Решение № 2-5031/2025 2-5031/2025~М-3931/2025 М-3931/2025 от 17 декабря 2025 г. по делу № 2-5031/2025

УИД: 50RS0010-01-2025-004853-06

Дело № 2-5031/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 декабря 2025 года г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе судьи Васильевой М.В., при секретаре Тонких В.Р., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» о взыскании разницы между фактической ценой договора и оплаченной, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с указанным иском, из содержания которого следует, что 08.07.2022 года между ней и ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать ей как участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а она обязалась уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта. В соответствии с п. 2.1.1.10, общая приведенная площадь объекта долевого строительства 20,90 кв.м. Согласно п. 4.1, цена договора составила 4 897 663 рубля 60 копеек. Объект долевого строительства – квартира по адресу: <адрес> был передан истцу 07.06.2023 года. Согласно п. 4 акта, окончательная общая приведенная площадь объекта долевого строительства составила 21,10 кв.м. и увеличилась по сравнению с общей приведенной площадью, указанной в пункте 2.1.1 договора на 0,20 кв.м. При этом, согласно техническому паспорту БТИ, фактически переданная площадь всех частей здания не превышает 20,30 кв.м. Решением суда от 24.06.2024 года, иск ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, удовлетворен частично. Судебной экспертизой, в рамках рассмотрения вышеуказанного дела установлена итоговая площадь объекта – 20,10 кв.м. Таким образом, размер расхождения с проектной площадью составляет 0,80 кв.м., что составляет 179 470 рублей 36 копеек. 28.04.2025 года истец обратилась к ответчику с требованием о выплате разницы между фактической ценой договора и оплаченной, однако застройщик оставил данное требование без удовлетворения.

Просит суд, взыскать с ответчика в свою пользу разницу между фактически ценой договора и оплаченной в размере 179 470 рублей 36 копеек; неустойку в размере 36 109 рублей 44 копеек; компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей; штраф в размере 50%.

В судебное заседание истец не явилась, направила своего представителя, который доводы, изложенные в иске подтвердил, на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал письменные возражения, в которых указал, что изменение площади соответствует закону и условиям договора, кроме того ответчик возражает против удовлетворения требований о взыскании неустойки и штрафа, поскольку невыплата денежных средств истцу обусловлена допущенным в досудебном исследовании ошибками и против удовлетворения требований о компенсации морального вреда, в связи с тем, что ФЗ-214 предусматривает санкцию только в случае, если площадь объекта была изменена более чем на 5% от площади. В случае удовлетворения требований истца, просит предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2025 года.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 4, 5, 7, 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, уменьшения цены договора и возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В договоре участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса отдельно указывается цена договора в отношении индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором осуществляется строительство индивидуального жилого дома, в случае, если такой земельный участок (или земельный участок, из которого подлежит образованию земельный участок, предназначенный для размещения определенного индивидуального жилого дома) находится в собственности застройщика, а также размер затрат на строительство (создание) общего имущества, определяемый в соответствии со статьей 23.6 настоящего Федерального закона, которые подлежат возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства (если такие затраты не включены в цену договора в отношении индивидуального жилого дома). Договор должен содержать порядок расчетов в случае превышения допустимого изменения общей площади индивидуального жилого дома и (или) площади земельного участка, на котором строится (создается) индивидуальный жилой дом, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В соответствии с ч. 9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 08.08.2024 года) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии со ст. ст. 15, 309, 310 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что 08.07.2022 года между ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТТРОЙ» с одной стороны и ФИО3 с другой стороны был заключен Договор участия в долевом строительстве №Б/21-388-И, по условиям которого, застройщик обязался по окончании строительства многоквартирного дома и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику объект долевого строительства в виде квартиры, имеющей характеристики, отвечающие его требованиям, а Участник обязался уплатить цену договора и принять Объект по акту приема - передачи.

В соответствии с п. 2.1.1.10 общая приведенная площадь объекта долевого строительства составляет 20,90 кв.м.

Согласно п. 4.1 Договора, его цена составляет 4 897 663 рубля 60 копеек.

Цена Договора, указанная в пункте 4.1 настоящего Договора, подлежит изменению в случае, соли Окончательная Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства, определенная до начала выполнения Отделочных работ, будет больше или меньше по сравнению с Общей приведенной площадью Объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.1.1 настоящего Договора.

Перерасчет Цены Договора производится путем умножения Окончательной Общей приведенной площади Объекта долевого строительства на стоимость 1 квадратного метра Объекта долевого строительства, которая составляет 224 337-97 (Двести двадцать четыре тысячи триста тридцать семь рублей 97 копеек) и прибавления к получившемуся произведению стоимости Отделочных работ, указанной в Приложении N? 3 к Договору (п. 4.2 Договора).

Участнику в течение 60 (шестидесяти) рабочих дней с даты получения данных обмеров БТИ по указанному в настоящем Договоре адресу Участника (либо путем вручения такого уведомления непосредственно Участнику под расписку) направляется письменное Уведомление с указанием Окончательной Общей приведенной площади Объекта долевого строительства и измененной Цены Договора (далее - Уведомление об изменении площади). Окончательная Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства указывается в передаточном акте (акте об исполнении обязательств по Договору либо едином акте об исполнении обязательств по Договору и о выполнении Отделочных работ), оформляемом Сторонами в соответствии с п. 6.2. настоящего Договора (п. 4.3 Договора).

Согласно п. 4.3.2 Договора, в случае если окончательная общая приведенная площадь объекта долевого строительства будет меньше общей приведенной площади объекта долевого строительства, цена договора меняется в сторону уменьшения, и застройщик обязуется в течение 30 дней с даты наступления последнего из следующих событий: 1) перечисления Банком Застройщику (Бенефициару) депонированной суммы (раскрытия счета эскроу) и 2) подписания акта об исполнении обязательств по Договору, указанного в разделе 6 Договора. а также при условии получения Застройщиком письменного требования Участника, содержащего банковские реквизиты для перечисления денежных средств, возвратить Участнику разницу между оплаченной Ценой Договора, указанной в пункте 4.1 настоящего Договора, и измененной, в соответствии с пунктом 4.2 настоящего Договора, если указанная разница не была перечислена Участнику Банком со специального счета эскроу ранее.

Участник уведомлен и согласен с тем, что в результате проведения Отделочных работ возможно изменение, в том числе уменьшение площади Объекта долевого строительства, в связи с возведением внутриквартирных перегородок/стен (если их возведение предусмотрено в составе Отделочных работ), а также в связи с выполнением иных Отделочных работ. Стороны договорились, что такое изменение площади не будет являться основанием изменения Цены Договора или предъявления претензий к Застройщику (п. 4.3.3 Договора).

Цена договора истцом оплачена в полном объеме, доказательств обратного материалы дела не содержат, ответчиком данное обстоятельство не оспорено.

07.06.2023 года между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи, согласно которому Застройщик передал Участнику объект долевого строительства в виде квартиры по адресу: <адрес>, мкр. Новое Павлино, <адрес>.

Согласно п. 4 акта, окончательная приведенная площадь объекта долевого строительства, используемая в целях Договора и для перерасчета Цены Договора (т.е. сумма площадей всех частей объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного назначения, неотапливаемых конструктивных элементов (балконов и лоджий), с соответствующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3), составила 21,10 кв.м. и увеличилась по сравнению с общей приведенной площадью объекта долевого строительства на 0,20 кв.м.

Согласно п. 6 акта, окончательная цена договора составила 4 942 531 рубль 19 копеек.

Согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры) от 19.06.2023 года, площадь квартиры по адресу: <адрес>, мкр. Новое Павлино, <адрес>, составляет 20,3 кв.м.

Таким образом, разница между фактической и оплаченной ценой договора составляет 0,60 кв.м. (20,90 (площадь по договору) – 20,30 кв.м. (площадь согласно техническому паспорту БТИ)), что составляет 134 602 рубля 78 копеек (0,60* 224 337,97).

28.04.2025 года истец обратилась к ответчику с требованием о выплате разницы между фактической ценой договора и оплаченной, однако застройщик оставил данное требование без удовлетворения.

Учитывая то, что из пояснений истца, изложенных в иске следует и доказательств обратного ответчиком не представлено, что до настоящего времени денежные средства, составляющие разницу между фактической и оплаченной ценой договора, ответчиком не уплачены, суд находит подлежащим взыскать данную сумму как разницу между фактической ценной договора и оплаченной в пользу истца, поскольку обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору, истцу был причинен моральный вред, компенсацию которого суд также находит подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме, а именно в размере 10 000 рублей.

Требование истца о взыскании неустойки за период с 06.05.2025 года по 10.10.2025 года удовлетворению не подлежит, поскольку, из содержания п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (ред. от 19.06.2025 года) следует, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно (постановление вступило в силу 20.06.2025 года).

В соответствии со ст.4 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Из содержания «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023 года следует, что если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период действия моратория, то штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Поскольку срок удовлетворения требования истца истекал в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, оснований для взыскания с застройщика в пользу истца штрафа, суд не усматривает.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в котором указано о том, что в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 31 декабря 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В связи с изложенным, учитывая то, что во взыскании неустойки и штрафа истцу отказано, оснований для удовлетворения ходатайства о предоставлении отсрочки ответчику, суд не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

иск ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» о взыскании разницы между фактической ценой договора и оплаченной, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 (паспорт серии №) разницы между фактической ценой договора и оплаченной в размере 134 602 рублей 78 копеек и компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

В иске ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» о взыскании неустойки, штрафа, а также разницу между фактической ценой договора и оплаченной в большем размере - отказать.

Заявление ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТРОЙ» о предоставлении отсрочки по исполнению решения суда – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

Судья: М.В. Васильева

Решение в окончательной форме изготовлено 18 декабря 2025 года.