Решение № 2-1626/2017 2-1626/2017~М-1175/2017 М-1175/2017 от 25 апреля 2017 г. по делу № 2-1626/2017

Р Е Ш Е Н И Е № 2-1626/2017 г.

Именем Российской Федерации

26.04.2017 года

Куйбышевский районный суд г.Омска в составе

председательствующего Левченко Л.Ю.

при секретаре Шумейко К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЭМИСАРИ» о признании отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости недостоверным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ЭМИСАРИ» о признании отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости недостоверным.

В обоснование требований истец указал, что постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Октябрьскому АО г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП приняты результаты оценки арестованного нежилого помещения, принадлежащего ФИО1, в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭМИСАРИ», согласно которому нежилое помещение 7П по адресу: <адрес>, оценено в 2 020 606 рублей.

Данное помещение было приобретено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ как квартира <адрес> за 3 230 000 рублей. В квартире была проведена перепланировка и переустройство жилого помещения под торгово-офисное помещение с устройством отдельного входа. Нежилое помещение введено в эксплуатацию.

Истец считает, что отчет составлен ответчиком ООО «ЭМИСАРИ» с нарушением требований Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ».

Истец просил признать отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости нежилого помещения 7П, площадью 39,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, выполненной ООО «ЭИМСАРИ» недостоверным.

В последующем представитель истца уточнил обоснование заявленных требований, указав, что ответчиком была нарушена ст. 4 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ», согласно которой субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона. Представитель пояснил, что оценщик, составивший отчет, не является работником ООО «ЭИМСАРИ» и по открытой информации, размещенной в сети Интернет, является работником другой организации. Кроме того, оценщик в 2015 – 2016 годах не осуществлял оценочную деятельность.

Истец в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания был уведомлен надлежащем образом, просил рассмотреть дело без его участия, о чем указал телефонограмме.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Дополнительно в обоснование требований представитель истца указал на то, что ответчиком также нарушен п. п. 10, 14 Федерального Стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297. По мнению представителя истца, объекты-аналоги, взятые оценщиком для сравнения, не сходны по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Согласно п. 14 ФСО №1, в рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. При составлении отчета ответчиком были взяты объекты, которые находятся в местах низкой проходимости. Также представитель сослался, что разница в определении стоимости составляет 30 %. Кроме того, при определении стоимости объекта недвижимости должна была учитываться стоимость земельного участка, на котором расположен дом.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, в качестве единственного основания для признания отчёта об оценке недействительным, ФИО1 указывает факт приобретения помещения в декабре 2012 года по цене в 3 230 000 рублей, на иные факты и обстоятельства, а также на нарушения законодательства при проведении оценки, которые мог бы допустить оценщик, истец не ссылается. В этой связи можно сделать вывод об отсутствии оснований для удовлетворения о признании отчёта № от ДД.ММ.ГГГГ недостоверным.

Что касается стоимости приобретения помещения истцом по иной цене, то данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о недостоверности отчёта.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение,

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах,

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки,

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и отчуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было,

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Со стороны истца не представлены доказательства и не даны пояснения о том, что объект оценки (недвижимое имущество) приобретался в 2012 году именно по стоимости, которая соответствует приведённым выше критериям.

Не учитывается общее снижение спроса и покупательской способности на недвижимое имущество ввиду кризисных явлений в экономике России. Так, согласно опубликованным Управлением Росстата по Омской области данным, индексы цен на рынке жилья (вторичном) за 4 квартал 2016 года составляют 98,8 % по сравнению с ценами ДД.ММ.ГГГГ; цены 3 квартала составляют 98,0 % по сравнению с ценами ДД.ММ.ГГГГ; цены 2 квартала - 99,0 % по сравнению с ценами 1 квартала 2016 года; цены 1 квартала 2016 года - 98,6 % по сравнению с ценами ДД.ММ.ГГГГ. Аналогичная ситуация наблюдалась в течение 2015 года.

Наличие в 2012 году у истца планов по использованию помещения для коммерческой деятельности (торговля пивом), могло простимулировать его приобрести помещение за стоимость выше, нежели можно было бы добиться в результате торга, а также в случае приобретения помещения для иных видов деятельности.

Кроме того, при проведении оценки не учитывалось, и не должно было учитываться установленное в помещении торговое оборудование для розлива пива и иного обслуживания покупателей.

После проведения экспертизы представитель ответчика дополнил свои возражения указав, что ООО «Профэкс» (оценщик ФИО4) была выполнена новая оценочная экспертиза, в которой рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего истцу, была определена в размере 2 6 6 0 0 0 0 рублей.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в п. 50 постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 года № 50, действующее законодательство предоставляет должнику, не согласному с результатами оценки, либо оспаривать постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, либо непосредственно отчет об оценке. В данном случае истцом выбран второй вариант. При такой формулировке требований на рассмотрение суда выносится вопрос о соответствии или несоответствии отчёта требованиям действующего законодательства.

В рассматриваемом случае, доказательств несоответствия отчёта, выполненного ООО «Эмисари», действующему законодательству со стороны истца не представлено.

Выполненный ООО «Эмисари» отчёт соответствует требованиям законности и обоснованности, выполнен компетентным лицом, являющимся профессиональным оценщиком. Отчёт содержит подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате него выводы, оценщик имеет необходимое для производства исследования образование и стаж работы, обладает соответствующей квалификацией, что не даёт оснований не доверять данному отчёту.

По смыслу положений статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривается презумпция достоверности итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Выполненная ООО «Профэкс» оценочная экспертиза, в которой определена иная стоимость помещения, сама по себе о недостоверности отчёта, выполненного ООО «Эмисари», не свидетельствует.

Представитель ответчика считает заявленные истцом требования о признании недостоверным отчёта от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного ООО «Эмисари», удовлетворению не подлежат.

Представитель ОСП по ОАО г. Омска в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания был уведомлен надлежащем образом, что подтверждается телефонограммой.

Представитель УФССП России по Омской области ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде. Постановление, действия (бездействие) главного судебного пристава Российской Федерации могут быть оспорены в суде (ст. 121 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Так же в п. 3 ч. 4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» определено, что если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, он выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика.

В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» указано, что в случаях, предусмотренных ч. 2 и 3 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве», оценка имущества на, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством оценочной деятельности.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (п. 3, 4 ч. 4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

В ОСП по Октябрьскому АО г. Омска поступил исполнительный лист № ВС 051974802, выданный 10.09.2014 года Кировским районным судом г. Омска, сущность исполнения: задолженность в размере 1 194 481, 05 рубль. Должник ФИО1, взыскатель: ФИО6 На основании исполнительного листа возбуждено исполнительное производство № о взыскании с ФИО7 задолженности в размере 1 194 481, 05 рубль.

В соответствии ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебным приставом вынесено постановление о наложении ареста на выявленное имущество должника, о чем, составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на имущество должника.

Для определения рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 39,8 кв.м., расположенного по адресу <адрес> судебным приставом-исполнителем привлечен оценщик ООО «Эмисари» специалист ФИО8 обладающий специальными знаниями в области оценки, в соответствии с государственным контрактом № ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ к судебному приставу-исполнителю поступил отчет оценочной организации ООО «Эмисари» № от ДД.ММ.ГГГГ, о проведенной оценке арестованного имущества.

ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель вынес постановление о принятии результатов оценки в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, определив стоимость имущества на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 020 606 рублей.

Из отчета ООО «Эмисари» следует, что в документах переданных на оценку было передано нежилое помещение, общей площадью 39,80 кв.м., расположенной по адресу <адрес>, помещение 7 П, и документы предоставленные заказчиком.

При определении стоимости оцениваемого имущества затратным подходом оценщик привел ссылки на методические рекомендации, в соответствии с которыми произведен расчет, приведены используемые формулы и промежуточные расчеты. При проведении оценки оценщиком изучен анализ рынка объекта оценки, приведена средняя цена за кв.м, в округах г. Омска.

При проведении расчетов сравнительным подходом, были подобраны аналогичные помещения, в результате перепланировок которые стали нежилыми помещениями предлагаемые к продаже. На стр. 14-15 отчета сведены копии Интернет-объявлений (принт-скрины) о продаже объектов- аналогов.

Таким образом, полученный в рамках проведения оценки и указанный в отчете № об оценке рыночной стоимости арестованного имущества – нежилого помещения 7П, общей площадью 39,80 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, принадлежащего должнику является обоснованным.

Из представленного отчета следует, что оценка объекта в данном случае определялась специалистом-оценщиком с учетом рыночной стоимости имущества и цели оценки - определение возможной цены реализации объекта в рамках исполнительного производства. Непосредственно в отчете стоимость определена как рыночная. В рамках данного отчета стоимость объекта определялась оценщиком с учетом положений ст. 87 - 90 ФЗ «Об исполнительном производстве» цели оценки и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества.

Определение рыночной стоимости имущества в исполнительном производстве производится в целях его реализации в ходе осуществления мер принудительного исполнения в порядке, предусмотренном ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно названной норме реализация имущества ограничена сроками и является вынужденной. Данные обстоятельства являются фактором, влияющим на определение стоимости оцениваемого объекта, они были известны оценщику из постановления судебного пристава-исполнителя, договора на оценку и поэтому обоснованно учтены им при определении рыночной стоимости имущества.

Следовательно, сомневаться в правильности отчета оценщика не имеется оснований.

Соответственно доводы истца: что, отчет составлен ответчиком ООО «Эмисари» с нарушением требований Федерального Закона РФ 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является не состоятельным.

Так же, доказательств, свидетельствующих о недостоверности оценки о рыночной стоимости спорного имущества либо об избрании оценщиком неверного метода оценки, ФИО1 не представлены.

Представитель просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица ФИО6 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания была уведомлена надлежащем образом, что подтверждается телефонограммой.

Представитель ФИО6 - ФИО9, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что стоимость объекта является адекватной.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение,

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах,

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки,

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и отчуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было,

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в п. 50 постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 года № 50, действующее законодательство предоставляет должнику, не согласному с результатами оценки, либо оспаривать постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, либо непосредственно отчет об оценке.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, которые должны использоваться оценщиком, в частности в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297.

Согласно ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное (ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России 20.05.2015 №299, отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговую величину стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; задание на оценку в соответствии требованиями федеральных стандартов оценки; принятые при проведении объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Также оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки.

Судом установлено, что на основании исполнительного листа серии ВС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Кировский районным судом города Омска о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО6 денежных средств в размере 1 194 481,05 рубля 29.01.2015 года судебным приставом-исполнителем ОСП по ОАО г. Омска УФССП России по Омской области было возбуждено исполнительное производство

№-ИП.

В рамках исполнительного производства ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по ОАО г. Омска УФССП России по Омской области было вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника (л.д. 36)

Согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ, было подвергнуто описи и аресту имущество, расположенное по адресу <адрес>, а именно нежилое помещение, площадью 39,8 кв.м., помещение 7П., общей стоимостью 2 000 000 рублей (л.д. 37-38)

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по ОАО г. Омска УФССП России по Омской области было вынесено постановление об участии в исполнительном производстве специалиста в целях полного и правильного исполнения требований исполнительного документа для оценки арестованного имущества, а именно: нежилого помещения, площадью 39,8 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, помещение 7П (л.д. 40)

Для определения рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 39,8 кв.м., расположенного по адресу <адрес> судебным приставом-исполнителем привлечен оценщик ООО «Эмисари» специалист ФИО8 обладающий специальными знаниями в области оценки, в соответствии с государственным контрактом №-ЭА ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости, выполненного ООО «ЭМИСАРИ» №, рыночная стоимость нежилого помещения 7П по адресу: <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 020 606 рублей (л.д. 12-16)

ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель ОСП по ОАО г. Омска УФССП России по Омской области вынес постановление о принятии результатов оценки в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, определив стоимость имущества на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 020 606 рублей (л.д. 7)

Оспаривая оценку, истец сослался на нарушение ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» в части привлечения оценщика, который не является работником ООО «ЭМИСАРИ», его основным местом работы является иная организация, также истец указал, что оценщик в 2015-2016 годах оценочную деятельность не осуществлял.

Согласно ст. 9 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации», основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

ДД.ММ.ГГГГ, между Управлением Федеральной службы судебных приставов по Омской области и ООО «ЭМИСАРИ», был заключен Государственный контракт №-ЭА, согласно которому, по поручению Заказчика Исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию услуг Заказчику по оценке арестованного имущества и имущественных прав (далее - Объект оценки) юридических и (или) физических лиц с целью определения рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства.

Срок оказания услуг по настоящему Контракту с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2. контракта)

Согласно п. 2.3.4 данного контракта, исполнитель имеет право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки Объектов оценки иных оценщиков, экспертов и иных специалистов, оставаясь ответственным за их действия как за свои собственные.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭМИСАРИ» и ФИО8 был заключен срочный трудовой договор, согласно которому работник принимается к работодателю для выполнения работы в должности оценщика.

Срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3)

Таким образом доводы представителя истца о том, что оценщик не является работником ответчика не нашли своего подтверждения. Нарушений в этой части судом не установлено.

В п. 10 Федерального Стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, приведено определение объекта-аналога, под которым понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 14 ФСО №1, в рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Согласно распечатке программы 2Gis, оспариваемый объект находится на конечной остановке общественного транспорта <адрес>, проходимость данного расположения объекта более высокая, в отличие от объектов – аналогов, которые использовались при определении стоимости в отчете №-ЭА, ООО «ЭМИСАРИ».

В отчете № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости, выполненного ООО «Эмисари» №, рыночная стоимость нежилого помещения 7П по адресу: <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ была определена в 2 020 606 рублей (л.д. 12-16)

По ходатайству представителя истца была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения 7П в <адрес>.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленной ООО «Профэкс», рыночная стоимость нежилого помещения 7П по адресу: <адрес>, по состоянию на апрель 2017 года составляет 2 660 000 рублей (л.д. 122-167).

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" устанавливает, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО N 1).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при составлении отчета ответчиком были выбраны не корректные объекты-аналоги для сравнения со спорным объектом, что привело к занижению его рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах отчет № об определении рыночной стоимости нежилого помещения 7П, площадью 39.8 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>, выполненный ООО «ЭМИСАРИ» является недостоверным.

Довод представителя истца о необходимости включения в стоимость объекта недвижимости стоимость земельного участка не основана на действующем законодательстве

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать отчет № об определении рыночной стоимости нежилого помещения 7П, площадью 39.8 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>, выполненный ООО «ЭМИСАРИ» недостоверным.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца путем подачи жалобы через Куйбышевский районный суд г. Омска.

решение вступило в силу 30 мая 2017 года