Решение № 2-364/2024 2-364/2024(2-4795/2023;)~М-3921/2023 2-4795/2023 М-3921/2023 от 9 января 2024 г. по делу № 2-364/2024

КОПИЯ

№ 2-4795/2023

УИД 26RS0003-01-2023-005330-96

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 января 2024 года город Ставрополь

Октябрьский районный суд города Ставрополя Ставропольского края

в составе: председательствующего судьи Руденко Е.В.,

при секретаре судебного заседания Статовой Л.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, переходе права собственности на 1/2 доли в праве общей собственности на объекты недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском (в последующем уточненным) к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, переходе права собственности на 1/2 доли в праве общей собственности на объекты недвижимости и об обязании ответчика совершить регистрационные действия в связи с уклонением продавца от государственной регистрации прав, в котором просит суд: Признать предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, основным договором купли-продажи 1/2 доли в праве на следующее недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 656 +/- 9 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир жилая застройка; почтовый адрес ориентира: <адрес>-1, №, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство; жилой дом общей площадью 107.7 кв. м, 1 этажем, в т.ч. 1 подземным, кадастровый №, адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>-1, <адрес> Признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на следующее недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 656 +/- 9 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир жилая застройка; почтовый адрес ориентира: <адрес>-1, №, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, жилой дом общей площадью 107.7 кв. м, с 1 этажом, в т.ч. 1 подземным, кадастровый №, адрес: <адрес>, <адрес><адрес>-1, <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал о том, что между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО2 обязуется заключить в будущем Договор купли-продажи (далее - Основной договор) 1/2 земельного участка общей площадью 656 +/- 9 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир жилая застройка; почтовый адрес ориентира: <адрес>-1, №., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство с жилым домом, общей площадью 107,7 кв.м., 1 этажом, в том числе подземным, кадастровый №, адрес: <адрес>, <адрес><адрес>-1, <адрес>. Оплата проводилась наличным способом. После внесения первого платежа в размере 1 232 000, 00 руб. и подписания акта приема-передачи истец должен был выплатить до конца декабря 2022 года один миллион рублей, однако выплатил данную сумму досрочно еще летом 2022 года, о чем была составлена соответствующая расписка. Затем ответчик перестал выходить на связь, все сообщения в электронных мессенджерах с требованием о подписании основного договора, а также о перерегистрации права собственности не дают результата, как указывает истец, ответчик либо уклоняется, ссылаясь на малозначительные обстоятельства, либо игнорирует. Кроме того, стоит учесть, что истец является собственником иной доли в размере 1/2 на данные объекты недвижимости. Только истец проживает в данном доме и содержит его, как единственный собственник, уплачивая все коммунальные платежи. В предварительном договоре (п. 2.1.4.) было согласовано, что после получения расписки Стороны обязуются заключить Договор, а также совершить все необходимые действия для обеспечения перехода права собственности на Объект по Договору Покупателю. В соответствии с п. 2.1.2 предварительного договора оплата стоимости Объекта проходила полностью в рамках предварительного договора до заключения основного: первый платеж был внесен в начале февраля 2022 г., а последний должен был быть внесен в декабре 2022 г. Досрочно последний платеж был внесен в июле 2022 г. Соответствующая расписка после получения последнего платежа была подписана ответчиком. Однако впоследствии государственная регистрация не производилась, поскольку от данных действий ответчик уклоняется. Существенным является п. 7.3 предварительного договора, согласно которому переписка в любых мессенджерах в рамках Договора становится подтверждением переговоров Сторон и занимает положение существенного юридического факта. После неисполнения ответчиком в установленный предварительным договором срок обязательства истцом предпринимались неоднократные попытки урегулировать вопрос заключения основного договора, как посредством телефонных звонок, устных разговоров, так и посредством электронной переписки. Кроме того, истцом ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия с требованием к заключению основного договора, а также проведения перерегистрации права на долю в размер 1/2, однако, как указывает истец ответ на вышеуказанную претензию так и не был получен.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте его проведения извещен судом надлежащим образом и в срок, сведений о причинах уважительности неявки суду не представил.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена судом надлежащим образом и в срок, сведений о причинах уважительности неявки суду не представил. Представила заявление о рассмотрении гражданского дела в отсутствие, против вынесения заочного решения не возражает.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен судом надлежащим образом и в срок, сведений о причинах уважительности неявки суду не представил. Поступило заявление о рассмотрении гражданского дела в отсутствие ответчика, также представлены письменные пояснения согласно которым ответчик указывает о том, что действительно продал свою долю в жилом доме с земельным участком истцу, однако по семейным обстоятельствам не может осуществить перерегистрацию прав собственности, просил подождать истца, однако четкие сроки обозначить не мог, в связи с высокой занятостью на работе и частыми разъездами. При этом, ответчик ФИО2 в своих письменных пояснениях не возражал против удовлетворения иска, просил вынести законное решение.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, сведений о причинах уважительности неявки, суду не представил.

Извещение о слушании дела было направлено лицам, участвующим в деле заказной корреспонденцией в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 113 ГПК РФ.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Руководствуясь ст. ст. 167, 233, 234 ГПК РФ, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца, не явившегося ответчика, а также представителей третьих лиц в порядке заочного производства, о чем вынесено определение без удаления суда в совещательную комнату в порядке ч. 2 ст. 224 ГПК РФ, что занесено в протокол судебного заседания.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны исковые требования и возражения, лежат на истце и ответчике по делу.

В соответствии со статьей 309 и 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в срок, предусмотренные обязательством.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу требований ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг ( основной договор ) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка с жилым домом.

В соответствии с предметом предварительного договора (пункт 1.1) стороны обязуются заключить в будущем Договор купли-продажи ( далее- Основной договор) 1/2 доли земельного участка общей площадью 565 +/- 9 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир жилая застройка; почтовый адрес ориентира: <адрес>, №, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство ( далее – Земельный участок) с жилым домом, общей площадью 107,7 кв.м., 1 этажом, в т.ч. 1 подземным, кадастровый №, адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес> -1, <адрес> (далее – жилой дом).

Согласно п. 1.7 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ основной договор должен быть заключен сторонами в разумный срок после внесения оплаты в полном размере, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ

На основании п. 2.1.2 оплата производится в следующем порядке: в день подписания Договора – 1232000,00 (один миллион двести тридцать две тысячи рублей и ноль копеек). Не позднее ДД.ММ.ГГГГ – 1000000, 00 (один миллион рублей ноль копеек).

В материалах гражданского дела имеется акт приема-передачи доли на земельный участок и жилого дома на нем от ДД.ММ.ГГГГ согласно п.2 указанного акта покупатель уплатил стоимость Объекта, указанную в п.2.1 Договора, в размере 1232000,00 надлежащим образом, о чем получил расписку Продавца.

Согласно п.1 расписки о получении денежных средств в полном размере от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства ФИО2, в указанном в п.2-1.1 Договора размере досрочно получены от ФИО1 в счет оплаты стоимости отчуждаемой 1/2 доли в праве общей собственности на следующее недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 656 +/- 9 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: ориентир жилая застройка; почтовый адрес ориентира: <адрес>-1, №, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство с жилым домом, общей площадью 107,7 кв.м. 1 этажом, в т.ч. 1 подземным, кадастровым номером №, адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес> -1, <адрес>.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Истцом была уплачена ответчику стоимость квартиры, в полном размере.

Таким образом, стороны, достигнув соглашения по существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях по купле-продаже имущества.

Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за долю земельного участка с жилым домом, в силу ст.ст. 12, 309, 310 ГК РФ истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судом установлено, что заключенный между ФИО1 и ФИО2 предварительный договор купли-продажи доли земельного участка с жилым домом от 28.01.2022 г. содержит все существенные условия, в том числе адрес объекта, размер покупной цены, указание даты заключения основного договора - не позднее 31.12.2022г., с обязанностью продавца не совершать сделок с иными лицами до указанной даты, имущество фактически передано продавцом покупателю, расчет между ФИО1 и ФИО2 произведен полностью.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, является исполненным обеими сторонами и порождает определенные правовые последствия, в частности переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 и как следствие возникновение у последнего права собственности на спорный объект на основании договора в соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п.3 и 4 ст. 487 этого кодекса.

Из материалов дела следует, что в договоре, поименованном как предварительный, стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи доли земельного участка с жилым домом, но и обязанность ФИО1 произвести оплату стоимости доли земельного участка с жилым домом, что им и было сделано. При этом истец ФИО1 является собственником иной доли в размере 1/2 на данные объекты недвижимости. ФИО1 за счет личных средств оплачивает жилищно-коммунальные платежи. (л.д. 41-45).

Установленные судом обстоятельства объективно свидетельствуют о наличии волеизъявления ФИО2 по отчуждению принадлежащей ему доли земельного участка с жилым домом. Суд также принимает во внимание, что ФИО2 в установленном порядке предварительный договор купли-продажи не оспаривал, с требованиями о признании данной сделки недействительной не обращался, возражений по поводу заявленных исковых требований в поданных письменных пояснениях не изложил.

Суд приходит к выводу, что заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ, и к нему необходимо применять правила договора купли-продажи.

На основании изложенного, суд полагает установленным, что между ФИО1 и ФИО2 фактически заключен договор купли-продажи доли земельного участка с жилым домом в форме предварительного договора, который позволяет определить все существенные условия основного договора.

Основной договор купли-продажи спорного имущества не был заключен в срок, оговоренный в предварительном договоре не по вине покупателя.

Оценив исследованные в судебном заседании доказательства по правилам суд полагает возможным удовлетворить требования ФИО1 в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199,233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, переходе права собственности на 1/2 доли в праве общей собственности на объекты недвижимости, - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, основным договором купли-продажи 1/2 доли в праве на следующее недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 656 +/- 9 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир жилая застройка; почтовый адрес ориентира: <адрес>-1, №, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство; жилой дом общей площадью 107.7 кв. м, 1 этажем, в т.ч. 1 подземным, кадастровый №, адрес: <адрес>, <адрес>-1, <адрес>.

Признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на следующее недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 656 +/- 9 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир жилая застройка; почтовый адрес ориентира: <адрес>, №, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, жилой дом общей площадью 107.7 кв. м, с 1 этажом, в т.ч. 1 подземным, кадастровый №, адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>-1, <адрес>

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 17.01.2024.

Судья подпись Е.В. Руденко