Решение № 2-1430/2021 от 21 июня 2021 г. по делу № 2-4269/2020~М-2854/2020

Дело №2-1430/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июня 2021 года г.о. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Гордеева И.И.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО2 ФИО9 ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и обязании вернуть земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды №949-АФ/13 от 26.09.2013 г. в отношении земельного участка с кадастровым №, ссылаясь на то, что ответчиком как арендатором в период действия договора аренды существенно нарушены условия указанного договора, ответчиком арендованный земельный участок не используется по целевому назначению, что подтверждается проведенным истцом обследованием спорного земельного участка. Предложение о расторжении договора ответчиком оставлено без удовлетворения, в связи, с чем истец вынужден обратиться в суд.

В последующем к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО7, поскольку представлены сведения о заключении договора уступки прав требования в отношении вышеуказанного договора аренды земельного участка, однако не прошедшего государственную регистрацию.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, пояснив их по существу.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, поступили письменные возражения на иск.

Третье лицо ФИО7, будучи уведомленная, в судебное заседание не явилась.

Изучив материалы дела, выслушав доводы явившихся лиц, дав оценку установленным обстоятельствам и собранным доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды № 949-АФ/13 от 26 сентября 2013 года Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района передал в аренду ФИО2 сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым № площадью 2500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства».

По условиям договора аренды, определенным в п.п. 4.3.2., 4.3.5., 4.3.7., арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

В силу положений ч. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с п.п. 6.3.2, 6.3.4., договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут в установленном законом порядке в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Ст. 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Ст. 37 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено деление видов разрешенного использования земельного участков на основные, условно разрешенные и вспомогательные. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Ст. 39 Градостроительного кодекса РФ определен порядок предоставления физическому или юридическому лицу разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, который носит обязательный заявительный характер, проведение публичных слушаний, по результатам которых органом местного самоуправления принимается соответствующее решение.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № – для индивидуального жилищного строительства.

Согласно акту обследования указанного земельного участка от 18.03.2021 г., от 09.04.2021 составленному сотрудниками отдела земельного контроля Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района ФИО4, ФИО5 приложенной к акту фототаблице, земельный участок с кадастровым № не огорожен забором, на территории земельного участка растёт древесно-кустарниковая растительность, лиственные деревья. На участке каких либо строений не обнаружено. Признаки освоения земельного участка нет. Имеется в наличие установленный единственный металлический столб.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса.

Таким образом, в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законодательством.

Согласно статьям 44, 47, 48 Градостроительного кодекса РФ обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе получение градостроительного плана земельного участка, разработка проектной документации (на усмотрение правообладателя земельного участка) на объект капитального строительства.

Из содержания статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Как следует из письменных возражений ответчика, после получения земельного участка в аренду, в январе 2014 года он заказал проект жилого дома в специализированной организации, а после получения проекта и схемы планировки земельного участка, заключил договор подряда на строительство забора, а также на строительство дома с ИП ФИО1. На момент заключения данных договоров дороги для подъезда к участку не было. При заключении договора в администрации Солнечногорского района ответчику разъяснили что дорога будет в ближайшее время проложена. Однако в марте месяце 2014 года дорога так и не была проложена в связи, с чем ответчик обратился в Администрацию Солнечногорского района с просьбой проложить дорогу к его участку. До лета 2014 года ответчик так и не получил ответ на свое обращение и дорога не была построена. Не смотря на это забор был возведен, поскольку не требовал специальных подъездных путей. Договор подряда на строительство дома был расторгнут осенью 2014 года в виду не возможности завоза строительных материалов. Летом 2016 года ответчик вновь обратился в администрацию Солнечногорского района с просьбой проложить дорогу, в управлении архитектуры ему сообщили, что дорогу должны проложить в 2018 году, поскольку в бюджете отсутствовали денежные средства на указанные цели. Весной 2017 года при осмотре участка после зимы ответчик обнаружил, что построенный забор был разобран и увезен не установленными лицами, в возбуждении уголовного дела по факту кражи забора в полиции Солнечногорска ответчику было отказано. В 2019 году ответчик вновь обратился к подрядной организации по вопросу строительства дома и решил самостоятельно проложить дорогу, однако для выполнения указанных работ потребовалось 500 000 руб., которых у ответчика не было. Весной 2020 года ответчик изыскал средства для строительства дороги, но началась пандемия, срок начала строительства был отложен.

В подтверждение указанных доводов ответчиком представлены копии: договора подряда на строительство индивидуального жилого дома от 15.03.2014; соглашение о расторжении от 14.09.2015; договора подряда на строительства забора от 15.03.2014; акта приема передачи по договору подряда на строительство забора от 10.05.2014; квитанций к приходному кассовому ордеру; обращения к Главе Солнечногорского муниципального района от 21.03.2014; схемы планировочной организации земельного участка с привязкой жилого дома и хозяйственных построек.

По мнению суда, доводы ответчика о возведении и существовании забора на спорном участке, а также его последующего исчезновения, подтверждается, в том числе и актом обследования спорного земельного участка произведенного земельным инспектором истца, указавшего на наличие на участке одного столба на участке.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что ответчиком произведены необходимые действия по освоению земельного участка, т.к. им выполнены подготовительные работы, предусмотренные самим договором аренды (п.4.3.7), такие как получение разрешительной документации; оплачены и выполнены работы по установке ограждения участка, а также своевременно был заключен подрядный договор на строительство жилого дома, который не был реализован в виду отсутствия подъездной дороги к спорному земельному участку.

При таких обстоятельствах дела доводы истца о нарушении со стороны ответчика условий договора аренды и не принятия мер в течении семи лет по освоению участка носят голословный характер.

Дополнительно суд считает необходимым отметить следующее:

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство не раскрывает понятия «освоение земельного участка», между тем ст. 42 ЗК РФ предусматривает обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии с данными положениями действующее законодательство разделяет два понятии «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В материалы дела ответчиком представлено выданное администрацией г.о. Солнечногорск Московской области Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке №, которое по своей сути является разрешением на строительство и подтверждает намерение ответчика в дальнейшем продолжить освоения земельного участка и возведения на нем объекта индивидуального жилищного строительства.

Указанное уведомление, выдано ответчику еще задолго до обращения истца в суд. Кроме того, как следует из письменного возражения ответчика и представленных им доказательств, решением Администрации г.о. Солнечногорск Московской области от 31.07.2020 для земельного участка с кадастровым № и планируемого к строительству жилого дома на указанном земельном участке, присвоен адрес: РФ, <адрес> ответчиком подана заявка на присоединение по одному источнику электроснабжения энергопринимающих устройств с максимальной мощностью до 15 кВт включительно (используемых для бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не допущено существенных нарушений условий договора аренды в части неиспользования земельного участка по целевому назначению. Арендная плата за участок вноситься своевременно и в полном объеме. Ответчиком представлены доказательства осуществление действий, направленных на использование земельного участка по целевому назначению, что также свидетельствует об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО2 ФИО8 ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка №-АФ/13 от ДД.ММ.ГГГГ и обязании вернуть земельный участок с кадастровым №, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в течение месяца с момента его составления в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.И. Гордеев