Решение № 2-6511/2023 2-752/2024 2-752/2024(2-6511/2023;)~М-4079/2023 М-4079/2023 от 16 июня 2024 г. по делу № 2-6511/2023

УИД 78RS0008-01-2023-005610-19

Дело № 2-752/2024 17 июня 2024 года


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Малышевой О.С.,

при секретаре Лельховой И.Р.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", ФИО2, ФИО3 о государственной регистрации права собственности на квартиру, снятии обременения, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", ФИО2, ФИО3, после уточнения, которого в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) просил осуществить регистрацию права собственности за истцом в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, прекратить обременение в виде ипотеки в отношении данного объекта недвижимости, взыскать с ФИО2 в пользу истца денежные средства в размере 2 115 618,76 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 078 рублей.

Требования мотивированы тем, что 26.01.2023 между истцом (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 4 400 000 рублей, расчеты с продавцом по договору произведены на сумму 4 260 000 рублей, однако при регистрации сделки выяснилось, что в отношении жилого помещения имеется обременение в виде ипотеки, залогодержатель РФ в лице ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", о которых продавец имущества в известность покупателя не поставил, в настоящее время, данное денежное обязательство ФИО2 исполнено истцом.

Истец в судебное заседание явился со своим представителем ФИО4, заявленные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объеме.

Ответчики ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", ФИО2, ФИО3, третьи лица Управление Росреестра по Санкт-Петербурга, ПАО "Банк Санкт-Петербург" в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств не заявляли, представителя в суд не направили, в связи, с чем суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, и оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что 26.01.2023 между ФИО2 (продавец) в лице представителя ФИО3, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности 41 АА 0851040 от 26.01.2023 и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый номер <№>

Согласно п. 2 договора стоимость квартиры составляет 4 400 000 рублей, расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: 150 000 рублей – наличными в день подписания настоящего договора от покупателя продавцу; 750 000 рублей – на счет продавца, открытый в ПАО "Банк Санкт-Петербург" в счет погашения ипотечного кредита; 950 000 рублей – покупатель вносит в счет погашения целевого жилищного займа, предоставленного ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"; 2 550 000 рублей – передается продавцу в течение 3-х календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Управлении Росреестра по Санкт-Петербурга с использование аккредитива (л.д. 19-20).

Согласно платежным документам истцом ФИО1 в счет оплаты стоимости квартиры осуществлены следующие платежи: 25.01.2023 на сумму 110 000 рублей на банковский счет ФИО3 (л.д. 18); 26.01.2023 на сумму 900 000 рублей, о чем составлена расписка от имени доверенного лица ФИО3 (л.д. 14); 26.01.2023 на сумму 150 000 рублей по банковскому переводу на счет ФИО2 (л.д. 15); 26.01.2023 на сумму 750 000 рублей на кредитный счет ФИО2 (л.д. 16); 26.01.2023 на сумму 90 000 рублей на банковский счет ФИО3 (л.д. 17); 15.03.2023 на сумму 2 260 000 рублей платежным поручением № 001432 от 15.03.2023 на счет ФИО2 (л.д. 10).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ФИО1 в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи от 26.01.2023 выплачены продавцу ФИО2 денежные средства в общем размере 4 260 000 рублей.

Уведомлением от 26.07.2023 регистрационным органом отказано в государственной регистрации права собственности в отношении спорного объекта недвижимости, поскольку в отношении квартиры зарегистрирована ипотека за регистрационным <№> от 28.02.2022, залогодержатель РФ, заявление о погашении записи об ипотеки не представлено (л.д. 79).

Согласно имеющимся в материалах настоящего гражданского дела сведениям (л.д. 21) сумма целевого жилищного займа, предоставленного ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" подлежащих возврату составляет 2 255 618,76 рублей.

Платежным поручением от 15.06.2024 истец ФИО1 исполнил обязательства ФИО2 по указанному выше обязательству на счет залогодержателя по представленным последним банковским реквизитам.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Исходя из изложенного, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно п. 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Обязательства по возврату полученных денежных средств по целевому жилищному займу ответчиком ФИО2, обеспеченного ипотекой квартиры по спорному адресу были исполнены истцом в полном объеме, доказательств, указывающих на обратное, суду не представлено, несмотря на неоднократные запросы, направленные в адрес залогодержателя, в связи с чем, сохранение в настоящее время в ЕГРП записи об обременении имущества нарушает права собственника, и имеются основания для прекращения обременения в виде ипотеки в пользу ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" на спорное недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, в том числе, вследствие исполнения обязательства поручителем должника или не являющимся должником по этому обязательству залогодателем, в других случаях, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

В соответствии с п. 2 указанной статьи, если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: 1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства; 2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса (п. 5 ст. 313 ГК РФ).

Учитывая, что обязательство ответчика ФИО2 перед третьим лицом по договору целевого жилищного займа было исполнено истцом, исполнение кредитором принято, по смыслу вышеприведенной нормы права к истцу, как лицу, исполнившему обязательство, перешло право требования выплаты суммы задолженности в размере 2 255 618,76 рублей, в противном случае на стороне ответчика ФИО2 возникнет неосновательное обогащение за счет истца.

Наличие недобросовестности либо намерения причинить ответчику ФИО2 вред в действиях истца при погашении задолженности по договору жилищного займа не усматривается и стороной ответчика не доказано.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца в части взыскания с ответчика ФИО2 в пользу истца денежных средств в размере 2 115 618,76 рублей, за вычетом долга покупателя по договору купли-продажи квартиры в сумме 140 000 рублей.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из приведенных положений закона следует, что право собственности на жилое помещение может возникнуть у покупателя ФИО1 только после государственной регистрации перехода к ней этого права от продавца.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, правовое регулирование вопрос перехода права собственности на объекты недвижимости допускает осуществление государственной регистрации перехода права собственности по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 3.6. договора купли-продажи от 26.01.2023 предусмотрено, что передача объекта осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что продавец и покупатель договорились о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно абзацу 2 этого же пункта существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 554 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Проанализировав положения договора купли-продажи от 26.01.2023, суд приходит к выводу о том, что его сторонами были согласованы все существенные условия, необходимые для договоров данного вида.

При таких обстоятельствах, суд находит заявленные истцом требованиям правомерными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать погашенной запись об ипотеки регистрационный <№> от 28.02.2022, залогодержатель РФ в отношении объекта недвижимости – квартиры, распложенной по адресу: <адрес>, в связи с исполнением 15.06.2024 ФИО1 обязательств ФИО2 по погашению целевого жилищного займа, предоставленного ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" на сумму 2 255 618,76 рублей.

Признать за ФИО1, <дата> рождения, <_>, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 115 618,76 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 078 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Малышева О.С.

Мотивированное решение изготовлено 24.06.2024.