Решение № 2-2572/2018 2-3/2019 от 16 января 2019 г. по делу № 2-2572/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 января 2019 года Центральный районный суд г.Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего Соболевой Ж.В.

при секретаре Ирлица И.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Администрация <адрес> обратилась в Октябрьский районный суд <адрес> с иском к ФИО1, ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, указав в его обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ООО «РЕАЛТ СЕРВИС» заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 12145 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. По условиям договора вышеуказанный земельный участок предоставлен для строительства 6-ти этажного паркинга со встроенными помещениями автосервиса, автомойки и автозаправочной станции. Строительство было завешено в полном объеме, помещения переданы 3-им лицам, в том числе ответчикам на праве собственности. С момента приобретения права собственности ответчиком на объекты недвижимости к ним также перешло и право аренды и иные акцессорные обязательства, предусмотренные вышеуказанным договором. Вместе с тем, за период с 2014 по 2017 годы ответчиками оплата арендных платежей не производилась. Задолженность ФИО1 по арендным платежам составила 198 720,53 рублей, ФИО4 – 871 766,16 рублей. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 были начислены пени в сумме 13 783,32 рублей, ФИО3 – 76 593,62 рублей. Администрация <адрес> просила взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за землю в сумме 198 720,53 рубля, пени в сумме 13 783,32 рубля, с ФИО4 задолженность по арендной плате за землю в сумме 871 766,16 рублей, пени - 76 593,62 рублей.

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате были выделены в отдельное производство и переданы по подсудности в Центральный районный суд <адрес>.

Определением Центрального райсуда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело было принято к производству суда.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> было подано заявление об уточнении исковых требований, истец просит взыскать с ФИО1 арендную плату по договору аренды за период с 2014 года по 2017 год в размере 154 895,66 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 543,38 рублей.

Представитель истца ФИО2, действующая по доверенности, в судебное заседание не явилась, письменно просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Представила письменные пояснения по делу, из которых следует, что уточненные исковые требования она поддерживает в полном объеме. Полагает, что для определения площади при множественности лиц на участке размер доли должен определяться по формуле, предусмотренной Постановлением <адрес> №, как частное площади ФИО1 к площади всех зданий, умноженное на площадь земельного участка: 864,8/19 324,1*12 415 кв.м = 555,6 кв.м. Кадастровая стоимость применена с ДД.ММ.ГГГГ на основании решения комиссии по пересмотру кадастровой стоимости. Просит удовлетворить уточненные исковые требования.

Представитель ответчика ФИО5, действующий по доверенности, исковые требования признал частично, в части обязанности по оплате, но не согласен с суммой расчета, поскольку при расчете неправомерно применялась общая площадь участка, в соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ к расчету должна приниматься часть земельного участка, занятой зданием и необходимой для его обслуживания. Полагает неверным применение повышающих коэффициентов при расчете арендной платы за 2015 - 2017 годы, кадастровая стоимость земельного участка была уменьшена. Кроме того, заявил о пропуске срока исковой давности.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика, суд считает исковые требования обоснованным и подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> (арендодатель) и ООО «РЕАЛТ СЕРВИС» (арендатор) заключен договор аренды № (в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на пятнадцать лет земельный участок с кадастровым номером №, площадью 12145 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства 6-этажного паркинга со встроенными помещениями автосервиса, автомойки и автозаправочной станции. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 8.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

В связи с государственной регистрацией права собственности ФИО1 на нежилые помещения, в здании расположенном по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, общей площадью 865,8 кв.м., права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ возникают у ФИО1

В соответствии с ч.1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются …. арендная плата.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

С момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества у новых собственников объекта возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования этого объекта и обязательство по внесению платы за использование земельного участка.

Таким образом, в связи с приобретением ответчиком право собственности на указанные объекты недвижимости к ответчику перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Истцом заявлено требование о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по 2017 год, и составляет 154 895,66 рублей, что подтверждается расчетом.

Представитель ответчика заявил о пропуске администрацией <адрес> срока исковой давности относительно заявленных исковых требований.

В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ч.1 ст.199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения ( ч.2 ст.199 ГК РФ).

При этом в силу п.15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела видно, что администрация <адрес> обратилась с иском к ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается штампом Октябрьского райсуда <адрес>, исковое заявление принято к производству суда ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, требования истца о взыскании задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) заявлены с пропуском трехгодичного срока исковой давности, следовательно за данный период задолженность взысканию не подлежит в связи с утратой истцом права на взыскание задолженности по вышеназванным обстоятельствам.

Таким образом, учитывая, что ответчик в спорный период пользовался земельным участком, при этом доказательств внесения своевременной арендной платы за его пользование за период с января 2015 года по декабрь 2017 года в материалах дела не имеется, поэтому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 123 929,47 рублей.

Из условий договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что размер арендной платы рассчитан в соответствии Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП, согласно которому если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

КС х Д х СтАП х Ку х ПК

АП = , где:

100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная Постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный Постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

Из материалов дела видно, что на кадастровом учете состоит земельный участок площадью 12415 кв. м. Согласно разрешительной документации, участок в аренду для строительства предоставлялся единый неделимый - для строительства 6-ти этажного паркинга со встроенными помещениями автосервиса, автомойки и автозаправочной станции. Раздел земельного участка на момент рассмотрения спора не произведен.

Расчет арендной платы для заключивших договор аренды подготовлен, исходя из общей площади зданий, расположенных на земельном участке – 19 324,1 кв.м. Размер доли определяется как частное площади ответчика к площади всех зданий, умноженное на площадь земельного участка 864,8/19324,1*12415 кв.м.=555,6 кв.м. Размер арендной платы за земельный участок на 2015 году составит 48 670,63 рублей, на 2016 г. – 52 272,25 рублей, на 2017 г. – 9 489 рублей (л.д.44,45,46). При этом, суд исходит из расчета, выполненного истцом с применением ставки арендной платы, повышающих коэффициентов, кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость применена с ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Комиссии по пересмотру кадастровой стоимости.

Позиция представителя ответчика сводится к необходимости исчислять размер обязательства исходя из площади фактически используемого участка только под зданием паркинга, что составляет 129,91 кв.м., тогда как истец исчисляет из площади всего земельного участка.

Суд с указанными доводами согласиться не может. Как указано выше изначально истец обратился с иском к ФИО1, ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, пени. Суд, руководствуясь ст.151 ГПК РФ выдели требования к ФИО1 и направил их по подсудности в Центральный райсуд <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> рассмотрел исковые требования к ФИО3, удовлетворив их частично, при этом суд согласился с позицией ответчика о необходимости исчислять размер обязательства исходя из площади фактически используемого участка только под зданием паркинга, поскольку между собственниками недвижимости на участке достигнуто соглашение о порядке пользования земельным участком.

Апелляционным определением Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было изменено. Судебная коллегия установила, что в основу вывода об определении порядке пользования суд положил решение общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: <адрес>, проведенного по инициативе ООО «УК «Автопаркинг». Вместе с тем, как следует из вышеназванного решения, на повестке дня был поставлен вопрос не об определении порядка пользования с соответствующим перераспределением размера обязательств по договору аренды земельного участка, а вопрос об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под нежилым зданием № по вышеуказанному адресу (в целях раздела земельного участка с КН №), включая границы и поворотные точки вновь образуемого земельного участка, общей площадью 5494 кв.м., о чем свидетельствует протокол № от ДД.ММ.ГГГГ- условие необходимое для процедуры раздела земельного участка. При этом из представленного в материалы дела документа не следует, что в принятии данного решения приняли участие собственники объектов, чья доля в размере обязательства возрастет в результате такого решения. Таким образом, оснований для отступления от механизма расчета доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке у суда первой инстанции не имелось.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что апелляционное определение Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст.61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение, поскольку изначально иск предъявлялся к ФИО1, ФИО3, а необходимость выделения требований к ФИО1 была обусловлена требованиями целесообразности, при этом стороны и предмет исковых требований не изменился.

Довод представителя ответчика о неверном применении повышающих коэффициентов при расчете арендной платы за 2015 - 2017 годы суд отклоняет, поскольку арендная плата за земельный участок по завершении очередного финансового года определяется с учетом всех ранее примененных коэффициентов, при этом при применении повышающего коэффициента корректируется размер арендной платы в денежном выражении, размер арендной платы увеличивается, новый размер арендной платы, таким образом, является базовой величиной как для расчета арендной платы, так и для дальнейшего применения повышающих коэффициентов в следующих годах.

Коэффициент увеличения каждый год индексирует арендную плату истцом правомерно применен коэффициент 1,055 который на 2015 год установлен постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1227-ПП в размере 1,055, в размере 1,07ДД.ММ.ГГГГ год установлен постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1209-ПП, в размере 1,040 на 2017 год установлен постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 928-ПП.

Пунктом 5.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена ответственность арендатора, в данном случае ФИО1 за неисполнение обязательства по внесению арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

С учетом пропуска срока исковой давности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ 31.12. 2017 года в размере 9 663,53 рублей.

Доводы представителя ответчика о том, что применяемая истцом пеня в размере 0,1% не обоснованна, судом отклоняются, поскольку ответчиком не представлено правовое обоснование данных доводов, и расценивается судом как желание уйти от финансовой ответственности за неисполнение арендного обязательства, что является недопустимым.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходы, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку в силу ст.333.36 Налогового Кодекса РФ истец как орган местного самоуправления при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, то подлежит взысканию с ответчика в доход государства государственная пошлина в размере 3 872, 06 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12,56,98,103194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Администрации г. Екатеринбурга удовлетворить частично.

Взыскать с Воронского ФИО9 в пользу Администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период 2015 года по 2017 год в размере 123 929,47 рублей, пени в размере 9 663,53 рублей, а всего 133 603 рублей.

Взыскать с Воронского ФИО10 государственную пошлину в размере 3 872, 06 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в самарский областной суд через Центральный районный суд г.о. Тольятти в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий Соболева Ж.В.