает положения ст. 450 ГК РФ: изменение или расторжение договора (в том числе аренды) возможно либо по соглашению сторон, либо по иным основаниям, предусмотренным законом.

Односторонний отказ публичного арендодателя от исполнения обязательств, связанных с предоставлением участка в собственность арендатору, законом не предусмотрен. ФИО1 со своей стороны условий договора аренды не нарушал, оснований для его расторжения в одностороннем порядке нет. Напротив, в договорных отношениях сторон возник этап, предполагающий исполнение права арендатора на выкуп участка, вытекающего из закона (в ряде случаев подобное условие прямо включается в договоры аренды как право на приватизацию при выполнении условий договора). Отказ администрации удовлетворить заявление истца по формальному мотиву фактически направлен на одностороннее уклонение от развития правоотношений в предусмотренном законом порядке, что недопустимо.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменён или расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон лишь при существенном нарушении другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом.

Ни существенного нарушения со стороны ФИО1, ни каких-либо специальных предписаний закона, оправдывающих отказ предоставить ему участок, не установлено. Следовательно, у административного ответчика отсутствовали законные основания уклониться от заключения договора купли-продажи земельного участка с истцом.

Суд принимает во внимание и ст. 39.22 ЗК РФ, устанавливающую условия совершения сделок обмена публичных и частных земельных участков. Хотя прямая сфера применения этой нормы - договор мены, сам законодательный подход подчёркивает неразрывную связь прав на земельный участок с правами на объект недвижимости, на нём расположенный. Так, п. 1 ст. 39.22 ЗК РФ требует, чтобы здание или сооружение, находящееся на обмениваемом участке, включалось в предмет договора обмена.

Этот принцип отражает общую идеологию земельного законодательства: судьба земельного участка во многом следует судьбе прочно связанного с ним объекта недвижимости. В контексте рассматриваемого дела это означает, что истец, являясь собственником жилого дома, имеет законные основания претендовать и на оформление прав на занимаемый домом земельный участок. Отказ же администрации вопреки такому принципу противоречит смыслу законодательных норм, направленных на защиту прав собственников объектов недвижимости.

Ссылки ответчика на несоответствие (неполноту либо неверность) представленных документов суд критически оценивает как формалистичный подход, ущемляющий право истца.

Из материалов дела следует, что ФИО1 представил в администрацию все необходимые документы (заявление установленной формы, правоустанавливающие документы на дом, договор аренды на землю). Каких-либо конкретных нарушений в этих документах ответчиком не названо. Между тем, даже если в ходе рассмотрения заявления выявлена потребность скорректировать учетные данные участка, это не лишает истца предусмотренного законом права на приобретение земли. Администрация вправе была приостановить предоставление услуги до уточнения кадастровых данных либо предложить заявителю внести исправления; однако вместо этого был выбран наиболее радикальный путь - отказ в услуге.

Суд считает подобное решение несоразмерным и противоречащим задачам законодательства: формальные технические неурегулированности не должны использоваться во вред законным интересам добросовестного арендатора.

В данной ситуации администрация изначально предоставила ФИО1 весь участок (600 кв.м) с видом разрешенного использования под ИЖС и тем самым создала у истца обоснованное ожидание последующего приобретения участка. Отказ мотивирован причинами, которые не связаны с какими-либо незаконными действиями истца или несоответствием участка установленным требованиям.

Кроме того, органы местного самоуправления действительно исполняют переданные полномочия по распоряжению земельными участками. Однако в силу ст. 39.20, 39.3 ЗК РФ именно уполномоченный орган обязан предоставить земельный участок собственнику расположенного на нём здания без проведения торгов. Передача полномочий между уровнями власти не отменяет самого права гражданина, предусмотренного федеральным законом, и не может служить основанием для отказа.

Необходимость согласования проекта договора с Минимуществом Московской области носит внутриведомственный организационный характер и не относится к основаниям отказа, предусмотренным ст. 39.16 ЗК РФ. Федеральный закон не ставит реализацию права гражданина на выкуп земли в зависимость от согласования между органами власти.

ФИО1 подал заявление о выкупе земельного участка до истечения срока действия договора аренды. Согласно ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться участком и арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на неопределённый срок на прежних условиях. Поскольку арендные платежи истцом вносились своевременно, и администрация их принимала, договор аренды продолжал действовать.

Следовательно, ссылка на истечение срока договора несостоятельна.

Решения комиссии, утверждённой на региональном уровне, обязательны для органов власти, но они не могут изменять или ограничивать права граждан, прямо закреплённые в федеральных законах.

Приоритет имеют нормы Земельного кодекса РФ, гарантирующие исключительное право истца.

Административный регламент предоставления услуги является подзаконным актом. В случае противоречия регламента нормам федерального закона, применяется федеральный закон (ч. 2 ст. 4 КАС РФ, ст. 15 Конституции РФ). Поскольку Земельный кодекс РФ гарантирует исключительное право истца на выкуп, формальные ссылки на регламент не могут быть признаны достаточными основаниями для отказа.

На основании совокупности рассмотренных доказательств суд приходит к выводу, что оспариваемое решение Комитета по управлению имуществом от ДД.ММ.ГГГГ № Р№9570125 не соответствует требованиям Земельного кодекса РФ (ст. 39.20, 39.16, 39.3 и др.), противоречит нормам гражданского законодательства о надлежащем исполнении обязательств (ст. 309, 421,450 ГК РФ) и нарушает права административного истца ФИО1, гарантированные ему законом.

Право ФИО1 на приобретение арендуемого земельного участка, на котором расположен его жилой дом, необоснованно проигнорировано ответчиком. Тем самым созданы препятствия для осуществления истцом своих имущественных прав, что недопустимо. Суд исходит из конституционного принципа, согласно которому государственные органы и органы МСУ обязаны действовать в рамках закона и обеспечивать судебно-защитимые права граждан (ст. 46 Конституции РФ). В данном случае допущено нарушение этих принципов, требующее восстановления нарушенных прав истца.

Поскольку суд установил несоответствие оспариваемого решения требованиям закона и нарушение прав ФИО1, административный иск подлежит удовлетворению полностью (ч. 2 ст. 227 КАС РФ). Необходимо признать незаконным (недействительным) оспариваемое решение и возложить на ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 с учётом выводов суда и требований земельного законодательства.

Руководствуясь ст. ст. 178 - 180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 ФИО6 к Комитету по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, заинтересованное лицо Министерство имущественных отношений Московской области, о признании незаконным решения и обязании совершить действие, удовлетворить.

Признать незаконным решение об отказе Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № Р№, об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных, участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Обязать Комитет по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области повторно рассмотреть заявление ФИО2 ФИО7 о предоставлении государственной услуги.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд Московской области в течение одного месяца с момента вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Д.В. Даценко